Как не остаться без квартиры?

Каждый человек, задумываясь о покупке квартиры, беспокоится о том, достроят ли дом и сдадут ли его в срок. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, рассказывает о главных проблемах, с которыми сталкиваются дольщики. Например, нарушение сроков сдачи, обман по качеству и невыполненные обещания застройщиков.

• Долгострои – мировая проблема
• Как не купить долгострой?
• Стоп-факторы при покупке новостройки в 2025 году
• Дома, которые рискуют остаться недостроенными

o ЖК Ice Towers

o ЖК Nova

o The Five

Проблема недостроенных объектов — это не изобретение последних десятилетий и не исключительно российская особенность. Долгострои существуют с момента появления первых капитальных сооружений. Многие из величайших архитектурных шедевров мира имеют за собой долгую историю строительства.

Саграда Фамилия, Барселона, Испания. Символ Барселоны — ярчайший пример долгостроя с мировой известностью. Его строительство началось в далеком 1882 году! Уже более 140 лет туристы со всего света приезжают, чтобы полюбоваться на этот шедевр Антонио Гауди, который до сих пор достраивается.

Sathorn Unique Tower, Бангкок, Таиланд. А вот здесь ситуация куда менее радужная. Этот жилой комплекс-небоскреб в Бангкоке, начатый в 1990 году, так и не был достроен. Он стоит сегодня как бетонный призрак в самом сердце мегаполиса, напоминая о финансовом кризисе 1997 года, который оборвал его судьбу. Сейчас это популярное место для экстремалов и фотографов, но для тех, кто вложил в него свои деньги, это вечное напоминание о несбывшихся мечтах.

Дом Советов, Калининград, Россия. Дом Советов должен был стать архитектурной доминантой города и символом советской мощи. Строительство началось в 1970 году и затянулось на долгие годы. В 1980-х годах строительство остановилось из-за проблем с финансированием и выявленных конструктивных недочётов. Несмотря на многочисленные дискуссии о его возможном завершении или перепрофилировании, в 2023 году было принято решение о сносе здания. Работы по демонтажу начались в мае того же года и к концу 2024 года Дом Советов окончательно исчез с карты Калининграда.

ЖК на пересечении улиц Вилоновской и Садовой, Самара, Россия. Изначально возведение дома на этом участке началось в 2003 году компанией "Средневолжскстрой". Проект предполагал строительство 4-секционного 25-этажного жилого комплекса. Однако в 2007 году работы были заморожены, а застройщик обанкротился, оставив сотни обманутых дольщиков. С 2014 года достройкой объекта занялась компания ООО "Стройпроектсервис". Стоит отметить, что некоторые корпуса уже сданы.

Долгострои – это проблема, обусловленная сложностью строительных проектов, их масштабом и зависимостью от финансирования.

В России, особенно в Москве и Московской области, ведется активная работа по решению проблемы долгостроев, что улучшило ситуацию для дольщиков по сравнению с прошлыми десятилетиями. Это результат целенаправленной государственной политики и усиления контроля.

Это, безусловно, позитивная тенденция, но она не отменяет необходимости быть бдительным. Ведь даже в самых благоприятных условиях риски существуют, и их нужно понимать, чтобы принимать осознанные решения. При этом самый лучший вариант для тех, кто хочет быть уверен в покупке — обратиться к специалистам, которые знают все тонкости и нюансы. В Smarent специалисты помогут в выборе и покупке объекта недвижимости и для инвестиций, и для собственного проживания.

В России действует 214 ФЗ, благодаря которому рынок недвижимости работает. Дольщик изначально переводит деньги не застройщику, а в один из банков. Именно банк финансирует застройщика, а позже переводит деньги покупателей на эксроу-счет. Застройщик получает средства, как только дом сдан. Эта схема позволяет защитить покупателей и не остаться у «разбитого корыта».

Таким образом, если застройщик не достроил дом, покупателям вернут деньги. Кажется, закон защищает будущих владельцев квартир. Но в реальности дела обстоят сложнее. К примеру, покупатель приобрел квартиру в 2020 году за 10 миллионов рублей. Сейчас такая же квартира может стоить в два раза больше, но, даже учитывая проценты, вам вернут чуть больше 10 миллионов.

Представим, что вы уже выбрали район, присмотрели планировку и даже представили, как будете вешать шторы в своей новой квартире. Но какие "подводные камни" могут скрываться за яркой вывеской новостройки? Понимание этих рисков – первый шаг к их минимизации. Далее мы разберем, какие пункты должны насторожить покупателей при выборе квартиры в строящемся доме.

