Косяки застройщиков – ожидание и реальность

С нетерпением ждете выдачи ключей от новой квартиры? Но вместо радости с большой вероятностью вы получите разочарование: одним задерживают ключи, другим сдают дома в непригодном для жизни состоянии. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, вместе с подписчиками показывает «реальность» новых ЖК и рассказывает, почему так происходит и как можно избежать подобных проблем.

Эти кадры напоминают фильм ужасов или сцены из криминальной хроники о неблагополучной квартире. Но на самом деле это всего лишь новостройка – новая квартира в стильном и современном доме, о котором мечтали дольщики, выплачивая ипотеку.

А теперь посмотрите, что обещал застройщик. Согласитесь, между рендерами и реальностью – не просто разница, а настоящая пропасть.

Эта тема пришла мне в голову, когда я принимал свою квартиру в ЖК «Прибрежный парк» от Самолета. Казалось бы – новостройка, но проблем хватило: кривой потолок, перепутанные номера и счетчики квартир, грязные подъезды, обшарпанные двери. Госкомиссия дом сдала, но реальность – это трэш. Даже почтовый ящик мне не поставили. Подробно я рассказывал об этом в отдельном ролике про Самолет – обязательно посмотрите, там вся правда.

Но самая жесть всплыла позже – это трассы для кондиционеров: они оказались сломанными. И узнать об этом можно только на финальном этапе установки внешнего блока – когда уже куплено и оплачено все: кондиционеры, выезд мастера, работа.

Мне еще повезло – застройщик устранил дефект за три недели. Но, думаю, это случилось только из-за шумихи в моем телеграм-канале и грамотного юридического давления.

Проблема с кондиционерами у «Самолета» – системная. Один из подписчиков рассказал, как в ЖК Молжаниново застройщик просто срезал трассы под два кондиционера, а потом замазал штробы. Восстанавливать, конечно, не стал, потому что прокладывать трассу по готовому ремонту – дорого, долго и больно.

Проблема с качеством есть у всех застройщиков – вне зависимости от класса. Но подобных случаев слишком много, чтобы считать это случайностью. Я вижу пять причин падения качества строительства.

Первая и самая очевидная причина большинства проблем в новостройках – застройщики работают ради прибыли. Чем быстрее они сдадут дом, тем скорее раскроются эскроу-счета, и деньги начнут поступать в карман застройщика. А пока стройка идет – идут лишь издержки: кредиты, аренда земли, зарплаты. Поэтому строить нужно быстро.

Чтобы ускорить процесс, девелоперы экономят на технологии. В монолитных домах используют опалубку – формы, в которые заливается бетон. По нормам бетон должен набирать прочность 28 дней. Сейчас нормальный темп стройки – это четыре-пять этажей в месяц, но так не получится, если ждать 28 дней. Поэтому в лучшем случае застройщик ориентируется на 70% прочности, которую бетон может набрать за 6–7 дней при температуре 25–30 градусов. Чтобы это стало возможным, используют масляные трансформаторы (ТМО), обогревающие бетон. Через неделю – опалубку снимают и льют следующий этаж.

Важно: несущие элементы чаще всего все же делают по правилам, поэтому дома не разваливаются. Но трещины, деформации плит и усадка – типичное явление в первыемесяцы. Потом жильцам рассказывают сказки: мол, сами виноваты – не так нагрузку распределили при ремонте, и вообще дом дает усадку.

Дополнительное ускорение – формальный или слабый технический контроль. Даже в крупных компаниях надзор часто ведется «для галочки», а в регионах полноценной службы техконтроля может не быть вовсе. Главное – пройти госкомиссию, получить заключение о соответствии и ввести дом в эксплуатацию.

Ситуацию усугубляет давление по срокам из ДДУ. Пока действует мораторий на неустойку (до 30 июня 2025 года), застройщики чувствуют себя свободно – и у них есть выбор: сдать побыстрее и раскрыть эскроу-счета или, если там не накопилось достаточно денег (особенно если продажи идут слабо или большая часть квартир продана в рассрочку) – задержать ввод, и за это почти ничего не будет.

