Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет, есть ли смысл брать льготную ипотеку по текущим ценам и какие ЖК наиболее доступны и интересны для покупки.
В этой статье:
Цены выросли – что купить?
За последние два месяца стоимость квартир-студий выросла в среднем на 1–2 млн рублей. Многие люди только сейчас узнали про существование льготной ипотеки в России и теперь пытаются бездумно залететь в любую доступную новостройку, пока действуют старые программы. Напомню, что с 1 июля льготная ипотека будет полностью отменена, а семейная останется лишь для тех, у кого есть дети до 6 лет. Да и воспользоваться субсидированной программой (льготной, семейной или IT) можно будет только один раз.
Отмена льготной ипотеки ожидаемо приведет к снижению цен на недвижимость, но не стоит ожидать обвала на 40% или 50 %, как пророчат многие блогеры. Скорее, застройщики лишь опустятся до цен, которые были в январе-феврале. То есть те, кто сейчас влетят в льготную ипотеку, вероятно, купят квартиру на 1-2-3 млн дороже, чем будет через несколько месяцев. Плюс из-за запрета на строительство квартир-студий менее 28 квм эти «будки» сейчас пользуются ажиотажным спросом. Тем не менее, как я недавно писал в своем ТГ-канале, похоже, что застройщики все-таки нашли лазейку и квартиры-студии с рынка полностью не исчезнут, но смысла вываливать их на рынок сейчас нет, ведь покупатель найдется, даже если цены будут 12 млн рублей.
Я всегда говорю, что нужно очень внимательно выбирать объекты недвижимости. Недвижимость – это, в первую очередь, аналитика и экспертиза. Недвижимость – это про сохранение капитала, а не про «заработать иксы». И даже для сохранения капитала есть правила:
В рамках этой статьи сфокусируемся лишь на объектах, подходящих для льготной и семейной ипотеки. Мы не будем рассматривать переуступку и апарты. Мы начнем детально обсуждать такие подборки после июля, а пока я вижу запрос именно на подборку объектов в льготную ипотеку.
Более детально мы обсудим инвестиции в недвижимость по новым правилам на нашей офлайн-конференции 29 июня. Регистрация уже открыта. Бесплатный билет могут получить те, кто был нашим спонсором на Boosty от 3-го уровня в течение трех месяцев или кто сейчас оформит подписку 4-го или 5-го уровней. Не затягивайте с покупкой, билеты обычно разлетаются за неделю.
ЛСР – все ругают, но покупают
Несмотря на весь хейт, один из самых интересных застройщиков для покупки – это ЛСР. Хочу на примере проектов этого застройщика показать логику, как я смотрю на объекты недвижимости, что для меня важно. Есть застройщики, которых я не люблю, и один из них – ЛСР, но в аналитике я должен быть объективен.
В этой статье:
- Цены выросли – что купить?
- ЛСР – все ругают, но покупают
- Разбор покупки студии в ЗилАрте от ЛСР
- Разбор покупки студии в Обручева 30 от ЛСР
- Разбор покупки студии в Beside 2.0 от Аквилон
- Разбор покупки студии в ЖК Wave от ЛСР
- А какие альтернативы?
Цены выросли – что купить?
За последние два месяца стоимость квартир-студий выросла в среднем на 1–2 млн рублей. Многие люди только сейчас узнали про существование льготной ипотеки в России и теперь пытаются бездумно залететь в любую доступную новостройку, пока действуют старые программы. Напомню, что с 1 июля льготная ипотека будет полностью отменена, а семейная останется лишь для тех, у кого есть дети до 6 лет. Да и воспользоваться субсидированной программой (льготной, семейной или IT) можно будет только один раз.
Отмена льготной ипотеки ожидаемо приведет к снижению цен на недвижимость, но не стоит ожидать обвала на 40% или 50 %, как пророчат многие блогеры. Скорее, застройщики лишь опустятся до цен, которые были в январе-феврале. То есть те, кто сейчас влетят в льготную ипотеку, вероятно, купят квартиру на 1-2-3 млн дороже, чем будет через несколько месяцев. Плюс из-за запрета на строительство квартир-студий менее 28 квм эти «будки» сейчас пользуются ажиотажным спросом. Тем не менее, как я недавно писал в своем ТГ-канале, похоже, что застройщики все-таки нашли лазейку и квартиры-студии с рынка полностью не исчезнут, но смысла вываливать их на рынок сейчас нет, ведь покупатель найдется, даже если цены будут 12 млн рублей.
