Апартаменты - всё?
СМИ кричат, что апартаменты теперь под запретом, но застройщики продолжают строить. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрался, что на самом деле происходит с этим видом недвижимости, можно ли инвестировать в апарты, а также есть какие плюсы и минусы у владения такими объектами.
В этой статье:
• Как появились апартаменты?
• Проблемы апартаментов: ЖК «Спутник», Клубный дом «Октябрь»
• Мораторий на апартаменты
• Можно ли покупать апартаменты?
• Как снизить риски при покупке: Kazakov Grand Loft, B’aires, Зорге 9
• Строящиеся проекты апарт-комплексов: Nametkin Tower, Мираполис, N’ice Loft
• EvoPark Измайлово
• Как появились апартаменты?
• Проблемы апартаментов: ЖК «Спутник», Клубный дом «Октябрь»
• Мораторий на апартаменты
• Можно ли покупать апартаменты?
• Как снизить риски при покупке: Kazakov Grand Loft, B’aires, Зорге 9
• Строящиеся проекты апарт-комплексов: Nametkin Tower, Мираполис, N’ice Loft
• EvoPark Измайлово
Как появились апартаменты?
Что общего у московских апартаментов и лутбоксов из игр? На первый взгляд — это классная штука. Ну, судите сами: апартаменты – вроде стильный продукт, в хорошем месте, с заманчивой ценой. Но, как и в играх, главное — это содержимое. Власти долго обещали разобраться в ситуации и дать апартаментам какой-то юридический статус. Вопреки обещаниям менеджеров по продажам, апартаменты не стали жильем. Власти решили поставить апартаменты на паузу.
Апартаменты пришли к нам из Древнего Рима. В латыни был глагол appartnere, который означает «отделять» - не в смысле «разделяй и властвуй», а просто «дай людям отдельное личное жилье». И именно Рим стал первым городом в истории, где остро встал вопрос: «А куда всех заселить?»
Богатые патриции могли позволить себе личные виллы и особняки, а вот простому плебсу оставались, так сказать, коллективные варианты. И дома начали строить вверх на три, а то и восемь уровней – такие родоначальники «хрущевок». Владел таким зданием кто-то один и сдавал эти отдельные помещения, или апартаменты, в аренду. К моменту падения Римской империи в этих высотках обитали примерно 80% жителей. То есть, владеть собственным жильем было дорого, оставался вариант арендовать. Времена меняются, а проблемы остаются.
В России первое пришествие апартаментов случилось еще в царские времена. И это были доходные дома. Ну, например, какой-нибудь богатый хозяин заводов, газет, пароходов для удобства и для бизнеса строил что-то типа гостиницы, только заезжали туда не на час или выходные, а на «пожить». После отмены крепостного права в Российской империи началась постепенная индустриализация и урбанизация: крестьяне переселялись в города, начинали работать на заводах, зарабатывать какие-то деньги, и им нужно было где-то жить. Вот так исторические государственные процессы влияют на рынок недвижимости, а недвижимость в ответ влияет на образ жизни людей.
Что общего у московских апартаментов и лутбоксов из игр? На первый взгляд — это классная штука. Ну, судите сами: апартаменты – вроде стильный продукт, в хорошем месте, с заманчивой ценой. Но, как и в играх, главное — это содержимое. Власти долго обещали разобраться в ситуации и дать апартаментам какой-то юридический статус. Вопреки обещаниям менеджеров по продажам, апартаменты не стали жильем. Власти решили поставить апартаменты на паузу.
Апартаменты пришли к нам из Древнего Рима. В латыни был глагол appartnere, который означает «отделять» - не в смысле «разделяй и властвуй», а просто «дай людям отдельное личное жилье». И именно Рим стал первым городом в истории, где остро встал вопрос: «А куда всех заселить?»
Богатые патриции могли позволить себе личные виллы и особняки, а вот простому плебсу оставались, так сказать, коллективные варианты. И дома начали строить вверх на три, а то и восемь уровней – такие родоначальники «хрущевок». Владел таким зданием кто-то один и сдавал эти отдельные помещения, или апартаменты, в аренду. К моменту падения Римской империи в этих высотках обитали примерно 80% жителей. То есть, владеть собственным жильем было дорого, оставался вариант арендовать. Времена меняются, а проблемы остаются.
В России первое пришествие апартаментов случилось еще в царские времена. И это были доходные дома. Ну, например, какой-нибудь богатый хозяин заводов, газет, пароходов для удобства и для бизнеса строил что-то типа гостиницы, только заезжали туда не на час или выходные, а на «пожить». После отмены крепостного права в Российской империи началась постепенная индустриализация и урбанизация: крестьяне переселялись в города, начинали работать на заводах, зарабатывать какие-то деньги, и им нужно было где-то жить. Вот так исторические государственные процессы влияют на рынок недвижимости, а недвижимость в ответ влияет на образ жизни людей.
Редевелопмент
В современной России апартаменты появились в начале 2000-х. После тяжелых 90х оставалось много пустых промышленных и офисных зданий. И кому-то пришла в голову мысль нарезать цеха на комнаты, провести коммуникации и заселить людей. Тогда власти вроде бы не возражали: была заброшка, которая создавала много проблем, а тут девелоперы привели ее в приятный вид. Но и придать законный юридический статус тоже не спешили. Ведь жильем это назвать нельзя.
Построить настоящий жилой дом – это не просто залить фундамент, накидать, как лего, этажей, сделать какую-то отделку. Жилой дом – это по сути три волшебных буквы – ТЭП, или технико-экономические показатели: сколько квадратных метров жилья разрешено построить на земельном участке.
Если, например, в планах построить 100 тыс. квадратов жилья, то, наверное, нужно подумать про школы и детские сады. А если на участке места для «социалки» нет, то придется заплатить городу довольно весомую компенсацию. А с редевелопментом, где из промышленного здания сделали многоквартирный дом, можно было не платить, и получалось строить очень дешево. Только вот правового статуса не было никакого.
Представим ситуацию. Вполне, кстати, реальную. Бизнесмен выкупает производственное здание, бывшую фабрику, например. Делает там редевелопмент, вешает баннер с низкой ценой, и дальше желающие сами придут. Вникать в земельно-правовые отношения обычные люди не стремятся: они верят менеджерам по продажам, которые рассказывают, что все законно, вот договор аренды земли и вообще мы скоро переведем в жилье. Даже если кто-то и сомневался, то цена стала решающим фактором. Плюс банки давали на эти апартаменты ипотеку. То есть вроде бы все надежно.
А потом случается вот что: территория фабрики входит в КРТ, и власти решают, что фабрику нужно снести и построить вместо нее что-то другое – современное и большое. Поскольку это нежилое помещение, то квартиру взамен город предоставлять не обязан. Да, компенсация положена, но по кадастровой стоимости.
В современной России апартаменты появились в начале 2000-х. После тяжелых 90х оставалось много пустых промышленных и офисных зданий. И кому-то пришла в голову мысль нарезать цеха на комнаты, провести коммуникации и заселить людей. Тогда власти вроде бы не возражали: была заброшка, которая создавала много проблем, а тут девелоперы привели ее в приятный вид. Но и придать законный юридический статус тоже не спешили. Ведь жильем это назвать нельзя.
