• Щит и меч ЦБ
• Инвестировать в зарубежную недвижимость? Или дома лучше?
• Философский камень инвестиций
• Недвижимость: в портфель или из портфеля? Чистая математика
• Риски зарубежных инвестиций для россиян (спойлер: их много)
• В минус 100 не уйдете
• Чек-лист инвестора от профи и разбор кейсов
Кто наша гостья
«Я — инвестор», — скромно, но емко обозначает Наталья Смирнова. Наша гостья имеет исключительный профессиональный опыт: на финансовых рынках уже 20 лет, а до 2022 являлась инвестиционным советником из реестра ЦБ РФ.
Официально аккредитованные советники имеют возможность давать индивидуальные инвестиционные рекомендации на финансовых рынках касательно ценных бумаг и производных финансовых инструментов для российских инвесторов. И при этом нести фидуциарную ответственность. То есть, говоря просто, нести ответственность за инвестиционные рекомендации, что редкость. Правда, отвечать за это нужно своими деньгами. Геополитика слишком непредсказуема, поэтому Наталья перестала давать индивидуальные рекомендации и вышла из реестра.
Щит и меч ЦБ
Виктор Зубик, основатель компании Smarent, начинает интервью, предлагая оценить текущую политику регулятора: о повышении ставки ЦБ и льготных субсидируемых ставках на рынке недвижимости для ипотеки.
Мандат ЦБ — это не забота о стимулировании экономики, а работа в части денежно-кредитной политики, защиты от инфляции и стабильность финансовых рынков. Перед ЦБ не стоит задача способствовать росту российской экономики, это функции других министерств: Минэкономразвития, частично Минфина. Следовательно, регулятор должен сдерживать те моменты, которые могут негативно сказаться на стабильности финансовых рынков.
Главный инструмент ЦБ, его щит и меч — это денежно-кредитная политика. Логика такая: они пытаются сдержать внутренний спрос, чтобы не было перегрева российской экономики. Одновременно необходимо удержать рубль. Если воздействовать на внутренний спрос, соответственно, будет несколько приглушен импорт и снизится спрос на иностранную валюту. Если при этом экспорт не будет снижаться, то давление на рубль тоже ослабнет, вследствие девальвации рубля не будет очередного витка инфляции.
Именно такой посыл можно услышать в официальных выступлениях Эльвиры Набиуллиной, главы ЦБ — нужно что-то делать с инфляционными рисками.
Что касается льготной ипотеки, есть моменты некоторого сдерживания, о чем также говорит глава ЦБ. Есть риски перегрева. Чтобы не допустить такой ситуации, остановить сумасшедший рост цен на недвижимость и держать их адекватными, нужно сдерживать ипотеку. Задача — «не убить, а подкрутить», подчеркивает эксперт.
Виктор Зубик, как профессионал на рынке недвижимости, согласен с позицией ЦБ. С одной стороны, заинтересованность в росте рынка есть. С другой — важнее, чтобы недвижимость оставалась стабильным инструментом, и рынок не делал резких скачков.
Повысят ли ставку ЦБ — прогноз верный
На момент записи интервью, октябрь 2023, ключевая ставка составляет 13%. Однако инфляция пока не снижается. Так что Наталья Смирнова допускает, что ставка может быть повышена до 15% (что и произошло 27 октября 2023).
Как говорит Джером Пауэлл: никто не знает, какой существует лаг между повышением ставки и тем, как это будет ощущаться в экономике. Так, в США ставку повышают уже с прошлого года. Как мы видим, их экономика особо не восстанавливается.
В российской экономике еще сложнее. Когда внутренний спрос немного снизится? Скорее, ближе к концу года. Тем более, многие привыкли в ноябре запрыгнуть в последний вагон своих планов, а в январе в секторе недвижимости обычно затишье.
Определись, а потом инвестируй
В российские активы Наталья не вкладывает. Это принципиальная позиция?
Как профессионал с многолетним опытом, Наталья Смирнова считает: с точки зрения финансового планирования то, в чем человек держит деньги, должно полностью соответствовать его финансовым целям. У нее поставлена цель — жить в Европе: комфортный климат на юге Европы, красивые города. Логично, что акцент эксперт делает на те активы, которые укладываются в концепцию европейского резидента. Тем более, с учетом текущих реалий. К тому же, если человек не является налоговым резидентом России и при этом имеет российские активы, то сразу возникают вопросы налоговой оптимизации и планирования.
Пример: иметь недвижимость в стране в статусе нерезидента и получать арендный доход означает оплату налогов в 30%. Если ты ИП, значит, должен иметь какой-то счет и заранее спрогнозировать, что банк не попадет под санкции, и не возникнут проблемы с выводом активов. То есть это отдельное управление.
Потенциальный инвестор должен принимать во внимание и вопрос нестабильности курсов валют. Год назад арендный доход в 50.000 руб. был эквивалентен сумме в 1.000 евро, сейчас — вполовину меньше. Плюс издержки комиссий за перевод, налогов страны резиденства и т.п.
Именно поэтому активы должны быть в русле финансовой стратеги и цели инвестора.
Может, дома лучше?
Если человек живет в России, то российские активы — это первое, что должно быть у него в портфеле, потому что это самое безрисковое вложение. Нет инфраструктурных рисков, что актив где-то заблокируют. Нет ситуации, что потом будет сложно вывести их. Легко получать ежемесячный доход.
Недвижимость как финансовый инструмент будет выигрывать в условиях кризиса, уверен Виктор Зубик. Это понятный актив, который легко продать, легко сдать. Если у вас один объект, то при перепродаже спустя всего 3 года не будет вообще никаких налогов. Либо 5 лет — при других вводных.