Я всегда говорю, что нужно очень внимательно выбирать объекты недвижимости. Недвижимость – это, в первую очередь, аналитика и экспертиза. Недвижимость – это про сохранение капитала, а не про «заработать иксы». И даже для сохранения капитала есть правила:
- Цена покупки ниже, чем аналоги на вторичном рынке (ДКП, ДУПТ)
- Взнос 20-35% от суммы покупки
- Ипотека без субсидирования / 0.1% на период строительства
- Ипотечный платеж меньше, чем арендный платеж
- Есть понимание по затратам на ремонт/меблировку
- Цикл владения объектом около 5 лет, чтобы не попасть на 15%-ный НДФЛ
- Надежный застройщик, качественный актив
- Локация с внешними точками ростами (редевелопмент, метро)
В рамках этой статьи сфокусируемся лишь на объектах, подходящих для льготной и семейной ипотеки. Мы не будем рассматривать переуступку и апарты. Мы начнем детально обсуждать такие подборки после июля, а пока я вижу запрос именно на подборку объектов в льготную ипотеку.
Более детально мы обсудим инвестиции в недвижимость по новым правилам на нашей офлайн-конференции 29 июня. Регистрация уже открыта. Бесплатный билет могут получить те, кто был нашим спонсором на Boosty от 3-го уровня в течение трех месяцев или кто сейчас оформит подписку 4-го или 5-го уровней. Не затягивайте с покупкой, билеты обычно разлетаются за неделю.
ЛСР – все ругают, но покупают
Несмотря на весь хейт, один из самых интересных застройщиков для покупки – это ЛСР. Хочу на примере проектов этого застройщика показать логику, как я смотрю на объекты недвижимости, что для меня важно. Есть застройщики, которых я не люблю, и один из них – ЛСР, но в аналитике я должен быть объективен.
Я смотрю на продажи (это синяя линия на графиках выше) и цены (желтая линия) в проектах ЖК «Обручева 30» и ЖК «ЗилАрт» и вижу падение продаж. У успешного застройщика должны расти и цены, и продажи. Здесь цены действительно взлетели, а продажи находятся на дне. Почему так? Возможно, застройщик переоценил спрос, ведет неправильную ценовую политику, объект может быть сам по себе неинтересным для инвесторов, факторов может быть много, и чтобы разобраться, нужен опыт и экспертиза. Но одним из сигналов для меня обратить внимание на проект – это именно падение продаж. Если у ПИКа и других застройщиков сейчас квартиры разлетаются, то у ЛСР продажи падают. Более детально ЛСР и его проекты мы разберем в большом выпуске в следующее воскресенье. Обязательно подпишитесь на наш Youtube-канал и ТГ-канал, чтобы не пропустить самое интересное.
Разбор покупки студии в ЗилАрте от ЛСР
Возьмем для кого-то любимый, а для кого-то нелюбимый проект «ЗилАрт». Недавно в продажу вывели новую очередь – дом 21, или Spark – который состоит из трех 43-этажных башен. Визуально проект выглядит неплохо. Для личного проживания я этот объект брать бы не стал, а под аренду – вариант. Рядом парк, и эта очередь будет поближе к новой станции метро «ЗиЛ» Бирюлевской ветки. Кто-то даже рассматривает станцию метро «Тульская», которая находится на другой стороне реки, но до метро добираться пока не очень удобно. Тем не менее целевая аудитория этого ЖК – в основном люди с автомобилями, а с этим в проекте все в порядке. К тому же вдоль набережной активно строится новая дорога. Я в целом верю в проект «ЗилАрт», вижу целый ряд точек роста (детально я рассказал, что думаю, в отдельном видео).
