Что купить за 5 млн ₽

Каждый год все кричат, что квартиру не купить, цены улетели в космос. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, покажет, что это не так, и на московском рынке осталась доступная недвижимость. Вопрос только нужны ли эти квартиры вам.

На самом деле, если задаться целью, можно найти немало вариантов недвижимости в пределах 5-6 млн ₽. Однако в большинстве случаев это будут апартаменты или неликвидные объекты: разделенные студии, квартиры после перепланировки, первый невидовой этаж или вообще объекты из категории redevelopment. Кроме того, многие такие варианты незаконны, и, купив их, можно потерять значительную часть капитала.

Законные апартаменты тоже далеко не всем они подходят. Например, кому-то важна регистрация по месту жительства, а кто-то хочет воспользоваться семенной или IT-ипотекой. IT-ипотека сейчас она доступна по ставке 6% на сумму до 9 млн ₽ при соблюдении ряда условий, но только для квартир за МКАДом, в Московской области (не путать с Новой Москвой). И есть нюанс. Застройщики часто в этом случае требуют первоначальный взнос в 50%. В итоге покупка квартиры за 18 млн ₽ для сдачи в аренду за МКАД с таким кредитом – не самая разумная идея.

А если говорить о Новой Москве, то стоит отдать должное застройщикам, которые успешно продают студии по 11-12 млн ₽. Да, это объекты площадью 28-30 кв. м, с отделкой. Но их арендный потенциал – 40-50 тыс. ₽ в месяц. И если купить такую студию за 12 млн, то на вторичном рынке, скорее всего, продать ее удастся лишь за 10 млн. Вход – рубль, выход – два. Другие минусы «заМКАДья» я разобрал в отдельном ролике, и потенциал роста цены – один из них: я проанализировал рынок недвижимости с 2021-2022 годов и сравнил объекты внутри и за пределами Москвы. Тогда их стоимость была примерно одинаковой, а сейчас – нет.

Но, безусловно, бывают случаи, когда недвижимость за МКАД (в Московской области) выгодна. Но тут главное – понимать, зачем она вам нужна.

Дешевая недвижимость за МКАДом – скорее миф. Стоимость строительства примерно одинакова, кроме стоимости земли. В Москве земля дороже, требует больше согласований, поэтому там строят бизнес-класс, а за пределами МКАД чаще возводят низкоэтажныежилые комплексы комфорт-класса. Бизнес-класс за МКАДом встречается редко.

Многие, у кого сейчас есть IT-ипотека, задаются вопросом, что можно купить недалеко от Москвы. Первоначально IT-ипотека должна была закончиться в конце 2024 года, но 1 июля 2024 ее продлили до 2030 года. Однако в новых условиях появилось неприятное исключение — теперь IT-ипотеку нельзя использовать для покупки жилья в Москве и Санкт-Петербурге. Более того, компания заемщика должна быть зарегистрирована вне этих городов.

Возникает вопрос: что делать, если человек работает на московскую или питерскую компанию, но живет в другом регионе? Здесь важно понимать, что регион трудоустройства определяется по справке 2-НДФЛ и КПП организации. Если юридический адрес вашей компании зарегистрирован в Москве или Санкт-Петербурге, то IT-ипотеку взять нельзя. Однако если у компании есть региональный филиал, или юридическое лицо зарегистрировано, например, в Московской области, тогда ипотеку оформить можно.

2. Нельзя купить жилье в Москве и Санкт-Петербурге.

