Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет, почему покупать студии больше нет смысла.
В этой статье:
Студии – больше не инвест
Пять лет назад квартира-студия считалась уникальной и выгодной инвестицией, особенно для сдачи в аренду или покупки в ипотеку. Их строили мало, спрос был высокий, а цена входа – доступной. Однако сейчас, летом 2024 г., такой формат стал одной из самых неудачных инвестиций. Например, в ЖК «Первый Нагатинский» студия площадью 18 м2 сейчас выставлена за 14,5 млн ₽, без отделки, без хорошего вида. Такая инвестиция принесет в аренде максимум 500 тыс. ₽ в год, при этом нужно будет 2–3 года подождать до ключей, вложить еще 2-3 млн в ремонт и меблировку, чтобы получать меньше 2–3% годовых. Звучит не очень интересно. Давайте разберем, что случилось.
В этой статье:
- Студии – больше не инвест
- Что купить сейчас?
- Сравнение студий и евро-3 на старте продаж
- Почему основной потенциал лежит в небольших квартирах евро-3?
- Риски формата евро-3
Студии – больше не инвест
Пять лет назад квартира-студия считалась уникальной и выгодной инвестицией, особенно для сдачи в аренду или покупки в ипотеку. Их строили мало, спрос был высокий, а цена входа – доступной. Однако сейчас, летом 2024 г., такой формат стал одной из самых неудачных инвестиций. Например, в ЖК «Первый Нагатинский» студия площадью 18 м2 сейчас выставлена за 14,5 млн ₽, без отделки, без хорошего вида. Такая инвестиция принесет в аренде максимум 500 тыс. ₽ в год, при этом нужно будет 2–3 года подождать до ключей, вложить еще 2-3 млн в ремонт и меблировку, чтобы получать меньше 2–3% годовых. Звучит не очень интересно. Давайте разберем, что случилось.
С 15 мая 2024 г. квартиры площадью менее 28 м2 оказались под запретом. Понятно, что это не касается домов, которые уже находятся в стройке. Просто разрешение на строительство новых проектов с такими квартирами выдаваться больше не будет. Если нужна маленькая студия под аренду, то придется идти на рынок апартаментов, открывать ИП и заниматься предпринимательской деятельностью.
Вот, к примеру, студия на втором (!) этаже без отделки, но с whitebox, за 11,5 млн ₽ с ключами где-нибудь в 2028 г. Именно такие варианты сейчас предлагают брокеры. Этим они решают сразу два вопроса: во-первых, получают свою комиссию от застройщика, а, во-вторых, не мешают вам покупать самые стремные варианты, чтобы не упустить льготную ипотеку и защититься от инфляции. Как бы глупо это ни звучало, но я вижу, что люди опираются на мою аналитику 2022 г. сейчас, в 2024 г., когда уже все поменялось. Именно для этого я каждую неделю провожу эфиры и рассказываю о том, что происходит на рынке.
Если посмотреть на статистику по ценам на студии, то мы видим следующую картину: средняя стоимость студии, например, в Level Причальный составляет 869 тыс. ₽, в Зиларте – до 750 тыс. ₽, в Jois – 644 тыс. Можно взять любой ЖК наугад и посмотреть на изменение цен. В июле 2023 г. студия в WOW стоила 18 млн ₽, а сейчас – 21 млн ₽. В Доме Дау цена была 31 млн ₽, а сейчас 39. Иначе как «треш» такую ситуацию не назовешь, и я думаю, что хотя цены уже превышают 500 тыс. за м2, их рост не остановится, правда, есть один нюанс: мы будем видеть этот рост лишь на первичке, на сайтах застройщиков.
Повторю, год назад, когда квартиру-студию можно было купить за 7 млн ₽, это была классная инвестиция, мы понимали, что здесь будет потенциал роста до 10 млн на готовый объект на вторичном рынке. Но застройщики резко ударили по газам, и этот рост в 3 млн ₽ был достигнут всего за год.
Студия от ПИК за 6 млн ₽ год назад была хорошей инвестицией. Сейчас квартира в том же ЖК, но при более дорогой ипотеке стоит 10 млн ₽, что слишком дорого.