Построить настоящий жилой дом – это не просто залить фундамент, накидать, как лего, этажей, сделать какую-то отделку. Жилой дом – это по сути три волшебных буквы – ТЭП, или технико-экономические показатели: сколько квадратных метров жилья разрешено построить на земельном участке.
Если, например, в планах построить 100 тыс. квадратов жилья, то, наверное, нужно подумать про школы и детские сады. А если на участке места для «социалки» нет, то придется заплатить городу довольно весомую компенсацию. А с редевелопментом, где из промышленного здания сделали многоквартирный дом, можно было не платить, и получалось строить очень дешево. Только вот правового статуса не было никакого.
Представим ситуацию. Вполне, кстати, реальную. Бизнесмен выкупает производственное здание, бывшую фабрику, например. Делает там редевелопмент, вешает баннер с низкой ценой, и дальше желающие сами придут. Вникать в земельно-правовые отношения обычные люди не стремятся: они верят менеджерам по продажам, которые рассказывают, что все законно, вот договор аренды земли и вообще мы скоро переведем в жилье. Даже если кто-то и сомневался, то цена стала решающим фактором. Плюс банки давали на эти апартаменты ипотеку. То есть вроде бы все надежно.
А потом случается вот что: территория фабрики входит в КРТ, и власти решают, что фабрику нужно снести и построить вместо нее что-то другое – современное и большое. Поскольку это нежилое помещение, то квартиру взамен город предоставлять не обязан. Да, компенсация положена, но по кадастровой стоимости.
МФК
Но есть и другой тип апартаментов. Это МФК – многофункциональные комплексы.
После мирового финансового кризиса 2008 года у застройщиков в центре города залежались коммерческие площади, которые в эпоху массовых сокращений очевидно спросом не пользовались. И тогда они нашли еще одно решение: превратить эти офисы в что-то вроде жилья, но с юридическим статусом коммерческой недвижимости.
С такими объектами было все просто – никаких проблем с нормативами: «социалкой», инсоляцией, санитарными зонами. То есть, строить можно было практически везде. Окна в окна – не проблема, рядом с кладбищем – никаких вопросов. Это же коммерческое помещение, и люди здесь жить не будут.
В условиях дефицита предложений такие проекты в хороших местах начали разлетаться, как горячие пирожки. Застройщики экономили на согласованиях и «социалке», а покупатели получили недвижимость в отличных местах, там, где квартиры не строились, да еще и с хорошей скидкой. Но пока застройщики подсчитывали прибыль, накопились проблемы, которые спустя годы превратились в настоящие противоречия.
Но есть и другой тип апартаментов. Это МФК – многофункциональные комплексы.
После мирового финансового кризиса 2008 года у застройщиков в центре города залежались коммерческие площади, которые в эпоху массовых сокращений очевидно спросом не пользовались. И тогда они нашли еще одно решение: превратить эти офисы в что-то вроде жилья, но с юридическим статусом коммерческой недвижимости.
С такими объектами было все просто – никаких проблем с нормативами: «социалкой», инсоляцией, санитарными зонами. То есть, строить можно было практически везде. Окна в окна – не проблема, рядом с кладбищем – никаких вопросов. Это же коммерческое помещение, и люди здесь жить не будут.
В условиях дефицита предложений такие проекты в хороших местах начали разлетаться, как горячие пирожки. Застройщики экономили на согласованиях и «социалке», а покупатели получили недвижимость в отличных местах, там, где квартиры не строились, да еще и с хорошей скидкой. Но пока застройщики подсчитывали прибыль, накопились проблемы, которые спустя годы превратились в настоящие противоречия.
Проблемы апартаментов
И противоречия эти вызваны самой идеей. Апартаменты не предназначены для постоянного проживания. Когда девелопер планирует построить любое здание, то он получает ГПЗУ – градостроительный план земельного участка. Найти его можно на портале «Наш дом» в разделе «Проектная документация» по каждому ЖК. Там прописаны ВРИ, то есть виды разрешенного использования – что и сколько можно построить на этом участке. Для жилья – это «жилая застройка», а для апартаментов - это «нежилые помещения гостиничного типа», либо «офисы».
И Мосгосстройнадзор больше не закрывает глаза, когда застройщик пытается под видом офисов сдать жилье. Ввести в эксплуатацию такой объект не получится. Например, комиссия приезжает принимать построенный офисный центр, а там помещения явно разделены на типовые квартиры с кухнями, спальнями и санузлами, и на офисы не похожи.
И противоречия эти вызваны самой идеей. Апартаменты не предназначены для постоянного проживания. Когда девелопер планирует построить любое здание, то он получает ГПЗУ – градостроительный план земельного участка. Найти его можно на портале «Наш дом» в разделе «Проектная документация» по каждому ЖК. Там прописаны ВРИ, то есть виды разрешенного использования – что и сколько можно построить на этом участке. Для жилья – это «жилая застройка», а для апартаментов - это «нежилые помещения гостиничного типа», либо «офисы».
И Мосгосстройнадзор больше не закрывает глаза, когда застройщик пытается под видом офисов сдать жилье. Ввести в эксплуатацию такой объект не получится. Например, комиссия приезжает принимать построенный офисный центр, а там помещения явно разделены на типовые квартиры с кухнями, спальнями и санузлами, и на офисы не похожи.
Например, одно из зданий в проекте «Ривер Парк» в проектной декларации застройщика значится как «офисный центр», а все апартаменты в этой же декларации называются «офисными помещениями». Такие проекты точно нельзя покупать, если вы не хотите в итоге действительно получить офис.
Если же в ГПЗУ указаны нежилые помещения гостиничного типа, то риски на порядок ниже. Если получено разрешение на строительство, и назначение соответствует ВРИ в ГПЗУ, то проблем с вводом быть не должно. Просто потому что вы получаете гостиничный номер, в котором можно жить, хотя и временно – месяц, полгода, год, пять лет. Просто потому что нет инфраструктуры, которая обеспечивала бы эти ТЭПы.
Но нужно понимать, что по факту вам продают нежилое помещение. Вы можете там открыть салон красоты, сало массажа, караоке, реальный офис компании. И поскольку апартаменты юридически — это не жильё, то Жилищный кодекс не защищает вас, если соседи решат открыть круглосуточный даркстор Самоката, ночной клуб или репетиционную базу для оркестра барабанщиков. Все законно. К апартаментам можно не применять нормы СанПиН. Это значит, что вентиляция, инсоляция и другие моменты комфортной жизни могут быть далеки от идеала.
Если же в ГПЗУ указаны нежилые помещения гостиничного типа, то риски на порядок ниже. Если получено разрешение на строительство, и назначение соответствует ВРИ в ГПЗУ, то проблем с вводом быть не должно. Просто потому что вы получаете гостиничный номер, в котором можно жить, хотя и временно – месяц, полгода, год, пять лет. Просто потому что нет инфраструктуры, которая обеспечивала бы эти ТЭПы.
