А вы знали, что на падении рынка недвижимости тоже можно заработать?
Как?
Расскажут эксперты, с которыми в сентябре 2022 встретился Виктор Зубик, основатель компании Smarent:
Владимир Яровой – управляющий директор Московской биржи
Мария Патрикеева – глава срочного рынка Московской биржи
Содержание
Фьючерс – просто и нестрашно / Как рассчитывается Индекс ДомКлик? / Как формируется цена будущего / Мошенники never sleeps / Как использовать Индекс в сделках, или Хрустальный шар предсказаний / А как заработать? / Лучшие друзья девушек — это квадратные метры / Эксперт VS Новичок, или Сами с усами / Диверсификация с плечом / Все там будем / Наверняка есть риски / Акции девелопера или Индекс ДомКлик? / Блиц
Инвестиции в недвижимость в тренде — более понятные и консервативные. А еще активно идет цифровизация: можно оформить ипотеку в электронном виде и купить квартиру. Не нужно никуда ходить или приезжать. Покупатель из Владивостока может купить недвижимость в 4 SMS: бронирование – аккредитив – ДДУ – ипотека.
А теперь Мосбиржа предлагает использовать необычный инструмент, Индекс на фьючерс московской недвижимости, который появился 31 января 2022.
Фьючерс – просто и нестрашн
Сначала все же напугаем определением, а потом все объясним.Фьючерс — производный финансовый инструмент купли-продажи базового актива, при заключении которого стороны договариваются только о цене и сроке поставки. Остальные параметры актива оговорены заранее в спецификации биржевого контракта.
Говоря проще: Фьючерс (от англ. future) — это будущие цены, по которым мы хотели бы поторговать. Сделать это можно с помощью контракта, который называется фьючерсом.
Future = будущее, фьючерсный контракт = сколько будет стоит цена в будущем.
То есть решаем, сколько мог бы стоить квадратный метр в будущем и делаем эту сделку.
А сколько будет стоить московская недвижимость в будущем?
Конечно, хочется заглянуть на три-шесть месяцев и узнать. А вот, что известно точно — сколько недвижимость стоила в прошлом. Подсчитал Индекс ДомКлик, компании на 100% принадлежащей Сбербанку.
Как рассчитывается Индекс ДомКлик?
ДомКлик считает по реальным данным заключенных сделок. Именно этим он и ценен, подчеркивают наши эксперты.Ретроспективно в нем собраны данные — а именно ипотечные сделки, проведенные Сбербанком с 2016 — поэтому можно смотреть аналитику прошлых лет и использовать ее в своих прогнозах.
Данные собираются еженедельно, выбирается медианное значение. Значение индекса определяется как средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья по административным округам Москвы. Пересмотр базы осуществляется раз в квартал.
Так, мы видим, что недвижимость росла, а интересные цены были до марта. В июле мы уже увидели определенный минимум в 268 572 руб./кв м.
Инвестору будет удобно и то, что аналитику можно сравнить с данными других систем —от ВТБ, Метр квадратный.
На рынке сейчас на рынке нет инструмента, позволяющего оценить правильную стоимость.
Как собственники оценивают свою недвижимость? Заходят на ЦИАН и Авито, смотрят за сколько «продает сосед». Естественно, моя квартира —самая лучшая, уверен продавец. Поэтому смело добавляет 100 тыс. рублей. И выставляют свои «хотелки», зачастую далекие от реальных рыночных цен. И эта проблема довольно актуальна.
Поэтому, в планах Мосбиржи сделать композитный индекс, который строился бы на расширенных данных, покрывающих большинство сделок на рынке.
Ценность Индекса СберКлик в том, что это фактические сделки, а не желания или объявления собственников. И это главное отличие от индекса IRN, который содержит цены на жилье в Москве, Новой Москве и Подмосковье в разрезе всех типов квартир, округов и районов Москвы и Московской области за многолетний период.
Как формируется цена будущего
Любой контракт — это спрос и предложение. Как и на любой объект на рынке недвижимости: есть желание продавца, есть возможности покупателя. А еще стоит учитывать требования банка, который финансирует сделку с учетом ликвидационной стоимости на случай форс-мажора.Цена фьючерса формируется из видения и продавцов, и покупателей. Они находят равновесную точку, которая является ценой, через 3–6 месяцев. Где будет цена, не знает никто.
Преимущество инструмента:
✔ Не нужно предсказывать. Вы можете зафиксировать цену, являясь и продавцом, и покупателем.
