Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет, почему покупать студии больше нет смысла.
В этой статье:
Студии – больше не инвест
Что купить сейчас?
Сравнение студий и евро-3 на старте продаж
Почему основной потенциал лежит в небольших квартирах евро-3?
Риски формата евро-3
Студии – больше не инвест
Пять лет назад квартира-студия считалась уникальной и выгодной инвестицией, особенно для сдачи в аренду или покупки в ипотеку. Их строили мало, спрос был высокий, а цена входа – доступной. Однако сейчас, летом 2024 г., такой формат стал одной из самых неудачных инвестиций. Например, в ЖК «Первый Нагатинский» студия площадью 18 м2 сейчас выставлена за 14,5 млн ₽, без отделки, без хорошего вида. Такая инвестиция принесет в аренде максимум 500 тыс. ₽ в год, при этом нужно будет 2–3 года подождать до ключей, вложить еще 2-3 млн в ремонт и меблировку, чтобы получать меньше 2–3% годовых. Звучит не очень интересно. Давайте разберем, что случилось.
С 15 мая 2024 г. квартиры площадью менее 28 м2 оказались под запретом. Понятно, что это не касается домов, которые уже находятся в стройке. Просто разрешение на строительство новых проектов с такими квартирами выдаваться больше не будет. Если нужна маленькая студия под аренду, то придется идти на рынок апартаментов, открывать ИП и заниматься предпринимательской деятельностью.
Вот, к примеру, студия на втором (!) этаже без отделки, но с whitebox, за 11,5 млн ₽ с ключами где-нибудь в 2028 г. Именно такие варианты сейчас предлагают брокеры. Этим они решают сразу два вопроса: во-первых, получают свою комиссию от застройщика, а, во-вторых, не мешают вам покупать самые стремные варианты, чтобы не упустить льготную ипотеку и защититься от инфляции. Как бы глупо это ни звучало, но я вижу, что люди опираются на мою аналитику 2022 г. сейчас, в 2024 г., когда уже все поменялось. Именно для этого я каждую неделю провожу эфиры и рассказываю о том, что происходит на рынке.
Если посмотреть на статистику по ценам на студии, то мы видим следующую картину: средняя стоимость студии, например, в Level Причальный составляет 869 тыс. ₽, в Зиларте – до 750 тыс. ₽, в Jois – 644 тыс. Можно взять любой ЖК наугад и посмотреть на изменение цен. В июле 2023 г. студия в WOW стоила 18 млн ₽, а сейчас – 21 млн ₽. В Доме Дау цена была 31 млн ₽, а сейчас 39. Иначе как «треш» такую ситуацию не назовешь, и я думаю, что хотя цены уже превышают 500 тыс. за м2, их рост не остановится, правда, есть один нюанс: мы будем видеть этот рост лишь на первичке, на сайтах застройщиков.
Повторю, год назад, когда квартиру-студию можно было купить за 7 млн ₽, это была классная инвестиция, мы понимали, что здесь будет потенциал роста до 10 млн на готовый объект на вторичном рынке. Но застройщики резко ударили по газам, и этот рост в 3 млн ₽ был достигнут всего за год.
Студия от ПИК за 6 млн ₽ год назад была хорошей инвестицией. Сейчас квартира в том же ЖК, но при более дорогой ипотеке стоит 10 млн ₽, что слишком дорого.
Когда мы говорим о покупке недвижимости, то мы всегда очень тщательно подходим к выбору объекта. Купить быстренько хотя бы что-нибудь, но в льготную ипотеку или в рассрочку, внести лишь 20%, а через год «перепродать с иксами» (здесь главный вопрос – кому?) – это не наш формат. Про рассрочку и обещания роста я уже рассказывал в серии роликов на Youtube про ФСК – очень поучительная история.
Мы в Smarent разработали свод правил, которые помогают подходить к выбору объекта для инвестиции не сердцем, а умом.