Но нужно понимать, что по факту вам продают нежилое помещение. Вы можете там открыть салон красоты, сало массажа, караоке, реальный офис компании. И поскольку апартаменты юридически — это не жильё, то Жилищный кодекс не защищает вас, если соседи решат открыть круглосуточный даркстор Самоката, ночной клуб или репетиционную базу для оркестра барабанщиков. Все законно. К апартаментам можно не применять нормы СанПиН. Это значит, что вентиляция, инсоляция и другие моменты комфортной жизни могут быть далеки от идеала.
ЖК «Спутник»
Очень многое, если не все зависит от качества проекта, качества строительства, качества управляющей компании. Про качество строительства в исполнении компании Самолет я, да и не только я, говорил уже много раз. И это квартиры. А представьте тебе апартаменты от Самолета! Да, они есть.
Например, ЖК «Спутник», который находится за МКАД, а, вернее, прямо на МКАД, в Красногорском районе. Москва – вот она, рукой подать, видна из окна. Но по факту транспортная доступность – один из больших минусов проекта. Пробки на Новой Риге — это классика жанра, особенно в часы пик.
Поскольку это апарты, то вся социалка на совести застройщика. Да, детский сад построили, за что Самолету респект, но он один. До ближайшей и совсем не лучшей школы идти минут 20, через МКАД. Да, есть частная школа от Самолета, где месяц обучения стоит 60-70 тыс., но позволить себе такие траты могут далеко не все жители квартала. Окупаемость такой школы оставляет желать лучшего, и поэтому Самолет в августе 2024 года решил ее закрыть, правда, под давлением родителей и Министерства образования Московской области, это решение пересмотрели. Но никто не застрахован, что частная школа решит сильно поднять цены или свернуть свою деятельность.
Альтернатива – та небольшая школа, которая ранее обслуживала старый «спальник» в Строгино. Ее хватало, но тут один за другим вырастают каменные цветы на 5000 квартир. И все эти дети без прописки бегут – в ближайшую школу. А она не рассчитана на такое количество новых учеников. А потом в соцсетях смеются над 1-м «Ы» или «Я» и ругаются на две смены. Не удивлюсь, если в поликлиниках примерно такая же ситуация.
Есть еще один жирный-прежирный минус. Это качество продукта. Многие жильцы жалуются на недостатки в строительстве: плохую шумоизоляцию, низкое качество отделки, недоделки в местах общего пользования, проблемы с инженерными сетями. Это, наверное, визитная карточка Самолета, а уж с апартами можно и вовсе не церемониться.
Дома типовые, с минимальными расстояниями между корпусами. Во дворах тесно, зелени практически нет. Даже на рендерах застройщик старался выбрать ракурс, но ощущения, что тут «окна-в-окна» не покидает. 30 этажей по 15 квартир на каждом – и всего 4 лифта. Так что пробки обеспечены даже не автомобилистам.
Очень многое, если не все зависит от качества проекта, качества строительства, качества управляющей компании. Про качество строительства в исполнении компании Самолет я, да и не только я, говорил уже много раз. И это квартиры. А представьте тебе апартаменты от Самолета! Да, они есть.
Например, ЖК «Спутник», который находится за МКАД, а, вернее, прямо на МКАД, в Красногорском районе. Москва – вот она, рукой подать, видна из окна. Но по факту транспортная доступность – один из больших минусов проекта. Пробки на Новой Риге — это классика жанра, особенно в часы пик.
Поскольку это апарты, то вся социалка на совести застройщика. Да, детский сад построили, за что Самолету респект, но он один. До ближайшей и совсем не лучшей школы идти минут 20, через МКАД. Да, есть частная школа от Самолета, где месяц обучения стоит 60-70 тыс., но позволить себе такие траты могут далеко не все жители квартала. Окупаемость такой школы оставляет желать лучшего, и поэтому Самолет в августе 2024 года решил ее закрыть, правда, под давлением родителей и Министерства образования Московской области, это решение пересмотрели. Но никто не застрахован, что частная школа решит сильно поднять цены или свернуть свою деятельность.
Альтернатива – та небольшая школа, которая ранее обслуживала старый «спальник» в Строгино. Ее хватало, но тут один за другим вырастают каменные цветы на 5000 квартир. И все эти дети без прописки бегут – в ближайшую школу. А она не рассчитана на такое количество новых учеников. А потом в соцсетях смеются над 1-м «Ы» или «Я» и ругаются на две смены. Не удивлюсь, если в поликлиниках примерно такая же ситуация.
Есть еще один жирный-прежирный минус. Это качество продукта. Многие жильцы жалуются на недостатки в строительстве: плохую шумоизоляцию, низкое качество отделки, недоделки в местах общего пользования, проблемы с инженерными сетями. Это, наверное, визитная карточка Самолета, а уж с апартами можно и вовсе не церемониться.
Дома типовые, с минимальными расстояниями между корпусами. Во дворах тесно, зелени практически нет. Даже на рендерах застройщик старался выбрать ракурс, но ощущения, что тут «окна-в-окна» не покидает. 30 этажей по 15 квартир на каждом – и всего 4 лифта. Так что пробки обеспечены даже не автомобилистам.
Клубный дом «Октябрь»
Или вот еще одна страшилка, или даже самая настоящая драма, достойная картины Юрия Быкова. Я бы назвал ее «Октябрь, Безысходность». Это история клубного дома «Октябрь»в районе Октябрьского поля.
Разрешение на строительство было получено в 2015 году. Застройщик вышел на площадку и неспешно, но все же делал свое дело. За восемь лет готовность дома достигла 90%. Вот на этом этапе в 2023 году застройщик решает, что все, наигрался в девелопера и подает на банкротство. Причем долг составил всего 700 тысяч рублей.
Более того, поскольку это апартаменты, то есть по документам это многофункциональный деловой центр, а другими словами, офисы, то включать дом в число проблемных объектов оснований вроде бы нет. Эскроу-счетов еще не было, и деньги шли напрямую застройщику. Примерно такая же ситуация с ЖК «Царицино». Там город достроил и передал все дома, кроме апартаментов.
Судьба клубного дома «Октябрь» не решена, поэтому объявления с продажей апартаментов в этом проекте крайне рискованны. К тому же здесь были двойные продажи.
Или вот еще одна страшилка, или даже самая настоящая драма, достойная картины Юрия Быкова. Я бы назвал ее «Октябрь, Безысходность». Это история клубного дома «Октябрь»в районе Октябрьского поля.
Разрешение на строительство было получено в 2015 году. Застройщик вышел на площадку и неспешно, но все же делал свое дело. За восемь лет готовность дома достигла 90%. Вот на этом этапе в 2023 году застройщик решает, что все, наигрался в девелопера и подает на банкротство. Причем долг составил всего 700 тысяч рублей.
Более того, поскольку это апартаменты, то есть по документам это многофункциональный деловой центр, а другими словами, офисы, то включать дом в число проблемных объектов оснований вроде бы нет. Эскроу-счетов еще не было, и деньги шли напрямую застройщику. Примерно такая же ситуация с ЖК «Царицино». Там город достроил и передал все дома, кроме апартаментов.