Возьмем для кого-то любимый, а для кого-то нелюбимый проект «ЗилАрт». Недавно в продажу вывели новую очередь – дом 21, или Spark – который состоит из трех 43-этажных башен. Визуально проект выглядит неплохо. Для личного проживания я этот объект брать бы не стал, а под аренду – вариант. Рядом парк, и эта очередь будет поближе к новой станции метро «ЗиЛ» Бирюлевской ветки. Кто-то даже рассматривает станцию метро «Тульская», которая находится на другой стороне реки, но до метро добираться пока не очень удобно. Тем не менее целевая аудитория этого ЖК – в основном люди с автомобилями, а с этим в проекте все в порядке. К тому же вдоль набережной активно строится новая дорога. Я в целом верю в проект «ЗилАрт», вижу целый ряд точек роста (детально я рассказал, что думаю, в отдельном видео).
При определенных условиях покупка квартиры в ЗилАрт может быть интересной. Если посмотреть на студии, то сейчас цена на них составляет 10,9 млн рублей за 20 квм. С одной стороны, субъективно я чувствую, что это очень дорого. С другой стороны, я начинаю анализировать: это 25-й этаж, и на вторичном рынке в целом по Москве вряд ли удастся найти что-то столь же интересное за аналогичные деньги.
Давайте попробуем посмотреть на объект с точки зрения его цены. При стоимости студии 11 млн рублей и первоначальном взносе 2,2 млн рублей ежемесячный платеж составит чуть менее 53 тыс. рублей. В целом это комфортная история, поскольку аренда будет выше, чем ипотечный платеж. В среднем, студия сдается по 67 тыс. рублей. И это не хотелки арендодателей на Авито, а данные по арендному дому в этой локации от Дом.рф. Плюс у нас есть наша аналитика по квартирам, которые Smarent сдает в аренду, - в среднем арендная ставка за студию также составляет 60-70 тыс. рублей. Я считаю эту цену справедливой. То есть мы можем купить объект, который будет сам себя окупать, но помним, что придется вложить деньги в ремонт и меблировку.
А теперь поговорим про риски. Если открыть карту с продаваемыми объектами на вторичке, то мы увидим море квартир в продаже в районе Тульской, Автозаводской, Дубровки, Технопарка. Казалось бы, ну кому вы продадите эту свою студию?! Но добавляем фильтр «только квартиры-студии» на вторичке…
… и сразу мы видим совершенно иную картину. Обратите внимание на цены. Студия с ремонтом в ЖК «Nagatino i-Land» стоит 16,2 млн рублей. Студии в «ЗилАрте» без ремонта стоят 14-15 млн. То есть квартира в стройке стоит 10-11 млн, а на вторичке 14-15 млн. Это показывает состояние рынка.
Если вы спросите меня, сколько можно заработать, купив студию от ЛСР за 10,9 млн рублей, то мой ответ – я не знаю. Мне кажется, что инвеста здесь нет. Но при покупке недвижимости сейчас, в июне 2024 г. в льготную ипотеку, мы не говорим про инвест, и это один из пунктов моего списка «Правил выбора недвижимости для льготной ипотеки». Мы говорим про сохранение капитала.
Выводы:
Если вы спросите меня, сколько можно заработать, купив студию от ЛСР за 10,9 млн рублей, то мой ответ – я не знаю. Мне кажется, что инвеста здесь нет. Но при покупке недвижимости сейчас, в июне 2024 г. в льготную ипотеку, мы не говорим про инвест, и это один из пунктов моего списка «Правил выбора недвижимости для льготной ипотеки». Мы говорим про сохранение капитала.
Выводы:
- Ипотечный платеж ниже арендного платежа – да, в случае данной студии это так. Плюс есть хороший шанс, что аренда в Москве вырастет в ближайшие годы. Вероятность этого сценария выше, чем шансы на рост цен на недвижимость.
- Нет цели короткой спекуляции – не стоит планировать сейчас покупку студии за 11 млн с целью ее перепродажи за 15 млн в 2027 г.
- Минимальная конкуренция, высокий спрос – как мы видели на карте выше, студий не хватает, а спрос высокий.
- Точки развития локации, а не рост рынка недвижимости – в этой локации есть внешние точки роста
- Выбор застройщика, подрядчика. Доверие к проекту – застройщик далеко не лучший на рынке, это скорее «тройка с плюсом», но объекты достраивает с разным качеством, нужно смотреть конкретно на подрядчика.
- Рост цены за счет новых стартов продаж и очередей – раньше этот пункт я не добавлял, но за счет выхода новых очередей застройщик раскачивает локацию, и каждую новую очередь он продает дороже. Будут ли новые очереди в «ЗилАрте» в ближайшее время? Конечно, да.