Цена покупки ниже, чем аналоги на вторичном рынке (ДКП, ДУПТ)
Взнос 20-35% от суммы покупки
Ипотека без субсидирования / 0.1% на период строительства
Ипотечный платеж меньше, чем арендный платеж
Есть понимание по затратам на ремонт/меблировку
Цикл владения объектом около 5 лет, чтобы не попасть на 15%-ный НДФЛ
Надежный застройщик, качественный актив
Локация с внешними точками ростами (редевелопмент, метро)
На первый взгляд, все просто, но это лишь общие правила, которые вы можете использовать в качестве скрининга уже выбранного объекта. На самом деле, подбор инвестиционной недвижимости – гораздо более трудоемкий и сложный процесс, который требует знания рынка недвижимости, застройщиков, генподрядчиков, рынка аренды и еще много факторов. На нашем канале в Boosty команда Smarent регулярно делает подборки квартир под разные запросы с учетом актуальной ситуации на рынке, а также приводит свежие сметы меблировки. Рекомендую подписаться. Тем не менее должен отметить, что общие советы и подборки без понимания индивидуальной ситуации конкретного инвестора не всегда работают. Именно поэтому я убежден, что обратившись за услугой к профессионалам, клиент в итоге сэкономит не только время, но и деньги. В рамках пакета услуг Smarent «Инвест под ключ» мы подберем для вас инвестиционный объект недвижимости в надежном ЖК, причем будем рассматривать не только предложения от застройщиков на новостройки, но и варианты в уже готовых домах, в том числе от физлиц – сейчас зачастую именно такие варианты оказываются самыми выгодными. Кроме того, мы проведем полное юридическое и физическое сопровождение сделки. А в качестве приятного бонуса во многих случаях мы сможем добиться для вас скидки от застройщика, недоступной для обычных покупателей, что часто с лихвой перекрывает стоимость наших услуг.
Что купить сейчас?
Если студии – теперь это «фу», то что правильно купить вместо них? Первыми на ум приходят однушки, но давайте посмотрим на аналитику. На графиках выше показана общая площадь строящихся 1-комнатных квартир и студий в самых популярных проектах. Возьмем, к пример, ЖК «Лучи», на который я недавно делал обзор. Общая площадь однушек в проекте составляет 205 тыс. м2, а студий – 83 тыс. метров. Сейчас доля студий составляет около 10%, а однушек – 30%. С учетом того, что в новых проектах студии перекочуют в однушки, доля этих квартир увеличится до 40%!
Если не однушки, тогда может быть двушки? Двухкомнатных квартир (евро-3) строят еще больше: 10,7 млн м2 против 6.7 млн м2 однушек и 1,7 млн м2 студий. По статистике, 10,7 млн метров – это примерно 460 тыс. квартир. Но есть один момент.
Если посмотреть на распределение количества строящихся квартир по площади, то мы видим, что предложение в основном охватывает квартиры площадью 25-35 и 35-45 м2, а дефицит, помимо студий, наблюдается в сегменте квартир площадью 45-55 м2. Таким образом, статистика показывает, что квартиры площадью 25-45 м2 покупать нельзя. Студии были бы отличной инвестицией, если бы не цена входа: напомню, цена покупки должна быть ниже, чем аналоги на вторичном рынке, а в случае студий это не так. То есть у нас остаются квартиры формата евро-3 площадью 45-55 м2.
Давайте вернемся к статистике, что на рынке строятся 460 тыс. двухкомнатных квартир. Нас сейчас интересует только выборка квартир площадью 45-55 м2, и мы видим, что таких квартир уже не 460 тыс., а всего лишь 40 тыс., тогда как квартир-студий площадью 20-25 м2 из 70 тыс. уже 52 тыс. Кроме того, нам не нужно покупать весь рынок, мы можем выбрать проект с небольшим количеством квартир нужного формата. Например, в Амурском парке квартир формата евро-3 нужной площади всего 733, то есть довольно мало.