Судьба клубного дома «Октябрь» не решена, поэтому объявления с продажей апартаментов в этом проекте крайне рискованны. К тому же здесь были двойные продажи.
Мораторий на апартаменты
Депутаты много лет пытались узаконить апартаменты. Все конечно надеялись, а застройщики эту веру подкрепляли своими якобы инсайдами, что их просто возьмут и приравняют к квартирам. Но этого не случилось. Да и технически это сложно, а может быть даже невозможно. Доля апартаментов на рынке новостроек в последние годы была немаленькой – от 10 до 15%, а статистика Росреестра за 2024 год показывает, что у нас больше 40 тыс. сделок по апартаментам. Конечно, государство даст им какой-то определённый статус, но это не будет жильем.
А пока Мосжилинспекция решила ввести мораторий. В какой-то момент в 2024 году просто перестали выдавать разрешения на строительство таких проектов. Какие-то единичные проекты запускались, но еще по старым разрешениям. Например, один из последний проектов, который успел получить разрешение на строительство (ровно 29 декабря 2023 года) – это EvoPark Измайлово. Но все проекты, которые были официально запущены, будут достроены и будут функционировать ровно так, как прописано в разрешительной документации.
Плюс в мае 2024 года прогремела еще и тема с запретом студий, а, вернее, квартир площадью до 28 квадратов. Получается, что инвестировать с небольшим стартовым капиталом становится труднее. Возможностей все меньше. Думаю, что отчасти это и было целью всех изменений.
К тому же еще сильно ужесточились требования: как говорят, многие проекты отсматривает лично мэр. Простые коробки больше не работают. Нужны красивые лобби, интересные фасады, архитектурные формы, ландшафтный дизайн, обустройство двора. Иначе Москва перестанет хорошеть. И, как вы могли заметить, даже ПИК поменял архитектуру своих домов, чтобы сделать их чуть менее типовыми. Да и Самолет в тех проектах, которые запускал в Москве, отказывается от типовых «заМКАДных» решений.
Можно ли покупать апартаменты?
Как это водится, власти вводят какой-нибудь запрет, но плохо объясняют людям все условия. Попробуем разобраться. Для начала выдам базу. Те, проекты, которые уже имеют разрешения на строительство, будут построены. Поэтому да, покупать апарты можно. Но есть несколько «но».
• Риск, безусловно, есть. Просто потому что апартаменты - это не жилье, и для властей вы предприниматель, участник бизнеса, а не человек, который покупает себе единственное жилье. Но риски радикально ниже для тех проектов, где в разрешении на строительство в информации об объекте значится слово «Гостиница».
• Выбирать можно те проекты, которые строятся по эскроу-счетам. Мне казалось, что это очевидно, но люди где-то находят «жемчужины».
• Теоретически, если по документам строится «гостиница», то зарегистрироваться по месту пребывания, то есть получить временную регистрацию, можно на срок до пяти лет. На практике же люди часто получают отказы в регистрации. С этим можно бороться, если у вас есть силы и время. В апартах офисного типа зарегистрироваться не получится.
• Налог на владение здесь, конечно, выше, чем по квартирам. Если по квартирам это одна десятая процента от кадастровой стоимости, то по апартам это от половины процента для гостиниц до двух процентов для офисов. Более того, даже если по документам это гостиница, но в здании высокие процент помещений, используемых в качестве нежилых – под офисы, ритейл, салоны и так далее, то налог может вырасти до 1,5% или даже 2% процентов. Но здесь у апартов есть одно преимущество, их кадастровая стоимость при прочих равных ниже, чем у квартир. Поэтому налог в итоге хоть и получается выше, но, если это не апарты в офисном здании, то некритично. Я уже говорил, что плачу за однокомнатный апартамент в ЖК B’aires 17 тыс. ₽ налога в год. Для ЖК такого класса считаю сумму адекватной.
Если вы планируете сдавать апартаменты, то сделать это как самозанятый не получится. У вас два варианта – ИП на упрощенке или как физлицо. Если вы сдаете как ИП, то ваш налог на доход от аренды будет 6%. И при последующей продаже вам придется заплатить 6% от цены продажи объекта. Здесь налоговый вычет, равный цене покупки, действовать уже не будет.
Если вы сдаете апартаменты как физлицо, то платите 13%, и при продаже уже можете применить налоговый вычет доходы минус расходы, если у вас, конечно, сохранились чеки и договора на ваши расходы. Тут нужно считать, что выгоднее. Если, например, вы делали ремонт с официальным договором, то может получиться, что сдавать как физлицо выгоднее. Плюс через пять лет владения апарты можно продать без налогов, если, конечно, вы не сдавали апарты как ИП.
• Коммуналка. Многие пугают, что коммуналка для апартов сильно выше, чем для квартир. По моему опыту, это не так. Возможно, просто сравнивают апарты бизнес-класса с каким-нибудь П44т. Но давайте сравним на электроэнергию и воду. Общегородской тариф – это 6.15 ₽ за киловатт-час без разделения на три зоны. Общегородской тариф за холодную воду – 59,8 ₽за кубометр. Столько платят в старых домах, столько платят в новостройках. Смотрим на ЖК с апартами «Савеловский Сити». Там тариф на воду – те же 59,8 ₽. Электричество там чуть дороже – не 6,15 ₽, а 7,12 ₽. Процентов 15% получается. Ну а тариф управляющей компании больше зависит от уровня дома и набора сервисов – где-то может быть штатный садовник, охрана, консьерж, кофемашина в лобби, видеонаблюдение и так далее.
• Апартаменты продаются с дисконтом к цене квартиры в аналогичном доме в той же локации. Да, это так. Но давайте посмотрим насколько. Возьмем, например, проект, где есть и апарты, и квартиры. Как мы любим, пусть это будет ПИК, поскольку там понятный и стабильный продукт, и различия между квартирами и апартами будут минимальными.
Смотрим ЖК «Большая Академическая»:
Студии: квартира стоит 9 млн, апарт – 7. Разница 30%.
Однушки: квартира 12 млн, апарт – 9. Разница чуть больше 30%.
Евро-3: квартира 16,5 млн, апарт – 12. Тут разница почти 40%.
На мой взгляд, это интересная тема. Но я не берусь рекомендовать или не рекомендовать инвестировать в апартаменты всем подряд. Всё зависит от вашей конкретной ситуации, ваших целей, стратегии, доступных средств и так далее. На мой взгляд, такую дорогую покупку как квартира или апартамент нужно делать вместе с профессионалом, который будет работать точно на вас и на ваши интересы, а не на застройщика, и точно лучше вас будет знать и юридические, и практические аспекты.
Как снизить риски при покупке?
Как мы уже говорили, апартаменты, которые строятся, несут риски для инвесторов. Даже если в разрешении на строительство указано «Гостиница», есть вероятность, что власти будут требовать приведения объекта в соответствии с этим видом использования. Ну, например, если это гостиница, то должно быть наличие отельного управляющего, стойки ресепшн, комнаты для завтрака, клининг-сервиса. Пока таких нововведений не было, но полностью исключать этот сценарий нельзя. Поэтому если вы хотите снизить риски, то лучше присмотреться к уже готовым, введенным в эксплуатацию проектам.