Жалоб на задержки все больше. И, к сожалению, это реалии рынка. Вот лишь некоторые комментарии дольщиков, которые согласились поделиться своей болью:

• Мы находимся в ЖК «Молжаниново» от застройщика Самолет. Квартиру в этом доме мы приобрели в октябре 2023 года, когда он еще находился на этапе строительства. Уже к концу следующего месяца стало ясно: стройка задерживается. По информации с сайта Дом.РФ, срок сдачи переносится минимум до конца 2024 года – это уже более 9 месяцев задержки.

• Вообще, нашу первую квартиру мы купили у застройщика ФСК еще в 2021 году – в ЖК «Режиссер». Старт продаж по этому проекту начался в октябре–ноябре 2020 года, а мы вошли примерно через полгода. Изначально нам обещали ключи летом 2024 года, но уже зимой 2023–2024 было понятно, что ФСК не укладывается в сроки. При этом официальных уведомлений дольщикам никто не спешил отправлять. Даже сегодня менеджеры продолжают говорить, что «все в порядке» и ключи будут «вот-вот»: сначала в марте, потом в апреле, и так сроки постоянно сдвигаются. Хотя дом был формально введен в эксплуатацию еще в августе 2024 года, на сегодняшний день передана лишь малая часть квартир.

• Я приобрел апартамент в ЖК «Спутник» от Самолета по ДДУ в 2021 году, с обещанным сроком сдачи – октябрь 2023-го. Однако на этапе фундамента возникли сложности, и срок официально перенесли на 31 октября 2024 года. Уже в ноябре стало известно о новом переносе – теперь на 1 марта 2025 года. Но и тогда объект был в бетоне, никакой готовности не было. Затем срок снова сдвинули – на 30 марта, а теперь обещают выдачу ключей в конце апреля.Суммарно задержка составляет уже полтора года. И даже сейчас, по состоянию объекта видно, что говорить о сдаче рано.

Если встать на место застройщика – все становится логичным. Поэтому я всегда говорю: при покупке квартиры с далеким сроком сдачи смело прибавляйте год. Меня за это критикуют, но, честно говоря, это еще оптимистичный прогноз. Потому что причин для задержек становится только больше.

Застройщики любят рассказывать, как сильно подорожало строительство. Мы это, конечно, тоже чувствуем – инфляция касается всех. Да, рост цен на стройматериалы и рабочую силу – объективная реальность. По данным ЦИАН, за четыре года стройматериалы подорожали на 70%: газоблоки – почти вдвое, арматура – на 50%, бетон –на 44%. Дороже стала техника, выросли затраты на логистику, а зарплаты рабочих –особенно монолитчиков и фасадчиков – поднялись на треть.

А теперь вопрос: на сколько подорожали новостройки за это же время? Думаю, вы и сами знаете. В среднем – более чем в два раза. И это с учетом всех форматов, даже самого неликвида за МКАД. Очередная несостыковка? Похоже, у застройщиков своя логика и математика. Да, расходы растут. Но и цены растут – с лихвой перекрывая себестоимость. И все равно хочется еще большей маржи.

Некоторые девелоперы пытаются задрать цены даже на скромные проекты – но выходит не очень. Например, Гранель запустила продажи в ЖК BeLuck с ценником 11 млн за студию. Но покупатели не оценили – через год цена рухнула почти на 40%, до 7 млн. И это не единичный случай.

Вместо того чтобы подтянуть качество к новым ценам, застройщики поступают наоборот – снижают качество. Потому что если стало дороже строить, «эффективные менеджеры» тут же начинают экономить. Как? Меняют опытных генподрядчиков на дешевые фирмы без квалификации. А те уже урезают расходы на рабочих и технадзор. Результат? Проблемы с фасадами, окнами, гидроизоляцией, плесень в квартирах и грибок на стенах. И если технадзор делает вид, что все в порядке – жильцы потом борются с последствиями годами. Особенно опасна экономия на ключевых конструктивных элементах. Бетон пониженной прочности – это риск устойчивости здания. Дешевый утеплитель – к росту расходов на отопление. Акустика? Все слышно. Даже не только чих соседей.

