Все говорят про дорогую ипотеку, затоваренность рынка и высокие цены, но реально тревожные сигналы большинство продолжает игнорировать. И проблема становится все более явной: малый бизнес задыхается, а это самый настоящий черный лебедь для рынка недвижимости. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет, какие риски сейчас есть для рынка, почему мораторий – это хорошо, и что делать инвесторам.
В этой статье: • Черный лебедь – не в громких заголовках •Малый бизнес в беде •Замкнутый круг банкротств •Развал системы подрядчиков •Продление моратория на неустойку спасает рынок •Кадровый голод в строительстве •Что делать инвестору?
Черный лебедь – не в громких заголовках
Сегодня буквально все ожидают так называемого «черного лебедя» – неожиданного события, которое способно изменить правила игры. На рынке недвижимости его традиционно ищут в очевидных вещах: громкие потрясения, резкий рост ключевой ставки, высокая инфляция, снижение спроса, демографические и геополитические проблемы. Но настоящий черный лебедь для рынка – вовсе не высокая ипотека. Это – кризис малого бизнеса, который сейчас переживает крайне тяжелый период. Сейчас закрываются тысячи компаний, увольняются сотрудники. Проблема дефицита кадров, о которой так много говорили, постепенно уходит на второй план. На первый выходит угроза банкротств, срывов сроков, недостроев и масштабных перебоев на рынке строительства.
Важно понимать: черный лебедь – это не обязательно кризис в привычном смысле. Это – внезапное событие, к которому никто не готов, но которое кардинально меняет реальность. Все говорят об ипотеке. Существует мнение, что именно ипотека – двигатель рынка недвижимости, и без нее продажи обрушатся. Особенно часто звучит мысль, что льготная ипотека «разогнала» рынок. Однако доля льготной ипотеки на пике составляла лишь 30–40%. Остальное – сделки за наличные или инвестиционные покупки. Да и в целом, рынок в основном держится на перепродаже жилья.
Да, сегодня ипотека дорогая, и это сдерживает спрос. Но это – не ключевая проблема. Главный риск – в том, что строить становится просто некому. Застройщики и девелоперы, вопреки распространенному мнению, не строят дома собственными силами. Они делают концепции, презентации, рендеры, арендуют офисы, ведут продажи. А строительство выполняют подрядчики. Причем, часто через несколько уровней субподрядчиков. И здесь в дело вступает тот самый малый бизнес. Речь не о самозанятых, не о продавцах с маркетплейсов. Настоящий малый бизнес в строительстве – это компании до 100 человек с оборотом до $10 млн, выполняющие конкретные работы: фасады, окна, отделка, инженерия. Именно они, по сути, и строят жилье. А сегодня этот сектор стремительно сокращается.
Малый бизнес в беде
Все больше компаний и предпринимателей балансируют на грани закрытия, работают в техническом дефолте, лишь бы сохранить хоть какой-то оборот. Причина в отсутствии экономических стимулов. Люди массово выводят деньги из экономики и хранят их на депозитах: объемы банковских вкладов уже превысили 60 трлн ₽. В такой ситуации открывать или развивать бизнес никто не спешит. Это касается и малого подрядного бизнеса в стройке.
Кто эти компании? От небольших кафе и онлайн-магазинов до тех самых подрядчиков, без которых застройщики не могут реализовать проекты. Каждый крупный ЖК физически возводят 20–30 подрядных организаций: буровики, монтажники, отделочники, озеленители, фасадчики, поставщики окон и лифтов. Если хотя бы одна такая компания прекращает работу, это разрушает весь производственный цикл. И это не LEGO, где можно просто заменить один элемент другим. У застройщиков нет десятков свободных подрядчиков, готовых мгновенно подменить ушедших.
Проблема усугубляется моделью расчетов: подрядчики должны изначально профинансировать работы – найти сотрудников, закупить материалы – и только потом, по факту, получить оплату. А застройщики не спешат авансировать подряд, опасаясь рисков банкротства и некачественной работы. В результате малый бизнес в строительстве задыхается.
Замкнутый круг банкротств
Мы уже видим последствия: недострои, брак в фасадах, окна, которые нужно менять сразу после сдачи. И если тенденция продолжится, то даже если ипотека снова станет доступной, строить жилье будет просто некому.
