Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, обсудит, почему «застройщик номер ноль» выкатил приличные скидки на свои новостройки – стоит ли за этим стоит что-то большее, чем просто маркетинговый ход, или это старый добрый способ привлечь внимание покупателей. Также Виктор расскажет, где ПИК дает самые большие скидки и порассуждает, стоит ли покупать сейчас, подождать зимы или вообще отказаться от этих проектов.
В этой статье:
Падение продаж новостроек
В сентябре вышли данные о падении продажах недвижимости от большинства застройщиков. В среднем застройщики недопродали около 73% своей недвижимости. Даже такие крупные игроки рынка, как ПИК и Level, вынуждены предлагать значительные скидки, чтобы привлечь покупателей. И это логично: покупатели не хотят брать квартиры, при покупке которых им придется выплачивать ипотеку в размере 100–200 тыс. ₽ в месяц.
Мы недавно обсуждали пример компании Level, которая предложила скидки до 35% и таким образом сумела продать большой пул квартир, чтобы выполнить свои планы по продажам. ПИК сейчас также теряет свои позиции в рейтингах. В ответ застройщик предложил скидки до 15% на свои проекты серии ПИК+. Несмотря на это, квартиры в проектах со сроком сдачи в 2027-2029 годах по-прежнему не пользуются спросом. Многие покупатели не уверены в будущем даже в краткосрочной перспективе, а вкладываться в проекты с длительными сроками сдачи люди не хотят.
В этой статье:
- Падение продаж новостроек
- Какие проекты ПИК выбрать для инвестиций?
- 2-й Иртышский
- Кронштадский 9
- Бусиновский парк
Падение продаж новостроек
В сентябре вышли данные о падении продажах недвижимости от большинства застройщиков. В среднем застройщики недопродали около 73% своей недвижимости. Даже такие крупные игроки рынка, как ПИК и Level, вынуждены предлагать значительные скидки, чтобы привлечь покупателей. И это логично: покупатели не хотят брать квартиры, при покупке которых им придется выплачивать ипотеку в размере 100–200 тыс. ₽ в месяц.
Мы недавно обсуждали пример компании Level, которая предложила скидки до 35% и таким образом сумела продать большой пул квартир, чтобы выполнить свои планы по продажам. ПИК сейчас также теряет свои позиции в рейтингах. В ответ застройщик предложил скидки до 15% на свои проекты серии ПИК+. Несмотря на это, квартиры в проектах со сроком сдачи в 2027-2029 годах по-прежнему не пользуются спросом. Многие покупатели не уверены в будущем даже в краткосрочной перспективе, а вкладываться в проекты с длительными сроками сдачи люди не хотят.
Так почему же продажи компании ПИК падают? Например, не так давно был старт продаж проекта «Москворечье», который вышел по цене 7,8-8 млн ₽ за студию – дешевле, чем у конкурентов в этой же локации. Однако, даже несмотря на низкие цены, стоимость студий в этом проекте упала за месяц с небольшим в среднем на 5-10%, или на 500-700 тыс. рублей за студию.
Видимо, застройщик понимает, что без снижения цен продажи будут падать. Срок сдачи по проекту «Москворечье» — январь 2028 года, и покупателей, готовых ждать до этого времени, не так много. Например, для однокомнатной квартиры стоимостью 12 млн ₽, даже с первым взносом около 3 млн ₽, платеж в рыночную ипотеку составит более 180 тыс. ₽ в месяц. Это серьезное финансовое обязательство, и многие не готовы брать на себя такие риски.
К тому же, немаловажную роль играет расположение проекта. Ближайшие станции метро — Варшавская, Кантемировская и Каширская — находятся далеко от объекта. Несмотря на адекватные цены на квартиры (8 млн за студию, 10-12 млн за евро-2 и 15 млн за евро-3), потребители не готовы их покупать. Причины — отсутствие льготных ипотек, неудачная локация и сомнения в бренде ПИК+.
Кроме того, покупатели не уверены, что будет с рынком недвижимости в 2028 году, и риски коррекции вполне осязаемые.
Что касается семейной ипотеки, то до 2030 года программа доступна для семей с детьми до 6 лет включительно (максимальный возраст – 6 лет и 11 месяцев) и распространяется на покупку недвижимости в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области с лимитом до 12 млн ₽. Семья может оформить две ипотеки – по одному на каждого из супругов, но только при условии, что ни один из них не брал льготные ипотечные кредиты в текущем году. Более подробно все моменты я рассмотрел в ТГ-посте на своем канале – обязательно прочитайте, если тема семейной ипотеки для вас актуальна.
Потребители, которые могут оформить семейную ипотеку, чаще всего выбирают квартиры с ближайшими сроками сдачи — например, в конце 2024 года, пусть даже дороже. Они предпочитают минимизировать свои риски и опасаются приобретать квартиры, сдача которых намечена на 2027–2028 годы.
Видимо, застройщик понимает, что без снижения цен продажи будут падать. Срок сдачи по проекту «Москворечье» — январь 2028 года, и покупателей, готовых ждать до этого времени, не так много. Например, для однокомнатной квартиры стоимостью 12 млн ₽, даже с первым взносом около 3 млн ₽, платеж в рыночную ипотеку составит более 180 тыс. ₽ в месяц. Это серьезное финансовое обязательство, и многие не готовы брать на себя такие риски.