Яркий пример – ЖК «Театральный парк» в Королеве, сданный в 2021 году. Собственник жалуется на протечки из-за неправильной конструкции крыши: над окнами на третьем этаже отсутствуют ливнестоки, вода стекает по фасаду и разрушает кирпичную облицовку. Уже к 2023 году начали разрушаться фасадные элементы. Кроме того, балконные плиты не имеют опоры и отмостки, что приводит к провалам под ними и протечкам в подвал. Также есть дефекты кирпичной кладки: внутри стен встречаются просто уложенные кирпичи без связки, что вызывает продувание и ухудшает теплоизоляцию. Проблемы до сих пор не устранены, а срок действия гарантии истекает через год.

Дольщик дома бизнес-класса ЖК Wow тоже жалуется на многочисленные и серьезные недоделки. Основная проблема – полностью разрушенный и небезопасный балкон: стекла треснуты, крепления отсутствуют, элементы держатся на скотче. Дополнительно выявлены дефекты окон: нет уплотнителей, створки расходятся, через щели дует. Встроенный в пол конвектор не подключен к электросети, как и другие инженерные системы, включая вытяжку. В квартире чувствуется запах из канализации, возможно из-за дефектного затвора. Лифты работают нестабильно, могут застревать на этажах.

Так что рост себестоимости – это скорее удобное оправдание. А на практике застройщики решают проблему не снижением прибыли, а компромиссами в качестве. И каждый год эти компромиссы становятся все опаснее для будущих жильцов.

Будем объективны: рынок стройматериалов за последние годы сильно изменился. Надежные поставщики ушли, логистика нарушена, а качественные материалы либо исчезли, либо стали труднодоступными. Раньше вы легко меблировали квартиру с помощью ИКЕА – все было просто и понятно. А потом магазин ушел, и вы остались один на один с рынком сомнительных аналогов. Именно в такой ситуации оказались застройщики: надежных поставщиков нет, замену приходится искать методом проб и ошибок.

Вместо проверенной европейской продукции теперь приходят материалы и оборудование из Азии – доля азиатских производителей на рынке выросла с 9 до 15%, тогда как доля европейцев сократилась с 30 до 13%. Вместо лифтов Otis и Kone – китайские аналоги. Российские модели еще подходят для комфорт-класса, но в бизнес-сегменте это уже компромисс. Особенно тревожно обстоит дело с инженерными системами – насосами, задвижками, отоплением и водоснабжением. Тут речь уже не только о комфорте, но и о безопасности: выход из строя может привести к серьезным последствиям.

Да, качественные материалы стали менее доступны – это ощущают и застройщики, и обычные потребители. Но вместо разумного выбора аналогов девелоперы часто экономят по максимуму, беря самое дешевое. В итоге новостройки превращаются в полигон, где все недостатки выявляются в процессе эксплуатации, а жильцы становятся невольными участниками этого эксперимента. Но, если честно, то большинство людей и не вникает втехнические и юридические моменты.

Большинство покупателей жилья не вникают в юридические и технические детали: они выбирают квартиры по картинкам на ЦИАНе или на сайтах застройщиков, ориентируются на советы блогеров, которые в экстазе рассказывают о новом чудесном ЖК, обещающем доходность в «три икса», но только если купить квартиру через их реферальную ссылку. Люди верят, смотрят красивые рендеры и несут деньги застройщику, мечтая о вау-эффекте. Но рендер – это не реальность.

Возьмем, к примеру, ЖК Upside Towers – на рендерах все выглядит как «сверхкварталвпечатляющей жизни»: стильное лобби, премиальные входные группы, красивые интерьеры. Но по факту застройщик удешевил материалы и дизайн, и в итоге это стандартный комфорт-класс. На вопросы дольщиков менеджеры отвечают уклончиво: «Так даже лучше», хотя для кого – непонятно.