Когда мы говорим о покупке недвижимости, то мы всегда очень тщательно подходим к выбору объекта. Купить быстренько хотя бы что-нибудь, но в льготную ипотеку или в рассрочку, внести лишь 20%, а через год «перепродать с иксами» (здесь главный вопрос – кому?) – это не наш формат. Про рассрочку и обещания роста я уже рассказывал в серии роликов на Youtube про ФСК – очень поучительная история.
Мы в Smarent разработали свод правил, которые помогают подходить к выбору объекта для инвестиции не сердцем, а умом.
Когда мы говорим о покупке недвижимости, то мы всегда очень тщательно подходим к выбору объекта. Купить быстренько хотя бы что-нибудь, но в льготную ипотеку или в рассрочку, внести лишь 20%, а через год «перепродать с иксами» (здесь главный вопрос – кому?) – это не наш формат. Про рассрочку и обещания роста я уже рассказывал в серии роликов на Youtube про ФСК – очень поучительная история.
Мы в Smarent разработали свод правил, которые помогают подходить к выбору объекта для инвестиции не сердцем, а умом.
- Цена покупки ниже, чем аналоги на вторичном рынке (ДКП, ДУПТ)
- Взнос 20-35% от суммы покупки
- Ипотека без субсидирования / 0.1% на период строительства
- Ипотечный платеж меньше, чем арендный платеж
- Есть понимание по затратам на ремонт/меблировку
- Цикл владения объектом около 5 лет, чтобы не попасть на 15%-ный НДФЛ
- Надежный застройщик, качественный актив
- Локация с внешними точками ростами (редевелопмент, метро)
На первый взгляд, все просто, но это лишь общие правила, которые вы можете использовать в качестве скрининга уже выбранного объекта. На самом деле, подбор инвестиционной недвижимости – гораздо более трудоемкий и сложный процесс, который требует знания рынка недвижимости, застройщиков, генподрядчиков, рынка аренды и еще много факторов. На нашем канале в Boosty команда Smarent регулярно делает подборки квартир под разные запросы с учетом актуальной ситуации на рынке, а также приводит свежие сметы меблировки. Рекомендую подписаться. Тем не менее должен отметить, что общие советы и подборки без понимания индивидуальной ситуации конкретного инвестора не всегда работают. Именно поэтому я убежден, что обратившись за услугой к профессионалам, клиент в итоге сэкономит не только время, но и деньги. В рамках пакета услуг Smarent «Инвест под ключ» мы подберем для вас инвестиционный объект недвижимости в надежном ЖК, причем будем рассматривать не только предложения от застройщиков на новостройки, но и варианты в уже готовых домах, в том числе от физлиц – сейчас зачастую именно такие варианты оказываются самыми выгодными. Кроме того, мы проведем полное юридическое и физическое сопровождение сделки. А в качестве приятного бонуса во многих случаях мы сможем добиться для вас скидки от застройщика, недоступной для обычных покупателей, что часто с лихвой перекрывает стоимость наших услуг.
Что купить сейчас?
Если студии – теперь это «фу», то что правильно купить вместо них? Первыми на ум приходят однушки, но давайте посмотрим на аналитику. На графиках выше показана общая площадь строящихся 1-комнатных квартир и студий в самых популярных проектах. Возьмем, к пример, ЖК «Лучи», на который я недавно делал обзор. Общая площадь однушек в проекте составляет 205 тыс. м2, а студий – 83 тыс. метров. Сейчас доля студий составляет около 10%, а однушек – 30%. С учетом того, что в новых проектах студии перекочуют в однушки, доля этих квартир увеличится до 40%!
Если студии – теперь это «фу», то что правильно купить вместо них? Первыми на ум приходят однушки, но давайте посмотрим на аналитику. На графиках выше показана общая площадь строящихся 1-комнатных квартир и студий в самых популярных проектах. Возьмем, к пример, ЖК «Лучи», на который я недавно делал обзор. Общая площадь однушек в проекте составляет 205 тыс. м2, а студий – 83 тыс. метров. Сейчас доля студий составляет около 10%, а однушек – 30%. С учетом того, что в новых проектах студии перекочуют в однушки, доля этих квартир увеличится до 40%!