К тому же, немаловажную роль играет расположение проекта. Ближайшие станции метро — Варшавская, Кантемировская и Каширская — находятся далеко от объекта. Несмотря на адекватные цены на квартиры (8 млн за студию, 10-12 млн за евро-2 и 15 млн за евро-3), потребители не готовы их покупать. Причины — отсутствие льготных ипотек, неудачная локация и сомнения в бренде ПИК+.
Кроме того, покупатели не уверены, что будет с рынком недвижимости в 2028 году, и риски коррекции вполне осязаемые.
- Отмена льготных ипотек и рост ключевой ставки. С отменой льготных ипотек из круга потенциальных покупателей «выпадает» около 50% клиентов. Это значительно снижает спрос на квартиры. Также текущая высокая ключевая ставка и возможность ее повышения до 20% в ближайшем будущем усиливают неопределенность на рынке. Высокая ставка делает кредиты менее доступными, что напрямую влияет на объемы продаж.
- Переизбыток новых проектов на фоне снижения спроса. С начала 2024 года на рынок вышло множество новых проектов, таких как «Москворечье», «Второй Иртышский», новый «Матвеевский парк», «Кронштадтский». Эти новостройки продаются с трудом, так как на фоне снижения покупательской активности рынок перегружен предложением.
- Коррекция цен после резкого скачка. В мае и июне 2024 года произошел резкий скачок цен на недвижимость. Многие полагают, что последующая коррекция цен является позитивным сигналом. Однако даже после текущего снижения цены не вернулись к уровню начала 2024 года. Для достижения этих уровней требуется больше времени и появление новых экономических и рыночных условий.
- Потребительские ожидания снижения цен. Сегодня многие покупатели верят в дальнейшее снижение цен, что способствует отложенному спросу. Пока застройщики пытаются решать эту проблему через различные акции и программы субсидированных ипотек. Например, компания ПИК начала предлагать семейную ипотеку по ставке 4%, субсидируя 2 п.п. из собственного кармана.
Что касается семейной ипотеки, то до 2030 года программа доступна для семей с детьми до 6 лет включительно (максимальный возраст – 6 лет и 11 месяцев) и распространяется на покупку недвижимости в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области с лимитом до 12 млн ₽. Семья может оформить две ипотеки – по одному на каждого из супругов, но только при условии, что ни один из них не брал льготные ипотечные кредиты в текущем году. Более подробно все моменты я рассмотрел в ТГ-посте на своем канале – обязательно прочитайте, если тема семейной ипотеки для вас актуальна.
Потребители, которые могут оформить семейную ипотеку, чаще всего выбирают квартиры с ближайшими сроками сдачи — например, в конце 2024 года, пусть даже дороже. Они предпочитают минимизировать свои риски и опасаются приобретать квартиры, сдача которых намечена на 2027–2028 годы.
Покупка квартиры в рассрочку или в рыночную ипотеку на текущих условиях оборачивается значительными переплатами. Например, если покупатель оформляет ипотеку для квартиры стоимостью 8,8 млн ₽ в ЖК «Москворечье» с долгом в 7 млн, переплата только за четыре года строительства составит не менее 3,6 млн ₽ без учета страховки. И вряд ли рост цены за этот период компенсирует такую переплату. В результате покупки в рыночную ипотеку невыгодны и малоинтересны для большинства инвесторов.
Я решил провести анализ ипотечных платежей, чтобы понять, сколько придется переплачивать процентов по ипотеке в текущих условиях. Рассмотрим пример кредита на сумму 12 млн ₽, что является типичным кейсом для среднестатистической недвижимости в Москве: средняя цена инвестиционного объекта в Москве – 15 млн, ипотека с первоначальным взносом 20% – 12 млн. Напоминаю, что сейчас ставка по ипотеке составляет 22%. Если рассчитать переплату по ипотеке в нынешних условиях, то за 12 млн ₽ кредита на 22% годовых переплата составит примерно 2,6 млн ₽ в год. За три года ожидания покупатель переплатит около 7,5 млн ₽ только в виде процентов. Вряд ли такая недвижимость вырастет в цене на 7,5 млн ₽ при общей стоимости в 15 миллионов, и поэтому многие предпочитают депозиты.
Снижение цен наблюдается, в основном, именно в сегменте недвижимости от 10 до 15 млн ₽. Дорогие квартиры (20-50 млн ₽) практически не дешевеют, так как их рынок менее подвержен воздействию отмены льготных ипотечных программ. Основной удар пришелся на более доступные объекты.
Снижение цен наблюдается, в основном, именно в сегменте недвижимости от 10 до 15 млн ₽. Дорогие квартиры (20-50 млн ₽) практически не дешевеют, так как их рынок менее подвержен воздействию отмены льготных ипотечных программ. Основной удар пришелся на более доступные объекты.