1. Помимо требований к аккредитации IT-компаний, теперь требуется, чтобы компания получала налоговые льготы. Не любой сотрудник IT-компании может получить ипотеку.
2. Нельзя купить жилье в Москве и Санкт-Петербурге.
3. Максимальная сумма ипотеки — 9 млн ₽ вне зависимости от региона.
4. Срок работы в IT-компании для сохранения льготной ставки теперь не 5 лет, а до полного погашения кредита. Если человек уволится из IT-компании и не найдет новую работу в аккредитованной IT-компании, ставка автоматически вырастет до уровня ключевой ставки ЦБ + 2-3%.
5. Программа действует до 31 декабря 2030 года.
6. Ставка увеличена с 5% до 6%.
7. Требования по доходу:
• 150 тыс. ₽ для компаний, зарегистрированных в Московской области, Ленинградской области и городах-миллионниках.
• 90 тыс. ₽ для компаний из других регионов.
8. Нельзя купить квартиру по переуступке, только у застройщика (ДДУ или ДКП).

На мой взгляд, идеальная формула для выгодной покупки по IT-ипотеке — это объект стоимостью 12-13 млн ₽. В этом случае первоначальный взнос составит 25-30%, а оставшуюся сумму (9 млн ₽) можно взять по IT-ипотеке со ставкой 6%. При этом ежемесячный платеж составит около 54 тыс. ₽, из которых 45 тыс. — проценты, а 9 тыс. — основной долг. В текущей ситуации 6% — это очень выгодная ставка, и многие хотят ей воспользоваться. Но делать это, конечно, нужно с умом.

Главный фактор при выборе недвижимости за МКАДом — это транспортная доступность. Развитие метро и МЦД играет ключевую роль. Если бы я покупал квартиру по IT-ипотеке, то в первую очередь рассматривал бы проекты в Московской области, где сейчас строится Рублево-Архангельская линия метро. Она пройдет через район Шелепихи, появится станция «Липовая Роща», а дальше будет станция «Рублево-Архангельская» (в районе крупного проекта Сбера) и станция «Ильинская». Плюс появилась трассировка двух новых станций – «Красногорск» и «Изумрудные холмы». Там есть проекты, которые можно рассмотреть к покупке. Важно помнить, что планы метро могут изменяться и даже отменяться. Покупка недвижимости за МКАДом — это всегда лотерея. Если ориентироваться на прогнозируемое развитие инфраструктуры, можно сделать выгодную инвестицию. Но если метро или МЦД в запланированном районе так и не построят, ликвидность такого жилья может оказаться под вопросом.

Например, многие рассчитывали на МЦД-5, но в 2024 году вышло официальное постановление об отмене проекта. Изначально планировалось, что МЦД-5 свяжет центр и спальные районы, создавая удобную транспортную артерию. Однако власти дали официальный ответ: проект слишком дорогой, сложный, и вместо него решено запустить два радиуса — Ярославский и Павелецкий.

Интересно, что Павелецкий радиус пройдет до Ватутинок, что наталкивает на мысль: а не заменят ли метро в Троицк просто наземным транспортом, вроде электричек/МЦД?

Когда же выгодно покупать недвижимость за МКАДом? Здесь все просто:

В 2018–2020 годах проект «Тетрис» был отличным вариантом: тогда студию можно было купить за 3 млн ₽. Это западный район, хорошая экология, рядом станция МЦД-2 (Павшино) и можно добраться, пусть и не пешком, до станции метро «Мякинино».

Однако сейчас цены выросли. Например, вторая очередь «Тетриса» строится с окончанием в 2025–2026 годах, но уже сейчас цены кажутся завышенными. Квартира без отделки стоит 11,5 млн ₽, а после ремонта и меблировки выйдет все 15 млн. Сдача принесет около 80 тыс. ₽ в месяц, или 1 млн в год – крайне низкая доходность. Надеяться на рост цены до 20 млн — маловероятно. Существенных скидок тоже ждать не приходится – у застройщика уже есть готовая первая очередь, где людям нравится, есть большая целевая аудитория и неплохая транспортная доступность.

Если хочется бюджетный вариант, можно посмотреть район Метрогородка и Гольяново, например, «2-й Иртышский» в 2 км от метро «Черкизовская». Да, локация хуже, но зато это Москва, а не Подмосковье. Квартиры идут с отделкой: за 9–10 млн можно взять небольшую евро-2, за 14 млн — полноценную евро-трешку. Конечно, ПИК — не эталон качества, но если бюджет ограничен, это разумная альтернатива.