В ряде стран налоги просто космические, акцентирует Наталья Смирнова. А если вдруг
между Россией и Европой будет полностью расторгнуто соглашение об избежании двойного налогообложения (сейчас приостановлены лишь некоторые статьи), тогда придется платить налоги и там, и тут. Эти риски стоит учитывать заранее. Если человек живет в России и здесь у него центр жизненных интересов, то изобретать какую-то креативную схему не стоит. И делать основой портфеля инвестиции где-то в недружественном государстве — это неверная стратегия. Все должно отталкиваться от того, где человек себя видит.
Стоит хотя бы написать себе варианты. И посмотреть на все возможные риски.
Виктор Зубик дополняет: многие приходят в Smarent с целью — хочу инвестировать. А зачем? Это главный вопрос. Опираясь на четкий ответ, эксперты смогут верно выстраивать индивидуальную стратегию для клиента. Есть цель жить в Европе — значит, нужны европейские активы. Если цель купить квартиру 100 кв. м для жизни своей семьи, то стоит начать по чуть-чуть инвестировать в недвижимость здесь.
Где философский камень?
Недвижимость как актив это плохо — такое мнение Виктор часто слышит от финансовых аналитиков. Зато облигации и акции дадут максимальный доход. Заработаете кучу денег, а именно в этот момент рынок недвижимости упадет, и все продавцы недвиги будут у ваших ног.
Какая точка зрения у Натальи Смирновой?
Эксперт соглашается — каждый ратует за свое. Послушать криптоэнтузиастов, у них все остальные активы — непонятно что. Финансовых аналитиков — все, кроме финансового рынка, тоже неприемлемо.
Есть адепты своего какого-то любимого актива, и они считают: именно здесь — парадигма или философский камень.
Наталья Смирнова думает иначе.
Если ссылаться на пример американских финансовых консультантов, то после кризиса 2008 года правильно сформированный диверсифицированный портфель сверхсостоятельных инвесторов должен содержать: акции, не только американские, но и развитых и развивающихся стран + облигации + недвижимость + альтернативные классы активов, которые тоже бывают разными: крипта, вино, виски, искусство и т.д.
Наталья уверена: все, на чем можно сделать деньги — это достойный актив для портфеля. А вот включать определенный актив в портфель конкретного человека или нет, зависит от того, какая у него готовность к риску, какой срок, какая валюта, какая сумма. Возможно, существуют какие-то предпочтения. Отмахиваться от прозрачного, законного класса актива — значит, намеренно ограничивать себя. А зачем?
Недвижимость: в портфель или из портфеля? Чистая математика
Если человек живет в России, что может порекомендовать Наталья как опытный профессионал.
(!) Разумеется, оговоримся, что это не индивидуальная финансовая рекомендация, а размышления эксперта и ответ на вопрос Виктора в ходе интервью.
Недвижимость? Безусловно. А в ипотеку или за кеш, зависит от того, сколько у человека денег, какая готовность к риску, что это за объекты и для чего.
Наталья акцентирует: «Я — за диверсификацию. Не стоит на все деньги брать только квартиру, или купить Tesla, или акции Сбера».
Можно ли купить квартиру в ипотеку, и будет ли это инвестиция? Конечно, можно. И это математическая задачка — нужно посчитать, сколько своих денег вносит человек, какой будет кредит, под какую ставку, на какой срок, прогнозный доход от аренды, стоимость содержания, выплат по кредиту, планируются ли расходы на ремонт — в итоге вопросов немало.
А потом математически посчитать, вы в плюсе или в минусе. Это обычный просчет бизнес-плана. Это не плохо и не хорошо, просто рассчитывается математически. Вот и все — поэтому не надо рубить однозначно: нельзя или можно.
Чек-лист новичку от профи
1. Важно отметить, что до старта любых инвестиций нужна «заначка» — сумма, покрывающая ежемесячные расходы хотя бы за 3–6 месяцев. Сделайте и храните ее на накопительном банковском счете с процентами или на депозите. Если брать деньги, то оттуда. А «не в режиме ошпаренной кошки» изымать из инвестиций.
2. Идеально, когда у человека застрахованы основные риски: жизнь, здоровье, имущество, ответственность. Чтобы в трудной ситуации (не дай Бог), не бежать брать кредиты и что-то как-то решать.
3. Если пункт 1 и 2 покрыты, тогда можно инвестировать в облигации, недвижимость, акции, драгметаллы.
4. Как составлять портфель
По драгметаллам: 5–10% портфеля. Причем Наталья не за физические слитки и монеты — надо озаботиться, где хранить и как, чтобы потом не продавать с убытком из-за царапин и т.п. Cкорее, за фонды, которые обеспечены физическими слитками, либо за биржевое золото, где минимальный спред от рыночной цены.
Облигации и акции: если человек хочет сам выбирать конкретные акции, то добро пожаловать в мир ценных бумаг. Если не готов, то через фонды. Наталья акцентирует: мы говорим про фонды российских управляющих компаний, которые инвестируют в российские облигации или акции. Они не заблокированы.
Например: не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
УК Сбера или группы ВТБ, Тинькофф или Альфы — любой из этих ПИФов можно взять. Внутри будут российские облигации и акции. Хотите минимальный уровень риска, и покупать сами? Посмотрите облигации федерального займа (ОФЗ). Выбираете срок, на который готовы вложиться, вход от 1.000 руб. — что проще?!
Довериться застройщику: недвижимость или акции?
Виктор предлагает рассмотреть кейс: а если человек купил новостройку, например от ПИК, и остались деньги. То есть он уже доверился застройщику — отдал свои деньги, взял ипотеку в расчете, что компания квартиру построит. Разумно ли брать в портфель бумаги того же застройщика?
Если человек принимает такое решение не просто потому, что приобрел там квартиру, а покупает акции и облигации после того, как изучил отчетность и аналитику, то это нормально.
НО! Критерии для облигаций и акций — разные, подчеркивает эксперт.
Когда мы берем облигации, то должны быть уверены, что компания выстоит и погасит их. Прибыль компании может падать, это не так волнует. Главное, чтобы финансово она была в состоянии платить по своим долгам.