Таким образом, получается, что на данный момент на рынке квартир площадью 45-55 м2 гораздо меньше, чем студий, при этом такие квартиры, чаще покупаются для личного проживания, а не для инвестиций. Вот типичные схемы:
Квартира на 2-3 года, чтобы перепродать и купить больше
Сдавать и потом жить в данной квартире
Купить и забить (оставить для детей)
Нет денег на большую квартиру 65-80 метров
Планировка лучше, чем в 60 м2
На последнем пункте остановимся подробнее. ПИК улучшил планировку евро-3 в новых проектах.
На мой взгляд, это довольно правильный формат квартиры: при площади 50 м2 здесь пять окон, два санузла, один из которых в формате мастер-спальни, детская и большая кухня-гостиная. Такая квартира стоит 18 млн ₽ (мы не будем сегодня обсуждать конкретный ЖК), а студия стоит – 9-10 млн ₽. Понятно, что если у инвестора совсем небольшой капитал, то он идет и покупает студию. Но есть же истории, когда люди покупают две студии вместо того, чтобы купить такую евро-3. Если раньше покупка двух студий была выгоднее, то сейчас рынок поменялся: застройщики подняли цены, и стало выгоднее купить одну евро-3, особенно в семейную ипотеку. Напомню, что теперь ипотека с государственной поддержкой (льготная, семейная или IT) выдается лишь однажды, и ее нужно использовать максимально эффективно. Мы однушки даже не рассматриваем, поскольку при цене такой квартиры в 15 млн ₽ разницы в ежемесячном платеже в сравнении с евро-3 практически нет.
Еще один важный фактор. Я ожидаю, что в ближайшие месяцы семейную ипотеку расширят с 12 до 18 млн ₽, что подстегнет спрос на квартиры формата евро-3. Моя задача проанализировать и предугадать движение рынка.
Если посмотреть на арендные ставки на примере района ЗИЛ, то студии в среднем сдаются по 60-70 тыс. ₽, а евро-3 – от 150 тыс. ₽.
Старт продаж в Cityzen – сравнение студий и евро-3
Застройщики знают, что первыми всегда разбирают самые маленькие студии, и активно пользуются этим знанием: на стартах продаж цены на студии зачастую неприлично высоки. Так, MR Group выставил студии в Cityzen по 11,5-12 млн ₽. Это квартира без отделки, до ключей еще три года, а арендная ставка будет на уровне 50 тыс. ₽, потому что это Тушино, близко ко МКАД и, в целом, это не самый дорогой район с точки зрения аренды. Однако брокеры с радостью (за свою комиссию от застройщика) продают такие квартиры своим клиентам, в том числе в льготную ипотеку.
Если посмотреть на евро-3, то их цена выглядит интереснее: хорошая планировка, цена за м2 – 360 тыс. ₽. Это отличный формат для аренды или перепродажи, поскольку таких квартир мало.
Если взять эту квартиру в семейную или IT-ипотеку (расчет представлен именно для IT), то первоначальный взнос составит 7 или 4 млн ₽ соответственно, а ежемесячный платеж – 81,5 тыс. Это явно выгоднее, чем покупка студии в этом же проекте за 12 млн ₽ в льготную ипотеку. Да, не у всех есть возможность взять семейную и IT-ипотеку, не у всех есть 4-7 млн ₽ на первоначальный взнос, но тогда, возможно, нужно не слушать брокеров, которые гонят инвесторов в не самые ликвидные проекты, а выбрать что-то более подходящее по цене (кстати, у нас совсем недавно была подборка от 8 млн ₽ в льготную ипотеку): вам не придется переплачивать за ипотеку на квартиру, цена на которую вряд ли будет расти.
Арендная ставка на квартиры евро-3 в районе Тушино тоже не такая большая: 100-120 тыс. ₽, но перспективы развития локации и, соответственно роста стоимости аренды есть. Средняя цена на аналогичные квартиры на вторичном рынке составляет 22-23 млн ₽, примерно столько и будет стоить евро-3 на ключах, то есть рост цены лишь компенсирует расходы по ипотеке. То есть покупка квартиры евро-3 в Cityzen не предполагает спекулятивного роста, это строго под сохранение капитала. Покупка же студии сохранить капитал не поможет: вероятнее, вы продадите ее в лучшем случае лишь за цену покупки. Почему основной потенциал лежит в небольших квартирах евро-3?
