В этом интервью:
• Как изменилась стратегия инвестора в 2024
• Спасет ли недвижимость накопления
• Дно пройдено. Всплываем
• Почему купить апартаменты – стратегия не для всех
• Нюансы коммерческой недвижимости
• Пузырь на рынке недвижимости надулся?
• Рекомендации от эксперта
Сегодня в гостях у Виктора Зубика, основателя компании Smarent, Артем Цогоев — член совета директоров инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate. Обсуждать итоги года на YouTube-канале Smarent Pro недвижимость стало доброй традицией, и это уже четвертое интервью.
Почему закручивают гайки на рынке недвижимости?
Вопрос волнует многих. Льготная семейная ипотека — только в одни руки. Ставки по рыночной ипотеке устремились вслед за повышением ключевой — доходят до 17–18% плюс страховка.
Причины очевидны:
- Те деньги, которые выделялись на субсидирование льготных программ, очень хорошо абсорбируются населением. И в моменте их недостаточно.
- Бюджет имеет более приоритетные задачи, и содействие рынку строительства сокращается. Это не означает, что государство не будет поддерживать строителей, ведь отрасль формирует занятость в сопутствующих секторах. Как показывают данные Росстата, в сфере строительства, ЖКХ и управления и оборота недвижимости трудится 10,1 млн человек.
- ЦБ дотошно ищет дисбалансы, пузыри и проявления кризиса на рынке. Правда, не всегда понятна логика. А источники информации для аналитических выводов порой вызывают сомнения у нашего эксперта.
Другие приоритеты
Последние 6 месяцев люди особенно активно брали кредиты. И чтобы не создавать дисбаланс, развивать семейную и арктическую ипотеки, другие программы, власти решили прикрыть льготную: лимиты снижены с 12 до 6 млн (по Москве, Санкт-Петербургу и их областям). Безадресная ипотека уходит. Хотя многим удалось запрыгнуть в последний вагон.
Государство не заинтересовано в разгоне рынка недвижимости. Единственная потребность государства — это рост экономики и поступления налогов. По мнению Артема Цогоева, сейчас экономика опирается на оборонно-промышленный комплекс, стройку и ресурсы: нефть и газ. Как известно, количество потребителей российских ресурсов изменилось.
В этой связи у государства нет желания увеличивать стоимость рынка недвижимости и активов домохозяйств. Однако стремление поддерживать строительный рынок есть, потому что там задействовано большое количество людей, он потребляет большое количество денег и приносит хорошие налоги.
Адресные программы дадут возможность покупать недвижимость людям в регионах. Ипотека на строительство жилого дома, арктическая, дальневосточная, ИТ-ипотека — нужны, чтобы везде развивался строительный рынок, девелоперы платили налоги в бюджет, а муниципалитеты зарабатывали. Развивать рынок недвижимости должны не только в Москве и Санкт-Петербурге. Логично, что деньги распределяются из регионов, где их и так много, в регионы, где их не очень много.
Недвижимость спасет накопления. Или не спасет?
Стоит ли брать дешевую ипотеку за дешевые деньги, интересуется Виктор Зубик у Артема Цогоева. Эксперты и не эксперты из всех утюгов призывают покупать недвижимость, обосновывая тем, что инфляция растет — а тут в любом случае вы будете в плюсе и заработаете. Верно ли подобное утверждение или это манипуляция?
Во-первых, дешевых денег сейчас нет. Все деньги сейчас дорогие. Во-вторых, высокая ставка рефинансирования имеет цель уменьшить инфляцию. С утверждением, что в 2024 году будет высокая инфляция и это является основанием для приобретения недвижимости, наш эксперт не согласен.
Однако рынок недвижимости в нашей стране показывает чудеса жизнеспособности. И все те, кто не верили в рынок недвижимости, потом оправдываются: типа нас не так поняли, не так интерпретировали.
Несмотря на сложные времена, всегда есть люди, у которых появляются деньги. И они эти деньги тратят, в том числе на недвижимость. Есть другие рычаги, например Херсонские жилищные сертификаты как элемент рынка недвижимости. Возможно, в совокупности это будет немного двигать цены вверх.