Анализ выдачи кредитов по государственным программам показывает, что до 1 июля более половины выдачи приходилось на семейную ипотеку, а остальное — на льготную и IT-ипотеку. Программы для Дальнего Востока и Арктики занимают очень небольшую долю. В результате отмены льготной и IT-ипотеки примерно половина потенциальных покупателей, скорее всего, откажется от покупки недвижимости, а в основном в этом сегменте покупали как раз квартиры стоимостью 10-15 млн ₽ и в основном для инвестиционных целей.
Рассмотрим падение продаж на примере жилого комплекса «Матвеевский парк» от ПИК. В сентябре 2023 года было продано 155 квартир, что стало результатом повышения ключевой ставки до 12% в конце августа. Это спровоцировало покупательский бум. Однако к августу 2024 года ситуация изменилась кардинально — продано всего две квартиры, несмотря на запуск новой очереди продаж. Это указывает на серьезное падение спроса. Даже если учесть возможные технические задержки сделок, очевидно, что спрос значительно сократился. ПИК, вероятно, пересматривает стратегию и может начать предлагать скидки, чтобы привлечь покупателей.
Анализ текущих предложений показывает, что на вторичном рынке в Матвеевском парке продается всего 58 квартир (студии, однушки, двушки, трешки). Это минимальное количество для такого большого проекта. Почему так мало предложений? Ответ прост: инвесторы, купившие квартиры по льготной ипотеке, не хотят их продавать, так как можно выгодно сдавать их в аренду.
Если сравнить цены на новые и вторичные квартиры, то разница минимальна. Например, студия от ПИК в новой очереди стоит 10,5 млн ₽ без учета скидок и сдается только в 2027-2028 году. Аналогичные студии на вторичном рынке стоят те же 10-10,5 млн ₽, а некоторые даже дешевле — около 9,9 млн ₽. Поэтому для инвестора без государственных программ смысла покупать новостройку практически нет, особенно если учитывать ограниченные возможности семейной ипотеки и невыгодную рассрочку (всего 12 месяцев с завышением цены).
Посмотрим, что происходит с евро-2. Цена на такую квартиру в ЖК «Матвеевский парк» составляет примерно 13,5 млн ₽. Однако на вторичном рынке стоимость таких квартир уже находится в диапазоне 14-15 млн ₽. Это еще раз подчеркивает тот факт, о котором я уже писал в своем Телеграм-канале: как ни удивительно, но единственные выгодные инвестиционные лоты в Матвеевском парке — это квартиры евро-2.
Однако если говорить о квартирах евро-3, то тут ситуация несколько иная. Например, если бы ПИК решил продавать свои объекты, ориентированные на семейную ипотеку (12 млн кредит + 3 млн первоначальный взнос), то условный объект площадью 46-50 м2 должен был бы стоить около 15 млн ₽. Но текущая цена 16,7 млн ₽ выглядит явно завышенной для такого типа жилья. Хотя квартиры по уступке стоят около 20 млн ₽.
В такой ситуации, возможно, застройщику было бы разумнее снизить цены на 10%. Если бы стоимость, например, студии составляла 9,5 млн, а однокомнатной квартиры — 12 млн, то, возможно, покупателей было бы больше. Но ПИК не спешит делать такие шаги, и тут есть несколько причин.
В большинстве случаев покупка квартиры на вторичном рынке оказывается выгоднее, чем новостройки. Ведь строительство новостройки занимает 3-4 года, и все это время нужно вкладывать деньги с учетом повышения себестоимости строительных материалов. Поэтому готовые объекты на вторичном рынке или от застройщиков, предлагающих семейную ипотеку, часто оказываются привлекательнее. Они предлагают более гибкие условия и готовы больше торговаться с покупателями.
Судя по всему, ПИК решил пойти не по пути снижения цен, а по пути нового «модного» продукта. Компания запустила серию ПИК+, но на практике мы не видим большой ценности в этом продукте, это те же панельки, но в более красивой упаковке. Скорее, это маркетинговые уловки и красивые рендеры для привлечения покупателей. Однако потребителю нужно не это, а квартира здесь и сейчас, по адекватной цене и с выгодными условиями покупки.
В такой ситуации, возможно, застройщику было бы разумнее снизить цены на 10%. Если бы стоимость, например, студии составляла 9,5 млн, а однокомнатной квартиры — 12 млн, то, возможно, покупателей было бы больше. Но ПИК не спешит делать такие шаги, и тут есть несколько причин.
- Во-первых, у застройщика может быть достаточно проданной недвижимости за первые полгода, и ему просто нет смысла снижать цены.
- Во-вторых, они могут наблюдать за рынком, чтобы понять, что будет происходить дальше.
- И, в-третьих, они могут считать, что лучше продать меньше, но дороже, так как учитывают инфляцию, высокую себестоимость строительства и другие экономические факторы.
В большинстве случаев покупка квартиры на вторичном рынке оказывается выгоднее, чем новостройки. Ведь строительство новостройки занимает 3-4 года, и все это время нужно вкладывать деньги с учетом повышения себестоимости строительных материалов. Поэтому готовые объекты на вторичном рынке или от застройщиков, предлагающих семейную ипотеку, часто оказываются привлекательнее. Они предлагают более гибкие условия и готовы больше торговаться с покупателями.