Например: условно (!) возьмем компанию Nokia — ее акции в 2000 году стоили раз в 10 дороже, чем сейчас. То есть, если бы вложились в акции Nokia — печаль-тоска. Но платежеспособность компании остается высокой, и она может отвечать по своим обязательствам.
А вот по акциям сложнее. Если вы берете акции, то должны быть уверены, что у компании дела будут идти лучше, чем сейчас. Или, как минимум, не хуже. Причем в течение всего срока, на который вы этой бумагой владеете.
Например: если вы купите квартиру, которую построил ПИК, а компания условно (!) разорится на следующий день, то вам все равно. Квартира построена, вы можете сдавать ее в аренду, это ваша собственность. А вот если вложились в акции ПИКа, надо быть уверенным, что компания просуществует в течение всего срока, пока вы в нее инвестируете.
Поэтому, конкретный объект купить — может быть интересно, а вот акции — стоит сто раз подумать. В период высокой ставки ипотечный спрос снижается, соответственно, выручка и прибыль строительной компании может несколько тормозиться.
Таким образом, бывают ситуации, когда эксперт акции не советует, а объект советует.
Виктор дополняет, что в рамках сравнения фондового рынка и рынка недвижимости заметил, что многие финансовые консультанты показывают высокую доходность по фондовому рынку: заработали 30–40% годовых. Но есть нюанс. Они берут индекс рынка недвижимости IRN, по которому до сих пор спорят эксперты. Смотри видео — представители Мосбиржи были на канале в гостях.
Виктор Зубик и его команда посмотрели по-другому. Взяли разбивку по акциям разных застройщиков. Аналитика показала, что INGRAD за 5–6 лет вырос больше всех: с 2017 на 422%. Круто? Но когда Виктор сравнивает инвестиции в 1-комнатную квартиру этого застройщика по ул. Новочеремушская, 17 на метро «Академическая» — суперконсервативная инвестиция — доходность гораздо выше. Конкретные цифры есть в видео, посмотрите.
• Инвестировать в зарубежную недвижимость? Или дома лучше?
• Философский камень инвестиций
• Недвижимость: в портфель или из портфеля? Чистая математика
• Риски зарубежных инвестиций для россиян (спойлер: их много)
• В минус 100 не уйдете
• Чек-лист инвестора от профи и разбор кейсов
Кто наша гостья
«Я — инвестор», — скромно, но емко обозначает Наталья Смирнова. Наша гостья имеет исключительный профессиональный опыт: на финансовых рынках уже 20 лет, а до 2022 являлась инвестиционным советником из реестра ЦБ РФ.
Официально аккредитованные советники имеют возможность давать индивидуальные инвестиционные рекомендации на финансовых рынках касательно ценных бумаг и производных финансовых инструментов для российских инвесторов. И при этом нести фидуциарную ответственность. То есть, говоря просто, нести ответственность за инвестиционные рекомендации, что редкость. Правда, отвечать за это нужно своими деньгами. Геополитика слишком непредсказуема, поэтому Наталья перестала давать индивидуальные рекомендации и вышла из реестра.
Щит и меч ЦБ
Виктор Зубик, основатель компании Smarent, начинает интервью, предлагая оценить текущую политику регулятора: о повышении ставки ЦБ и льготных субсидируемых ставках на рынке недвижимости для ипотеки.
Мандат ЦБ — это не забота о стимулировании экономики, а работа в части денежно-кредитной политики, защиты от инфляции и стабильность финансовых рынков. Перед ЦБ не стоит задача способствовать росту российской экономики, это функции других министерств: Минэкономразвития, частично Минфина. Следовательно, регулятор должен сдерживать те моменты, которые могут негативно сказаться на стабильности финансовых рынков.
Главный инструмент ЦБ, его щит и меч — это денежно-кредитная политика. Логика такая: они пытаются сдержать внутренний спрос, чтобы не было перегрева российской экономики. Одновременно необходимо удержать рубль. Если воздействовать на внутренний спрос, соответственно, будет несколько приглушен импорт и снизится спрос на иностранную валюту. Если при этом экспорт не будет снижаться, то давление на рубль тоже ослабнет, вследствие девальвации рубля не будет очередного витка инфляции.
Именно такой посыл можно услышать в официальных выступлениях Эльвиры Набиуллиной, главы ЦБ — нужно что-то делать с инфляционными рисками.
Что касается льготной ипотеки, есть моменты некоторого сдерживания, о чем также говорит глава ЦБ. Есть риски перегрева. Чтобы не допустить такой ситуации, остановить сумасшедший рост цен на недвижимость и держать их адекватными, нужно сдерживать ипотеку. Задача — «не убить, а подкрутить», подчеркивает эксперт.
Виктор Зубик, как профессионал на рынке недвижимости, согласен с позицией ЦБ. С одной стороны, заинтересованность в росте рынка есть. С другой — важнее, чтобы недвижимость оставалась стабильным инструментом, и рынок не делал резких скачков.
Повысят ли ставку ЦБ — прогноз верный
На момент записи интервью, октябрь 2023, ключевая ставка составляет 13%. Однако инфляция пока не снижается. Так что Наталья Смирнова допускает, что ставка может быть повышена до 15% (что и произошло 27 октября 2023).
Как говорит Джером Пауэлл: никто не знает, какой существует лаг между повышением ставки и тем, как это будет ощущаться в экономике. Так, в США ставку повышают уже с прошлого года. Как мы видим, их экономика особо не восстанавливается.
В российской экономике еще сложнее. Когда внутренний спрос немного снизится? Скорее, ближе к концу года. Тем более, многие привыкли в ноябре запрыгнуть в последний вагон своих планов, а в январе в секторе недвижимости обычно затишье.
Определись, а потом инвестируй
В российские активы Наталья не вкладывает. Это принципиальная позиция?