Другой пример – ЖК Level Причальный. Собственник квартиры рассказывает, что машино-мест критически не хватает: на 2000 квартир всего около 680, а аренда одного места стоит до 30 тысяч в месяц. Выезд и въезд возможны только по одной дороге, что вызывает постоянные пробки внутри ЖК. Кроме того, спустя год после ввода дома в эксплуатацию все еще нет сотовой связи: приходится выходить из дома, искать сигнал на стройке и общаться «по колено в песке». Застройщик использует охрану и уборщиков, оплачиваемых жильцами, для обслуживания своего офиса продаж. А обещанный «лайфворкинг», который должен был быть передан жителям, по-прежнему недоступен, хотя он находится прямо во дворе комплекса.

Юридически рендеры ни к чему не обязывают – застройщик отвечает только по условиям ДДУ. Если, например, вид на парк не прописан в договоре, а вместо него построили другой дом – сделать ничего нельзя. А цена за «видовую» квартиру при этом может быть выше. Это реальность, с которой сталкиваются все больше покупателей, особенно когда застройщик ориентирован на быструю прибыль, а не на долгосрочную репутацию.

Застройщик может обещать высокий паркинг, но по факту ограничить высоту, например, 2,1 метра, как в случае с ФСК. Это создает колоссальные проблемы при заезде грузовых автомобилей (как правило, вся разгрузка сейчас осуществляется через подземный паркинг, а не через главный вход и лобби).

Я купил квартиру в ЖК Shagal от застройщика «Эталон» по договору купли-продажи(ДКП), не как инвестицию, а чтобы жить там с семьей. Обещали бизнес-класс: панорамные окна, качественные фасады, хорошие МОПы. Но на деле – разочарование.

Окна оказались поцарапанными, грязными, с дефектами герметизации. Я вызвал независимых экспертов, потратил 30 тыс. ₽ – выявили множество проблем, включая продуваемые фасады и пониженные температуры. Застройщик поступил хитро: о дате комиссии он известил меня ТЕЛЕГРАММОЙ, почти задним числом. Тем не менее я приехал в назначенную дату, а вот застройщик не явился.

Учитывая, что квартира куплена по ДКП, а не ДДУ, 214-ФЗ уже не помогает. Застройщик откровенно игнорирует клиента после получения денег. Более того, мне незаконно начислили 86 тыс. ₽ коммунальных платежей за период до передачи ключей. Застройщик признал, что это ошибка, но помочь не чем не может – «это все УК».

Чтобы согласовать проект вентиляции, застройщик запросил 18 тыс. ₽ – по факту просто прислали четыре мутных скриншота. Все оформление инженерных сетей, вентиляции, шумоизоляции и электрики стоит от 500 тыс. до миллиона.

В итоге: ЖК сдан формально, но жить комфортно там получится только через год. Оценка – 4 из 5, и то с натяжкой. Основная претензия – отношение застройщика к покупателю после сделки.

Формально конечно контроль качества строительства со стороны государства есть. Проекты проходят экспертизу, девелоперы сдают дома госкомиссии, получают заключение о соответствии и разрешение на ввод. На этапе строительства ведется контроль Комитетом государственного строительного надзора – за каждым проектом закреплен инспектор, который как бы следит за качеством. А вот насколько качественно он следит за качеством – зависит от административного ресурса застройщика. То есть совсем что-то ужасное и опасное, скорее всего, вам не построят, но, как говорится, есть нюансы.

Ключевая проблема – отсутствие реальной ответственности за некачественное строительство. Даже если обнаружены нарушения, максимум, что грозит девелоперу, – штраф, который он заложил в бюджет заранее. Добиться от застройщика устранения нарушений, особенно после завершения действия гарантии – исключительно сложно.