Депутаты много лет пытались узаконить апартаменты. Все конечно надеялись, а застройщики эту веру подкрепляли своими якобы инсайдами, что их просто возьмут и приравняют к квартирам. Но этого не случилось. Да и технически это сложно, а может быть даже невозможно. Доля апартаментов на рынке новостроек в последние годы была немаленькой – от 10 до 15%, а статистика Росреестра за 2024 год показывает, что у нас больше 40 тыс. сделок по апартаментам. Конечно, государство даст им какой-то определённый статус, но это не будет жильем.
А пока Мосжилинспекция решила ввести мораторий. В какой-то момент в 2024 году просто перестали выдавать разрешения на строительство таких проектов. Какие-то единичные проекты запускались, но еще по старым разрешениям. Например, один из последний проектов, который успел получить разрешение на строительство (ровно 29 декабря 2023 года) – это EvoPark Измайлово. Но все проекты, которые были официально запущены, будут достроены и будут функционировать ровно так, как прописано в разрешительной документации.
Плюс в мае 2024 года прогремела еще и тема с запретом студий, а, вернее, квартир площадью до 28 квадратов. Получается, что инвестировать с небольшим стартовым капиталом становится труднее. Возможностей все меньше. Думаю, что отчасти это и было целью всех изменений.
К тому же еще сильно ужесточились требования: как говорят, многие проекты отсматривает лично мэр. Простые коробки больше не работают. Нужны красивые лобби, интересные фасады, архитектурные формы, ландшафтный дизайн, обустройство двора. Иначе Москва перестанет хорошеть. И, как вы могли заметить, даже ПИК поменял архитектуру своих домов, чтобы сделать их чуть менее типовыми. Да и Самолет в тех проектах, которые запускал в Москве, отказывается от типовых «заМКАДных» решений.
Можно ли покупать апартаменты?
Как это водится, власти вводят какой-нибудь запрет, но плохо объясняют людям все условия. Попробуем разобраться. Для начала выдам базу. Те, проекты, которые уже имеют разрешения на строительство, будут построены. Поэтому да, покупать апарты можно. Но есть несколько «но».
• Риск, безусловно, есть. Просто потому что апартаменты - это не жилье, и для властей вы предприниматель, участник бизнеса, а не человек, который покупает себе единственное жилье. Но риски радикально ниже для тех проектов, где в разрешении на строительство в информации об объекте значится слово «Гостиница».
• Выбирать можно те проекты, которые строятся по эскроу-счетам. Мне казалось, что это очевидно, но люди где-то находят «жемчужины».
• Теоретически, если по документам строится «гостиница», то зарегистрироваться по месту пребывания, то есть получить временную регистрацию, можно на срок до пяти лет. На практике же люди часто получают отказы в регистрации. С этим можно бороться, если у вас есть силы и время. В апартах офисного типа зарегистрироваться не получится.
• Налог на владение здесь, конечно, выше, чем по квартирам. Если по квартирам это одна десятая процента от кадастровой стоимости, то по апартам это от половины процента для гостиниц до двух процентов для офисов. Более того, даже если по документам это гостиница, но в здании высокие процент помещений, используемых в качестве нежилых – под офисы, ритейл, салоны и так далее, то налог может вырасти до 1,5% или даже 2% процентов. Но здесь у апартов есть одно преимущество, их кадастровая стоимость при прочих равных ниже, чем у квартир. Поэтому налог в итоге хоть и получается выше, но, если это не апарты в офисном здании, то некритично. Я уже говорил, что плачу за однокомнатный апартамент в ЖК B’aires 17 тыс. ₽ налога в год. Для ЖК такого класса считаю сумму адекватной.
Если вы планируете сдавать апартаменты, то сделать это как самозанятый не получится. У вас два варианта – ИП на упрощенке или как физлицо. Если вы сдаете как ИП, то ваш налог на доход от аренды будет 6%. И при последующей продаже вам придется заплатить 6% от цены продажи объекта. Здесь налоговый вычет, равный цене покупки, действовать уже не будет.
Если вы сдаете апартаменты как физлицо, то платите 13%, и при продаже уже можете применить налоговый вычет доходы минус расходы, если у вас, конечно, сохранились чеки и договора на ваши расходы. Тут нужно считать, что выгоднее. Если, например, вы делали ремонт с официальным договором, то может получиться, что сдавать как физлицо выгоднее. Плюс через пять лет владения апарты можно продать без налогов, если, конечно, вы не сдавали апарты как ИП.
• Коммуналка. Многие пугают, что коммуналка для апартов сильно выше, чем для квартир. По моему опыту, это не так. Возможно, просто сравнивают апарты бизнес-класса с каким-нибудь П44т. Но давайте сравним на электроэнергию и воду. Общегородской тариф – это 6.15 ₽ за киловатт-час без разделения на три зоны. Общегородской тариф за холодную воду – 59,8 ₽за кубометр. Столько платят в старых домах, столько платят в новостройках. Смотрим на ЖК с апартами «Савеловский Сити». Там тариф на воду – те же 59,8 ₽. Электричество там чуть дороже – не 6,15 ₽, а 7,12 ₽. Процентов 15% получается. Ну а тариф управляющей компании больше зависит от уровня дома и набора сервисов – где-то может быть штатный садовник, охрана, консьерж, кофемашина в лобби, видеонаблюдение и так далее.
• Апартаменты продаются с дисконтом к цене квартиры в аналогичном доме в той же локации. Да, это так. Но давайте посмотрим насколько. Возьмем, например, проект, где есть и апарты, и квартиры. Как мы любим, пусть это будет ПИК, поскольку там понятный и стабильный продукт, и различия между квартирами и апартами будут минимальными.
Смотрим ЖК «Большая Академическая»:
Студии: квартира стоит 9 млн, апарт – 7. Разница 30%.
Однушки: квартира 12 млн, апарт – 9. Разница чуть больше 30%.
Евро-3: квартира 16,5 млн, апарт – 12. Тут разница почти 40%.
На мой взгляд, это интересная тема. Но я не берусь рекомендовать или не рекомендовать инвестировать в апартаменты всем подряд. Всё зависит от вашей конкретной ситуации, ваших целей, стратегии, доступных средств и так далее. На мой взгляд, такую дорогую покупку как квартира или апартамент нужно делать вместе с профессионалом, который будет работать точно на вас и на ваши интересы, а не на застройщика, и точно лучше вас будет знать и юридические, и практические аспекты.
Как снизить риски при покупке?
Как мы уже говорили, апартаменты, которые строятся, несут риски для инвесторов. Даже если в разрешении на строительство указано «Гостиница», есть вероятность, что власти будут требовать приведения объекта в соответствии с этим видом использования. Ну, например, если это гостиница, то должно быть наличие отельного управляющего, стойки ресепшн, комнаты для завтрака, клининг-сервиса. Пока таких нововведений не было, но полностью исключать этот сценарий нельзя. Поэтому если вы хотите снизить риски, то лучше присмотреться к уже готовым, введенным в эксплуатацию проектам.
