С момента последней встречи в декабре https://youtu.be/HPIewtR9ZOY внешний фон значительно изменился. А как поменялась позиция Инвестора в маске, что с инвестиционным портфелем, продолжил ли он инвестировать в недвижимость.
Спойлер: долгосрочная стратегия совершенно не изменилась, краткосрочная — частично скорректирована. Как? Рассказывает Инвестор в маске.
Содержание
Инвестор в маске — кто он / Про гречку и доллар / Портрет инвестора в апартаменты / Хайп прошел, а что осталось / Апартаменты, а вы чьи? / Бежать или догонять? / Балансируем, ребалансируем или сыграем в казино? / Как выбирать апартаменты? / А ставки где? / За и против апартаментов / Апарты 2022. Так стоит ли покупать? / Окно возможностей захлопнулось?
Инвестор в маске — кто он?
Наш эксперт профессионально инвестирует на рынке недвижимости более 12 лет, активы под управлением 1000+ кв м. Опытный инвестор-практик, который прошел не один кризис.Это уникальное знакомство, когда разговор дороже денег. Принципы инвестирования на волатильном рынке, стратегия и личный опыт.
Есть уверенность, что это по-прежнему хорошая инвестиция?
Да, я уверен, сразу обозначил позицию наш гость. Другое дело, что апартаменты апартаментам рознь.
Итак, разбираемся, что происходит на рынке апартаментов в Москве в середине сентября 2022:
Хорошие времена прошли? Окно возможностей захлопнулось? Инвестировать или избавляться от недвижимости?
Про гречку и доллар
В турбулентные времена главное — не впадать в крайность. Наш эксперт не скупил сахар и гречку с февраля. Да и доллар по 120 рублей не покупал и не продавал. Зато, что касается недвижимости, Инвестор по-прежнему продолжает наращивать свой портфель.Напомним, что ключевой стратегией эксперта являются инвестиции в апарт-комплексы и апартаменты.
А именно этот рынок переживает не лучшие времена. Если смотреть на статистику, то количество сделок снизилось за полгода почти на 10%: 26 413 против 24 198. Государство обозначило свою позицию более четко, с рынка ушли слухи про амнистию и признание апартаментов жилой недвижимостью. К тому же на них не распространяется льготная ипотека.
Портрет инвестора в апартаменты
Портрет классического инвестора в недвижимость, естественно, отличается от инвестора в апарты по целому ряду критериев. Потребители апартаментов — несколько другая ЦА, и она ограничена.Апартаменты хороши не для всех. Инвестору с небольшой суммой капитала лучше купить ПИК-студию в нулевую или субсидированную ипотеку, чем апарты со ставкой 10%. При этом и налоги, и риски будут выше.
Апартаменты не подойдут большим семьям, если это первое знакомство с Москвой, и они собираются сюда переезжать. Если же мы говорим про переезжающего в столицу студента, родители которого покупают ему небольшую квартиру для старта жизненного пути, то к апартаментам можно присмотреться.
Кто покупает апартаменты? Все инвесторы разные. Для типичного покупателя, скорее всего, это будет не первая инвестиция. Эти люди уже имеют квартиру в Москве.
Если в портфеле инвестора есть несколько квартир: одна строится, другая с отделкой и т.д. Стоит ли ему рассмотреть реинвестицию в апарты для диверсификации рисков?
Когда мы говорим о московском рынке, стоит рассматривать проекты от уровня бизнес-класса — это совершенно другое качество. Есть хорошие объекты, тем более в пределах старой Москвы, где по той или иной причине застройщику не удалось построить жилой фонд. Комплекс от качественного застройщика с хорошей историей и хорошей локацией, безусловно, возможность для инвестора.
Рынок апартов — то место, где продолжают сидеть институциональные инвесторы. Дисперсия в 15%+ между квартирами и апартаментами сегодня — это недооценка целого ряда апарт-комплексов.
Хайп прошел, а что осталось?