Как профессионал с многолетним опытом, Наталья Смирнова считает: с точки зрения финансового планирования то, в чем человек держит деньги, должно полностью соответствовать его финансовым целям. У нее поставлена цель — жить в Европе: комфортный климат на юге Европы, красивые города. Логично, что акцент эксперт делает на те активы, которые укладываются в концепцию европейского резидента. Тем более, с учетом текущих реалий. К тому же, если человек не является налоговым резидентом России и при этом имеет российские активы, то сразу возникают вопросы налоговой оптимизации и планирования.
Пример: иметь недвижимость в стране в статусе нерезидента и получать арендный доход означает оплату налогов в 30%. Если ты ИП, значит, должен иметь какой-то счет и заранее спрогнозировать, что банк не попадет под санкции, и не возникнут проблемы с выводом активов. То есть это отдельное управление.
Потенциальный инвестор должен принимать во внимание и вопрос нестабильности курсов валют. Год назад арендный доход в 50.000 руб. был эквивалентен сумме в 1.000 евро, сейчас — вполовину меньше. Плюс издержки комиссий за перевод, налогов страны резиденства и т.п.
Именно поэтому активы должны быть в русле финансовой стратеги и цели инвестора.
Может, дома лучше?
Если человек живет в России, то российские активы — это первое, что должно быть у него в портфеле, потому что это самое безрисковое вложение. Нет инфраструктурных рисков, что актив где-то заблокируют. Нет ситуации, что потом будет сложно вывести их. Легко получать ежемесячный доход.
Недвижимость как финансовый инструмент будет выигрывать в условиях кризиса, уверен Виктор Зубик. Это понятный актив, который легко продать, легко сдать. Если у вас один объект, то при перепродаже спустя всего 3 года не будет вообще никаких налогов. Либо 5 лет — при других вводных.
В ряде стран налоги просто космические, акцентирует Наталья Смирнова. А если вдруг
между Россией и Европой будет полностью расторгнуто соглашение об избежании двойного налогообложения (сейчас приостановлены лишь некоторые статьи), тогда придется платить налоги и там, и тут. Эти риски стоит учитывать заранее. Если человек живет в России и здесь у него центр жизненных интересов, то изобретать какую-то креативную схему не стоит. И делать основой портфеля инвестиции где-то в недружественном государстве — это неверная стратегия. Все должно отталкиваться от того, где человек себя видит.
Стоит хотя бы написать себе варианты. И посмотреть на все возможные риски.
Виктор Зубик дополняет: многие приходят в Smarent с целью — хочу инвестировать. А зачем? Это главный вопрос. Опираясь на четкий ответ, эксперты смогут верно выстраивать индивидуальную стратегию для клиента. Есть цель жить в Европе — значит, нужны европейские активы. Если цель купить квартиру 100 кв. м для жизни своей семьи, то стоит начать по чуть-чуть инвестировать в недвижимость здесь.
Где философский камень?
Недвижимость как актив это плохо — такое мнение Виктор часто слышит от финансовых аналитиков. Зато облигации и акции дадут максимальный доход. Заработаете кучу денег, а именно в этот момент рынок недвижимости упадет, и все продавцы недвиги будут у ваших ног.
Какая точка зрения у Натальи Смирновой?
Эксперт соглашается — каждый ратует за свое. Послушать криптоэнтузиастов, у них все остальные активы — непонятно что. Финансовых аналитиков — все, кроме финансового рынка, тоже неприемлемо.
Есть адепты своего какого-то любимого актива, и они считают: именно здесь — парадигма или философский камень.
Наталья Смирнова думает иначе.
Если ссылаться на пример американских финансовых консультантов, то после кризиса 2008 года правильно сформированный диверсифицированный портфель сверхсостоятельных инвесторов должен содержать: акции, не только американские, но и развитых и развивающихся стран + облигации + недвижимость + альтернативные классы активов, которые тоже бывают разными: крипта, вино, виски, искусство и т.д.
Наталья уверена: все, на чем можно сделать деньги — это достойный актив для портфеля. А вот включать определенный актив в портфель конкретного человека или нет, зависит от того, какая у него готовность к риску, какой срок, какая валюта, какая сумма. Возможно, существуют какие-то предпочтения. Отмахиваться от прозрачного, законного класса актива — значит, намеренно ограничивать себя. А зачем?
Недвижимость: в портфель или из портфеля? Чистая математика
Если человек живет в России, что может порекомендовать Наталья как опытный профессионал.
(!) Разумеется, оговоримся, что это не индивидуальная финансовая рекомендация, а размышления эксперта и ответ на вопрос Виктора в ходе интервью.
Недвижимость? Безусловно. А в ипотеку или за кеш, зависит от того, сколько у человека денег, какая готовность к риску, что это за объекты и для чего.
Наталья акцентирует: «Я — за диверсификацию. Не стоит на все деньги брать только квартиру, или купить Tesla, или акции Сбера».
Можно ли купить квартиру в ипотеку, и будет ли это инвестиция? Конечно, можно. И это математическая задачка — нужно посчитать, сколько своих денег вносит человек, какой будет кредит, под какую ставку, на какой срок, прогнозный доход от аренды, стоимость содержания, выплат по кредиту, планируются ли расходы на ремонт — в итоге вопросов немало.
А потом математически посчитать, вы в плюсе или в минусе. Это обычный просчет бизнес-плана. Это не плохо и не хорошо, просто рассчитывается математически. Вот и все — поэтому не надо рубить однозначно: нельзя или можно.
Чек-лист новичку от профи
1. Важно отметить, что до старта любых инвестиций нужна «заначка» — сумма, покрывающая ежемесячные расходы хотя бы за 3–6 месяцев. Сделайте и храните ее на накопительном банковском счете с процентами или на депозите. Если брать деньги, то оттуда. А «не в режиме ошпаренной кошки» изымать из инвестиций.
2. Идеально, когда у человека застрахованы основные риски: жизнь, здоровье, имущество, ответственность. Чтобы в трудной ситуации (не дай Бог), не бежать брать кредиты и что-то как-то решать.
3. Если пункт 1 и 2 покрыты, тогда можно инвестировать в облигации, недвижимость, акции, драгметаллы.