Эксперт считает, что при целевой инфляции в 4%, о которой мечтает Эльвира Набиуллина, теоретически цены на новостройки могут вырасти больше, чем на 4%. Во всяком случае, в Москве.
Поэтому агенты, которые обещают сверхприбыли покупателям, скорее, не правы. А вот позиция, когда доходности коррелируют или чуть превышают инфляцию, взвешенная и близка нашему эксперту. Правда, наши люди уже не готовы зарабатывать процент меньше, чем двухзначные числа, дополняет Виктор Зубик.
Драйвер спроса на недвижимость в 2023? Это все она
Прошедший 2023 год показал себя невероятно, неадекватно и аномально. Почему?
«Вина, прежде всего, на Эльвире Сахипзадовне», — улыбается Артем Цогоев. Целый год высказывания главы ЦБ о том, что скоро все программы прикроют, будоражили инфополе страны. И даже те, кто, возможно, и не планировали приобретать недвижимость, вдруг захотели. «Лучше возьму ипотеку и куплю квартиру, а там решу, что делать: жить в ней, сыну-студенту, сдавать или продать». Психология наших людей не меняется. Есть такая непоколебимая привычка — успеть запрыгнуть в последний вагон, а потом авось все прояснится.
Особенно заметны эти процессы в Москве. 2023 год поставил рекорд. Спрос по месяцам перебил даже результаты успешного 2021. Артем Цогоев акцентирует, что в Москве на 20% выросли цены на проекты комфорт-класса, прежде всего это коснулось условно недорогих объектов недвижимости с отделкой — массового сегмента. При этом цены на бизнес и премиум выросли на 7%.
Похоже, люди поддались увещеваниям регулятора. А подходящие лоты предлагали и ПИК, и Самолет: зачастую даже «двушка» укладывалась в параметры льготной ипотеки в 12 млн, радовал и первоначальный взнос на уровне 2–4 млн рублей.
Типичная стратегия инвестора раньше была такова: брали студию для инвеста или 2–3 квартиры с минимальным взносом, а потом решали, что делать. Рынок позволял. Текущая ситуация, когда ставка по рыночной ипотеке 18%, а не 10–11%, толкает к выработке других стратегий.
Дно пройдено. Всплываем
Регулятор заявляет о спреде в 42% между первичной и вторичной недвижимостью. И Виктор, и Артем акцентируют, что сравнение проводится не совсем корректно. Артем Цогоев даже расценивает это как фейк-ньюс. Расхождение совершенно другое. Если сравнивать пятиэтажку, построенную во времена Хрущева, и жилой комплекс, сданный в 2021, то да. Но есть же дома 2010-х — да, это вторичка, но спред будет отнюдь не 42%. Так что исходная аналитика, которая попадает на стол регулятору, мягко говоря, передернута. Отсюда следует неверное толкование данных.
Резюмируем:
- в 2024 году, очевидно, что продажи не будут такими, как в 2023;
- спрос будет ниже на 30–40%.
Конечно, на этой теме будет много хайпа и рассуждений про обвал вторички, так что стоит проявлять разумную осторожность. Кто-то хайпует на обложках к видео, как может позволить себе сделать Виктор. А кто-то манипулирует аналитикой и данными, вводя в заблуждение людей. Это разные вещи.
Артем Цогоев считает, что дно рынка было в 2015, после геополитических событий 2014 года. Тогда, по грубой оценке, на всю Москву продавали около 4.000 квартир в месяц. А сейчас — около 10.000. На рынке присутствовали те же застройщики, и они спокойно пережили эти годы и даже закладывали новые проекты. Хотя, подчеркивает эксперт, продажи были несопоставимо ниже — в 2 раза.
Если рынок вернется к подобным значениям, в процентах это будет обвал. В целом же особо ничего не изменится. Да, будет меньше денег у застройщиков, но они продолжат свой бизнес, возможно, корректируя часть стратегий и планов по объектам.
