Семейную ипотеку расширили на вторичку

С первого апреля льготные условия семейной ипотеки будут распространяться и на вторичную недвижимость. Какие нюансы ожидают при покупке готовой квартиры под 6%, разбирается Виктор Зубик, основатель компании Smarent.

● Семейная ипотека на «вторичное жилье»
● А как же семейная ипотека в Москве и Санкт-Петербурге?
● Ипотечный стандарт: теория и практика
● Статистика выданных ипотечных кредитов
● Кто берет ипотеку на рыночных условиях?
● Что будет с ипотекой в будущем?
● Выводы

Разговоры о том, что семейную ипотеку нужно подкрутить, велись последние несколько месяцев. Спикеров бросало из крайности в крайность: то ее хотели ужесточить, то поднять ставку, то снизить сумму, то ограничить минимальную площадь, чтобы семейная ипотека была именно семейной для больших квартир, а не способом для инвесторов купить студии и сдавать их в аренду. Хотя при определенных обстоятельствах студия, кстати, может решать жилищный вопрос семьи. То наоборот, некоторые спикеры говорили, что нужно распространить семейную ипотеку на бо́льшее количество семей. Например, летом 24-го года власти планировали включить в эту программу вторичный рынок недвижимости. Но тогда речь шла о городах с населением менее 50 тысяч человек. А теперь решили, что это условие не подходит и не решает задачи сделать рынок жилья доступным для всех семей.

К примеру, город Комсомольск-на-Амуре, Хабаровский край - крупнейший промышленный центр Дальнего Востока. Здесь работают несколько заводов: судостроительный, авиастроительный, нефтеперерабатывающий, металлургический. Проходит нефтепровод и газопровод Сахалина. Это довольно крупный транспортный узел на Байкало-Амурской магистрали, речной порт на реке Амур. Здесь есть несколько вузов, и население составляет почти 240 тысяч человек.

А из новостроек всего один пятиэтажный дом на 36 квартир, который сдается уже в этом году. На сегодняшний момент это единственный дом, доступный в семейную ипотеку — новых домов нет, и жители Комсомольск-на-Амуре не могут купить себе квартиру в своем городе в дешевую семейную ипотеку. И таких городов немало.

Вероятно, именно поэтому власти решили, что в таких городах семейную ипотеку нужно распространять и на вторичный рынок. Но ключевой параметр будет не численность населения, а количество строящихся домов в городе.

1. Как и с новостройками, сумма для семейной ипотеки 6 млн ₽, ставка 6%.

2. Это должен быть не поселок городского типа и не деревня, а именно город. При этом Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области исключены из этой программы. И объем строительства в этом городе должен быть не более двух строящихся домов. Данные берутся из единой информационной системы жилищного строительства. Если какие-то дома включены в список проблемных домов, то есть долгострой, они в расчет не идут. Информацию о количестве строек берут либо на 1 января, либо на 1 июля – в зависимости от того, когда вы заключаете кредитный договор. Пока нет полного списка, какие города входят, и еще могут быть разъяснения. Но можно попробовать найти данные по количеству новостроек в нужном вам городе на сайте Дом.рф. В моем Телеграм-канале есть список из некоторых городов, которые теоретически попадают под все условия.

3. Дом не должен быть аварийным, его проверяют по государственной системе ЖКХ на дату оформления кредита. И еще, он не должен быть старше 20 лет. Оно и правильно: иначе в обременение банку навесили бы тут же «дикий неликвид»: хрущевки, сомнительные квартиры, дома, которым 50-60 лет.

4. Еще одно важное условие: нельзя покупать квартиру у взаимозависимых лиц. Определение взаимозависимых лиц нужно смотреть в Налоговом кодексе. Если простыми словами, то это партнеры по бизнесу и родственники, в том числе супруги и усыновленные дети. Почему так?

Вторичный рынок сложно контролировать, и это дает простор для манипуляций. Например, насколько цена в договоре отличается от рыночной цены. Представим — два соседа и две примерно одинаковых квартиры: один покупает квартиру у другого, а второй у первого по завышенной цене, но в семейную ипотеку. А разница идет в карман. Думаю, что таких схем придумают немало.

Но в любом случае, это очень хорошая новость для всего рынка недвижимости.
Потому что, на самом деле, огромное количество семей давно хотят улучшить жилищные условия.

Вернемся к Комсомольску-на-Амуре. Люди там живут, у них есть семьи, дети, и они знают, что есть семейная ипотека. Но не могут ей воспользоваться в своем городе и тратят эту семейную ипотеку или на московском рынке, или в Санкт-Петербурге, или вообще ей не пользуются.

Как будет работать механизм? В Комсомольске-на-Амуре много квартир на вторичном рынке, где средняя цена составляет 80-100 тыс. ₽ за квадратный метр. Хорошая квартира для семьи площадью 60-80 кв. м стоит 6-8 млн ₽. При первоначальном взносе 2 млн ₽, ипотека составит 6 млн ₽ с платежом около 30 тыс. ₽. Из-за высокой ключевой ставки и дорогой ипотеки люди не могут продать свои квартиры, но расширение программы на вторичку изменит ситуацию.