4. Как составлять портфель
По драгметаллам: 5–10% портфеля. Причем Наталья не за физические слитки и монеты — надо озаботиться, где хранить и как, чтобы потом не продавать с убытком из-за царапин и т.п. Cкорее, за фонды, которые обеспечены физическими слитками, либо за биржевое золото, где минимальный спред от рыночной цены.
Облигации и акции: если человек хочет сам выбирать конкретные акции, то добро пожаловать в мир ценных бумаг. Если не готов, то через фонды. Наталья акцентирует: мы говорим про фонды российских управляющих компаний, которые инвестируют в российские облигации или акции. Они не заблокированы.
Например: не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
УК Сбера или группы ВТБ, Тинькофф или Альфы — любой из этих ПИФов можно взять. Внутри будут российские облигации и акции. Хотите минимальный уровень риска, и покупать сами? Посмотрите облигации федерального займа (ОФЗ). Выбираете срок, на который готовы вложиться, вход от 1.000 руб. — что проще?!
Довериться застройщику: недвижимость или акции?
Виктор предлагает рассмотреть кейс: а если человек купил новостройку, например от ПИК, и остались деньги. То есть он уже доверился застройщику — отдал свои деньги, взял ипотеку в расчете, что компания квартиру построит. Разумно ли брать в портфель бумаги того же застройщика?
Если человек принимает такое решение не просто потому, что приобрел там квартиру, а покупает акции и облигации после того, как изучил отчетность и аналитику, то это нормально.
НО! Критерии для облигаций и акций — разные, подчеркивает эксперт.
Когда мы берем облигации, то должны быть уверены, что компания выстоит и погасит их. Прибыль компании может падать, это не так волнует. Главное, чтобы финансово она была в состоянии платить по своим долгам.
Например: условно (!) возьмем компанию Nokia — ее акции в 2000 году стоили раз в 10 дороже, чем сейчас. То есть, если бы вложились в акции Nokia — печаль-тоска. Но платежеспособность компании остается высокой, и она может отвечать по своим обязательствам.
А вот по акциям сложнее. Если вы берете акции, то должны быть уверены, что у компании дела будут идти лучше, чем сейчас. Или, как минимум, не хуже. Причем в течение всего срока, на который вы этой бумагой владеете.
Например: если вы купите квартиру, которую построил ПИК, а компания условно (!) разорится на следующий день, то вам все равно. Квартира построена, вы можете сдавать ее в аренду, это ваша собственность. А вот если вложились в акции ПИКа, надо быть уверенным, что компания просуществует в течение всего срока, пока вы в нее инвестируете.
Поэтому, конкретный объект купить — может быть интересно, а вот акции — стоит сто раз подумать. В период высокой ставки ипотечный спрос снижается, соответственно, выручка и прибыль строительной компании может несколько тормозиться.
Таким образом, бывают ситуации, когда эксперт акции не советует, а объект советует.
Виктор дополняет, что в рамках сравнения фондового рынка и рынка недвижимости заметил, что многие финансовые консультанты показывают высокую доходность по фондовому рынку: заработали 30–40% годовых. Но есть нюанс. Они берут индекс рынка недвижимости IRN, по которому до сих пор спорят эксперты. Смотри видео — представители Мосбиржи были на канале в гостях.
Виктор Зубик и его команда посмотрели по-другому. Взяли разбивку по акциям разных застройщиков. Аналитика показала, что INGRAD за 5–6 лет вырос больше всех: с 2017 на 422%. Круто? Но когда Виктор сравнивает инвестиции в 1-комнатную квартиру этого застройщика по ул. Новочеремушская, 17 на метро «Академическая» — суперконсервативная инвестиция — доходность гораздо выше. Конкретные цифры есть в видео, посмотрите.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
Инвестирует ли Наталья Смирнова в зарубежную недвижимость?
Эксперт делится: исторически ее фaворитом была Германия. Почему? В Европе долгое время была ставка ноль, можно было в пропорции 50/50 (свои деньги-ипотека) покупать недвижимость. Сдавать в аренду, делать ставку на рост и потом продавать.
Сейчас Наталья вышла практически из всех проектов: в Евросоюзе, как и в США, ставка пошла вверх. Рентабельность подобных схем уже не та. Выросла и стоимость строительства.
Более-менее адекватный вариант инвестиции — использовать государственные программы помощи девелопера по строительству социального жилья. Там можно под 0,5% взять ипотеку, соблюдать определенные стандарты строительства, потом сдать целевой аудитории, за которую государство будет платить аренду, и потом продавать как доходный дом. По сути, выступать как инвестор девелопера.
Могут быть интересны лишь точечные инвестиции в отдельные проекты. Это должен быть крупный город, где количество сделок прогнозируемо не упадет.
Например, Дюссельдорф: проекты социального жилья, когда можно взять льготное финансирование, или интересный район с потенциалом роста в ближайшие пару лет. Правда, порог входа существенный — минимум 250–300 000 евро. Сейчас это очень сложный рынок и заходить на него новичкам — не лучший вариант инвестиций.
Стратегия «купить недвижку и потом ждать, что она вырастет» — уже не работает. Экономика стран Евросоюза показывает признаки рецессии не первый квартал. По мнению Натальи Смирновой, регуляторы ФРС и Евросоюза ставку еще поднимут, хотя и несущественно.
Если говорить про другие инвестиции — это чистый фондовый рынок, причем разных стран.
Налетай — подешевело?
Что нас ждет? Возможен ли большой кризис в 2025–2026?
В 2024 году Наталья Смирнова прогнозирует вялотекущую рецессию (речь не про Россию). А любую рецессию наш эксперт предпочитает встречать преимущественно в кеше. Чтобы потом подбирать подешевевшие активы. Такой опыт уже был в 2008 и 2011, когда к Европе приближался призрак долгового кризиса.