А вот по ценам прогнозировать сложнее. Может начаться парад скидок на недвижимость, как это было недавно, в период конца весны-начала лета 2022. Скидки тогда продлились около полугода. Скорее всего, подобная линия может повториться и в таком формате рынок просуществует до начала снижения ставки.
Будет резко
Артем Цогоев прогнозирует: в этот раз ключевая ставка начнет снижаться довольно резко. К слову, Герман Греф недавно заявил, что это произойдет уже в конце I квартала 2024 года. Возможно, до значений 2021 ставка не дойдет, но можно ожидать стабилизации в районе 10% к концу текущего года.
Снижение ставки может сыграть на руку застройщикам, возможно, по результатам года они могут немного повысить цены. Таким образом, ситуация с урезанием льготной ипотеки не будет иметь катастрофических последствий ни для застройщиков, ни для цен.
Виктор Зубик акцентирует: историй, что квартира стоила 15 млн, а станет 5 ждать не стоит. Скидку каждый понимает по-разному и встраивает в собственную финмодель. Корректировка на 10%, например с 15 до 13,9 млн, возможна. Но для рядового потребителя это в любом случае неподъемно без ипотеки.
Продать вторичку, купить первичку — как в 2024?
Виктор предлагает кейс:
1-комнатная в Люблино, дому больше 20 лет, сдается на уровне 40.000 в месяц, чистый доход — около 400 тыс. в год. Стоит ли продавать сейчас, положить деньги на депозит или просто остаться в кеше, чтобы купить на очередной акции-распродаже первичку от застройщика. Насколько выгодна реинвестиция сегодня?
Артем поясняет:
Все нужно делать вовремя. Реинвестированием стоило заняться немного раньше. Сейчас сложно продать вторичку без дисконта. Рынок тяжелый, ипотека дорогая. Особенно в предлагаемом кейсе.
Ожидать высоких доходностей уже не стоит: лишь на уровне инфляции, где-то выше, где-то ниже — зависит от выбранного ЖК. Например, Level Звенигородская — уникальный проект, в котором огромное количество маленьких квартир, создан для инвесторов, но не для потребителей. Деньги людей могут зависнуть после старта продаж с не особо ликвидными квартирами. Да, продуктологи девелоперов читают форумы и людей, которые анализируют разные инвестпроекты. Де-факто создают продукты, подходящие для старта продаж, но которые к реальному рынку отношения не имеют.
Учитывая, что льготная ипотека сильно урезана, но семейная при этом оставлена, хорошая стратегия — вкладываться в квартиры, которые впоследствии можно продать тем, кто подходит под условия этой программы. И это совсем не квартиры типа студий. Стратегия реинвестирования, по мнению эксперта, в 2024 г. будет находиться под вопросом.
Виктор соглашается, что продать старый фонд сложно. А имея кеш на руках, идти стоит не на старты продаж, а покупать по переуступке. И конечно, учитывать район, локацию и прочие факторы. Выбирая объект, инвестор должен сразу понимать, кому и как его можно продать. Потенциальные покупатели вторичного жилья сегодня — это те, кто может взять семейную или ИТ-ипотеку. Лимит для них сохранен — 12–18 млн руб. Но семейный человек предпочтет, скорее, евротрешку.
Это подтверждают и запросы покупателей, которые приходят на консультацию в Smarent. В компании появился отдел, который занимается вторичной недвижимостью. Выяснилось, что на рынке не хватает предложения квартир площадью 55–65 кв. м — именно в этом сегменте продажи происходят максимально быстро, по более высоким ценам и с меньшим сроком экспозиции. И Артем, и Виктор говорили о данном тренде еще год назад.
Купить апартаменты ? Стратегия не для всех
Виктор признается: рассказываю на стримах и эфирах — инвестируйте в новостройки, а в 2023 году ни одного подобного объекта в портфель не добавил. Зато активно начал покупать апартаменты. Ставка там 10–12%, есть специфические риски, это предпринимательская деятельность и требует ИП, чтобы сдавать в аренду — так что классические потребители туда не идут толпой. Зато объекты расположены в хорошей локации — внутри или рядом с ТТК — продаются по хорошим ценам.