Судя по всему, ПИК решил пойти не по пути снижения цен, а по пути нового «модного» продукта. Компания запустила серию ПИК+, но на практике мы не видим большой ценности в этом продукте, это те же панельки, но в более красивой упаковке. Скорее, это маркетинговые уловки и красивые рендеры для привлечения покупателей. Однако потребителю нужно не это, а квартира здесь и сейчас, по адекватной цене и с выгодными условиями покупки.
Для примера можно взять компанию Level, у которой на рынке более-менее адекватный продукт. Увидев снижение продаж, они быстро среагировали и сделали скидки на определенные лоты. Например, в июле было продано всего 23 квартиры, и они решили скорректировать цены. В результате предложили студии по цене около 7,5 млн ₽ в проекте Level Нижегородская, что позволило им продать 109 квартир за один месяц. Это еще раз подтверждает, что покупателям важнее всего выгодная цена, а не красивая упаковка или маркетинговые ходы.
Также важно отметить, что покупатели не всегда готовы хранить деньги на депозите. Они готовы использовать ипотеку, траншевую ипотеку или купить квартиру за наличные, если им предложат хорошую цену. Поэтому застройщикам стоит ориентироваться на реальные потребности покупателей, а не пытаться продать им продукт по завышенным ценам.
Кроме того, в 2024 году изменилась стратегия покупки, и даже в сегменте бизнес-класса или комфорт-плюс лучше рассматривать квартиры с отделкой. Сейчас, например, отделка однокомнатной квартиры может стоить около 3 млн ₽, а через год или два, вероятно, вырастет до 4 млн. Это сильно влияет на финансовую модель инвестора, который понимает, что стоимость ремонта и меблировки может значительно увеличиться.
Таким образом, основной вывод состоит в том, что покупателю нужна выгодная цена. Застройщики должны это учитывать и предлагать реальные скидки и гибкие условия для привлечения клиентов. В противном случае, рынок будет продолжать стагнировать, а покупатели будут искать более выгодные и надежные варианты.
Также важно отметить, что покупатели не всегда готовы хранить деньги на депозите. Они готовы использовать ипотеку, траншевую ипотеку или купить квартиру за наличные, если им предложат хорошую цену. Поэтому застройщикам стоит ориентироваться на реальные потребности покупателей, а не пытаться продать им продукт по завышенным ценам.
Кроме того, в 2024 году изменилась стратегия покупки, и даже в сегменте бизнес-класса или комфорт-плюс лучше рассматривать квартиры с отделкой. Сейчас, например, отделка однокомнатной квартиры может стоить около 3 млн ₽, а через год или два, вероятно, вырастет до 4 млн. Это сильно влияет на финансовую модель инвестора, который понимает, что стоимость ремонта и меблировки может значительно увеличиться.
Таким образом, основной вывод состоит в том, что покупателю нужна выгодная цена. Застройщики должны это учитывать и предлагать реальные скидки и гибкие условия для привлечения клиентов. В противном случае, рынок будет продолжать стагнировать, а покупатели будут искать более выгодные и надежные варианты.
Какие проекты ПИК выбрать для инвестиций?
В последнее время мы видим значительное снижение цен на некоторые проекты ПИК, что может представлять интерес для потенциальных инвесторов. Однако важно понимать, что выбор объекта для инвестиций требует тщательного анализа и понимания текущей рыночной ситуации, а также перспектив роста в конкретных районах. Например, недавно ПИК запустил продажи в проекте «Саларьево» (ПИК+). Однако я не рекомендую инвестировать в этот объект, особенно по цене в 400 тыс. рублей за м2. Причина проста — проект находится за МКАД, в районе с высокой конкуренцией и ограниченными перспективами роста стоимости недвижимости.
Для выгодных инвестиций важно учитывать, где и как развивается район, в котором находится объект. Например, было бы интересно увидеть появление проекта ПИК+ «Амурский парк» по более разумным ценам. Сейчас цены на студии в этом комплексе стартуют от 10,5 млн ₽, что, на мой взгляд, завышено, при том что на вторичном рынке можно найти готовую однокомнатную квартиру за 12 млн ₽. Гораздо более интересные предложения можно найти среди других проектов.
Но прежде чем перейти к конкретным рекомендациям, важно напомнить об основных принципах покупки недвижимости для инвестиционных целей. Недвижимость не всегда гарантированно растет в цене, но она может быть хорошим активом для сохранения капитала в долгосрочной перспективе. Мы всегда ориентируемся на следующие базовые правила:
Несмотря на критику в адрес ПИК+, если вы настроены на долгосрочные инвестиции, то этот вариант все же можно рассматривать. При выборе объекта недвижимости для инвестиций всегда стоит ориентироваться на реальные потребности рынка. Когда мы покупаем квартиру потому что надо что-то купить (а что делать дальше – непонятно), это не самая эффективная покупка. Первый шаг для любой инвестиции – это разработка стратегии. И именно так работает Smarent при подборе. Причем стратегия учитывает индивидуальные параметры нашего клиента – его желания, цели и возможности, ведь от этого и зависит выбор недвижимости. А далее мы используем весь наш многолетний опыт на рынке, чтобы предложить именно те варианты, которые лучшим образом соответствуют разработанной стратегии и принесут максимальную отдачу от инвестиций.