К сожалению, и в Москве есть жилые комплексы, строительство которых идет более 20 лет. Люди, которые приобрели квартиру в строящемся ЖК в 2000-х годах, могут рассчитывать лишь на возврат той же и суммы и начисленных процентов. Сейчас за эти деньги купить такую же квартиру не получится. Начнем с ЖК, который строится более 20 лет на юго-западе Москвы. На примере этого долгостроя разберем, почему не стоит делать подобные покупки или инвестиции, а также расскажем о характерных чертах опасной новостройки в 2025 году.

Жилой комплекс начали строить еще в 2003 году, но он все еще не введен в эксплуатацию. Долгострой на проспекте Вернадского — один из старейших в Москве. Дом строят более 20 лет, причем за два десятилетия ожидания к недвижимости значительно изменились. Учитывая значительные изменения цен, даже при возврате внесенных средств купить жилье для заказчика будет проблематично. При этом у тех, кто не хочет потратить деньги впустую, есть возможность обратиться в Smarent, где специалисты помогут выбрать качественный ЖК для любых целей.

При этом требования к жилому комплексу за два десятилетия очень изменились. В случае, если дом все-таки достроят, ЖК будет значительно отличаться от нынешних проектов. К примеру, застройщик Академ-Палас не обещал ни панорамных окон, ни комфортной придомовой территории.

Проект, который обещал застройщик:

Проект в жизни:

Этот ЖК все еще достраивается и продается, несмотря на обилие современных домов в том же районе.

Перед тем, как выбирать жилой комплекс, стоит начать с элементарного и прочесть отзывы в разных источниках. В данном случае они говорят сами за себя:

К сожалению, некоторые покупатели все еще рассматривают вариант покупки квартиры в таких домах. Часто люди видят лишь грамотно составленные объявления на сайтах и не пытаются узнать более подробную информацию, чтобы сделать правильный выбор. В том же ЖК Академ-Палас на данный момент продаются 12 квартир — минимум 12 человек могут решить купить квартиру по "выгодной цене" и сделать ремонт под себя.

Но для начала стоит разобраться, как же выглядят квартиры, проектированием которых занимались 20 лет назад.

В одной из таких квартир один коридор занимает 19 квадратных метров, маленькая кухня и неоправданно огромная гостиная в старом доме. Этот долгострой уже является неликвидом. Почему же не стоит делать такие покупки?

• Низкое качество строительства

Тенденция на покупателей, которые готовы приобрести квартиру в любом виде, сходит на нет. Выбор объекта недвижимости не должен уходить на второй план.

• Задача достроить, а не сделать качественный ЖК

Данный ЖК достраивает московский фонд защиты прав дольщиков. В данном случае перед ним стоит задача просто достроить дом, а такие важные моменты, как благоустроить придомовую зону или сделать качественный проект.

• УК не будет улучшать дом или устранять проблемы, которые оставил застройщик

Часто застройщики ставят свои управляющие компании, что вызывает недовольство у многих жильцов. При этом задача УК — устранить претензии, которые они получают от владельцев квартир после сдачи дома в первые два-три года. Сторонние УК не будут заниматься проблемами, которые оставил застройщик.

• Устаревшая архитектура и маленькие окна

Дома, которые строили более 20 лет, неплохо выглядят только издалека. Тем, кому предстоит жить в квартирах с неудачной планировкой и маленькими окнами, едва ли рады своему выбору. При этом устаревшая архитектура выделяется на фоне современных многоэтажек и не добавляет баллов этому ЖК.

• Плохая репутация ЖК или неизвестный жилой комплекс

Репутация застройщика, который строит ЖК, играет важную роль. Те застройщики, которые вкладываются в рекламу, приобретают узнаваемость и доверие покупателей. Действительно важно найти жилой комплекс, информация о котором есть в самых разных источниках.

• Застройщик не вкладывает деньги в рекламу ЖК

Данный пункт особенно важен для тех, кто планирует сдавать квартиру или продать ее на вторичном рынке. Шанс, что покупатель или арендатор выберут квартиру в популярном жилом комплексе, реклама которого есть на каждом баннере, значительно выше.

Таким образом, ЖК Академ-Палас все-таки достроят спустя более 20 лет. Но мы, опираясь на все перечисленные пункты, не советуем приобретать долгострой.

Также мы напомним о факторах для выбора новостройки, о которых рассказывали в предыдущем видео.