А покупать недвижимость за МКАДом по 300 тыс. ₽ за метр без отделки, потом делать ремонт, решать вопросы с транспортной доступностью — это не всегда разумный выбор.

Для сравнения, рассмотрим кейс Smarent. К нам обратился клиент с запросом на подбор новостройки – это тариф «Лайт». На тот момент ЛСР в проекте «Обручева, 30» давал выгодные условия: студии 24–25 м² с отделкой стоили 11–12 млн ₽. Это запад Москвы, рядом с двумя станциями метро «Калужская» и «Воронцовская». Готовая квартира с отделкой на западе Москвы — это куда выгоднее, чем жилье за МКАДом за те же деньги.

Например, наш клиент взял эту квартиру за 11,8 млн ₽ в траншевую ипотеку, а мог бы сделать глупость и купить однушку за 11,5 млн ₽ без отделки в Красногорске («Тетрис»). Казалось бы, сумма одинаковая, но условия совершенно разные: в одном случае квартира уже с ремонтом и в Москве, в другом — без отделки и за МКАДом. Очевидно, что первый вариант намного предпочтительнее.

Яуза-Парк от ПИК — это крупный классический проект этого застройщика, зажатыймежду железной дорогой и Ярославским шоссе. С одной стороны, рядом прекрасный парк «Лосиный остров», но с другой — соседство с промзоной, будущее которой неясно.

Проект находится в Мытищах, недалеко от железнодорожной станции. На первый взгляд кажется удобным, но тут есть нюансы. Многие, привыкшие к метро, думают, что добираться до Москвы будет просто. Однако электрички старые, очереди огромные, и когда здесь появится полноценный транспортный узел — неизвестно. Вместо обещанного МЦД теперь говорят о создании Ярославского радиуса, но сроки неясны.

Альтернативные районы, такие как Челобитьево, сейчас лучше связаны с Москвой: там строится платная дорога, которая позволит за 5–10 минут доехать до метро. В случае с Яуза-Парком путь до ближайшего метро — Медведково — гораздо сложнее.

Стартовые цены выглядят привлекательно: 4 млн ₽ за студию. Однако здесь важно учитывать нюансы. Во-первых, речь идет о предчистовой отделке (whitebox). На собственном опыте могу сказать, что ремонт после такого состояния обходится в 2,2–2,5 млн ₽. ПИК не делает разводку воды, электрика требует доработок, так что этот вариант не самый выгодный.

Если рассматривать квартиры с готовой отделкой, то цены чуть выше: студии – от 4,6 млн ₽, однушки – от 6,5 млн ₽ (≈200 тыс. за м²). Сроки сдачи — 2027 год, ключи не раньше 2028 года.

ПИК не предлагает IT-ипотеку с низким первоначальным взносом — он должен быть не менее 50%. Например, если взять квартиру евро-3 за 8 млн ₽, нужно сразу внести 4 млн ₽, а ежемесячный платеж составит 25 тыс. ₽.

Рынок аренды в Мытищах показывает, что студии сдаются за 35–40 тыс. ₽, однушки — за 50 тыс., евро-трешки — за 75 тыс. Но, учитывая срок сдачи проекта (2028 год), прогнозировать доходность сложно.

ЖК «Страна Парковая» от Страна Девелопмент

В качестве альтернативы можно рассмотреть Страну Парковую от Страна Девелопмент — проект, который тоже находится рядом со станцией электричек.

Он точечный, что для меня минус, но с точки зрения логистики удобнее: оттуда проще добраться до МКАДа, а значит, и до метро. Кроме того, в Мытищах хорошие школы, что делает район привлекательным для семей. Сейчас застройщик предлагает хорошие скидки, что делает проект интересным.