Предположим, человек из Комсомольска-на-Амуре хочет переехать в Хабаровск или Владивосток. Он продает свою квартиру и может купить жилье в семейную ипотеку в этих городах. Однако приобрести квартиру в Москве или Санкт-Петербурге будет сложнее из-за высоких цен.

При этом аренда в небольших городах растет быстрее, чем в Санкт-Петербурге и городах-миллионниках. Люди переезжают в города с военно-промышленными комплексами и арендуют квартиры, что приводит к повышению цен на аренду из-за высокого спроса и ограниченного предложения.

Новый механизм эффективен и полезен, он оживит весь рынок недвижимости и позволит рассредоточить льготные сделки по России.

А вот в Москве и Санкт-Петербурге семейную ипотеку как раз хотят ограничить, с такой инициативой выступил председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко.

Она придерживается принципа, где родился, там и пригодился. Или, точнее, получил семейную ипотеку. У нас большая страна, а 40% кредитов по программе семейной ипотеки были выданы на Москву, Санкт-Петербург и Московскую область.

Впрочем, жители регионов может и хотели бы купить квартиру в семейную ипотеку в своем городе, но покупают в Москве, потому что в своем городе жилья строится мало и воспользоваться семейной ипотекой сложно. Да и цены на квартиры ушли недалеко от московских из-за низкой конкуренции. Предложение Валентины Матвиенко заключается в том, чтобы разрешить брать семейную ипотеку только по месту регистрации. То есть получить кредит на льготных условиях станет возможно лишь в том регионе, где формально человек проживает или у него есть прописка. Едва ли это поможет рождаемости, особенно с учетом того, что цены находятся на уровне той же Москвы.

Например, в Нижнем Новгороде. А вот ипотеку можно взять лишь на 6 млн, а не на 12, как в Москве. Весьма вероятно, что такая схема откроет простор для манипуляций с прописками, чтобы получить семейную ипотеку в Москве или Санкт-Петербурге.

Вообще сейчас семейную ипотеку получить сложно. Банки берут комиссию порядка 10%: например, если вы хотите взять 12 млн ₽, Зеленый Банк попросит 1,2 млн ₽ сверху. И по факту квартира за 15 млн ₽, из которых 3 млн - первоначальный взнос и 12 - семейная ипотека, сейчас будет стоить 16,2. Потому что 1,2 млн уходит банку. Об этой проблеме все знают, но никто с этим ничего не делает.

С 1 января 2025 года должен был заработать ипотечный стандарт: первоначальный взнос 20%, никаких комиссий от банка или от застройщика. Однако, на практике никто не хочет выдавать ипотеку без комиссии. Самыми честными застройщиками оказались Самолет и А101. На сайте заявлено, что первоначальный взнос действительно не менее 20%, а цена при семейной ипотеке не меняется. Но цена квартиры уже завышена на те же 10-20%. Совпадение?

Другие застройщики не стесняются нарушать правила ипотечного стандарта. MR Group открыто накидывает на сайте 12% при выборе семейной ипотеки.

ПИК действует хитрее: на сайте цена не меняется в зависимости от типа финансирования. Вроде бы все честно, но нет, потому что есть кэшбэк (который кстати давным-давно запретили) и обязательное и очень недешевое ПИК-страхование. Хотя по сравнению с другими застройщиками эта разница не так велика. Кэшбэк — это, по сути, скидка в 100-200-300 тыс. ₽ при оплате наличными.

Квартиру в льготную семейную ипотеку нельзя купить по честной цене. ПИК нарушает условия ипотечного стандарта, предлагая первоначальный взнос 15% вместо 20%. А застройщик Брусника предлагает нулевую ипотеку с 0% взносом, но стоимость квартиры при этом увеличивается на 20%, да и изначально цены завышены на 20%. В итоге вы платите за квартиру на 40% больше.

По факту никто не понимает, как работает ипотечный стандарт, который пытаются внедрить, и есть ли какие-либо штрафы за его нарушение.

Несмотря на это, основную часть выдаваемых ипотек все равно занимает семейная.

По данным ДомКлик, на нее в феврале приходилось более 70% ипотечных кредитов. На втором месте рыночная ипотека с 15% от общего объема. А далее идет дальневосточная ипотека - около 7%. И последнее место - IT: 2%.

Из этого можно сделать вывод, что ипотека продолжает пользоваться спросом. Программы дальневосточной ипотеки и IT имеют ограниченный интерес. Я, кстати, недавно делал разбор, что купить в IT-ипотеку, а также есть подборка на Boosty.

Если вы работаете в IT и сталкиваетесь с трудностями в получении ипотеки или хотите оформить семейную ипотеку на вторичное жилье в указанном городе из нашего Телеграм-канала, до конца марта мы готовы помочь получить одобрение ипотеки бесплатно. Также мы поможем с одобрением, если вы планируете купить квартиру с траншевой ипотекой.