Для некоторых "долгострой" — приобрести квартиру в доме, который так и не был достроен. Мы расскажем о том, что значит "долгострой" в нашем понимании.

• Возможная смена застройщика во время строительства проекта или перепродажа проекта

Дольщик выбирает застройщика, исходя из рекламы, авторитета исполнителя на рынке и рекомендациям. В случае, когда застройщик решает перепродать проект другому, все ожидания и надежды рушатся. У каждого застройщика свой подход, который может не подойти покупателю. Как итог — покупатель будет недоволен готовым продуктом.

• Заморозка строительства на неопределенный срок

Застройщик внезапно может поставить покупателей перед фактом — у него закончились деньги, проект придется заморозить. При этом срок остановки работ может быть неясен. Это значительно ухудшает качество строительства и проекта.

• Плохая репутация проекта

Вспоминая печально известный Seven Suns, чье первое юрлицо обанкротилось, становится ясно — хорошая репутация застройщика важна не меньше, чем хорошие материалы и грамотные рабочие.

• Возможное увеличение сроков строительства из-за низких продаж во время проектного финансирования

Ранее мы подробно разбирали этот пункт в другом видео. Многим застройщикам сейчас выгодно увеличить сроки строительства на год, чтобы наполнять экскроу-счет. Некоторые сознательно переносят сроки, хоть и оправдываются нехваткой рабочих рук или материалов.

• Снижение качества проекта или изменение проектной документации во время строительства

Этот пункт можно назвать самым важным. К примеру, изначально застройщик обещал высоту потолков 3,20 метров, в итоге они значительно ниже. Вместо панорамных окон жильцы получают обычные, а вместо двора-сада — паркинг. Все это можно считать стоп-фактором для покупки квартиры в этом ЖК.

Проблемы в долевом строительстве многогранны: от затягивания сроков и низкого качества до финансовых крахов и административных барьеров. Понимание этих рисков помогает оценить ситуацию более реалистично.

Целенаправленная государственная политика и усиление контроля снизили риски для дольщиков по сравнению с прошлыми десятилетиями. Однако, несмотря на эти позитивные тенденции, проблема долгостроев и связанные с ними потенциальные угрозы для покупателей по-прежнему актуальны.

Введение эскроу-счетов стало революционным шагом в защите прав дольщиков. Теперь средства покупателей находятся не у застройщика, а на специальном банковском счете, доступ к которым девелопер получает только после ввода дома в эксплуатацию. Однако, как показывает практика, здесь кроется один из главных "подводных камней". Юридическая защита средств не всегда равнозначна защите вашей финансовой выгоды и инвестиций.

Пример ЖК "Академ-Палас" является иллюстрацией того, как долгострои превращаются в ловушку времени. Начатое в 2003 году строительство, которое до сих пор не завершено, демонстрирует последствия долгосрочного ожидания. Помимо потери покупательной способности, возникает и другая проблема: моральное и техническое устаревание проекта. Требования к жилым комплексам значительно изменились за 20 лет. Современные покупатели ожидают панорамных окон, продуманной придомовой территории, высокотехнологичных систем, эффективных планировок и развитой инфраструктуры. Проекты, разработанные десятилетия назад, не смогут соответствовать этим ожиданиям, даже если будут достроены. Покупка в таком объекте, пусть и по "выгодной" на первый взгляд цене, означает инвестиции в жилье, которое уже на старте будет проигрывать по качеству и комфорту современным аналогам, существенно снижая его ликвидность в будущем.

Чтобы не попасть в ловушку долгостроя, важно развивать собственную бдительность и не поддаваться на заманчивые, но нереалистичные предложения. Если проект задерживается на годы, а тем более десятилетия, это серьезный повод для тревоги.

"Выгодное" предложение, значительно отличающееся от среднерыночной стоимости аналогичных объектов в том же районе, часто является индикатором проблем. Застройщик может пытаться привлечь новых дольщиков для "латания дыр" в финансировании.

Если на официальном сайте застройщика давно нет свежих фотоотчетов со стройки или динамика работ крайне низкая, то это серьезный повод задуматься.

Отсутствие четкой проектной декларации, скрытые данные о разрешениях или финансировании. Важно помнить, что красивые объявления и рендеры могут скрывать серьезные проблемы.

Самым разумным и безопасным шагом для любого потенциального покупателя или инвестора является обращение к квалифицированным специалистам. Компании, специализирующиеся на подборе и проверке недвижимости, такие как Smarent, обладают глубокими знаниями рынка, доступом к закрытой информации о застройщиках и строительных проектах.