- Ликвидность! – Объекты легко можно легко сдать и продать.
Разбор покупки студии в ЖК «Обручева 30»
Лично мне у ЛСР больше нравится проект «Обручева 30». Давайте посмотрим на статистику от Пульса продаж. На графике ниже представлены четыре параметра: цена застройщика (желтая линия), цена продажи (фиолетовая), объем продаж (синяя), и остаток нераспроданных квартир (зеленая).
Лично мне у ЛСР больше нравится проект «Обручева 30». Давайте посмотрим на статистику от Пульса продаж. На графике ниже представлены четыре параметра: цена застройщика (желтая линия), цена продажи (фиолетовая), объем продаж (синяя), и остаток нераспроданных квартир (зеленая).
Мы видим, что продажи по проекту находятся на максимально низком уровне. За последний месяц был продан один лот. Средняя цена продажи 600 тыс. за квм, а реальная – 540 тыс. Остаток квартир не такой большой, учитывая срок строительства. Но продажи идут неактивно.
Если мы посмотрим на локацию, то в пешей доступности от проекта находятся две станции метро – Воронцовская и Калужская. Недалеко расположен Воронцовский парк, и в целом – это престижный Юго-Запад при том, что объем предложения в этой локации и в целом на Юго-Западе не такой большой.
Если мы посмотрим на локацию, то в пешей доступности от проекта находятся две станции метро – Воронцовская и Калужская. Недалеко расположен Воронцовский парк, и в целом – это престижный Юго-Запад при том, что объем предложения в этой локации и в целом на Юго-Западе не такой большой.
Если посмотреть на студии в продаже, то по большей части это апартаменты: Nametkin Tower, неликвидный AIST от Tashir Group. Из нормальных конкурентов мы видим только Ever. Есть еще Afi с «Воронцовским парком» и ФСК с ЖК «Архитектор», но посмотрим, что у них получится по качеству. То есть конкуренция действительно невысокая.
Если посмотреть на цены, то сейчас можно найти студию за 11,2 млн рублей – площадь 24 квм с большим окном – отличный вариант под аренду на 3-м этаже (напомню, для арендной квартиры этаж не играет большой роли). Проект обещают сдать в 4-м квартале 2026 г., но это ввод в эксплуатацию, а не ключи (можно смело плюсовать еще 12 месяцев).
Посмотрим на этот лот с точки зрения льготной ипотеки. При сумме кредита 6 млн рублей и первоначальном взносе 5,2 млн рублей (да, взнос здесь получается выше, чем в предыдущем примере), ежемесячный платеж составляет 44 тыс. рублей. Но в первые 12-24 месяцев (в зависимости от банка, от того, являетесь ли вы зарплатным клиентом) ваш платеж будет составлять 100 рублей в месяц, то есть по факту это будет нулевая ипотека. Траншевая льготная ипотека на первые 24 месяца экономит около 800 тыс. рублей. Мало кто из застройщиков сейчас предлагает такие схемы, но, я думаю, что в скором будущем (2-я половина 2024 г. и 2025 г.), это будет более частым явлением. Повторю, мы не смотрим на этот объект с точки зрения спекуляции – за сколько я его продам через 3 года. Мы смотрим с позиции запроса: есть льготная ипотека, что можно купить.
У ЛСР в этом проекте есть лоты с отделкой. Расскажу об одном подборе Smarent. Наши брокеры подбирали клиенту в рамках пакета «Инвест под ключ» квартиру. Застройщик дал цену по спецпредложению 17,25 млн. Квартиру купили в семейную ипотеку с первым взносом 4,36 млн. Застройщик увеличил размер семейной ипотеки до 13 млн и сделал несколько траншей: на первые 24 месяца ежемесячный платеж составлял 36 429 рублей, а далее 79 016. Исходя из нашей аналитики и прогнозов, такую квартиру можно будет сдавать в 2027 г. за 100 тыс. рублей в месяц. Я оцениваю этот объект на ключах в 20 млн рублей. Хорошая ли это покупка для нашего клиента? Очень хорошая. Гарантировать, что этот объект будет стоить в 2027 г. 20 млн рублей или даже 17 млн никто не может, но мы можем анализировать рынок и делать прогнозы, исходя из определенных факторов, таких как спрос, развитие локации, вторичный рынок и тд. В отличие от биткойна, рынок недвижимости поддается анализу и прогнозированию.