Как я уже показал на основе аналитики, самый выгодный формат на сегодняшний день – это небольшие квартиры евро-3 площадью 45-55 м2.
Минимальная конкуренция: в основном, люди покупают эти квартиры для себя, а не для аренды или перепродажи
Новый продукт для рынка
Идеально для продажи на вторичном рынке
Можно использовать стратегию флиппинга
Высокая арендная доходность, можно завышать цены
Выгодная цена за квадратный метр
Максимально эффективная планировка
Не все квартиры евро-3 одинаково интересны: нужно смотреть и на локацию, и на планировку. На картинке выше показан пример неэффективной планировки из-за коридора, здесь точно застройщик впихнул покупателю лишних 4 м2. В Новой Москве квартиры формата евро-3 стоят примерно одинаково и на первичном, и на вторичном рынке. Эти квартиры доступны для льготной ипотеки, и покупка для личного проживания семьи вполне оправдана, но это не инвест.
Риски формата евро-3
Не стоит забывать и о рисках коррекции цены: процентные ставки держатся на высоком уровне, льготная ипотека заканчивается и нужным быть готовым к тому, что цены на недвижимость снизятся. Далеко не в каждом случае стоит торопиться с покупкой квартиры. Мне кажется, что начало 2025 г. может быть более трудным периодом для недвижимости, чем начало 2024 г. Тем не менее если стоит задача взять квартиру, например, в IT-ипотеку, то тут можно не успеть, поскольку, по моим ощущениям, лимиты могут закончиться уже этим летом.
В целом, я вижу следующие риски покупки квартир формата евро-3:
Поиск арендатора может занимать до одного месяца при рыночной цене
Большие вложения в ремонт –50 метров * 100 тыс. = 5М
Большие вложения в меблировку – от 1М рублей
Выше первоначальный взнос (больше денег заморожено)
Риски выбрать квартиру с плохими характеристиками, в том числе видовыми – при перепродаже на ключах этот фактор важен
Отмечу, что инвестиции в евро-3 подходят не каждому инвестору. Я бы рекомендовал обратить внимание на этот формат, если:
У вас уже есть в портфеле студия или однушка
Вы выбираете квартиру для себя, но, возможно, будете сдавать, поскольку нет уверенности в месте проживания
Это не ваша первая инвестиция
Вы выбираете между покупкой двух студий и евро-3
У вас есть опыт и экспертиза по ремонту (или есть компания-эксперт)
Вы не ищите спекулятивный актив
Вы планируете инвестицию на 5 лет и более
Вы знаете рынок недвижимости – первичный и вторичный
По итогам эфира я сделал подборку правильных квартир евро-3 (подборка актуальна на июнь 2024 г.) с лотами от 50 до 57 м2, с отделкой, ценой от 15 до 19 млн ₽. Все квартиры в подборке подходят под любые льготные программы, а цены на них ниже, чем у конкурентов на вторичке.
В своем Телеграм-канале я показываю квартиры, которые меблирует команда Smarent под аренду. Я считаю, что это необходимый этап подготовки квартиры к сдаче в аренду, поскольку наш продуманный и эффективный дизайн, во-первых, выделяет квартиру, даже квартиру со стандартным ремонтом от ПИК, на фоне других предложений в ЖК, а, во-вторых, делает проживание арендатора более комфортным. На данный момент, мы предоставляем эту услугу только при условии последующей передачи объекта в наше управление.
Выводы:
После недавнего ценового ралли покупка квартир-студий потеряла смысл, даже с учетом дефицита студий на рынке
Более выгодным выглядит покупка маленьких квартир формата евро-3 (45-55 м2), особенно, если в портфеле уже есть студия или евро-2
Тем не менее в формате евро-3 риски выше, легче ошибиться