Студия с отделкой стоит 6,3 млн ₽, без отделки — 5,6 млн ₽. Я бы вообще не рассматривал вариант без отделки, поэтому ориентируюсь на готовое жилье. Здесь первоначальный взнос начинается от 30%, в отличие от ПИКа, где требуется не менее 50%. То есть минимальный взнос — около 2 млн ₽. Если сравнивать со студиями у ПИКа при одинаковом первоначальном взносе, то логичнее выбрать более качественный проект. Страна Парковая, например, в любом случае предложит лучшее качество, чем ПИК.

Если рассматривать евро-однушку (36 м²) за 9 млн ₽, то первоначальный взнос составит около 3 млн ₽, ипотека — 6 млн ₽, а ежемесячный платеж — 40 тыс. ₽.

Срок сдачи проекта — начало 2027 года, что выгоднее, чем у ПИКа. Ведь год ожидания — это упущенная прибыль от аренды, а это около 500 тыс. ₽.

Целевая аудитория подобных объектов — семьи с учетом развитой инфраструктуры(школы, детские сады, поликлиники), поэтому интересны большие квартиры. Например, евро-3 за 15 млн ₽ с отделкой. Тогда первоначальный взнос составит 6 млн ₽, а ипотека — 9 млн ₽.

Что касается планировки, то мне, например, не нравятся распашонки, я их вообще не рассматриваю. В моем понимании — это устаревший формат без потенциала. Хотя конкретно эта квартира спроектирована неплохо: есть мастер-спальня, кухня-гостиная, детская/кабинет, два санузла, гардеробная.

Следующий проект, который мы обсудим, — Level Лесной. Level приобрел участок земли возле Пятницкого шоссе и сейчас реализует там этот проект. Сейчас строится несколько корпусов с разными сроками сдачи: конец 2024 года, начало 2027 года и конец 2027 года. Мы традиционно рассматриваем проекты с более поздней сдачей, поскольку они дешевле.

Проект находится недалеко от метро «Пятницкое шоссе», но пешком до него не дойти — только на автобусе. Лично мне такой вариант больше нравится: вокруг много парков, хорошая инфраструктура, тихо, спокойно, низкоэтажная застройка. Для определенной аудитории это плюс — люди сознательно выбирают такие районы, чтобы уйти от суеты мегаполиса. Если говорить о транспортной доступности, станция «Тушинская» находится в «зоне влияния» проекта. Люди, работающие в районе Спартака, часто рассматривают жилье здесь. В этом районе будут новые офисные центры, что создаст дополнительный спрос.

Сейчас студия стоит 6 млн ₽. Если бы была за 5 млн — я бы взял, но нет. Можно попробовать объединить пространство, сделав маленькую кухню и комнату, но в целом люди за пределами МКАД хотят больше площади. Ради этого они готовы дольше добираться. Оптимальный вариант в этом проекте — однушка за 8 млн ₽, 40 м². Это не евроформат (у Level с этим почему-то слабовато), но площадь уже адекватная.

Аренда здесь, кстати, дорогая: однушки сдаются за 60–70 тыс. ₽, а двушки — за 80–90 тыс. ₽. Мы управляли объектами в этом районе, и такие ставки реально работают. Это не фантазии.

Если бы я вкладывался в недвижимость под IT-ипотеку, то рассматривал бы Level Лесной, но только двухкомнатную квартиру. Например, 56 м², 13 этаж, стоимость 11 млн ₽.

Первоначальный взнос — 3 млн ₽, ставка 6%, ежемесячный платеж — 45 тыс. ₽. Сейчас аналогичные квартиры (55–60 м²) с отделкой стоят 16 млн ₽. Знаю точно, потому что недавно мой знакомый продал такую квартиру в этом районе через Смарент. Но есть нюанс: его квартира была с хорошей отделкой. Если покупать сейчас без отделки, придется вложить 4–5 млн ₽ в ремонт. В итоге выйдет те же 16 млн ₽.