Выводы:
Выводы:
- Ипотечный платеж ниже арендного платежа
- Нет цели короткой спекуляции – мы не покупаем объект для быстрой перепродажи, наша цель – сохранение капитала
- Минимальная конкуренция, высокий спрос
- Точки развития локации, а не рост рынка недвижимости – в этом районе будут появляться новые проекты, новые старты, что будет прокачивать все цены
- Выбор застройщика, подрядчика. Доверие к проекту
- Рост цены за счет новых стартов продаж и очередей
- Ликвидность!
Разбор покупки студии в Beside 2.0 от Аквилон
На самом деле, я не хотел включать в подборку этот проект, а вместо него планировал добавить BeLuck Коломенское от Гранель, но ценник в 11 млн рублей за студию 18 квм заставил меня передумать. Аквилон построил ужасную первую очередь. Достаточно посмотреть на проект на реальных фото, а не на рендерах, и все станет понятным. Новая очередь – это необычный формат «бизнес-лайт». Если другие застройщики повышают качество строительства и переходят в формат комфорт-плюс, то здесь получается наоборот. Понятно, что это особенности терминологии, и это тот же самый комфорт-плюс, только «стакан наполовину пуст, а не полон».
На самом деле, я не хотел включать в подборку этот проект, а вместо него планировал добавить BeLuck Коломенское от Гранель, но ценник в 11 млн рублей за студию 18 квм заставил меня передумать. Аквилон построил ужасную первую очередь. Достаточно посмотреть на проект на реальных фото, а не на рендерах, и все станет понятным. Новая очередь – это необычный формат «бизнес-лайт». Если другие застройщики повышают качество строительства и переходят в формат комфорт-плюс, то здесь получается наоборот. Понятно, что это особенности терминологии, и это тот же самый комфорт-плюс, только «стакан наполовину пуст, а не полон».
Студии в новой очереди стартуют от 8,5 млн рублей с WhiteBox. Проект находится недалеко от метро «Нижегородская», т.е. довольно близко от Таганской. Вся локация активно развивается, строится много новых проектов (Издание от Брусники, Profit от Гранель, Level Нижегородская). Рядом станции МЦК и МЦД – большой ТПУ. Один из минусов данной локации – большой объем квартир комфорт-класса.
Я выбрал студию площадью 24 квм – это все же не 20 квм, то есть разница, на минуточку, в 20% - на 5-м этаже со сроком сдачи во 2-м квартале 2027 г.
Здесь получается первоначальный взнос 3 млн рублей и льготная ипотека 6 млн. Ежемесячный платеж составляет около 44 тыс. рублей. Я кстати не рекомендую досрочно гасить такие кредиты. Если мы посмотрим на аренду, то в среднем подобная квартира сдается в диапазоне 47-52 тыс. рублей. То есть ипотечный платеж тысяч на 10, но будет меньше аренды, а стоимость аренды имеет все шансы на рост в будущем.
Есть одно «но». В отличие от Зиларта, где конкуренция по студиям практически отсутствует, здесь довольно большой объем студий на относительно небольшом участке.
Основным конкурентом я считаю ЖК «Level Нижегородская» (мы подробно разобрали этот проект на Youtube) – цена по переуступке составляет 8,4 млн рублей. Рядом строится проект от Брусники «Квартал Издание», но он не попал в подборку, поскольку там цены начинаются от 11 млн рублей при том, что квартиры можно показывать в кунсткамере самых ужасных планировок. Студия на вторичке в ЖК «Перовское 2» от ПИК сейчас стоит около 8,7 млн рублей – цены на вторичке у Аквилон Beside и ПИК одинаковые. В ЖК «Волжский парк» студии и на первичке, и на вторичке стоят 8 млн рублей. Также конкуренты – это ЖК Profit от Гранель (9 млн рублей за студию) и первая очередь Beside (9,2 млн рублей). То есть большого инвеста в покупке Beside 2.0 нет, цена на ключах будет около 10 млн рублей, а разница уйдет на проценты по ипотеке.