Тем не менее следует учитывать, что по мере того как объекты, сданные в 2021–2024 годах, будут выходить на вторичный рынок, фокус покупателей будет смещаться на новостройки 2027–2028 годов. Так работает рынок недвижимости: недвижимость всегда нужно обновлять. Купить квартиру в 2008 году или даже в 2018 году и держать ее до 2024 года и далее – не самое умное решение. Объект вырос в цене, зафиксировали прибыль и реинвестировали в новый, более перспективный объект. Постоянная работа с портфелем — это ключ к успеху. Для таких сделок у нас есть специальный пакет «Реинвестиция». Здесь тоже все начинается со стратегии – важно убедиться, что сделка действительно принесет выгоду. Второй этап – это продажа существующего объекта с полным юридическим сопровождением сделки, а третий этап – это подбор и покупка нового объекта как у застройщика, так и у физлица и тоже с полным юридическим сопровождением. Сейчас я часто рекомендую выходить из инвестиций в старые серии ПИК и перекладываться в новые проекты.
Я не то чтобы рекомендую конкретно ПИК, я лишь смотрю на цифры. В последнее время застройщик активно дисконтирует свои проекты. Это может быть связано с общей ситуацией на рынке, где наблюдается снижение спроса и переизбыток предложения. Для инвесторов это открывает возможности найти выгодные предложения. Если вы рассматриваете ПИК для инвестиций, изучите текущие предложения и их локацию. Как я уже отметил, важно учитывать перспективы развития района и возможность получения дохода от аренды или перепродажи.
В последнее время мы видим значительное снижение цен на некоторые проекты ПИК, что может представлять интерес для потенциальных инвесторов. Однако важно понимать, что выбор объекта для инвестиций требует тщательного анализа и понимания текущей рыночной ситуации, а также перспектив роста в конкретных районах. Например, недавно ПИК запустил продажи в проекте «Саларьево» (ПИК+). Однако я не рекомендую инвестировать в этот объект, особенно по цене в 400 тыс. рублей за м2. Причина проста — проект находится за МКАД, в районе с высокой конкуренцией и ограниченными перспективами роста стоимости недвижимости.
Для выгодных инвестиций важно учитывать, где и как развивается район, в котором находится объект. Например, было бы интересно увидеть появление проекта ПИК+ «Амурский парк» по более разумным ценам. Сейчас цены на студии в этом комплексе стартуют от 10,5 млн ₽, что, на мой взгляд, завышено, при том что на вторичном рынке можно найти готовую однокомнатную квартиру за 12 млн ₽. Гораздо более интересные предложения можно найти среди других проектов.
Но прежде чем перейти к конкретным рекомендациям, важно напомнить об основных принципах покупки недвижимости для инвестиционных целей. Недвижимость не всегда гарантированно растет в цене, но она может быть хорошим активом для сохранения капитала в долгосрочной перспективе. Мы всегда ориентируемся на следующие базовые правила:
- Квартира с чистовой отделкой: Это важный критерий, поскольку самостоятельная отделка требует значительных временных и финансовых затрат. Важно учитывать время, затраченное на поиск специалистов и контроль ремонтных работ.
- Ипотечный платеж должен быть меньше арендного дохода: Например, если ипотечный платеж составляет 60 тыс. ₽ в месяц, аренда квартиры должна приносить 80-90 тыс. ₽.
- Стоимость объекта должна быть ниже, чем на вторичном рынке: Если мы видим, что на сайте застройщика цена квартиры составляет 10,5 млн ₽, а на вторичке — 10 млн ₽, то такая покупка нецелесообразна.
- Возможность использовать дешевые деньги: Это может быть рассрочка, траншевая ипотека, семейная ипотека или другие льготные программы. Но здесь важно учитывать нюансы каждой программы.
- Внешние точки роста района и развитие инфраструктуры: Недвижимость стоит покупать в районах с перспективами развития. Например, Восточный, Юго-Восточный и Южный административные округа Москвы показывают хороший потенциал роста, благодаря приходу новых девелоперов и развитию инфраструктуры. Особенно стоит отметить район шоссе Энтузиастов, где активны такие застройщики, как Основа, РГ, и ПИК.
- Внутри МКАД. Когда речь идет об аренде, недвижимость внутри МКАД всегда будет предпочтительнее. Аренда в Москве растет быстрыми темпами, но преимущественно в зонах, близких к станциям метро и в пределах МКАД. Поэтому, если вы рассматриваете инвестиции в ПИК, обратите внимание на их проекты в районах с перспективами роста и улучшения инфраструктуры.
Несмотря на критику в адрес ПИК+, если вы настроены на долгосрочные инвестиции, то этот вариант все же можно рассматривать. При выборе объекта недвижимости для инвестиций всегда стоит ориентироваться на реальные потребности рынка. Когда мы покупаем квартиру потому что надо что-то купить (а что делать дальше – непонятно), это не самая эффективная покупка. Первый шаг для любой инвестиции – это разработка стратегии. И именно так работает Smarent при подборе. Причем стратегия учитывает индивидуальные параметры нашего клиента – его желания, цели и возможности, ведь от этого и зависит выбор недвижимости. А далее мы используем весь наш многолетний опыт на рынке, чтобы предложить именно те варианты, которые лучшим образом соответствуют разработанной стратегии и принесут максимальную отдачу от инвестиций.