Если не однушки, тогда может быть двушки? Двухкомнатных квартир (евро-3) строят еще больше: 10,7 млн м2 против 6.7 млн м2 однушек и 1,7 млн м2 студий. По статистике, 10,7 млн метров – это примерно 460 тыс. квартир. Но есть один момент.
Если посмотреть на распределение количества строящихся квартир по площади, то мы видим, что предложение в основном охватывает квартиры площадью 25-35 и 35-45 м2, а дефицит, помимо студий, наблюдается в сегменте квартир площадью 45-55 м2. Таким образом, статистика показывает, что квартиры площадью 25-45 м2 покупать нельзя. Студии были бы отличной инвестицией, если бы не цена входа: напомню, цена покупки должна быть ниже, чем аналоги на вторичном рынке, а в случае студий это не так. То есть у нас остаются квартиры формата евро-3 площадью 45-55 м2.
Давайте вернемся к статистике, что на рынке строятся 460 тыс. двухкомнатных квартир. Нас сейчас интересует только выборка квартир площадью 45-55 м2, и мы видим, что таких квартир уже не 460 тыс., а всего лишь 40 тыс., тогда как квартир-студий площадью 20-25 м2 из 70 тыс. уже 52 тыс. Кроме того, нам не нужно покупать весь рынок, мы можем выбрать проект с небольшим количеством квартир нужного формата. Например, в Амурском парке квартир формата евро-3 нужной площади всего 733, то есть довольно мало.
Таким образом, получается, что на данный момент на рынке квартир площадью 45-55 м2 гораздо меньше, чем студий, при этом такие квартиры, чаще покупаются для личного проживания, а не для инвестиций. Вот типичные схемы:
На последнем пункте остановимся подробнее. ПИК улучшил планировку евро-3 в новых проектах.
Таким образом, получается, что на данный момент на рынке квартир площадью 45-55 м2 гораздо меньше, чем студий, при этом такие квартиры, чаще покупаются для личного проживания, а не для инвестиций. Вот типичные схемы:
- Квартира на 2-3 года, чтобы перепродать и купить больше
- Сдавать и потом жить в данной квартире
- Купить и забить (оставить для детей)
- Нет денег на большую квартиру 65-80 метров
- Планировка лучше, чем в 60 м2
На последнем пункте остановимся подробнее. ПИК улучшил планировку евро-3 в новых проектах.
На мой взгляд, это довольно правильный формат квартиры: при площади 50 м2 здесь пять окон, два санузла, один из которых в формате мастер-спальни, детская и большая кухня-гостиная. Такая квартира стоит 18 млн ₽ (мы не будем сегодня обсуждать конкретный ЖК), а студия стоит – 9-10 млн ₽. Понятно, что если у инвестора совсем небольшой капитал, то он идет и покупает студию. Но есть же истории, когда люди покупают две студии вместо того, чтобы купить такую евро-3. Если раньше покупка двух студий была выгоднее, то сейчас рынок поменялся: застройщики подняли цены, и стало выгоднее купить одну евро-3, особенно в семейную ипотеку. Напомню, что теперь ипотека с государственной поддержкой (льготная, семейная или IT) выдается лишь однажды, и ее нужно использовать максимально эффективно. Мы однушки даже не рассматриваем, поскольку при цене такой квартиры в 15 млн ₽ разницы в ежемесячном платеже в сравнении с евро-3 практически нет.
Еще один важный фактор. Я ожидаю, что в ближайшие месяцы семейную ипотеку расширят с 12 до 18 млн ₽, что подстегнет спрос на квартиры формата евро-3. Моя задача проанализировать и предугадать движение рынка.
Еще один важный фактор. Я ожидаю, что в ближайшие месяцы семейную ипотеку расширят с 12 до 18 млн ₽, что подстегнет спрос на квартиры формата евро-3. Моя задача проанализировать и предугадать движение рынка.
Если посмотреть на арендные ставки на примере района ЗИЛ, то студии в среднем сдаются по 60-70 тыс. ₽, а евро-3 – от 150 тыс. ₽.