Выводы:
Выводы:
- Ипотечный платеж ниже арендного платежа
- Нет возможности для короткой спекуляции – если вы захотите выйти из проекта раньше срока, то, скорее всего, сможете это сделать лишь с дисконтом
- Высокая конкуренция
- Близко в центру
- Одна из самых больших КРТ – можно покупать без особой аналитики, квартира вырастет в цене за счет этого фактора (кроме Брусники)
- Подходит в льготную ипотеку
- Отсутствие отделки, есть только вайтбокс
Разбор покупки студии в ЖК Wave от ЛСР
Мне очень понравилась эта локация – это будет очень неплохой спальник. Бизнес-классом бы я этот проект не называл, вопреки классификации от ЛСР, но комфорт+ будет вполне приятным. ЖК находится между Борисовскими прудами и Москва-рекой. Недалеко (но не рядом) проходит Юго-Восточная хорда, до метро не так близко, поэтому я могу рекомендовать этот проект для личного проживания, но не для аренды.
Мне очень понравилась эта локация – это будет очень неплохой спальник. Бизнес-классом бы я этот проект не называл, вопреки классификации от ЛСР, но комфорт+ будет вполне приятным. ЖК находится между Борисовскими прудами и Москва-рекой. Недалеко (но не рядом) проходит Юго-Восточная хорда, до метро не так близко, поэтому я могу рекомендовать этот проект для личного проживания, но не для аренды.
Студия площадью 22 квм без отделки с большим окном стоит 8,2 млн рублей. С отделкой аналогичная студия будет стоить 9,3 млн рублей.
Я бы брал студию без отделки. При цене 8 млн рублей и первоначальном взносе 2,4 млн рублей ежемесячный платеж составит 41 тыс. рублей. Плюс сейчас пока действует траншевая ипотека, и экономия (37 тыс. рублей на 24 месяца) может составить около 800 тыс. рублей.
Если посмотреть на конкурентов, то это будет Life Варшавская, но там уже космический ценник – 12 млн за студию, и Русич-Кантемировская – здесь цена также составляет 8 млн рублей, но проект явно хуже, тоже без отделки, фасады не впечатляют, прямо рядом с домами проходит ЮВХ.
Выводы:
Выводы:
- Ипотечный платеж ниже арендного платежа
- Большой комплексный проект
- Нет конкуренции
- Плохая транспортная доступность
- Хорошая локация для постоянного проживания
- Подходит в льготную ипотеку
- Отсутствие отделки, есть лоты с отделкой (надо выбирать и сравнивать)
А какие альтернативы?
Я решил показать вам, какие еще объекты могли бы войти в эту подборку, но не вошли. В первую очередь, это ЖК «Полар», комплексный проект ПИК+ и Capital Group в районе метро «Медведково», возле МКАД. Год назад, в мае 2023 г. я рекомендовал покупать студии в Полар за 4,9 млн рублей. Сейчас такая студия на сайте стоит 8,5 млн рублей. Те, кто тогда послушались, - молодцы. Но сейчас этот проект покупать не нужно.
Далее, Молжаниново – за МКАД, вроде бы Химки, но на самом деле это Москва, рядом есть станция МЦД. Цена с отделкой составляет 7,5 млн рублей. Звучит не так плохо, но в этой локации дикая конкуренция, и покупать здесь не стоит. Есть еще Митинский лес, но цена – 7,9 млн, что делает покупку в этом проекте абсурдной, поскольку покупатель, скорее всего, потеряет свои деньги. Да, цена на студию в Митинском лесу при определенных условиях может вырасти до 10 млн, но тогда студия в Матвеевском парке будет стоить 15 млн рублей.
То есть получается, что за 8-8,5 млн рублей можно взять что-то из этих проектов, а можно взять Wave с траншевой ипотекой, и Wave, очевидно, будет более выгодной покупкой. Как бы я плохо ни относился к ЛСР, как мы видим, сейчас его проекты наиболее интересны за счет траншевой льготной ипотеки – другие застройщики пока такую опцию не дают.