✔Фиксируете риск, пока делаете сделку. Именно этот инструмент пробрасывает мостик между рынком недвижимости и финансовым рынком.
✔Закрываете свои страхи. Покупатели и продавцы в один клик могут избавиться от какого-то риска или, наоборот, уверенно принять его.
Мошенники never sleeps
Какие ограничения по формированию стоимости фьючерса?
Зачастую многие собственники пытаются уйти от налогов, занижают или завышают цены в зависимости от своих интересов. Попадают ли подобные «данные» мошеннических схем в расчет?
Поясняют эксперты.
Во-первых, отсекаются экстремумы, точки максимума и минимума.
В расчет индекса входят квартиры не выше 26-го этажа, количество комнат от 1 до 4, стоимость недвижимости не должна превышать 30% либо быть ниже средней стоимости, которая рассчитывается для индекса. В расчет входят сделки с квартирами в Москве и не выше 30 млн рублей. Таким образом, элитный таунхаус на крыше дома на индекс влиять не будет.
Во-вторых, учитывается только жилая недвижимость, введенная в эксплуатацию. Сегмент нежилой недвижимости, апартаменты, машиноместа, кладовки, коммерческие помещения на первых этажах не входит. Конечно, включение апартаменты в расчет индекса изменило бы картину. Так, по апартаментам особенно заметен эффект толпы —когда все растет, все покупают. А когда цена низкая, у толпы возникают опасения, а стоит ли покупать. Сейчас рынок отвернулся от апартаментов и переключился на жилую недвижимость. И цены пошли вверх — 273 479 руб. по данным Индекса.
Как использовать Индекс в сделках, или Хрустальный шар предсказаний
Индекс хорошо отражает прошлое, как и любая статистика. Это подтвержденные аналитические данные, собранные в пул. Логично и то, что он не предсказывает будущее. На будущее влияет миллион факторов, которые могут отразиться в ценах.Задача инструмента — не предсказание, а управление ожиданиями. Это не хрустальный шар предсказаний.
Существует 2 лагеря: 1) за технический анализ 2) за фундаментальный анализ.
Наши эксперты подчеркивают, что, если инвестор при помощи теханализа может реализовывать свои идеи, отсекать риски и на этом зарабатывать — прекрасно. Если пользуется фундаментальными факторами и достигает свои цели — тоже замечательно. А разумное комбинирование и тех, и других — только на пользу, поскольку расширяет возможности.
Пожалуй, главное — достигается ли результат, а какой инструмент поможет, не столь важно.
А как заработать?
Тем более, когда инвестор твердо уверен в падении рынка недвижимости. Специалисты Мосбиржи здесь делают особый акцент и на эмоциональных факторах, которым подвержены люди.Одно дело говорить, а другое дело делать. И заходить с реальными деньгами. Порой, внутри каждого эта деятельность как бы разделяется.
Улетит в космос или провалиться в бездну — одно дело говорить, другое дело своими деньгами доказать, что ты именно так и думаешь.
Показателен пример от Smarent. На Youtube-канале Виктор Зубика Smarent Pro недвижимость, где уже почти 50 0000 подписчиков, очень популярна рубрика «Антиподборка новостроек». Какой я молодец, что туда не инвестировал, радуется знаток-инвестор. Правда, это становится известно ПОСЛЕ, а не ДО.
А инструментарий Мосбиржи позволяет перейти от эмоциональной оценки к исполнению.
Как заработать на падении, росте или нейтрализовать риски?
Эксперты Мосбиржи рассказали, что с января есть возможность поучаствовать в движении в ту или иную сторону. Считаете, что недвижимость будет расти, ставите на покупку. Думаете, что будет падать — можете продать фьючерс.
Даже не имея физической недвижимости, фьючерс дает возможность управлять — и продавать и покупать, реализуя свое видение ситуации.
Пример
Я потенциальный инвестор и хочу попробовать использовать фьючерс, но на небольшую сумму. Как это сделать?
Многие имеют счета в банках и на фондовом рынке. В мобильном приложении выбираете «недвижимость как базовый актив» и одним кликом покупаете или продаете.
Лучшие друзья девушек — это квадратные метры
В чем интерес фьючерса?
1 кв м в среднем стоит 270 тыс. рублей. Цена контракта — стоимость 0,1 квадратного метра недвижимости.
Однозначно, стоит купить минимальный лот и на свидании не лукавя заявить девушке, что вы владелец московской недвижимости, улыбаются эксперты.
К чему прикреплен индекс?
В конце цепочки всегда рубли. Вы получите количество рублей, рассчитанное из количества, пусть и минимального, умноженное на разницу в цене. Контракт доступен и к покупке, и к продаже.