Старт продаж в Cityzen – сравнение студий и евро-3
Застройщики знают, что первыми всегда разбирают самые маленькие студии, и активно пользуются этим знанием: на стартах продаж цены на студии зачастую неприлично высоки. Так, MR Group выставил студии в Cityzen по 11,5-12 млн ₽. Это квартира без отделки, до ключей еще три года, а арендная ставка будет на уровне 50 тыс. ₽, потому что это Тушино, близко ко МКАД и, в целом, это не самый дорогой район с точки зрения аренды. Однако брокеры с радостью (за свою комиссию от застройщика) продают такие квартиры своим клиентам, в том числе в льготную ипотеку.
Застройщики знают, что первыми всегда разбирают самые маленькие студии, и активно пользуются этим знанием: на стартах продаж цены на студии зачастую неприлично высоки. Так, MR Group выставил студии в Cityzen по 11,5-12 млн ₽. Это квартира без отделки, до ключей еще три года, а арендная ставка будет на уровне 50 тыс. ₽, потому что это Тушино, близко ко МКАД и, в целом, это не самый дорогой район с точки зрения аренды. Однако брокеры с радостью (за свою комиссию от застройщика) продают такие квартиры своим клиентам, в том числе в льготную ипотеку.
Если посмотреть на евро-3, то их цена выглядит интереснее: хорошая планировка, цена за м2 – 360 тыс. ₽. Это отличный формат для аренды или перепродажи, поскольку таких квартир мало.
Если взять эту квартиру в семейную или IT-ипотеку (расчет представлен именно для IT), то первоначальный взнос составит 7 или 4 млн ₽ соответственно, а ежемесячный платеж – 81,5 тыс. Это явно выгоднее, чем покупка студии в этом же проекте за 12 млн ₽ в льготную ипотеку. Да, не у всех есть возможность взять семейную и IT-ипотеку, не у всех есть 4-7 млн ₽ на первоначальный взнос, но тогда, возможно, нужно не слушать брокеров, которые гонят инвесторов в не самые ликвидные проекты, а выбрать что-то более подходящее по цене (кстати, у нас совсем недавно была подборка от 8 млн ₽ в льготную ипотеку): вам не придется переплачивать за ипотеку на квартиру, цена на которую вряд ли будет расти.
Арендная ставка на квартиры евро-3 в районе Тушино тоже не такая большая: 100-120 тыс. ₽, но перспективы развития локации и, соответственно роста стоимости аренды есть. Средняя цена на аналогичные квартиры на вторичном рынке составляет 22-23 млн ₽, примерно столько и будет стоить евро-3 на ключах, то есть рост цены лишь компенсирует расходы по ипотеке. То есть покупка квартиры евро-3 в Cityzen не предполагает спекулятивного роста, это строго под сохранение капитала. Покупка же студии сохранить капитал не поможет: вероятнее, вы продадите ее в лучшем случае лишь за цену покупки.
Почему основной потенциал лежит в небольших квартирах евро-3?
Как я уже показал на основе аналитики, самый выгодный формат на сегодняшний день – это небольшие квартиры евро-3 площадью 45-55 м2.
Арендная ставка на квартиры евро-3 в районе Тушино тоже не такая большая: 100-120 тыс. ₽, но перспективы развития локации и, соответственно роста стоимости аренды есть. Средняя цена на аналогичные квартиры на вторичном рынке составляет 22-23 млн ₽, примерно столько и будет стоить евро-3 на ключах, то есть рост цены лишь компенсирует расходы по ипотеке. То есть покупка квартиры евро-3 в Cityzen не предполагает спекулятивного роста, это строго под сохранение капитала. Покупка же студии сохранить капитал не поможет: вероятнее, вы продадите ее в лучшем случае лишь за цену покупки.
Почему основной потенциал лежит в небольших квартирах евро-3?
Как я уже показал на основе аналитики, самый выгодный формат на сегодняшний день – это небольшие квартиры евро-3 площадью 45-55 м2.
- Минимальная конкуренция: в основном, люди покупают эти квартиры для себя, а не для аренды или перепродажи
- Новый продукт для рынка
- Идеально для продажи на вторичном рынке
- Можно использовать стратегию флиппинга
- Высокая арендная доходность, можно завышать цены
- Выгодная цена за квадратный метр
- Максимально эффективная планировка
Не все квартиры евро-3 одинаково интересны: нужно смотреть и на локацию, и на планировку. На картинке выше показан пример неэффективной планировки из-за коридора, здесь точно застройщик впихнул покупателю лишних 4 м2. В Новой Москве квартиры формата евро-3 стоят примерно одинаково и на первичном, и на вторичном рынке. Эти квартиры доступны для льготной ипотеки, и покупка для личного проживания семьи вполне оправдана, но это не инвест.