Мы уже делали большой выпуск, где показывали: проблемы с качеством жилья часто идут не от самого девелопера, а от его подрядчиков. Формально застройщик, конечно, отвечает за все: он продает жилье, закладывает в цену риски и получает маржу. Но в реальности именно подрядчики выполняют основную работу. И вот здесь начинается самое интересное. Среди предпринимателей нередко можно услышать: «Мы с ПИКом, например, работать не хотим – слишком много рисков, требований, низкие расценки, высокая инфляция и практически нулевая маржинальность». Многие подрядчики, особенно из числа малого бизнеса, идут на контракт с застройщиком только ради выживания. В итоге смета не сходится, работы оказываются в убыток, и компании предпочитают уйти в банкротство, чем доделывать проект себе в минус.
А застройщик – да, с его прибылью в миллионы – потом остается с этой проблемой один на один. Но, вопреки распространенному мнению, в очередь на устранение дефектов никто не выстраивается. Никто не спешит приходить и переделывать за другим.
Представим ситуацию: вы – идеальный девелопер. Строите ЖК «Дерево в парке» – все по красоте: концепция, рендеры, кофемашина в офисе продаж, реклама, активные продажи, проектное финансирование идет полным ходом. И тут ваша подрядная организация, которая делала монолитные работы, неожиданно объявляет о банкротстве. Люди уволены, стройка стоит. И вы не можете просто так найти другого подрядчика. Почему? Потому что у обанкротившихся была многолетняя история, перекредитованность, и с ростом ставок им больше никто не дал денег. Все – финал.
Вам теперь срочно нужно найти тех, кто продолжит работы. Но это не объявление на Avito: «Требуется монолитчик, срочно!». Таких просто нет. Никто не хочет брать на себя ответственность за чужую недоделанную работу. А сроки идут. Финансирование капает. Потенциальные покупатели читают чаты дольщиков и начинают сомневаться. Продажи останавливаются. Начинается лавина проблем.
А если таких подрядчиков обанкротилось несколько? Эффект домино неизбежен. Для дольщиков это – срыв сроков и потери. Для инвесторов – риски. Для девелопера – головная боль, новые тендеры, графики, форс-мажоры. А таких случаев уже сотни, если не тысячи.
Развал системы подрядчиков
И это и есть тот самый черный лебедь для рынка недвижимости – не ставка, не ипотека, а развал системы подрядчиков.
•Примеры? Вот один. Подрядчик, который занимался инженерными системами на трех ЖК в Подмосковье, в апреле подал на банкротство. Причина стандартная: долги, отказ банка реструктурировать кредиты, высокая ставка. Результат: работы остановлены.
•Другой случай: поставщик окон ушел с рынка. Девелопер два месяца не может найти замену. А окна – это не булочки из магазина. Особенно, если речь о фасадах с вентиляцией. Иногда замена требует до полугода.
Я сам сталкивался с ситуацией: в 2021–2022 годах у одного известного застройщика бронировал квартиру. Потом бронь аннулировали – поменяли поставщика лифтов, изменилась конфигурация шахт, выросли издержки. Деньги мне вернули, квартиру потом перепродали на 40% дороже. С точки зрения бизнес все логично. Но как дольщик я больше с этим застройщиком не свяжусь.
Отдельная тема – окна. Если вы хоть раз принимали квартиру в новостройке, вы знаете, что почти везде будут сколы, царапины, перекосы. И почти никто не исправляет. Почему? Потому что только 20–30% дольщиков приходят с приемщиками, чтобы фиксировать дефекты. Остальные думают: «Да ладно, сам приму – что с них взять?». А сейчас, когда суд не может взыскать с застройщика более 3% стоимости квартиры, большинство вообще не заморачиваются. Не нанимают приемщиков, не судятся. Просто молча принимают квартиру и потом пишут в чатах: «Окна ужасные, стены кривые». А застройщик? Он знает, что так будет. Он знает, что большинство сдастся и просто примет квартиру как есть. Все по закону.
Но никто об этом не говорит. Ни на РБК, ни в новостях. Все обсуждают ключевую ставку, инфляцию, ипотеку, спрос. А настоящая проблема – вот она, внизу, в фундаменте. Это подрядчики, это малый бизнес, который больше не тянет. И это реальность.