Хайп вокруг апартаментов раскачал рынок. Даже представители госструктур высказывались об изменении статуса апартаментов. В результате непрофессионалы хлынули рекой на этот рынок. А кто заходит сейчас? И можно ли считать, что «залетные инвесторы» попали и допустили ошибку?Не совсем. Следует убрать вереницу стереотипов, которая сложилась в головах. Апартаменты, особенно класса бизнес и выше — ламповая люксовая история. Для целевых покупателей таких апартов не актуален вопрос о 200 тыс. на входе, прописке для социалки: сады, школы и поликлиники. Такой инвестор не будет переживать о том, что инфраструктура не успевает или отсутствует. Стереотип о недостатках временной регистрации нивелируется использованием услуг коммерческой медицины и образования. Так что целевая аудитория и ее запросы очень разные.
А вот вопрос, который должен быть решен однозначно — взносы на капитальный ремонт. Краеугольный камень — кто будет обслуживать МОПы, сохранять красивые входные группы и дворы. Уверен, что законодательная база будет принята.
Благодаря низкой кадастровой стоимости нежилая недвижимость, которая раньше висела у государства мертвым грузом, стала очень востребованной. Ее стали массово покупать. Хотя официально государство не обещало привилегий и льгот, в лучшем случае звучали заверения, разобраться с налоговой нагрузкой.
Почему увеличились сроки экспозиции апартаментов на рынке?
Есть несколько причин, объясняет эксперт:
- Отсутствие льготной ставки. Правда, некоторые банки начинают разрабатывать инструменты.
- Небольшая пауза на рынке вызвана дисперсией в части рынка первичной недвижимости и за счет того, что ставка на вторичном рынке сильно выше. В целом, инвестиции в апартаменты можно воспринимать как во вторичный рынок. Соответственно, сталкиваемся с тем, что на рынке недостает ликвидности. Покупателей, которые покупают за кэш, пусть и по ставкам 0,1%, мало. А ряду проектов бизнес, премиум, элит — так называемые пиджачные квартиры, где небольшие лоты — этим покупателям не повезло вне зависимости это жилая недвижимость или апарт-комлпекс.
Апарты, а вы чьи?
На фондовом рынке произошло много печальных историй. А что с рынком недвижимости?Принятие Закона об апартаментах как-то затихло. Хотя, по словам Марата Хуснуллина, он крайне необходим и банкам, и застройщикам, и инвесторам. Необходимо снижать ипотечные ставки, чтобы расшевелить рынок, который пока топчется на месте.
Наш эксперт уверен, что закон будет принят. Сдавая апарты, собственник помещения формально должен зарегистрировать проживающих, но не может. Мы понимаем, что владельцы апартаментов и жилой недвижимости не получат одинаковые права, но в любом случае это отделит зерна от плевел.
Муниципальные образования тоже должны однозначно понимать, кому принадлежат фасады и придомовая территория. И кто будет нести ответственность за их обслуживание. Надо заполнить существующие пробелы в законодательной базе.
И лучше раньше, чем позже.
Бежать или догонять?
Стоимость квадратного метра, по данным IRN и ДомКлик, падает. Однако в их статистике апартаменты не учитываются. А если бы добавили, то падение было бы более критичным. Когда все бегут от апартов, их нужно скупать, используя возможность?Не приводя конкретных примеров комплексов, наш эксперт отмечает, что те, кто проживал в его апартах, почувствовали разницу. Чем на практике действия ГБУ Жилищник отличаются от коммерческого управления. И впоследствии вновь сделали свой выбор в пользу апарт-комплексов.
Интересные и недооценённые он заметил еще в 2015–2016 годах на Бауманской, Белорусской, Алексеевской от застройщиков, которые сейчас ушли в премиум. «Я за эти годы поверил и не ошибся», — резюмирует Инвестор в маске.
Балансируем, ребалансируем или сыграем в казино?
А что с ребалансировкой портфеля?
Стоит ли продавать при падении стоимости недвижимости и перекладываться в другие активы?Денежный поток идет стабильно. Ликвидность объектов в портфеле высокая благодаря удачно выбранной локации. С годами дорожает все, даже Лада Веста подорожала в два раза за два года.