Тем не менее следует учитывать, что по мере того как объекты, сданные в 2021–2024 годах, будут выходить на вторичный рынок, фокус покупателей будет смещаться на новостройки 2027–2028 годов. Так работает рынок недвижимости: недвижимость всегда нужно обновлять. Купить квартиру в 2008 году или даже в 2018 году и держать ее до 2024 года и далее – не самое умное решение. Объект вырос в цене, зафиксировали прибыль и реинвестировали в новый, более перспективный объект. Постоянная работа с портфелем — это ключ к успеху. Для таких сделок у нас есть специальный пакет «Реинвестиция». Здесь тоже все начинается со стратегии – важно убедиться, что сделка действительно принесет выгоду. Второй этап – это продажа существующего объекта с полным юридическим сопровождением сделки, а третий этап – это подбор и покупка нового объекта как у застройщика, так и у физлица и тоже с полным юридическим сопровождением. Сейчас я часто рекомендую выходить из инвестиций в старые серии ПИК и перекладываться в новые проекты.
Я не то чтобы рекомендую конкретно ПИК, я лишь смотрю на цифры. В последнее время застройщик активно дисконтирует свои проекты. Это может быть связано с общей ситуацией на рынке, где наблюдается снижение спроса и переизбыток предложения. Для инвесторов это открывает возможности найти выгодные предложения. Если вы рассматриваете ПИК для инвестиций, изучите текущие предложения и их локацию. Как я уже отметил, важно учитывать перспективы развития района и возможность получения дохода от аренды или перепродажи.
2-й Иртышский
Первый проект, который мы рассмотрим – это «2-й Иртышский». ПИК сделал впечатляющий рендер, который демонстрирует масштаб всей застройки. На этом рендере видно, что участок проекта не такой большой по сравнению с общей застройкой. Проект расположен недалеко от Метрогородка, также можно увидеть большой ЖК «Лосиноостровский парк». Районы Метрогородок и Гольяново сейчас не считаются привлекательными для проживания. Однако с точки зрения инвестиций у них есть значительный потенциал, поскольку они будут активно развиваться и застраиваться.
Первый проект, который мы рассмотрим – это «2-й Иртышский». ПИК сделал впечатляющий рендер, который демонстрирует масштаб всей застройки. На этом рендере видно, что участок проекта не такой большой по сравнению с общей застройкой. Проект расположен недалеко от Метрогородка, также можно увидеть большой ЖК «Лосиноостровский парк». Районы Метрогородок и Гольяново сейчас не считаются привлекательными для проживания. Однако с точки зрения инвестиций у них есть значительный потенциал, поскольку они будут активно развиваться и застраиваться.
Расстояние до метро «Черкизовская» здесь около двух километров, что неидеально для аренды. Идеально было бы рассматривать более близкие к метро проекты, такие как Амурский парк. Кстати, ЖК «Лосиноостровский парк» также показывает хорошие результаты по аренде благодаря близости МЦК и станции метро «Бульвар Рокоссовского». То есть удаленность от метро – по сути, единственный большой минус проекта.
Что касается цен на квартиры во «2-м Иртышском», то за последнее время студии подешевели более чем на 5%, а в среднем снижение составляет 10-15%. Например, сейчас базовая студия стоит 7,6 млн ₽ без скидок. К тому же предлагается семейная ипотека со ставкой 4%, то есть ежемесячный платеж составит 25 тыс. ₽ в месяц. Это предложение ПИК, похоже, направлено на привлечение клиентов, использующих семейную ипотеку. Если у вас есть маткапитал, и вы готовы к долгим инвестициями, то это может быть интересным вариантом. Если рассматривать рассрочку, то цена на квартиру сразу вырастает на 700 тыс. ₽ до 8,3 млн ₽, поэтому здесь я не вижу выгодных условий.
Более привлекательным вариантом выглядит покупка евро-2 менее чем за 10 млн ₽. Это хорошее предложение для Москвы, особенно если квартира с отделкой. За 10 млн ₽ вы ничего не сможете найти на вторичном рынке, кроме старых и «убитых» квартир с какими-то проблемами и без хорошей транспортной доступности.
ПИК предлагает такие квартиры по цене 9,7 млн рублей, с хорошей планировкой для аренды. Внутри квартиры есть условная мастер-спальня, санузел, спальня, кухня-гостиная и небольшой коридор с гардеробной.
ПИК предлагает такие квартиры по цене 9,7 млн рублей, с хорошей планировкой для аренды. Внутри квартиры есть условная мастер-спальня, санузел, спальня, кухня-гостиная и небольшой коридор с гардеробной.
Почему так дешево? Потому что в августе, ПИК продал здесь всего 21 квартиру, тогда как в июле было продано 55 квартир. Очевидно, что проект не пользуется большим спросом. Причиной может быть удаленность от метро, долгий срок строительства и высокая конкуренция с другими проектами.