Более того, я уже рассказывал про изменения на строительном рынке в 2025 году: это в первую очередь ограничение выплат по суду за косяки застройщиков 3% от ДДУ, причем даже по старым договорам. Во-вторых, это сокращение гарантийного срока до года. И в третьих это переход на собственные стандарты качества застройщиков. В принципе, при наличии ограничения на косяки в 3% со стандартами качества можно было даже не заморачиваться, а просто закладывать эти 3% в цену. Большинство предпочтет не связываться с судами, и застройщик снова в плюсе. В отличие от качества строительства.

И поэтому пока система остается такой, говорить о каком-то повышении качества новостроек не приходится.

Покупка квартиры сегодня – это настоящий квест. Сначала нужно найти подходящую ипотеку, попасть под льготную программу, накопить на первоначальный взнос, а потом еще найти деньги на ремонт. Но самое сложное – это вообще выбрать и купить подходящую квартиру.

Многие рассуждают: «А зачем новостройка, если можно взять вторичку?» Но стоит учитывать, что большинство вторичных домов старые – им по 10, 20, а то и 50 лет. Их качество зачастую ниже, а цены – сопоставимы с новостройками на этапе строительства. Плюс в 2025 году на вторичку почти невозможно взять субсидированную ипотеку – нужен 100% капитал. Поэтому многие все же идут в новостройки.

Но тут начинается вторая часть квеста – понять, что именно вы покупаете. Потому что застройщик вам продает квадратные метры, а вы, по сути, покупаете красивые рендеры. Большинство людей выбирают квартиру по принципу: «Посоветовал друг», «Понравилось в рекламе», пришли – купили. Без анализа застройщика, соседних проектов, локации, перспектив развития района. Никто не изучает, что построят рядом, какие условия у конкурентов, какие реальные цены на переуступке или в аренде.

Проблема в том, что покупка квартиры воспринимается как заказ продуктов в приложении – быстро, на эмоциях. Люди ленятся, не хотят тратить время на изучение, потом винят брокеров, риелторов, застройщиков. Хотя, по-хорошему, надо: походить ножками по району, посмотреть отзывы, зайти в Telegram-чаты ЖК, пообщаться с жителями, узнать реальные цены на аренду и на вторичном рынке.

Многие покупают квартиры неосознанно и не хотят брать на себя ответственность.Например, человек понимает, что забронировал неудачный вариант, но боится признать ошибку и все равно идет на сделку. Потерять бронь – страшнее, чем купить плохую квартиру. Из-за этого формируется вторичный рынок с завышенными ценами – люди не хотят продавать в убыток.

Но при этом нельзя снимать ответственность и с застройщиков. Да, они часто халтурят, не соблюдают сроки, экономят на материалах, срывают отделку.

И в этой ситуации важно понимать: если вы хотите купить хорошее жилье – потратьте время, деньги и обратитесь к экспертам. Нет экспертизы – наймите тех, у кого она есть. Не умеете проверять документы – подключите риелтора. Не разбираетесь в качестве отделки – зовите приемщика.

На этапе получения ключей – это особенно важно. Я всегда беру приемщика, хотя сам работаю в недвижимости. Потому что у него есть оборудование, опыт, знание слабых мест застройщика. Он знает, куда смотреть, какие дефекты типичны, как правильно всезафиксировать. Самостоятельно вы такое качество осмотра не обеспечите.

Все дефекты обязательно фиксируйте письменно. Заявления, претензии – только через бумагу. Некоторые застройщики реагируют охотно, с другими – это борьба. Например, с Самолетом – это боль и нервы. А если проблема общая (фасад, вентиляция, входные группы), объединяйтесь с соседями. Коллективный иск, давление на управляющую компанию, совместные действия – все это гораздо эффективнее, чем одиночные жалобы.

В итоге могу сказать следующее: да, застройщики часто ведут себя безответственно. Но и покупатели совершают массу ошибок. Недостаточная осознанность, нежелание разбираться, отсутствие системного подхода – все это приводит к разочарованию.