Важный момент — эта квартира была продана не только благодаря хорошему ремонту, но и за счет правильного маркетинга. Мы занимались ее продажей, и качественные фотографии сыграли ключевую роль.

Хорошо оформленное объявление, профессиональная съемка, грамотная меблировка — все это увеличивает интерес к объекту и ускоряет его продажу.

Вывод: Level Лесной не дешевый, но и не дорогой проект. Те, кто купит квартиру для себя, не потеряют в цене. Если есть возможность взять IT-ипотеку, то за 45 тыс. рублей в месяц можно жить в хорошей квартире. Но покупать ее без отделки и делать ремонт ради перепродажи — бессмысленно. Это главный минус проекта. Если бы была отделка за 11–12 млн ₽, вопросов бы не было.

Следующий проект, о котором хотелось бы поговорить, — Гоголь Парк от Основы. Это Люберцы, станция «Лухмановская», хотел бы сказать Новая Москва, но нет, это Подмосковье.

Проект расположен в восточной части Московской области — район, который многими не любят, но при этом есть немало людей, которые здесь живут и ценят эту локацию. Первая очередь «Гоголь Парка» уже готова, сейчас застраивается вторая, и летом комплекс выглядит довольно приятно.

Почему этот проект привлек внимание? От станции метро «Лухмановская» сюда буквально 3 минуты пешком. Для аренды это огромный плюс: даже если метро находится чуть дальше, но в шаговой доступности, это лучше, чем, например, Level Лесной, где нужно сначала доехать до Пятницкого шоссе, а потом еще добираться до комплекса. Для понимания расположения: станция Лухмановская находится уже в Подмосковье, в Люберцах. Соседняя Некрасовка, например, уже относится к Москве. Это важно учитывать, особенно если речь идет о покупке жилья для жизни.

Если рассматривать покупку недвижимости вблизи метро, то недорогих вариантов не так много. В Гоголь Парке студия стоит около 7 млн ₽, однушка — порядка 10 млн. Если бы в квартирах была отделка, это выглядело бы более привлекательным предложением, но пока что планировки оставляют вопросы.

Например, однушка на 35 квадратных метров с очень маленькой кухней и странным балконом, который «съедает» часть пространства. Такая квартира стоит 9,7 млн ₽.

Если брать ее в ипотеку под 6%, то с первоначальным взносом 30% получается 6,9 млн кредита. Ежемесячный платеж выходит около 40 тыс. ₽. Что удивило — в продаже остались только студии. Однушки разобрали, а студии висят, потому что на них явно запросили слишком высокую цену.

Реальная стоимость аренды студии здесь — 40 тыс. ₽ в месяц, а однушки — 50-55 тыс. Но продавцы хотят за студии явно больше, чем рынок готов дать, поэтому они остаются невостребованными.

Вывод: Стоит ли покупать здесь квартиру для инвестиций? На мой взгляд, нет. Сдавать студию после ремонта невыгодно, сильных точек роста в районе нет, а московская прописка отсутствует. Единственный весомый плюс — близость к метро. Поэтому этот проект подойдет скорее для жизни или долгосрочной аренды, но как инвестиция выглядит не самым удачным вариантом.

Если рассматривать конкурентов, стоит обратить внимание на Кузьминский лес, который находится рядом с одноименным лесопарком. Мы видим, что на начало 2026 года студии и однушки продаются за те же деньги, и сроки сдачи довольно адекватные.

Кузьминский лес — это удобное место, расположенное в Московской области, и до станции «Котельники» можно доехать за 15 минут. На самом деле, это довольно приятный и аккуратный район.

Здесь цены сопоставимы с «Гоголь Парком», но при этом предлагается вариант с отделкой. Вряд ли будет легко найти что-то более выгодное рядом с метро с хорошими сроками сдачи. Я помню, что около года или полутора назад студии продавались за 4,5 млн ₽. Хотя для меня, конечно, все это дорого, и можно поискать более интересные варианты от ПИК.