Kazakov Grand Loft
Проект был был сдан еще в 2022 году. Он расположен в районе метро «Курска» - там за железной дорогой были довольно унылые промышленные места, куда вряд ли кому-то пришло бы в голову пойти прогуляться. Но сейчас весь этот район превращается в стильное и модное место: Газгольдер, Artplay – прогресс идет от центра и захватывает все новые районы.
Казаков - это как пример хорошего точечного проекта апартаментов. В некоторых локациях жилье построить невозможно без колоссальных расходов, которые разбивают финансовые модели. То есть строить жилье для застройщика невыгодно, а без этого локация могла остаться унылой заброшкой. А локация хорошая: самый центр, Красная площадь менее, чем в 3 километрах.
Кстати, проблемы с парковкой в центре стоят так же остро, как где-нибудь в Новой Москве. Но здесь придумали интересное решение: платный подземный гостевой паркинг. Я убежден, что платить за парковку, особенно в центре Москвы, - это нормально. И приехав в гости, мне гораздо приятней спокойно и гарантированно встать на место в подземном паркинге.
Виды разрешенного использования: «размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». Это официальная формулировка.
Проект был был сдан еще в 2022 году. Он расположен в районе метро «Курска» - там за железной дорогой были довольно унылые промышленные места, куда вряд ли кому-то пришло бы в голову пойти прогуляться. Но сейчас весь этот район превращается в стильное и модное место: Газгольдер, Artplay – прогресс идет от центра и захватывает все новые районы.
Казаков - это как пример хорошего точечного проекта апартаментов. В некоторых локациях жилье построить невозможно без колоссальных расходов, которые разбивают финансовые модели. То есть строить жилье для застройщика невыгодно, а без этого локация могла остаться унылой заброшкой. А локация хорошая: самый центр, Красная площадь менее, чем в 3 километрах.
Кстати, проблемы с парковкой в центре стоят так же остро, как где-нибудь в Новой Москве. Но здесь придумали интересное решение: платный подземный гостевой паркинг. Я убежден, что платить за парковку, особенно в центре Москвы, - это нормально. И приехав в гости, мне гораздо приятней спокойно и гарантированно встать на место в подземном паркинге.
Виды разрешенного использования: «размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». Это официальная формулировка.
B’aires
Еще один готовый проект, это B’aires. Он находится не в центре, но тоже в престижном и развитом районе. Дом сдан в 2022 году. Интересный момент, что транспортная доступность здесь неплохая, но и неидеальная: 10-15 минут до метро «Стрешнево» или «Сокол». Я бы, наверное, сказал, что далековато, и под аренду нужно ближе, но жизнь показывает, что B’aires даже при таком расположении пользуется очень высоким спросом. Дело в хорошем районе и качестве проекта, и рядом много вузов.
Если говорить про статус апарт-комплекса B’aires, то – он «гостиничный».
Еще один готовый проект, это B’aires. Он находится не в центре, но тоже в престижном и развитом районе. Дом сдан в 2022 году. Интересный момент, что транспортная доступность здесь неплохая, но и неидеальная: 10-15 минут до метро «Стрешнево» или «Сокол». Я бы, наверное, сказал, что далековато, и под аренду нужно ближе, но жизнь показывает, что B’aires даже при таком расположении пользуется очень высоким спросом. Дело в хорошем районе и качестве проекта, и рядом много вузов.
Если говорить про статус апарт-комплекса B’aires, то – он «гостиничный».
Зорге 9
Ну и давайте посмотрим на еще один недавно сданный апарт-комплекс и тоже на северо-западе Москвы. Это «Зорге 9». Проект находится прямо возле железной дороги, и квартиры в такой близости, обычно все же не строят. Зато это дает хорошую транспортную доступность для аренды: до метро «Полежаевская» и «Хорошевская» около 10 минут пешком, а до станций МЦК «Зорге» и «Хорошево» минут пять.
Если говорить про минусы, то кроме шумности от железной дороги, здесь еще и прямое соседство с ТЭЦ, есть гул. Вокруг промка, куда заезжают фуры, да и работники этой промки сильно отличаются от жителей Зорге 9. Но, как правило, для аренды - это не такой уж минус. К тому же сам район престижный, есть хорошая инфраструктура. Вообще эта часть Москвы славится крутыми школами, здесь та же Курчатовская школа, куда стремятся попасть многие. Но как попасть туда без прописки – большой вопрос.
Что касается назначения земельного участка, то тут в видах разрешенного использования есть и офисы, и гостиницы.
Строящиеся проекты апарт-комплексов
Но там, где ниже риски, там ниже и доходность. Поэтому поговорим и про строящиеся проекты.
Ну и давайте посмотрим на еще один недавно сданный апарт-комплекс и тоже на северо-западе Москвы. Это «Зорге 9». Проект находится прямо возле железной дороги, и квартиры в такой близости, обычно все же не строят. Зато это дает хорошую транспортную доступность для аренды: до метро «Полежаевская» и «Хорошевская» около 10 минут пешком, а до станций МЦК «Зорге» и «Хорошево» минут пять.
Если говорить про минусы, то кроме шумности от железной дороги, здесь еще и прямое соседство с ТЭЦ, есть гул. Вокруг промка, куда заезжают фуры, да и работники этой промки сильно отличаются от жителей Зорге 9. Но, как правило, для аренды - это не такой уж минус. К тому же сам район престижный, есть хорошая инфраструктура. Вообще эта часть Москвы славится крутыми школами, здесь та же Курчатовская школа, куда стремятся попасть многие. Но как попасть туда без прописки – большой вопрос.
Что касается назначения земельного участка, то тут в видах разрешенного использования есть и офисы, и гостиницы.
Строящиеся проекты апарт-комплексов
Но там, где ниже риски, там ниже и доходность. Поэтому поговорим и про строящиеся проекты.
Nametkin Tower
Застройщик – Основа, который делает качественные проекты. Апарт-комплекс находится в ЮЗАО – это место, где новостроек очень мало, а спрос большой, потому что рядом топовые вузы, парки, да и в целом, это всегда был довольно престижный район. Я не пытаюсь прорекламировать комплекс, просто показываю, на какие моменты нужно смотреть при выборе проекта.
Большой плюс, что в 10-15 минутах пешком сразу четыре станции метро: «Новые Черемушки», «Калужская», «Воронцовская» и «Зюзино». Район обжитой, с магазинами, школами, садами и фитнес-клубами. То есть тут может жить и семья, поэтому большие площади могут быть интересными.
И всегда здорово, когда у проекта есть какая-то фишка. Не просто дом, лобби, двор, а что-то необычное. Здесь такое есть: закрытая общая зона на 25-м этаже с открытой террасой, там можно попить кофе, поработать, просто полюбоваться красивыми видами. По документам тоже все нормально: гостиничное назначение.