Посмотрим на конкурентов. Например, в проекте «Первый Измайловский» от ДСК/ФСК студия 25 квадратов стоит 11,5 млн ₽, а однокомнатная квартира — 15 млн ₽, что значительно выше, чем у ПИК, и я не понимаю, кто это вообще покупает. Здесь, скорее, ПИК сам себе конкурент – например, в Открытом парке можно купить студию с ключами за 8 млн. И тем, у кого есть семейная ипотека, это может быть интереснее. Вот если бы ПИК сделал свою семейную ипотеку не под 4%, а на 2-3 года строительства под 0%, вот тогда это был бы повод для размышления. Еще один конкурент – это Сиреневый парк от AFI, и там цены на студии 17-18 метров с отделкой составляют 10-11 млн ₽. И я тоже не понимаю, кто и зачем здесь покупает.
Подводя итог, можно сказать, что ПИК в проекте предлагает минимальные цены по сравнению с конкурентами, что является его единственным значительным плюсом. Несмотря на это, проект имеет свои недостатки, такие как удаленность от метро и непонятное качество застройки. Если вы рассматриваете покупку квартиры для аренды, стоит учитывать, что район будет масштабно застраиваться, что может повысить привлекательность недвижимости в будущем, но и создать конкуренцию. Можно ли будет сдавать квартиру в ЖК «2-й Иртышский» выгодно в аренду? – Да. Покупал ли бы я квартиру у ПИКа сейчас в семейную ипотеку? – Нет! Я бы не покупал студию в семейную ипотеку и не стал бы тратить семейную ипотеку на ПИК. Но для минимального бюджета – это вариант.
Подводя итог, можно сказать, что ПИК в проекте предлагает минимальные цены по сравнению с конкурентами, что является его единственным значительным плюсом. Несмотря на это, проект имеет свои недостатки, такие как удаленность от метро и непонятное качество застройки. Если вы рассматриваете покупку квартиры для аренды, стоит учитывать, что район будет масштабно застраиваться, что может повысить привлекательность недвижимости в будущем, но и создать конкуренцию. Можно ли будет сдавать квартиру в ЖК «2-й Иртышский» выгодно в аренду? – Да. Покупал ли бы я квартиру у ПИКа сейчас в семейную ипотеку? – Нет! Я бы не покупал студию в семейную ипотеку и не стал бы тратить семейную ипотеку на ПИК. Но для минимального бюджета – это вариант.
Кронштадтский 9
Еще один проект, который мы сегодня рассмотрим – это «Кронштадтский 9». Это тоже ПИК+ и там тоже недавно произошло снижение цен: студии, которые раньше стоили 10,3 млн ₽, сейчас предлагаются по 9,9 млн ₽. Цены продолжают падать, и это может быть хорошей возможностью для инвесторов и покупателей.
Еще один проект, который мы сегодня рассмотрим – это «Кронштадтский 9». Это тоже ПИК+ и там тоже недавно произошло снижение цен: студии, которые раньше стоили 10,3 млн ₽, сейчас предлагаются по 9,9 млн ₽. Цены продолжают падать, и это может быть хорошей возможностью для инвесторов и покупателей.
Важно отметить, что район вокруг проекта действительно перспективный и удобный для проживания, так как находится недалеко от Водного стадиона. Эта часть города активно развивается, появляются новые проекты, что привлекает внимание как частных инвесторов, так и застройщиков. В своем телеграм-канале я недавно рассказывал, как Центр-Инвест по проекту «Фестиваль Парк» предлагает рассрочку якобы под 0%, но в реальности это обходится минимум в 18% годовых. То есть пока полностью бесплатных долгосрочных рассрочек просто не существует.
Но разобрать не получится, потому что цен нет. Я думаю, что это связано с нулевыми продажами. По текущим ценам покупатели не готовы приобретать недвижимость. Я полагаю, что реальная рыночная цена для студий в этом проекте должна быть до 9 млн ₽. Однокомнатные квартиры при этом должны стоить в диапазоне 12-13 млн ₽, а евро-3 — в пределах 15-16 млн ₽.
Пока ПИК не скорректирует свою ценовую политику, у них будут проблемы с продажами. Но это их осознанный выбор. Как покупатели, мы можем подождать, пока рынок скорректируется, и выбрать для себя наиболее выгодные предложения.
Но разобрать не получится, потому что цен нет. Я думаю, что это связано с нулевыми продажами. По текущим ценам покупатели не готовы приобретать недвижимость. Я полагаю, что реальная рыночная цена для студий в этом проекте должна быть до 9 млн ₽. Однокомнатные квартиры при этом должны стоить в диапазоне 12-13 млн ₽, а евро-3 — в пределах 15-16 млн ₽.
Пока ПИК не скорректирует свою ценовую политику, у них будут проблемы с продажами. Но это их осознанный выбор. Как покупатели, мы можем подождать, пока рынок скорректируется, и выбрать для себя наиболее выгодные предложения.
Бусиновский парк
И последним я бы хотел разобрать проект «Бусиновский парк», который находится в районе Западное Дегунино, а не в Ховрине, как многие могут подумать. Этот проект является одним из крупных и масштабных проектов компании ПИК. Однако район, в котором он располагается, не отличается высокой привлекательностью. Мы даже включили его в наш выпуск «Худшие районы Москвы», где подробно рассказали о причинах, по которым Западное Дегунино считается одним из самых печальных районов для жизни.