Как эксперт Артем Цогоев оценивает потенциал таких вложений?
Апартаменты — это особый сегмент рынка. А у самого Виктора Зубика есть ряд преимуществ и уникальная позиция на рынке:
• инвестстратегия основана на его профильном бизнесе
• умеет правильно управлять и не привлекать ипотеку, а купить за кеш
• информирован, у кого хорошо идут продажи, а у кого не очень
• знает, как выбрать хороший лот для инвестиций и для жизни
• осведомлен, как получить скидку
• разбирается, как правильно сдавать объект.
Так что сравнивать Виктора Зубика и массового инвестора не совсем корректно. А вот узнать, какие правила инвестирования применяет Виктор Зубик, можно здесь.
Если же говорить про рынок апартаментов, ситуация в целом не так плоха. Артем Цогоев напоминает, что на рынке представлены две категории апартаментов:
1. Апартаменты в кавычках — это редевелопмент старых зданий;
2. Апартаменты, которые строятся в виде гостиниц, клубных домов, обычные апарты.
Экспонируется не так много объектов. Если год назад было 17.000 лотов и ситуация казалась катастрофической, то сейчас на первичном рынке в Москве представлено всего 7.000 лотов. Речь о «нормальных» апартаментах, у которых есть разрешение на строительство, проектные декларации и т.п. — именно такие попадают в аналитическое покрытие, подчеркивает эксперт. В 2023 у застройщиков не распродан приличный пул апартов. Первая половина 2024 года будет хорошим временем, чтобы требовать скидки. Никакого дефицита не создастся.
Однако по результатам ноября 2023 в Москве продано около 1000 апартаментов. Типичная ситуация 2022–2023 годов — в среднем продавалось по 500 лотов в месяц. Почему? Возможно, сработали наставления Виктора и его коллег, улыбается Артем. А серьезно, люди скорее смотрят на стоимость объекта, и она более привлекальна у апартов.
Где доход в 2024 выше?
Какие еще рабочие стратегии видит Артем Цогоев на рынке недвижимости в 2024? Или же вообще не стоит туда заходить и обратиться к фондовому рынку?
1. Банковские депозиты будут активно соперничать с недвижимостью в 2024 году, пока на коротком промежутке времени действует высокая ключевая ставка. Действительно, сопоставимые проекты, которые приносят подобную доходность при небольшом риске, найти сложно.
2. Если не брать в расчет волатильный фондовый рынок, то в качестве альтернативных идей можно рассмотреть рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС), на котором будут дешевые деньги. Огромное количество девелоперов начинают проявлять на нем активность и привлекать деньги на проекты. Насколько хорошего качества будут проекты, никто не знает — на рынок зашло много людей без опыта.
Доходность по проектам ИЖС вряд ли сможет превысить доходность по депозитам в первой половине 2024 года. Но когда ставку начнут снижать, инвестиции могут быть выгоднее.
3. Из высокодоходных проектов Артем Цогоев выделяет готовый арендный бизнес, но это тоже довольно специфичный рынок, не для каждого. Тренд перетока из жилой в коммерческую недвижимость наблюдаем на протяжении года, спрос на объекты стрит-ритейла огромный. Настрой девелоперов — на частных инвесторов, которые и покупают подобные объекты в новостройках.
Если мы сравниваем инструменты, то видим: где высокая доходность, там высокий риск. Чем хорош депозит? Высокая ставка и гарантия от государства. Если инвестор рассматривает альтернативные инструменты, стоит соотносить риски со своим риск-профилем и быть толерантным к возможной потере части капитала.
Многие люди предпочитают владеть реальными активами. Именно поэтому недвижимость так популярна. По сути, это альтернативная валюта: у нас есть доллар, рубль и квадратный метр, резюмирует эксперт.
Нюансы коммерческой недвижимости
Виктор Зубик отмечает, что сроки экспозиции коммерческих помещений при продаже могут быть долгими: и полгода, и год. Целевая аудитория очень специфична. Доходность выше, но и рисков больше. Сложнее выйти из инвестиций.