Застройщик – Основа, который делает качественные проекты. Апарт-комплекс находится в ЮЗАО – это место, где новостроек очень мало, а спрос большой, потому что рядом топовые вузы, парки, да и в целом, это всегда был довольно престижный район. Я не пытаюсь прорекламировать комплекс, просто показываю, на какие моменты нужно смотреть при выборе проекта.
Большой плюс, что в 10-15 минутах пешком сразу четыре станции метро: «Новые Черемушки», «Калужская», «Воронцовская» и «Зюзино». Район обжитой, с магазинами, школами, садами и фитнес-клубами. То есть тут может жить и семья, поэтому большие площади могут быть интересными.
И всегда здорово, когда у проекта есть какая-то фишка. Не просто дом, лобби, двор, а что-то необычное. Здесь такое есть: закрытая общая зона на 25-м этаже с открытой террасой, там можно попить кофе, поработать, просто полюбоваться красивыми видами. По документам тоже все нормально: гостиничное назначение.
Мираполис
Еще один проект Основы – это Мираполис, который находится в самом конце Проспекта Мира, напротив большого торгового центра «Европолис». Но этот проект отличается по своей целевой аудитории. По факту это четыре высотки в окружении дорог и железки. То есть для семьи с детьми – это, наверное, не лучший вариант. В пешей доступности садов и школ нет, как и мест для прогулок с детьми. И этот момент нужно учитывать. Да, рядом есть сразу несколько парков, но дойти – это не 5 минут. Возможно, сделают какие-то более прямые проходы, но пока этого нет. Поэтому покупать здесь апартаменты площадью 100 квадратов под аренду – не лучший выбор. Варианты меньшей площади выглядят интереснее.
Как всегда, смотрим на транспортную доступность: здесь рядом МЦК «Ростокино», в пяти минутах на трамвае метро «ВДНХ». Вариантов качественно жилья недалеко от ВДНХ не так много. Плюс в проекте реализуется концепция города в городе - это тоже преимущество, потому что магазины, фитнес, салоны, рестораны, кафе и остальное будут прямо под боком.
С точки зрения использования – гостиничный вариант есть. Ключи по плану до конца 2026 года.
Еще один проект Основы – это Мираполис, который находится в самом конце Проспекта Мира, напротив большого торгового центра «Европолис». Но этот проект отличается по своей целевой аудитории. По факту это четыре высотки в окружении дорог и железки. То есть для семьи с детьми – это, наверное, не лучший вариант. В пешей доступности садов и школ нет, как и мест для прогулок с детьми. И этот момент нужно учитывать. Да, рядом есть сразу несколько парков, но дойти – это не 5 минут. Возможно, сделают какие-то более прямые проходы, но пока этого нет. Поэтому покупать здесь апартаменты площадью 100 квадратов под аренду – не лучший выбор. Варианты меньшей площади выглядят интереснее.
Как всегда, смотрим на транспортную доступность: здесь рядом МЦК «Ростокино», в пяти минутах на трамвае метро «ВДНХ». Вариантов качественно жилья недалеко от ВДНХ не так много. Плюс в проекте реализуется концепция города в городе - это тоже преимущество, потому что магазины, фитнес, салоны, рестораны, кафе и остальное будут прямо под боком.
С точки зрения использования – гостиничный вариант есть. Ключи по плану до конца 2026 года.
N’ice Loft
Самый бюджетный проект – это N’ice Loft. Апарты там стоят дешевле, чем квартиры в Новой Москве сильно далеко за МКАД. При этом у проекта просто отличная локация: всего один шаг до границы с ЦАО.
С одной стороны, район активно застраивается и обещает стать современным оазисом. С другой — пока его окружает реальность в стиле «промышленная романтика». Зато транспортная доступность на высоте: метро, ТТК, Волгоградка, МЦД и даже трамвай с электричкой. Да, до метро сейчас дойти не очень приятно, но всё будет. А вот фишка этого проекта – спортивный кластер. Рядом две ледовых арены, тренажерные залы и даже зал для сквоша.
Из плюсов можно выделить «бизнесовость» и доступность. В проекте более 2 тысяч лотов площадью от 17 до 105 метров. Сейчас, в декабре 2024 года, менее чем за 7 млн рублей можно взять видовую студию с потолками 3,3 метра на 20 этаже — и это в проекте с высокой степенью готовности! Кстати, еще совсем недавно, цена была 5,6 млн.
Главный минус – это то, что район сейчас откровенно суров. Пока здесь доминируют тихие соседи в виде кладбища, промка с заводом Микояна и заброшенным полигоном. Ближайшие магазины и инфраструктура не то чтобы в шаговой доступности. Но тут есть надежда на будущее. Промзона уже включена в программу реновации, а Микояновскийкомбинат готовят к сносу. Со временем район станет интересным, но, конечно, это не вопрос пары лет.
Назначение объекта, согласно проектной декларации, - гостиничное обслуживание.
Самый бюджетный проект – это N’ice Loft. Апарты там стоят дешевле, чем квартиры в Новой Москве сильно далеко за МКАД. При этом у проекта просто отличная локация: всего один шаг до границы с ЦАО.
С одной стороны, район активно застраивается и обещает стать современным оазисом. С другой — пока его окружает реальность в стиле «промышленная романтика». Зато транспортная доступность на высоте: метро, ТТК, Волгоградка, МЦД и даже трамвай с электричкой. Да, до метро сейчас дойти не очень приятно, но всё будет. А вот фишка этого проекта – спортивный кластер. Рядом две ледовых арены, тренажерные залы и даже зал для сквоша.
Из плюсов можно выделить «бизнесовость» и доступность. В проекте более 2 тысяч лотов площадью от 17 до 105 метров. Сейчас, в декабре 2024 года, менее чем за 7 млн рублей можно взять видовую студию с потолками 3,3 метра на 20 этаже — и это в проекте с высокой степенью готовности! Кстати, еще совсем недавно, цена была 5,6 млн.
Главный минус – это то, что район сейчас откровенно суров. Пока здесь доминируют тихие соседи в виде кладбища, промка с заводом Микояна и заброшенным полигоном. Ближайшие магазины и инфраструктура не то чтобы в шаговой доступности. Но тут есть надежда на будущее. Промзона уже включена в программу реновации, а Микояновскийкомбинат готовят к сносу. Со временем район станет интересным, но, конечно, это не вопрос пары лет.
Назначение объекта, согласно проектной декларации, - гостиничное обслуживание.
EvoPark Измайлово
Из недавних стартов можно посмотреть на EvoPark Измайлово. Это проект тоже от компании «Основа». Апартаменты находятся в Восточном административном округе, который сейчас активно развивается, благодаря властям и планам крупных застройщиков.
Это проект бизнес-класса рядом с метро: три минуты пешком до метро «Шоссе Энтузиастов». Центр тоже близко: до Третьяковки – 10 минут на метро, до Красной площади – 20 минут. До парка «Измайлово» 8 минут пешком.
Если говорить про конкурентов, то многие сравнивают проект с Плеханова 11 от ПИК. Да, это квартиры, но расположение хуже, поэтому под аренду EvoPark Измайлово точно выигрывает. Его единственный минус – отсутствие отделки. Но это поправимо.