Инвестиции в недвижимость ОАЭ
Есть ли тренд у инвесторов из Европы перекладывать инвестиции в Эмираты? Многие российские сейчас поступают именно так.
Тренд есть, европейцы инвестируют в ОАЭ. По большей части это британцы, французы, итальянцы. Много инвесторов из Индии. По последнему отчету швейцарского банка UBS, рынок недвижимости Дубая не перегрет, горит зеленым.
Как они считают, не совсем понятно, указывает Виктор, ведь первичный рынок Дубая перегрет. Многие дубайские брокеры выдают зачастую желаемое за действительное. На вторичном — ситуация спокойная, вопросов нет.
По этому направлению есть видео с экспертами рынка на Youtube-канале Виктора Зубика.
По расчетам, которые приводят брокеры Дубая, доходность на первичном рынке около 10% годовых. А на вторичном, сколько заработает инвестор при продаже этого актива? Максимум 1%, акцентирует Наталья Смирнова.
Наш эксперт рассказывает: на электронную почту ей приходят пачки писем с просьбой прорекламировать и получить комиссию от продаж аж 5%. Такие предложения — сигнал, что это перегрев и «холодок по спине». Касательно аналитики от банка UBS: в отчете есть лишь оговорка, что это «внутренняя методология». Хочется верить, что расчеты сделаны с учетом вторички, иначе будет большое разочарование в этом крупном швейцарском холдинге.
Наталья Смирнова допускает, что вторичка Дубая под аренду интересна. Но при условии выбора достойных объектов, а не всего трэша, который предлагается на рынке. Здесь нужен профессионал, а не тот горе-брокер, который по приезде в ОАЭ резко переквалифицировался из нутрициолога в профи на рынке недвижимости. А так делает каждый второй: на фоне крутых тачек, небоскребов и яхт — «успешный успех».
У самой Натальи Орловой активов в Эмиратах нет. Почему? Эксперт живет в Португалии, а Объединенные Арабские Эмираты входят в черный список этой европейской страны. Могут возникнуть споры с налоговой по поводу уплаты налога по зарубежному доходу (28%). Поэтому Наталья инвестирует только в те активы, которые находятся вне черного списка именно Португалии.
Потенциальный инвестор должен учитывать подобные налоговые нюансы. Стоит соблюдать разумную предосторожность. Особенно, когда «из каждого утюга» идет агрессивная реклама с предложением срочно купить. На вторичке, которая вне этого пузыря, можно сыграть. Но нужно уметь оценить все факторы. Так что помощь проверенного человека или юридического лица точно нужна.
Аргументы, что все уже купили или за первоначальный взнос всего 5% человек станет владельцем недвижимости, не должны влиять на решение. В случае невозможности платить в течение 3 месяцев все сделанные взносы, в том числе 4%-й налог от общей стоимости недвижимости, обнулят. А квартиру выставят на торги. И брокер, и застройщик останутся в плюсе. А инвестор — нет.
Риски зарубежных инвестиций для россиян
«Забить» или пробовать? Это сложный комплекс вопросов.
Наталья Смирнова советует учитывать два основных момента:
1. Законодательство РФ, валютное и налоговое, которое нельзя нарушать
2. Санкционная история и инфраструктурные риски, которые стали актуальными для граждан и резидентов России.
Начнем разбираться с первого — валютное и налоговое законодательство. Многие вообще не интересуются этими моментами: побегу, открою счет, заведу карточку?!
Наталья Смирнова акцентирует: когда мы говорим про брокерский счет для инвестиций, надо учитывать позицию Центрального банка. На сегодня юридический департамент регулятора считает так: если человек является валютным резидентом России, то без разрешения правительственной комиссии на иностранных площадках, то есть через иностранного брокера, работать с ценными бумагами нельзя. Сюда не относится СПБ Биржа — это важно.
Получается, когда человек имеет зарубежный брокерский счет и через зарубежного брокера, будь то в дружественной или недружественной юрисдикции, выходит на иностранные площадки, то там, на другой стороне сделки, может встретиться недружественный резидент (а если это иностранная площадка, то он там точно может встретиться). По мнению ЦБ, подобные сделки с ценными бумагами требуют разрешения правительственной комиссии.
Если делать без полученного разрешения, формально статья 15.25 КоАП РФ: запрещенная валютная операция — штраф от 20 до 40%.
Запретов бежать и открывать счет у зарубежного брокера нет (с оговорками для ряда категорий). Но «вы должны там творить только то, что можно»: например, можно работать с операциями по конвертации или с производными финансовыми инструментами, поскольку это не ценные бумаги. В других случаях — будете нарушать. Поэтому, акцентирует эксперт, если вот так точечно не готовы «заморачиваться», значит, пока зарубежный брокерский счет и не нужен.
Второй вопрос — что вы будете выводить за рубеж. Если человек выводит дивиденды от российских компаний, то, в соответствии с текущим законодательством, дивиденд от российских компаний в валюте за рубеж выводить нельзя. Можно только в рублях. Если человек получает дивиденды и начинает в валюте их выводить за рубеж — это запрещенная валютная операция, последствия смотри выше. Это надо учесть.
Третье — если человек открывает любой зарубежный счет — банковский, брокерский, полис страхования жизни зарубежный — он должен в течение 1 месяца уведомить налоговую об открытии/закрытии/или изменении. А потом ежегодно подавать отчет о движении денежных средств и иных активов.
Рассуждать, да кто об этом узнает, это все мелочи, точно неверно:
– есть Росфинмониторинг, который отслеживает подобные транзакции
– есть автообмен: для многих стран, где россияне чаще всего и открывают счета. Исключения есть, актуальность стоит узнавать в моменте: небольшие суммы, которые переводятся или остаются на этих счетах, или счета в странах Евразийского Союза и т.п.
Есть еще нюансы, которые связаны с российским паспортом и/или российским резидентством. То есть фактом того, что человек живет в России. Возникает вопрос, а где россиянам сейчас готовы открывать зарубежные счета. Да, в некоторых странах (Казахстан, Турция и т.д.) открыть счет россиянину можно. Но надо ответить на вопрос: а зачем.