Назовите хоть одну новостройку, которую сдали без нарушения сроков. Я недавно смотрел видео – дольщики жалуются: «ЖК Пятницкие Луга от Самолета сдают с опозданием. Мы платим и ипотеку, и аренду. Дом введен в эксплуатацию, но мы ключей не видим». А вы откройте сайт Дом.РФ – там есть статистика по вводу в эксплуатацию. Почти половина проектов – со сдвигами по срокам. И это – еще не передача ключей, а только ввод. Так что думайте не только об ипотеке. Все начинается с фундамента. А его сейчас просто некому заливать.
Продление моратория на неустойку спасает рынок
Именно поэтому и был продлен мораторий, который будет действовать до конца 2025 года. Это значит, что даже если застройщик нарушает сроки по 214-ФЗ, вы не можете получить с него неустойку. Я не оправдываю застройщиков, но стоит признать: если бы мораторий не продлили, тысячи дольщиков начали бы массово подавать иски за старые просрочки, а застройщики накапливали бы долги в виде неустоек. И в этом случае многие просто не выдержали бы финансовой нагрузки и ушли бы в банкротство.
А теперь подумайте: вы купили квартиру, стройка задерживается, и вместо того чтобы получить жилье, скажем, в середине 2025 года, вы получите его в середине 2026-го. Да, неприятно. Но все же получите. А теперь представьте, если бы застройщик обанкротился – вы бы остались с возвратом со счета эскроу, где лежит только первоначальный взнос, а не вся сумма. Особенно если у вас ипотека: вы уже потратили деньги на проценты, платите аренду и по сути теряете больше, чем могли бы. Ведь большинство, кто купил квартиры в 2022–2023 годах, делали это по хорошим ценам и выгодным ипотечным ставкам, которых сейчас уже нет. И вам, скорее всего, важнее получить саму квартиру, чем вернуть часть внесенных средств. Особенно если вы уже переплатили по процентам. Поэтому если смотреть шире, возможно, мораторий все-таки спасает рынок от коллапса.
Это замкнутый круг: застройщики перекладывают свои риски на дольщиков, поднимая стоимость квадратного метра. А чтобы хоть как-то сдерживать себестоимость, они ухудшают условия для подрядчиков. Малый бизнес с этим не справляется – желающих работать становится все меньше, подрядчики отказываются, закрываются. И из-за этого новые проекты просто не запускаются. Мы сделали ролик о стартах продаж в 2025 году – их буквально можно пересчитать по пальцам. Некоторые из тех проектов, что были анонсированы, так и не вышли в продажу. А даже если и вышли, сдача по ним намечена на 2029 или даже 2030 год. Вы готовы покупать такую новостройку? Особенно после всего, что вы сейчас узнали? Многих это, мягко говоря, настораживает.
Люди начинают отказываться от покупки: не верят в сроки, в качество, в исполнение. Боятся, что застройщик обанкротится, деньги вернут только частично, а жилье не достроят. А если человек покупал за кэш – он мог бы просто положить эти деньги на депозит. И так, шаг за шагом, мы приходим к полной стагнации:
•Девелопер не запускает новые проекты – боится •Подрядчики остаются без заказов •У них нет дохода •Зато есть кредиты, а перекредитоваться невозможно – ставка слишком высокая.
В результате малый бизнес уходит с рынка, а девелопер не может найти исполнителя, стройка буксует, сроки срываются, цепочка разрушается. Все несут убытки.
Кадровый голод в строительстве
Еще одна проблема, которая серьезно портит жизнь застройщикам, – это острый дефицит специалистов: хорошие рабочие кадры либо уезжают, либо стоят дорого. Раньше на стройках массово работали мигранты, но сейчас и с миграцией возникают сложности. Многие попросту не хотят ехать в Россию и едут в Азербайджан, Узбекистан, где запускается огромное количество новых проектов. Это все усугубляет кадровый дефицит. Строить попросту некому. И когда ты видишь, что, например, Симоновская набережная до сих пор не достроена, понимаешь подрядчиков – им просто не хватает рабочих рук. А стоимость «синих воротничков» растет с каждым месяцем. Интересно, что дешевеют только офисные сотрудники, которые сидят в тепле, пьют кофе, но зарплаты у них не растут, а инфляция все съедает.