Из недавних стартов можно посмотреть на EvoPark Измайлово. Это проект тоже от компании «Основа». Апартаменты находятся в Восточном административном округе, который сейчас активно развивается, благодаря властям и планам крупных застройщиков.
Это проект бизнес-класса рядом с метро: три минуты пешком до метро «Шоссе Энтузиастов». Центр тоже близко: до Третьяковки – 10 минут на метро, до Красной площади – 20 минут. До парка «Измайлово» 8 минут пешком.
Если говорить про конкурентов, то многие сравнивают проект с Плеханова 11 от ПИК. Да, это квартиры, но расположение хуже, поэтому под аренду EvoPark Измайлово точно выигрывает. Его единственный минус – отсутствие отделки. Но это поправимо.
Smarent Home
Мне нравится этот проект, поэтому мы решили на его базе создать свой продукт — Smarent Home. Мы выкупили три этажа: с 4-го по 6-й и планируем сделать мини-гостиницу, ориентированную, скорее всего, на среднесрочную или краткосрочную аренду. Большое видео о проекте со всеми нюансами есть на Boosty.
Это проект бизнес-класса по цене комфорт-класса, при этом рядом находится станция метро, а сам район — перспективная точка роста. Сейчас здесь, конечно, всё выглядит не самым привлекательным образом, но именно в таких местах заложен большой потенциал. Учитывая близость МЦК и центра Москвы, это отличный вариант для тех, кто приезжает в город на определённый срок.
На наш взгляд, здесь особенно будет востребована среднесрочная аренда (примерно на месяц), но окончательный спрос ещё будем анализировать. Самое важное: мы закрываем тот вопрос, который обычно не решают застройщики. Те, кто покупает здесь апартаменты, дальше вынуждены самостоятельно заниматься ремонтом, меблировкой и управлением. Мы же возьмём это на себя — полностью под ключ.
Важно понимать, что это не проект для постоянного проживания, он не подходит тем, кто ищет жильё для себя. Но если рассматривать его как инвестицию под аренду или гостиничный формат, то это действительно хорошая возможность.
Мне нравится этот проект, поэтому мы решили на его базе создать свой продукт — Smarent Home. Мы выкупили три этажа: с 4-го по 6-й и планируем сделать мини-гостиницу, ориентированную, скорее всего, на среднесрочную или краткосрочную аренду. Большое видео о проекте со всеми нюансами есть на Boosty.
Это проект бизнес-класса по цене комфорт-класса, при этом рядом находится станция метро, а сам район — перспективная точка роста. Сейчас здесь, конечно, всё выглядит не самым привлекательным образом, но именно в таких местах заложен большой потенциал. Учитывая близость МЦК и центра Москвы, это отличный вариант для тех, кто приезжает в город на определённый срок.
На наш взгляд, здесь особенно будет востребована среднесрочная аренда (примерно на месяц), но окончательный спрос ещё будем анализировать. Самое важное: мы закрываем тот вопрос, который обычно не решают застройщики. Те, кто покупает здесь апартаменты, дальше вынуждены самостоятельно заниматься ремонтом, меблировкой и управлением. Мы же возьмём это на себя — полностью под ключ.
Важно понимать, что это не проект для постоянного проживания, он не подходит тем, кто ищет жильё для себя. Но если рассматривать его как инвестицию под аренду или гостиничный формат, то это действительно хорошая возможность.
Мы ориентируемся на формат сервисных апартаментов, как Yes Botanica или Технопарк. Они расположены близко к метро и в очень удобных локациях, там, как в отеле, есть ресепшен, клининг, есть вариант для посуточной аренды и долгосрочной аренды, есть много полезных услуг от доставки продуктов до консьерж-сервиса. Именно такими и должны быть настоящие апартаменты.
Что же дальше будет с апартаментами? С теми комплексами, которые строятся, и в ГПЗУ значится вид использование «под гостиницы», проблем быть не должно. Даже в ситуации с апарт-комплексом ORO, который власти Москвы попытались признать самостроем, суд встал на сторону застройщика. Потому что в ГПЗУ у него есть тип использования «под гостиницы».
Новых апартаментов, судя по всему, не будет. Там, где можно, город рекомендует перевести в жилье. Но таких случаев пока не так много. Самолет запустил эту тему на Верейской, но, правда, за счет инвесторов, поэтому выгоды особой там нет.
Но такая вероятность есть, особенно для проектов, где жилье и апарты соседствуют, типа Большой Академической. Но опять же гарантировать сейчас это никто не может. И, более того, даже если такая возможность будет, то большой вопрос – за чей счет. Например, вы хотели дешевые апарты, а вам предложат доплатить разницу до цены квартиры. Поэтому тут можно как выиграть, так и проиграть.
Если в разрешении не строительство прописана «гостиница», то власти вполне могут требовать наличия оператора. Одна из задач властей запустить сервисные апартаменты, типа доходных домов. Пока частные инвесторы не бегут в такое партнерство, просто потому что очень долгий цикл и неясные перспективы доходов. Возможно, власти надеются, что без такой лазейки как апарты, бизнес и частные инвесторы будут активнее смотреть на этот сегмент.
И вот здесь большой вопрос – кто и как будет управлять вашим апартаментом. Потому что схем много, и далеко не все они выгодные для инвесторов.
Рынок приходит в норму и становится всё более белым прозрачным, а чем безопаснее становится инвестиция, тем будет ниже ее доходность.
Что же дальше будет с апартаментами? С теми комплексами, которые строятся, и в ГПЗУ значится вид использование «под гостиницы», проблем быть не должно. Даже в ситуации с апарт-комплексом ORO, который власти Москвы попытались признать самостроем, суд встал на сторону застройщика. Потому что в ГПЗУ у него есть тип использования «под гостиницы».
Новых апартаментов, судя по всему, не будет. Там, где можно, город рекомендует перевести в жилье. Но таких случаев пока не так много. Самолет запустил эту тему на Верейской, но, правда, за счет инвесторов, поэтому выгоды особой там нет.
Но такая вероятность есть, особенно для проектов, где жилье и апарты соседствуют, типа Большой Академической. Но опять же гарантировать сейчас это никто не может. И, более того, даже если такая возможность будет, то большой вопрос – за чей счет. Например, вы хотели дешевые апарты, а вам предложат доплатить разницу до цены квартиры. Поэтому тут можно как выиграть, так и проиграть.
Если в разрешении не строительство прописана «гостиница», то власти вполне могут требовать наличия оператора. Одна из задач властей запустить сервисные апартаменты, типа доходных домов. Пока частные инвесторы не бегут в такое партнерство, просто потому что очень долгий цикл и неясные перспективы доходов. Возможно, власти надеются, что без такой лазейки как апарты, бизнес и частные инвесторы будут активнее смотреть на этот сегмент.
И вот здесь большой вопрос – кто и как будет управлять вашим апартаментом. Потому что схем много, и далеко не все они выгодные для инвесторов.
Рынок приходит в норму и становится всё более белым прозрачным, а чем безопаснее становится инвестиция, тем будет ниже ее доходность.