Не стоит руководствоваться принципом «все побежали, и я побежал» — это касается абсолютно любого действия.
Если нужна зарубежная карточка, чтобы расплачиваться, это нормально. А если счета открывались с целью переводить средства, то не факт, что получится. Многие зарубежные банки, даже в дружественных странах, закрыли россиянам исходящие SWIFT-переводы. Зачастую, чтобы отправить перевод в 1000 евро, просят приехать лично. Кто готов?
Когда открываете счет с намерением переводить крупные суммы, вы должны быть уверены, что на российский паспорт и российское резидентство его откроют. А главное, что пройдете процедуру комплаенса. Что с вашими доходами и их источниками позволят быть клиентом конкретного банка. Так, ряд крупных недружественных банков, когда видят источник Россия, говорят «нет», даже при наличии вида на жительство.
Как пример, возьмем Швейцарию. Многих россияне по умолчанию предполагают открывать счета там. А это сейчас это одно из наиболее токсичных направлений. Скорее всего, придется приезжать, доказывать, что за активы. А если вдруг это еврооблигации ряда попавших под санкции российских эмитентов — это вообще «веселая история».
Можно аргументировать: у меня вид на жительство, я уже не живу в России, отказался от гражданства и т.п., а деньги вообще от продажи квартиры бабушки. Но вас спросят: где квартира – ах, в России – значит, нельзя. И так происходит во многих швейцарских банках.
Если говорить про Францию, то сейчас счета россиянам практически не открывают, даже тем, у кого есть вид на жительство. Наталья приводит такой кейс. Человек был рожден на территории СССР и в младенческом возрасте переехал с родителями во Францию: никогда не имел российского паспорта, всегда было только одно гражданство — Франции, где он работал и был резидентом. Даже ему в одном французском банке закрыли счет. Почему? Потому что место рождения — СССР. Сейчас кейс в процессе разбирательства.
Вход — рубль, выход — два
Таким образом, имея намерение открыть счет за рубежом, нужно четко себе прописать:
- а сможете ли вы поддерживать тот вид и объем доходов, который требует конкретный банк или брокер;
- есть ли уверенность, что по силам регулярно счет пополнять;
- сможете ли вывести деньги, чтобы избежать ситуации, когда деньги есть и срочно нужны в России, но получить их невозможно.
Виктор Зубик подтверждает эту мысль. Похожие ситуации, типа «авось потом разберемся», случаются с дубайской недвижимостью. Люди купили квартиру по контракту, перевели деньги через крипту, заплатили 4% налога при покупке («сервисный сбор»). Решили продать, а как вернуть деньги в Россию? Большой вопрос, который не продумали заранее.
Всегда лучше иметь план Б. Тем более, при сделках с недружественными странами. Да и с дружественными тоже, уверены оба эксперта.
По крайней мере, иметь счет где-то еще, чтобы использовать его как промежуточный вариант. При этом надо подтверждать, если этот счет открыт на ВНЖ или местную регистрацию, иметь адрес и еще много нюансов. Это все не так просто.
«Надо быть готовым к тому, что сегодня это так», — акцентирует Наталья Смирнова. «И это дорого и затратно по времени», — добавляет Виктор Зубик.
Дружим с БРИКС
А, может, стоит сфокусироваться на дружественных странах или странах БРИКС, задает вопрос Виктор. Геополитика сейчас приобрела особый вес. Или риски одинаковые?
Наталья еще раз резюмирует. Если человек живет в России, разумно иметь большую часть портфеля в российских активах: не только российские компании, но и те, которые можно купить через российскую инфраструктуру с минимальным риском.
Если говорить про дружественные, это все равно не совсем безрисково. Допустим, человек хочет купить квартиру в Бразилии. Можно? Можно! По текущему законодательству, можно сделать оплату из России в дружественную страну. В рублях Бразилия деньги не примет — логично. В реалах — вы из России не отправите. В долларах? А как вы из России в долларах отправите? Вы смогли найти банк, который отправляет (возможно, из Турции, Китая, Азербайджана). Но главное, чтобы деньги дошли. Все расчеты проходят через сеть банков-корреспондентов. И корреспондентом принимающего банка, скорее всего, будет американский. А он раскроет SWIFT-перевод и увидит детали: отправитель Иван Иваныч из города N. И платеж развернут. Так что деньги попросту могут не дойти, хотя Бразилия из нашего примера — дружественная. Но сам факт оплаты не совсем дружественный.
Смотрим вариант с положительным результатом. Платеж прошел. А дальше, что вы будете делать? Вы купили квартиру в Бразилии, сдаете ее в аренду — куда вы будете получать арендный доход? На бразильский счет? Уверенности, что его вам откроют, нет. Надо выяснять кучу деталей: а можно ли в Бразилии; если не Бразилия, то в какой стране; а что для этого нужно; в какой валюте; какие риски. И т.д. и т.п.
Даже если все и получится, риск остановки регулярных платежей при российской ФИО отправителя остается. Это не значит, что нельзя. Это просто надо проговаривать.
«Поэтому, когда вы во что-то инвестируете, нужно смотреть всю цепочку — где что-то может вдруг порваться», — резюмирует эксперт.
Криптоэнтузиасты скажут: есть же usdt. Однако и криптобиржи усиливают давление на российских резидентов. Здесь нужно предусмотреть риски, чтобы не остаться и без проданной квартиры, и без денег. А еще учесть риск мошеннических операций в криптообменниках.
• Проанализируйте и оцените потенциальные риски. До того, как будете предпринимать свои действия.
• Продумайте несколько сценариев: плохой, хороший, очень плохой и худший. И на каждый плохой сценарий сделайте несколько вариантов — эшелонов финансовой обороны.
• И ответьте на вопрос, нужно ли это лично вам?