Но что удивительно, рыночную ипотеку тоже берут. Часто это небольшие суммы в 2-3 млн ₽, которые можно быстро погасить и в которых переплата не сильно заметна. Или это рефинансирование ставки, то есть покупка новостройки или вторички с последующей продажей своей квартиры. Я сам недавно так сделал: купил инвестиционную квартиру в дорогую рыночную ипотеку, а сейчас продаю другую в ЖК Прибрежный парк. Это позволяет приобрести нужный лот на хороших условиях и без спешки продать свой объект недвижимости. После продажи деньги перекладываются на гашение рыночной ипотеки, и остается небольшая сумма - один или полтора млн ₽, платеж по которой будет составлять менее 20 тыс. ₽ в месяц. Удачный вариант для инвестиции. Но стратегия всегда рассчитывается индивидуально.

Именно поэтому перед покупкой в ипотеку на любых условиях важно понимать, зачем вам эта недвижимость и почему вы решили ее купить. Может быть вам не нужна недвижимость и выгоднее открыть депозит или вложить деньги в свое образование, образование своих детей, а не пытаться влезть в очередную кабалу.

И все же, кто берет рыночную ипотеку? Это люди, покупающие квартиры с отсрочкой платежа. Они рассчитывают, что реальный платеж по ипотеке начнется через год или два и надеются на снижение ставок ЦБ для рефинансирования. Некоторые планируют закрыть ипотеку средствами от продажи своей вторичной недвижимости. В результате, по данным Центробанка, средневзвешенная ставка по всем кредитам в январе 2025 года составила 8,3%, а не 25%.

Некоторые застройщики, например, ПИК, продолжают субсидировать процентные ставки. Они предлагают ипотеку под 19% вместо 26%. Для понимания платеж за евродвушку в ЖК 2-Иртышский составит 153 тыс. ₽ при рыночной ставке и 113 тыс. ₽ при ставке от ПИКа. Оба варианта дорогие, но все же есть выбор. А в статистике рыночной ипотеки учитываются оба варианта.

Другие застройщики, например, Самолет, предлагают ставку 3,5% на год, после чего применяется рыночная ставка. Субсидирование ставок для застройщиков выгоднее, чем рассрочка или скидки, так как это наполняет их эскроу-счета по высоким ценам на квадратные метры. Банк также доволен, а затраты на субсидирование идут на маркетинг. Для покупателей и инвесторов это может быть шанс на снижение стоимости кредита в будущем и надежда на снижение ключевой ставки ЦБ. Однако это не гарантировано.

Кирилл Тремасов, известный экономист и советник Эльвиры Набиуллиной, заявил, что на заседании в эту пятницу, 21 марта, рассматривается как повышение, так и снижение ключевой ставки. Сейчас, по его словам, настал переломный момент. Безусловно, немалую роль в решении Центробанка играет инфляция. По последним данным, на середину марта в годовом выражении она держится выше 10%. А впереди еще и повышение тарифов ЖКХ с июля.

Если же смотреть на среднесрочный прогноз ЦБ, то инфляцию он ожидает на уровне выше 8%. Ключевую же ставку регулятор видит в 25 году в диапазоне 17-20%. Сейчас она находится на уровне 21%. То есть перспективы снижения точно есть. И если ключевая ставка опустится до 16-17%, то ставка по рыночной ипотеке может составить 19-20%. В этом случае застройщики, возможно, начнут предлагать и свое субсидирование до уровня ставки ЦБ или даже ниже. После периода конских ставок возможность взять кредит даже под 15% может неплохо простимулировать продажи.

Но важно еще другое – а именно ставки по депозитам, которые точно так же пойдут вниз вслед за ставкой ЦБ. Сейчас на вкладах физлиц находится свыше 50 триллионов ₽. С учетом средств на депозитах юридических лиц – сумма вырастает до 75 триллионов. Это максимум за 14 лет. И по крайней мере часть людей держит деньги, чтобы накопить на квартиру.

Семейная ипотека остается драйвером всего рынка недвижимости. Её расширение на вторичный рынок в некоторых городах едва ли приведет к снижению цен, но хотя бы реально сделает жильё доступным для многих семей. В отличие от введения ограничений по месту регистрации.

Что касается нового ипотечного стандарта, он формально вступил в силу, но фактически саботируется как банками, так и застройщиками. Есть честные игроки, вроде Самолета и А101, но даже крупные застройщики, как ПИК, находят способы переложить расходы на покупателя. И Центробанк в этом вопросе, судя по всему, не особенно настаивает.

Несмотря на высокую ключевую ставку и среднерыночную ипотеку под 25-26%, спрос на кредиты сохраняется. Но все равно все ждут снижения ключевой ставки. Но время, когда можно было наобум ткнуть пальцем практически в любой ЖК, и цены там точно вырастут, прошло. Сейчас как никогда важно выбирать не только квартиру, но и застройщика, строить финансовую модель и учитывать множество параметров. А мы всегда рады вам помочь сохранить свои деньги и избежать покупки неликвидной недвижимости в картофельных полях.