И последним я бы хотел разобрать проект «Бусиновский парк», который находится в районе Западное Дегунино, а не в Ховрине, как многие могут подумать. Этот проект является одним из крупных и масштабных проектов компании ПИК. Однако район, в котором он располагается, не отличается высокой привлекательностью. Мы даже включили его в наш выпуск «Худшие районы Москвы», где подробно рассказали о причинах, по которым Западное Дегунино считается одним из самых печальных районов для жизни.
Район на данный момент оставляет желать лучшего. Однако, с точки зрения инвестиций, это как раз интересно, поскольку потенциальное улучшение района в будущем может привести к росту стоимости недвижимости. Одним из плюсов проекта «Бусиновский парк» я считаю наличие уже готовых корпусов, что позволяет рассматривать его для покупки как вторичное жилье. Проект достаточно масштабный, и некоторые из его корпусов находятся в относительной близости к станции МЦД «Грачевская» — примерно в одном или полутора километрах, в зависимости от расположения конкретного дома. До станций метро и МЦД «Ховрино» расстояние больше. На автобусе можно добраться до метро «Яхромская».
Несмотря на все красивые рендеры и обещания застройщика, я отношусь к ним скептически. Опыт показывает, что ожидания и реальность могут сильно различаться.
Тем не менее стоит отметить интересный момент: в Бусиновском парке продажи немного выросли, хотя и на фоне небольшого снижения цен. Однако это не значит, что проблема низкого спроса решена. Сейчас в продаже в этом комплексе в остатке 2131 квартира. Чтобы распродать такое количество квартир за 3-4 года (примерно 40 месяцев), нужно продавать около 50 квартир в месяц. Это достаточно амбициозная цель, учитывая текущее состояние рынка и расположение проекта. Я считаю, что ПИК, скорее всего, будет вынужден продолжать снижать цены на квартиры в Бусиновском парке, чтобы привлечь покупателей. Это не самый приятный район для жизни, а для аренды важна транспортная доступность. Арендодатели и арендаторы предпочтут квартиры на станциях метро «Яхромская», «Верхние Лихоборы» или «Селигерская», где недвижимость более доступна и удобна в плане транспортной развязки. В результате, «Бусиновский парк» привлекает в первую очередь тех, кто ищет квартиру внутри МКАД не слишком далеко от метро с целью покупки для собственного проживания, возможно, с расчетом на дальнейшее развитие района и улучшение инфраструктуры.
Что касается цен, то текущие предложения в «Бусиновском парке» выглядят достаточно привлекательно: например, студию за 7,3 млн ₽ можно приобрести в ипотеку под 4% с платежом около 30 тыс. ₽ в месяц. Но в январе этого года аналогичная студия стоила около 6,2 млн ₽.
Цены на однокомнатные квартиры могут доходить до 10 млн ₽, или 9-9,3 млн с учетом скидок, что эквивалентно ежемесячному платежу около 35 тыс. ₽ в семейную ипотеку от ПИК. Это просто даром.
Довольно интересно выглядят евро-3, где с учетом программы ипотеки ПИК 5-6-8 (5 лет под 8%, а с 6-го года по рыночной ставке с возможностью рефинансирования) платеж может составить около 44 тыс. ₽ в месяц. Удорожание есть, но не такое существенное. Квартира с таким ежемесячным платежом может стать привлекательным вариантом для тех, у кого нет возможности оформить семейную ипотеку, но кто все же ищет доступное предложение.
В целом, Бусиновский парк во многом конкурирует сам с собой, так как в этой локации нет аналогичных проектов в таком же ценовом сегменте. Например, ближайший конкурент, Фестиваль Парк-2, расположен в районе Речного вокзала, и это совсем другой класс жилья — бизнес-класс. В районе метро «Селигерская» можно рассматривать Level Селигерская, но при покупке на вторичном рынке квартиры ПИК с отделкой продаются быстрее и легче, чем без отделки у конкурентов. Например, покупатель на вторичном рынке скорее купит студию за 8,2 млн с отделкой в Бусиновском парке, чем за 8,5 млн без отделки в Level Селигерская.
Выводы:
В целом, Бусиновский парк во многом конкурирует сам с собой, так как в этой локации нет аналогичных проектов в таком же ценовом сегменте. Например, ближайший конкурент, Фестиваль Парк-2, расположен в районе Речного вокзала, и это совсем другой класс жилья — бизнес-класс. В районе метро «Селигерская» можно рассматривать Level Селигерская, но при покупке на вторичном рынке квартиры ПИК с отделкой продаются быстрее и легче, чем без отделки у конкурентов. Например, покупатель на вторичном рынке скорее купит студию за 8,2 млн с отделкой в Бусиновском парке, чем за 8,5 млн без отделки в Level Селигерская.
Выводы:
- ПИК может и дальше падать по ценам
- Самое сильное падение было в ЖК «2-й Иртышский» (до 15%)
- Покупатель не оценил ПИК+
- Покупатель не оценил новые ипотечные программы
- Нет выгодной отсрочки/рассрочки/траншевой ипотеки
- Сроки ожидания всех проектов более трех лет
- Покупатель в семейную ипотеку покупает проекты со сдачей в 2024-2025 году с отделкой под ключ!