Недвижимость как инвестиция обгоняет инфляцию. И просадка на 10–15 % не влияет на стабильный рентный поток, который пусть и не индексируется каждый год, но все равно растет.
Стратегия Buy-to-Rent сейчас комфортна или надо менять?
Стратегия Инвестора в маске долгосрочная, и в ней он чувствует себя максимально комфортно. В отличие от огромного количества спекулянтов, которые работали в короткую, заходили на 2–3 месяца с целью быстро перепродать.
Еще в прошлом году в интервью наш гость подчеркивал, что эпоха спекулянтов на рынке закончилась. Правда, по инерции некоторые горе-инвесторы продолжают заходить в программы «плати аванс 5% сейчас, остаток через два года потом». «Помяните мои слова — эти люди потом разочаруются», — замечает Инвестор в маске.
Играем в казино?
Виктор Зубик, основатель компании Smarent, которая профессионально управляет Smarent недвижимостью, тоже приводит свой пример.
На личные консультации Консультации (smarent.com)часто приходят такие клиенты. Всех их пригласили в эту лотерею поучаствовать в такой стратегии, то есть без дополнительных вложений. А теперь им нужны средства, чтобы доплатить в формате рассрочки 10–20 млн рублей. А рынок просел и не так мобилен, как раньше.
Получилось казино, поставили на зеро.
Как выбирать апартаменты?
Нужно уметь выбирать
Когда мы говорим об апарт-комплексах, нужно понимать, что они разительно отличаются между собой. Так, рынок Санкт-Петербурга насыщен апартаментами сервисного типа. Этого класс апартов не так распространен в Москве. Или бывают комплексы, которые собрали весь букет недостатков, хотя и предлагаются маститым застройщиком: привлекательный внешне, с красивыми фасадами и уютной придомовой территорией. Но рядом и ЛЭП, и железная дорога, и кладбище, и морг, и сизо. Таких проектов достаточно. А бывают комплексы с маленькой нарезкой коридорного типа. Так что нужно уметь выбирать среди множества предложений.
Сегодня есть комплексы совершенно обжитые, которые сданы 5–7 лет назад. В понимании нашего эксперта, потенциальным инвесторам стоит посмотреть вторичку в таких апартаментах и увидеть, какое качество они получат взамен классической недвижимости где-то в Новой Москве, со стартом ценника в 420 тыс./кв м.
Есть удивительные лоты
Например, комплекс Soho+Noho – удачная локация, недалеко от метро Белорусская, и космическая аренда. Востребован, и выйти из лота из этого лота легко.
А есть псевдоапартаменты. Удивляет Парк Легенд на территории ЗИЛ: окна в окна, дом стоит на парковке, а заявлен как бизнес-класс. Скорее, это дешевые апартаменты комфорт-класса.
То есть потенциальный инвестор всегда может допустить ошибку. Шансов потерять свои деньги довольно много, особенно сейчас.
Куда стоит смотреть инвестору, как выбирать апартаменты? Общие рекомендации от практика.
⬧Смотреть на количество квартир в комплексе, сроки, этажность, расположение.⬧Искать застройщиков уже с реализованными проектами. На тех, кто уже не первый год на рынке.
⬧Сопоставлять сервис и управление. Как это происходит на практике.
⬧Проверять документацию и зеркально проверять историю сделок. Так, несколько лет назад была популярна история с НИИ, не совсем понятными документами, возводился самострой типа сочинской истории, а сейчас идут суды по земле.
⬧Изучать опыт других инвесторов. Люди, которые реализовали свою стратегию, понимают, что с этим делать. Смотреть на окружение.
⬧Посещать апарт-комплекс и знакомиться с собственниками и жильцами, чтобы они поделились, а какой у них опыт с данным проектом. Посмотреть на объект своими глазами.
⬧Изучать потенциальные проблемы. Есть некритичные. Например, отсутствие горячей воды можно решить бойлером. А есть катастрофические, которые ударят и по ликвидности, и по сдаче в аренду.
Вывод — апарты апартам рознь.
А ставки где?