Такой подход позволяет минимизировать риски покупки долгостроя или проблемного объекта, обеспечивая не только возврат вложенных средств, но и сохранность их покупательной способности, а также уверенность в приобретении действительно качественного и ликвидного жилья, будь то для собственного проживания или для инвестиций. В эпоху усложнения рынка недвижимости, профессиональная экспертиза становится не роскошью, а необходимостью.

Теперь обратим внимание на проекты, квартиры в которых уже можно приобрести. Мы выделим основные моменты, которые могут смутить покупателей. Напоминаем, что мы выражаем субъективное мнение и не стремимся очернить репутацию проекта.

Проблемы в сфере долевого строительства порой бывают крайне болезненными для покупателей, оборачиваясь потерей денег, нервов и долгими годами ожидания. Но что делать обычному человеку, который мечтает о собственной квартире в новостройке и хочет избежать долгостроя или некачественного жилья? Для начала придется забыть о навязчивых рекламных слоганах, кричащих о "самых выгодных предложениях", "последних квартирах по суперцене" или "уникальных скидках только сегодня" – эти маркетинговые уловки, как правило, не более чем приманки, которые зачастую скрывают за собой значительные риски и подводные камни. Именно детальное изучение всех доступных данных поможет сформировать объективное представление о застройщике и его проекте, минимизировав вероятность неблагоприятных последствий.

Помните: инвестиция в недвижимость – это одно из самых значительных финансовых решений в жизни, и подходить к нему нужно с максимальной ответственностью и вниманием к деталям.

Мы делимся своим опытом и видением рынка, но решения о покупке недвижимости каждый принимает самостоятельно, учитывая собственные цели, риски и финансовую ситуацию.

На юго-западе Москвы на пересечении Лобачевского и Ленинского проспектов, заявлен новый жилой комплекс. Локация действительно привлекательная: близость к крупным зеленым зонам, отличная транспортная доступность, как на личном, так и на общественном транспорте. Но есть нюансы:

• Риски и неопределенность проекта

Отсутствие детальной информации о реализованных проектах, финансовой истории и опыта строительства столь масштабных объектов настораживает. Вместо подробного описания технологий, материалов и этапов строительства, потенциальным покупателям предлагаются лишь красивые рендеры и маркетинговые изображения. Ввод в эксплуатацию 55-этажного небоскреба запланирован на лето 2029 года. Возвести здание такой высотности и сложности всего за три года – задача, граничащая с невозможным, если строго следовать всем технологическим нормам и регламентам. Существует риск, что застройщик либо будет вынужден нарушить технологию монолитного строительства для ускорения темпов, что негативно скажется на качестве и безопасности объекта, либо неизбежно нарушит заявленные сроки сдачи.

• Сомнения рынка и перспективы продаж

Дополнительные вопросы вызывает предлагаемая схема приобретения квартир – рассрочка, а также сомнительные планировки, которые не отличаются продуманностью и эргономичностью. При этом ценовая политика пока не выглядит конкурентной на фоне аналогичных предложений в районе. Такие условия могут привести к тому, что продажи квартир будут идти вяло, поскольку они не являются достаточно привлекательными для широкого круга покупателей.

На сегодняшний день на этом участке рынка недвижимости доминируют покупатели-инвесторы, которые готовы рисковать в надежде на будущий рост стоимости. Однако рынок и брокеры пока не проявляют должного доверия к этому застройщику, что может еще больше замедлить темпы реализации проекта. В данном районе уже существуют другие жилые комплексы с более надежной репутацией застройщиков, прозрачной историей строительства и, что важно, более удачными и востребованными планировочными решениями. Если продажи не наберут нужных темпов, существует высокая вероятность, что проект может быть заморожен, что создаст очередной долгострой и проблемы для немногочисленных дольщиков.

• Высокая стоимость проекта за квадратный метр

• Плохое наполнение эскроу-счетов по мере строительства ЖК из-за рассрочки

• Отсутствие активности на стройплощадке, нет зарегистрированных ДДУ

Перейдем к следующему ЖК, который также вызывает ряд вопросов, если рассматривать покупку квартиры для себя.