Артем Цогоев акцентирует: когда инвесторы перекладывают деньги из жилой недвижимости в коммерческую, то предпочитают покупать помещения с арендаторами, которые генерируют стабильный денежный поток. Ожидаемая доходность в среднем 7–8% — ниже, чем по текущим депозитам, но недвижимость, помимо дохода от аренды, прирастает в цене с течением времени.
Если же приобретать помещение под нишевую цель, например студию для записи подкастов, как рассказал Виктор, то на пул постоянных арендаторов рассчитывать сложнее. Показать будущему покупателю стабильный денежный поток не получится, ликвидность такого помещения будет ниже.
Коммерческую недвижимость приобретают и для диверсификации активов. Если у инвестора активы 100 млн рублей, сложно представить, что все свои средства он разместит на депозит в банке.
Пузырь на рынке недвижимости — есть или нет?
Последние три года многие СМИ хайпуют на теме роста цен на недвижимость. Причем не только у нас, но и в других странах: ОАЭ, Китае, Европе. А может и правда назревает огромный пузырь и в какой-то момент недвижимость жестко рухнет?
Артем Цогоев подчеркивает, что сейчас Россия в силу обстоятельств частично отгорожена от внешнего мира. С одной стороны, это плохо. С другой — хорошо. У нас, в отличие от остального мира, нет иностранных инвестиций на рынке недвижимости. Особенность российского рынка и в том, что на рынке присутствуют как крупные, так и небольшие игроки.
Многие любят сравнивать российский рынок недвижимости с китайским. По мнению Артема, это две большие разницы. Так, в Китае нормальной ипотеки не было никогда, процесс выстроен довольно специфично, этим занимаются небанковские организации.
В Дубае тоже все иначе. В последние годы почти все продают по программам рассрочки. Покупателями на 50% были инвесторы, которые теперь нацелены перепродать и недвижимость, и рассрочку — цепочки складывались интересные.
На рынке Европы цены росли благодаря низким ставкам. А когда они увеличились, то цены пошли вверх практически во всей Европе и Великобритании.
А что пузырь? Само слово уже предполагает, что он должен громко лопнуть и разрушить все вокруг. Такой ипотечный пузырь случился в США в 2008 году. И понятно, что все извлекли уроки. Хотя, подчеркивает эксперт, лопнет или не лопнет пузырь у них, нам ничего не будет.
Мир такой разный
Бесспорно, мировая экономика связана с рынком недвижимости: если будет плохо в Америке, неважно придется всем экономикам. По цепочке процесс дойдет до потребителей наших сырьевых товаров и нам станет хуже. Но это случится не сразу, тем более, на текущем фоне корреляция ослабла. Так что пузырь — это скорее понятие для роста просмотров и кричащих заголовков СМИ.
А вот коррекция может случиться. Период высоких цен на недвижимость, обусловленный низкой стоимостью денег, сменяется падением и коррекцией цен в связи с высокой стоимостью денег.
Процесс идет во всем мире, но везде своя специфика. Так, в Таиланде сейчас высокий спрос на недвижимость не только среди россиян, но и иностранцев. В Дубае некоторое затишье, у инвесторов назревают проблемы.
Ситуация на рынках недвижимости разная, говорить о пузырях, подобных кризису 2007–2008, не стоит. В каких-то точечных проектах и неправильных инвестициях инвесторы могут потерять деньги.
Итак, в 2024 году ждем коррекцию, но не крах рынка. Не стоит ждать квартиры в Москве по $700 за метр, не будет обвала, не будет графиков, которые похожи на пирамиду. Что более вероятно, так это ослабление рубля. Недвижимость в долларах тоже будет корректироваться, хотя и не так сильно, как в 2014 году.
Напутствие от Артема Цогоева: «Спокойствие, только спокойствие»
Год будет достаточно спокойным и предсказуемым для рынка недвижимости. Главное, не делать резких движений, не поддаваться на манипуляции или призывы куда-то бежать и запрыгивать в последний вагон.
Хочется верить, что громких потрясений не случится. Для инвестора в любых обстоятельствах очень важно сохранять выдержку и спокойствие.