Риски формата евро-3
Не стоит забывать и о рисках коррекции цены: процентные ставки держатся на высоком уровне, льготная ипотека заканчивается и нужным быть готовым к тому, что цены на недвижимость снизятся. Далеко не в каждом случае стоит торопиться с покупкой квартиры. Мне кажется, что начало 2025 г. может быть более трудным периодом для недвижимости, чем начало 2024 г. Тем не менее если стоит задача взять квартиру, например, в IT-ипотеку, то тут можно не успеть, поскольку, по моим ощущениям, лимиты могут закончиться уже этим летом.
В целом, я вижу следующие риски покупки квартир формата евро-3:
Отмечу, что инвестиции в евро-3 подходят не каждому инвестору. Я бы рекомендовал обратить внимание на этот формат, если:
По итогам эфира я сделал подборку правильных квартир евро-3 (подборка актуальна на июнь 2024 г.) с лотами от 50 до 57 м2, с отделкой, ценой от 15 до 19 млн ₽. Все квартиры в подборке подходят под любые льготные программы, а цены на них ниже, чем у конкурентов на вторичке.
Риски формата евро-3
Не стоит забывать и о рисках коррекции цены: процентные ставки держатся на высоком уровне, льготная ипотека заканчивается и нужным быть готовым к тому, что цены на недвижимость снизятся. Далеко не в каждом случае стоит торопиться с покупкой квартиры. Мне кажется, что начало 2025 г. может быть более трудным периодом для недвижимости, чем начало 2024 г. Тем не менее если стоит задача взять квартиру, например, в IT-ипотеку, то тут можно не успеть, поскольку, по моим ощущениям, лимиты могут закончиться уже этим летом.
В целом, я вижу следующие риски покупки квартир формата евро-3:
- Поиск арендатора может занимать до одного месяца при рыночной цене
- Большие вложения в ремонт –50 метров * 100 тыс. = 5М
- Большие вложения в меблировку – от 1М рублей
- Выше первоначальный взнос (больше денег заморожено)
- Риски выбрать неправильную планировку (большая однушка)
- Риски выбрать квартиру с плохими характеристиками, в том числе видовыми – при перепродаже на ключах этот фактор важен
Отмечу, что инвестиции в евро-3 подходят не каждому инвестору. Я бы рекомендовал обратить внимание на этот формат, если:
- У вас уже есть в портфеле студия или однушка
- Вы выбираете квартиру для себя, но, возможно, будете сдавать, поскольку нет уверенности в месте проживания
- Это не ваша первая инвестиция
- Вы выбираете между покупкой двух студий и евро-3
- У вас есть опыт и экспертиза по ремонту (или есть компания-эксперт)
- Вы не ищите спекулятивный актив
- Вы планируете инвестицию на 5 лет и более
- Вы знаете рынок недвижимости – первичный и вторичный
По итогам эфира я сделал подборку правильных квартир евро-3 (подборка актуальна на июнь 2024 г.) с лотами от 50 до 57 м2, с отделкой, ценой от 15 до 19 млн ₽. Все квартиры в подборке подходят под любые льготные программы, а цены на них ниже, чем у конкурентов на вторичке.
В своем Телеграм-канале я показываю квартиры, которые меблирует команда Smarent под аренду. Я считаю, что это необходимый этап подготовки квартиры к сдаче в аренду, поскольку наш продуманный и эффективный дизайн, во-первых, выделяет квартиру, даже квартиру со стандартным ремонтом от ПИК, на фоне других предложений в ЖК, а, во-вторых, делает проживание арендатора более комфортным. На данный момент, мы предоставляем эту услугу только при условии последующей передачи объекта в наше управление.
Выводы:
Выводы:
- После недавнего ценового ралли покупка квартир-студий потеряла смысл, даже с учетом дефицита студий на рынке
- Более выгодным выглядит покупка маленьких квартир формата евро-3 (45-55 м2), особенно, если в портфеле уже есть студия или евро-2
- Тем не менее в формате евро-3 риски выше, легче ошибиться