Недалеко от метро Парк Победы уже ведется строительство нового жилого комплекса.Расположение, безусловно, имеет свои преимущества: близость к станции метро "Парк Победы", парк, который обещает прекрасные возможности для прогулок и отдыха. При этом мы обратим внимание на:

• Низкую динамику продаж и риски для покупателей

Несмотря на активную стройку, текущая распроданность проекта составляет всего 10%.Это довольно низкий показатель для уже строящегося объекта, особенно с учётом его позиционирования. Заявленная выдача ключей планируется в декабре 2028 года, хотя более реалистичным сроком видится январь 2029 года. Низкие темпы продаж, когда реализована лишь примерно треть всего проекта, создают серьёзные риски для его стабильного завершения.

• Премиум-сегмент под вопросом и угроза "перепродажи"

Одним из ключевых факторов, вызывающих обеспокоенность, является позиционирование проекта как премиум-сегмента. Однако, если внимательно изучить предлагаемые планировки, возникает много вопросов. Даже в больших квартирах они зачастую выглядят неудобными или нелогичными, что не соответствует ожиданиям, предъявляемым к жилью такого класса. Зачастую в "премиуме" покупатели рассчитывают на продуманные пространства, а не на компромиссы.

Главный риск, который подстерегает дольщиков в данном случае, связан с прошлым опытом застройщика. На рынке известны случаи, когда у компании падали объемы продаж по другим проектам, и она была вынуждена перепродавать стройку другому девелоперу. В момент такой "передачи эстафеты" все ранее данные обещания, касающиеся сроков, качества и даже конфигурации проекта, могут быть аннулированы. Учитывая текущую низкую динамику продаж и общий фон на рынке, существует вполне реальная вероятность, что и этот проект застройщик может попытаться перепродать. Это должно стать серьёзным предупреждением для потенциальных покупателей.

• Плохое наполнение эскроу-счетов по мере строительства ЖК из-за рассрочки

• ЦА — инвесторы (на данный момент)

• Заниженные сроки строительства ЖК — IV 2027 г.

Третий лот в нашем списке — ЖК

Вблизи Третьего транспортного кольца Москвы возводится амбициозный жилой комплекс под названием ЖК FIVE. Застройщик активно ведет работы на площадке, однако, несмотря на это, инвестирование в данный проект выглядит весьма сомнительным решением для потенциальных покупателей.

• Нереалистичные обещания и риски строительства

Первое, что бросается в глаза – это неправдоподобно шикарные рендеры проекта. Они обещают футуристичный дизайн и роскошную отделку, но мало соотносятся с реальностью и текущим этапом строительства. Ключевой проблемой является отсутствие у застройщика опыта в реализации подобных масштабных и технически сложных высотных проектов. Это вызывает серьезные вопросы о его способности довести стройку до конца с заявленным качеством.

Согласно проектной декларации, ввод в эксплуатацию 75-этажного здания запланирован на третий квартал 2026 года, а выдача ключей – на февраль 2027 года. Это сроки, которые кажутся совершенно нереалистичными. На данный момент готова лишь примерно половина этажей, и любому специалисту в сфере строительства ясно, что возвести такой гигант за оставшееся время, не нарушая технологии, практически невозможно. Велика вероятность либо форсированного строительства с риском снижения качества, либо значительных задержек в сроках сдачи.

• Неудачные планировки и инвестиционная непривлекательность

Дополнительным фактором, вызывающим вопросы, являются планировки квартир. Несмотря на масштабность проекта, они выглядят неудобными и неоптимальными для современного жилья, что может отпугнуть потенциальных покупателей и сказаться на ликвидности объекта в будущем.

В свете всех этих факторов, инвестирование в ЖК FIVE представляется высокорискованным. Нереалистичные сроки, отсутствие подтвержденного опыта у застройщика в строительстве столь высоких зданий, а также вопросы к функциональности планировок делают этот проект малопривлекательным для тех, кто ищет надежные инвестиции или комфортное жилье без рисков.

• Плохое наполнение эскроу-счетов по мере строительства ЖК

• ЦА - те, кто не знает ничего про проект и бывший долгострой

• Риски продажи объекта другому застройщику

Выбор квартиры в новостройке – это серьезное и ответственное решение, требующее глубокого анализа и внимательного подхода. Как показал наш обзор, проблемы долгостроев и недобросовестных застройщиков, хоть и решаются на государственном уровне, по-прежнему остаются актуальными. Ваша главная задача – не поддаваться на маркетинговые уловки и тщательно проверять всю доступную информацию: от репутации застройщика и его финансовых показателей до юридической чистоты каждого документа. Помните: только самостоятельный и критический подход к анализу проекта, а также знание потенциальных "подводных камней", позволит вам минимизировать риски и приблизиться к покупке квартиры мечты, а не стать жертвой долгостроя.