Что делать инвестору?
Нужно смотреть глубже. Те стратегии, которые работали в 2020 году, сейчас уже не работают. Тогда можно было просто купить что-то на старте и заработать. Сейчас все иначе. Сейчас выбор объекта – это целая аналитическая работа: •Надежный застройщик •Уникальная квартира •Хорошие видовые характеристики •Продуманная планировка •Правильный этаж •Качественный подрядчик •Стильный ремонт •Инженерные моменты: вентиляция, приточка •Экология района
Поэтому я всегда говорю: недвижимость надо выбирать с экспертами, которые ходят на стройки ногами. Потому что все истории, где «нам не достроили, все сдвинулось, застройщик пропал» – это обычно истории тех, кто не вникал, не проверял, не ездил на место. Например, если вы видите, что ключи обещают в конце 2025 года, а сейчас в середине этого же года едва закончили монолитные работы, то понятно, что дом в срок не сдадут: еще нужно сделать фасады, вставить окна, провести электрику, отделать МОПы, входные группы – объем работы колоссальный. И в офисе продаж вам, конечно, скажут ровно то, что вы хотите услышать. Их задача – продать. А ваша задача – думать. Именно поэтому я всегда говорю: подбор нужно делать с экспертами.
У нас в компании есть специальный отдел, где мы подбираем тысячи объектов недвижимости. После покупки мы можем помочь и с меблировкой, и с управлением, и со сдачей, если это инвестиция. А если квартира для жизни, мы тоже помогаем выбрать правильный вариант. И все это с учетом главного: где достроят, а где – нет.
Я помню, в 2022–2023 годах все говорили не брать проект MyPriority Басманный от Гранель. Мол, Гранель – застройщик с плохой репутацией: качество низкое, косяков много. Все риелторы плевались, особенно с учетом того, что застройщик не платил комиссию брокерам. Но мы с командой решили копнуть глубже. Во-первых, это проект в ЦАО, возле Бауманской, где новостроек мало. А во-вторых, и это важно, генподрядчиком был Limak Construction, турецкая компания, которая до этого строила проекты для Инграда, Донстроя и других серьезных игроков. И если ты понимаешь, что подрядчик хороший, проверенный, то шансы, что проект будет качественным и достроенным, значительно выше. Так вот, сотни людей, которые все-таки купили квартиры в этом проекте, в итоге получили качественный продукт. И рост цены произошел не во время стройки, а после сдачи – когда все увидели: «Ого, какой крутой дом в ЦАО!» Да, были вопросы к планировкам, к инженерке, но аналогов в округе просто нет.
Я всегда говорю: смотрите, кто строит. Но, по правде говоря, информации о подрядчиках в открытом доступе просто нет. Это и есть вопрос экспертизы. Нужно узнавать, задавать вопросы менеджерам, смотреть документы, общаться с брокерами. И, конечно, визуально оценивать стройку. Я никогда не доверяю рендерам и презентациям. Их сейчас можно в пару кликов сгенерировать в нейросети. Реальность – в ДДУ, в сроках ключей, в прописанной отделке, в строительной готовности.
Вся эта ситуация, честно говоря, мне напоминает фильм с ДиКаприо «Не смотрите вверх». Помните сюжет? Два астронома обнаруживают комету, которая через шесть месяцев уничтожит Землю, но общество игнорирует их. Все увлечены хайпом, политикой, скандалами. А в итоге – апокалипсис. Вот и у нас так. Все обсуждают ипотеку, цены, дефицит или переизбыток квартир. А настоящая проблема – внизу. Некому строить. Нет подрядчиков, нет рабочих рук. Цеха пустые, малый бизнес закрывается. И это и есть наш черный лебедь. Если не будет подрядчиков – не будет стройки. Не будет стройки – не будет продаж. Не будет продаж – начнется паника.
Риски рынка – это не «цена за квадрат». Люди упираются в метры, обсуждают падение или рост. А надо смотреть не на это. Надо смотреть: за сколько вы можете купить свою квартиру, на каких условиях, кто ее строит, когда достроит, и какого качества она будет. Проблема – в розетках, подрозетниках, трубах, окнах. В нехватке рабочих, в оттоке мигрантов, в пустых производственных линиях. И, мне кажется, этот черный лебедь уже рядом.