Ограничения — это хорошо
Виктор Зубик размышляет, а возможно, такие ограничения — это хорошо? Они опосредованно положительно повлияют на российскую экономику.
Если раньше все было прозрачно: решил инвестировать, выбрал инструмент (условно: европейскую недвижимость), подтвердил доходы, оплатил SWIFT-переводом — все счастливы, все довольны. Сейчас все значительно сложнее.
Разумный инвестор подумает несколько раз. А возможно, и обожжется на этом пути. И решит — буду инвестировать в российские акции, облигации, недвижимость, землю, понятный бизнес.
Наталья Смирнова соглашается: «здесь я как раз оптимист, возможно, так и будет». Ломиться за рубеж, зная, что в любой момент могут спросить: а теперь подтверди, откуда деньги. Когда подтвердил: а до этого, откуда взялись. А точно ли там ничего санкционного не было. Вопросы к вам могут возникнуть в любой момент.
Да, надо сохранять капитал: инфляция в России, как и в мире, отнюдь не нулевая. За рубеж — это довольно опасно, надо тщательно продумывать шаги. На это готовы не все инвесторы.
Значит, надо внутри страны сохранять капитал.
Посмотрим, как у других, предлагает наш эксперт. Например, на рынок Ирана.
Что произошло с рынком Ирана, когда страна попала под самые жесткие на тот момент санкции? Рынок все равно вырос. Капиталу некуда полноценно уходить. Чтобы спастись от девальвации национальной валюты, от инфляции, пришлось инвестировать внутри страны — и финансовый рынок Ирана показал доходность, которая смогла переиграть инфляцию. Немного, но смогла.
В минус 100 не уйдете
Если смотреть на российский рынок, то в России есть варианты активов, в которых можно спасать капитал от инфляции. И даже от девальвации. Есть недвижимость. Что с ней произойдет? Это актив. Если это не ситуация ЧП, то ее всегда можно сдавать. Можно купить недвижимость в городе, где дефицит аренды, и вы ее всегда сдадите. Возможно, чуть снизите ставку. Но все равно это плюс. Сложно представить, чтобы недвижимость обвалилась на 70–80%.
Да, была ситуация — в моменте сразу после развала Советского Союза. Но это тектонический взрыв. Нерелевантно сейчас об этом говорить. И если смотреть, что произошло потом? Недвижимость относительно быстро вернулась и уже в нулевые росла баснословными темпами.
В прошлом году была коррекция, которую никто даже не заметил — рынок ее проглотил, соглашается Виктор Зубик.
Допустим, человек до развала Союза чем-то владел, какой-то недвижимостью. Оценив ситуацию, решил подождать — и правильно бы сделал. Потом бы хорошо заработал и не потерял бы свой капитал.
Всегда надо выбирать качественный актив. Это касается и недвижимости, и ценных бумаг. Тогда можно пересидеть и тектонические взрывы. Все будет нормально с капиталом. В минус 100 не уйдете.
Многие укажут, а в 1998 был дефолт, где наши деньги. В 1998 был дефолт по ГКО — это внешний долг. А сейчас у России большая часть долга — внутренний, рублевый, который не зависит от курса доллара к рублю. В худшем случае — больше девальвация, а дефолт — нет.
Если посмотреть на бюджет России 2024–2026, то выплаты на обслуживание госдолга —менее 2% от всех расходов. И фонд национального благосостояния — жив-здоров, не заканчивается, хотя многие и пророчили. Худшее, что может произойти — коррекция, и надо переждать ее в имеющемся активе.
Такая корова нужна самому
Нужно правильно выбирать активы. Хорошие качественные активы никто не захочет продавать.
Виктор Зубик приводит пример: у вас есть 30 млн. свободных рублей — попробуйте купить ту квартиру, в которую вы захотите уже завтра переехать и жить. Не найдете — ничего нормального за адекватные деньги на рынке нет.
Если мы говорим про среднестатистического российского инвестора, то, по мнению Натальи Смирновой, стоит применять принципы пирамиды Маслоу к составлению портфеля российского инвестора.
Дом, милый дом, или Home sweet home
База — это активы, в которых вы уверены на 200% из 100% возможных. В них нет инфраструктурных рисков, вы сможете получить прибыль и вернуть ее туда, где вам эти деньги будут физически нужны. Это абсолютно прозрачные активы. Они не зависит от того, подтвердят вам ВНЖ или нет, продлят ПМЖ или не обновят, отберут у вас паспорт или не отберут (про зарубежную историю). Активы там, где вы находитесь сами с точки зрения инфраструктуры, через которую вы их покупаете.
Основа должна быть сформирована для вас инфраструктурно безрисковой. Чтобы вы отчетливо понимали, где искать концы, как получаете прибыль, куда она приходит. Чтобы вы могли ее взять, вывести и получить. Без схем. Без высшей математики. Легко и просто.
Никогда не говори никогда, или Never say never
Когда безрисковая с точки зрения инфраструктуры, валюты и возможных санкций, на большую часть капитала база создана, есть и работает, тогда возможно развивать какой-то креатив.
Что делать?
«Не вешать нос, гардемарины», — желает эксперт Наталья Смирнова подписчикам и читателям канала Виктора Зубика, основателя компании Smarent.
Кризисы будут всегда. Их хватит на всю нашу жизнь, на жизнь детей и внуков. А деньги должны работать. И над этим надо думать. Деньгами надо управлять — это непростая задача.
Инвестируйте только туда, где вы понимаете все до мельчайших подробностей: что это за актив, на чем вы заработаете, как пойдут деньги, как вы их вернете и как будете получать прибыль.
Не нагромождайте схемы, в которых сами не разбираетесь.
Работайте только с профессионалами.
Не пытайтесь поставить на что-то одно, диверсифицируйте.
Несмотря на разочарования от кризисов, инвестиции никуда не денутся. Нет варианта, чтобы все в жизни достичь без денег или в кредит. Придется создавать капитал, и лучше делать это продуманно и планомерно.
Действуйте!