В целом, я считаю, что мы неизбежно перейдем в коррекцию, потому что высокая ключевая ставка и отмена льготной ипотеки не оставляет других вариантов, плюс застройщики в последние месяцы сильно завысили цены. Объекты, представленные в подборке, актуальны и интересны на момент публикации. Можно легко представить ситуацию, что любой застройщик по любому проекту по тем или иным причинам завтра поднимает ценник на 500 тыс., 1 млн, 2 млн рублей, и привлекательность объекта может резко измениться. Я стараюсь для подобных подборок выбирать наиболее консервативные варианты, но бежать и покупать какой-либо объект из списка просто потому, что Виктор когда-то назвал его привлекательным – не самая умная затея. Кроме того список объектов в подборке во многом зависит от индивидуальных вводных условий. Например, подборки для человека с 18 млн наличными и 18 млн в льготную ипотеку будут различаться. Есть у вас время для самостоятельного анализа рынка – замечательно, но с большой вероятностью затраченные ресурсы будут для вас дороже, а результат – хуже, чем подбор у профессионалов. К тому же во многих случаях мы можем получить от застройщика очень хорошие скидки.
Если вы пока не решили покупать квартиру, или сомневаетесь в своем выборе, приходите к нам за консультацией, мы все обсудим и выберем ту стратегию, которая подходит именно вам!
Я решил показать вам, какие еще объекты могли бы войти в эту подборку, но не вошли. В первую очередь, это ЖК «Полар», комплексный проект ПИК+ и Capital Group в районе метро «Медведково», возле МКАД. Год назад, в мае 2023 г. я рекомендовал покупать студии в Полар за 4,9 млн рублей. Сейчас такая студия на сайте стоит 8,5 млн рублей. Те, кто тогда послушались, - молодцы. Но сейчас этот проект покупать не нужно.
Далее, Молжаниново – за МКАД, вроде бы Химки, но на самом деле это Москва, рядом есть станция МЦД. Цена с отделкой составляет 7,5 млн рублей. Звучит не так плохо, но в этой локации дикая конкуренция, и покупать здесь не стоит. Есть еще Митинский лес, но цена – 7,9 млн, что делает покупку в этом проекте абсурдной, поскольку покупатель, скорее всего, потеряет свои деньги. Да, цена на студию в Митинском лесу при определенных условиях может вырасти до 10 млн, но тогда студия в Матвеевском парке будет стоить 15 млн рублей.
То есть получается, что за 8-8,5 млн рублей можно взять что-то из этих проектов, а можно взять Wave с траншевой ипотекой, и Wave, очевидно, будет более выгодной покупкой. Как бы я плохо ни относился к ЛСР, как мы видим, сейчас его проекты наиболее интересны за счет траншевой льготной ипотеки – другие застройщики пока такую опцию не дают.
В целом, я считаю, что мы неизбежно перейдем в коррекцию, потому что высокая ключевая ставка и отмена льготной ипотеки не оставляет других вариантов, плюс застройщики в последние месяцы сильно завысили цены. Объекты, представленные в подборке, актуальны и интересны на момент публикации. Можно легко представить ситуацию, что любой застройщик по любому проекту по тем или иным причинам завтра поднимает ценник на 500 тыс., 1 млн, 2 млн рублей, и привлекательность объекта может резко измениться. Я стараюсь для подобных подборок выбирать наиболее консервативные варианты, но бежать и покупать какой-либо объект из списка просто потому, что Виктор когда-то назвал его привлекательным – не самая умная затея. Кроме того список объектов в подборке во многом зависит от индивидуальных вводных условий. Например, подборки для человека с 18 млн наличными и 18 млн в льготную ипотеку будут различаться. Есть у вас время для самостоятельного анализа рынка – замечательно, но с большой вероятностью затраченные ресурсы будут для вас дороже, а результат – хуже, чем подбор у профессионалов. К тому же во многих случаях мы можем получить от застройщика очень хорошие скидки.
Если вы пока не решили покупать квартиру, или сомневаетесь в своем выборе, приходите к нам за консультацией, мы все обсудим и выберем ту стратегию, которая подходит именно вам!
Также напоминаю, что мы вместе с партнерами запустили проект на рынке ИЖС в самом востребованном сегменте одноэтажных домов площадью 150 квм. Поселок находится на Киевском шоссе, недалеко от Апрелевки. Я детально расскажу про этот проект на конференции, а пока можно посмотреть наш вебинар – оставляйте заявку, мы все покажем.