Бьюсь об заклад, что в ближайшее время начнет субсидироваться вторичный рынок жилья, считает эксперт. Хотя существующие игры банков в ипотеку 0,1%, с точки зрения Инвестора в маске незаконны: итоговая стоимость жилья непропорциональна его залоговой стоимости. Только за счет более дешевых денег на первичке эти проблемы решить невозможно. Чаще всего приобретение новой квартиры — это в том числе вложенные средства от продажи старой. Иначе не будет ликвидности.После последнего декабрьского интервью ставка была и 20%+. Это заградительная ставка, которая была оправдана на краткосрок, в условиях неопределённости и закрытия внешних рынков.
На текущий момент (15 сентября) — 9,9–10,4%. На ближайшем заседании ЦБ ожидается снижение. А впереди еще несколько заседаний — 28 октября и 16 декабря. Можно ли считать, что снижение ставки — это своего рода субсидирование вторичной ипотеки?
Разумно ожидать средневзвешенную ставку до 6,5%. Это означает, что ставка по вторичке и по апартаментам станет 8–8,5%. И это куда доступнее, чем 2–3 месяца назад в 11–12,5%.
Да, кредиты подешевеют. Это даст возможность уже зашедшим инвесторам рефинансировать ее в своих банках. Например, Росбанк уже субсидирует ставку на первый год при покупке апартов. Ждем, когда консорциум банков и застройщиков добавят внутренние программы.
За и против апартаментов
Против:🗹Да, при продаже качественных апартаментов чуть дольше срок экспозиции;
🗹Да, сокращается потенциальная аудитория;
🗹Да, сегодня другие ипотечные ставки и на них не распространяются льготные программы
Зато:
🗹Это возможность заработать: в первую очередь, сохранить свои деньги и получать стабильный пассивный доход.
🗹Привлекательная цена в престижных локациях, со сложившейся инфраструктурой, часто это близко к центру города.
🗹Новые комплексы и грамотный девелопмент качественных застройщиков
🗹Достойный выбор готовых апарт-комплексов — не нужно ждать, когда будет построено и достроено в принципе.
Апарты 2022. Так стоит ли покупать?
Какие апартаменты интересны инвесторам, мы рассмотрели. А стоит ли брать апарты сейчас, например, которые будут сдаваться в 2025 г.Инвестор в маске в своем стратегии делает акцент на спред между входом и выходом. А сейчас он практически отсутствует. Зачем брать на себя долгосрочный риск, плюс закладывать на возможные задержки со сдачей в эксплуатацию, а потом тратить время и деньги на ремонт объекта. Когда заходишь в апарты на высокой стадии готовности – бетон есть, а отделку уж завершат. Тем более, если выбирать застройщиков с историей. Риски сведены к минимуму.
Личная стратегия эксперта предусматривает, что он вообще не заходит в проекты, где сдача больше чем через 12 мес. А чаще — незадолго до выдачи ключей. Бывают редкие исключения. Когда это интересный объект, уникальный по локации, можно рассмотреть с учетом названных рисков.
Но в целом наш гость не приветствует такую стратегию. Он считает, что заходить в проект со сроком сдачи до 12 месяцев правильнее – выигрыш и в деньгах, и меньше рисков.
Окно возможностей захлопнулось?
«В моем понимании, окно возможностей вот-вот закроется», — считает Инвестор в маске. Когда понимаешь все существующие риски, принимаешь вопросы социалки, ситуацию со взносами в капремонт и правовой статус, который фактически не дает быть собственникам апартаментов быть до конца искренним с государством.
Закон точно будет принят, и это уравновесит стоимость. Априори будет предусмотрены вопросы регистрации по месту пребывания, тем самым снизится большинство рисков. Вряд ли будет выдаваться постоянная регистрация. Но регистрация, по крайней мере, с пребыванием на трехлетний срок почти наверняка. Как следствие, спред снизится, окно возможностей захлопнется. Однако, если говорить про рынок аренды с точки зрения экономики, то инвестиция в апарт-комплекс по окупаемости, ликвидности, сервису и качеству обслуживания сильно выигрывает по отношению к квартирам.
Послушать интервью в формате подкаста можно на Яндекс Музыке