Но если сравнивать проекты как «Гоголь Парк» и Пик, то это абсолютно разные жилые комплексы, и основной отличительной особенностью является отделка. Я всегда буду советовать искать квартиру с отделкой, если вы рассматриваете покупку для аренды.

С точки зрения аренды, чтобы правильно оценить ситуацию, я регулярно публикую отчеты компании «Смарент». Например, за МКАДом средняя стоимость аренды квартиры,по данным нашей компании, составляет около 52 тыс. ₽. Если вы планируете покупку недвижимости за МКАДом или хотите войти в ипотеку, я рекомендую ознакомиться с нашими отчетами. Они помогут правильно оценить рынок и часто отрезвляют.

Сейчас, в зимний период, после активного роста цен в августе 2024 года, аренда немного стабилизировалась. Причиной этому является переход большого числа инвесторов к стратегии buy-to-rent — покупки квартир под аренду. Например, одна из квартир, меблированная нашей компанией, хотя и старенькая, все же интересна, потому что сейчас многие начали активно мебелировать свои квартиры для сдачи в аренду. Аренда стала приносить хорошую доходность, что делает ее привлекательной для инвесторов.

Это проект находится на западе, рядом с Мещерским парком. Этот район, благодаря близости к лесу, хорошей экологии и удобному выезду на платную дорогу через МКАД, пользуется спросом.

Я понимаю, почему многие выбирают именно этот район. Это хороший район с хорошей экологией и возможностью гулять в парке, но есть и минусы. Например, я не выбрал бы этот проект для жизни в Москве, потому что он низкоэтажный, а для меня это минус. Хотя для кого-то низкая этажность может быть плюсом.

Проект действительно интересный, и я несколько раз был в нем. Я хорошо общался с группой компании «Абсолют» и продолжаю поддерживать с ними контакты, хотя мы не работаем совместно. Они действительно делают качественные, камерные проекты, и я их очень уважаю.

Относительно того, является ли это бизнес-классом, то можно сказать, что, да, отчасти, особенно если учитывать цены. Например, студия без отделки в этом проекте стоит около 9 млн ₽, а с отделкой — 11 млн. Когда сравниваю такие цены с квартирами за МКАДомили однушками, которые стоят 15 млн, возникает вопрос, стоит ли отдавать такую сумму за студию.

Вот, например, однокомнатная квартира без отделки стоит 13,5 млн ₽. Это вызывает у меня сомнения по поводу целесообразности инвестиций в такие объекты, так как я не вижу в них значительного потенциала роста.

Абсолют держит высокие цены, и это объясняется тем, что проект небольшой, квартир здесь немного. Есть парковка, возможность погулять, рядом школа, и все это делает ценник выше. Однако для покупателей, которые заинтересованы в большем жилье, проект также имеет свою целевую аудиторию.

Например, семья с ипотекой может рассматривать квартиры на 80 метров за 23 млн ₽ — это вполне адекватная цена для Москвы. В Москве за такие деньги невозможно купить квартиру с тремя спальнями и кухней-гостиной в небольшом проекте с хорошей планировкой.

Конечно, за 33 млн ₽ за готовую квартиру с отделкой — это уже перебор.

1. При покупке квартиры за МКАД легко допустить ошибку, потому что много небольших и неизвестных застройщиков, и ликвидность квартир может сильно различаться.

2. Под аренду стоит рассматривать только варианты с отделкой и в готовых районах

3. Стоимость квадратного метра часто находится на уровне Москвы

4. IT-ипотека доступна только при ПВ 30-50% плюс наценка.

5. Застройщики за МКАД строят по большей части комфорт-класс, даже в Сколково

6. Перед покупкой нужно ответить на вопрос «Зачем мне нужна недвижимость за МКАД?» А что вы именно хотите получить от этой недвижимости? Кто будет арендовать или купит вашу квартиру? Желающих не так много.

Основная проблема недвижимости за МКАД – низкая ликвидность.