Объясняя в привычных категориях, индекс на фьючерс — это аналог страховки.
Чтобы не переживать по поводу цены, пока реальный объект будет продаваться в течение нескольких месяцев. Вы можете, используя фьючерс, купить себе страховку. И закрыть его в момент сделки. Таким образом, покрыть страхи во время ожидания сделки или расчетов.
Эксперт VS Новичок, или Сами с усами
Виктор Зубик задавал те вопросы, которые интересовали его подписчиков и заранее были собраны в телеграм-канале https://t.me/Pro_smarent.Индекс — это средняя температура по больнице?
Объективно есть факторы на рынке, показывающие, когда в недвижимость инвестировать не надо: снижение доходов населения, высокая ипотека, переоцененность огромного количества объектов.
Так, 80% недвижимости сейчас продается по завышенной цене.
И при этом основатель Smarent как профессионал на рынке недвижимости продолжает активно инвестировать. Потому что остается 20% объектов, достойных для инвестиций в недвижимость. Выбирая объект, Виктор ориентируется на 20+ факторов: застройщика, дом, этаж, планировку, ликвидность, открытие станций метро, внешние точки роста и т.д. Кстати, всегда можно обратиться в Smarent и заказать подбор. Пакеты подбора недвижимости (smarent.com)
Здесь же к покупке предлагается виртуальная бумага, виртуальный код. Подписчики Smarent интересуются, а можно ли покупать без экспертов, если ты новичок на срочном рынке? Что же думают эксперты?
Если вы совершенный новичок и не понимаете, как это работает, но есть интерес, то базовый совет.
Начните с минимальной сделки. На финансовом рынке есть универсальное правило: чтобы понять механику работы с инструментом, узнайте, как это работает на практике.
Новый фьючерс — очень маленький контракт, цена сделки микроскопическая. Зато это даст опыт и понимание. Когда созреет большая инвестиционная идея, вы уже будете знать, как это работает в реальности.
В Smarent согласны: это своего рода насмотренность. Чтобы принять решение, покупать квартиру или нет, профессионалу из команды достаточно полчаса. Потому что практика каждый день, «мы видим реальные сделки покупки продажи, а не вымышленные предложения».
Диверсификация с плечом
Индекс на фьючерс может быть полезен для диверсификации.А еще есть возможность купить фьючерс с помощью ипотечного плеча. Рассмотрим, какие есть риски и сколько стоит.
Для инструментов срочного рынка, в отличие от базовых активов валютного и фондового, использование плеча — обычная практика. Плечо — это внесение части стоимости за полный актив, который в будущем будет колебаться в цене. Стоимость заемных денег уже включена в стоимость фьючерса. Нужно внести только первоначальный взнос
Инвестором можно стать уже от 10% от стоимости 1 кв м — довольно интересно и выгодно.
Если копите на недвижимость и решаете, что это именно ваш инструмент для инвестирования, стоит начать откладывать и покупать ежемесячно по 0,1 кв м. Со временем количество контрактов можно наращивать — 1 м или 10 м — инвестор фиксирует цену, участвует в ее движении, практикуется.
Это дисциплинирует и приближает к инвестиционной цели.
Все там будем
И Виктор Зубик, и эксперты — Владимир Яровой и Мария Патрикеева, считают, что рано или поздно мы все будем там — в недвижимости.Люди приходят на фондовый рынок, инвестировать и заработать денег. Для чего? Часто цель — улучшить свои жилищные условия, повысить уровень жизни. То есть купить недвижимость.
Есть популярный запрос от потенциальных инвесторов, рассказывает Виктор Зубик.
Когда приходят и говорят: есть 2–3 млн рублей, но рынок непонятный — покупать или нет? На этом этапе важно обозначить, а какая итоговая цель?
Например, человек хотел бы купить 3-комнатную квартиру. Можно начать с малого: купить студию, использовать ипотеку. Студия меньше просядет в случае коррекции, более ликвидна, ее проще сдавать. При этом инвестор уже войдет в рынок недвижимости и сделает первые шаги к результату.
Если студия вырастет в цене — отлично, удачная инвестиция в недвижимость. Если упадет, то трешка, скорее, упадет больше, чем студия. И в процентном, и денежном выражении. В любом случае инвестор в плюсе.
Эксперты считают, что инвестиции в недвижимость — это базовые потребности улучшить свои жилищные условия. Об этом говорят и многочисленные исследования. Потом подтягивается и весь основной уровень комфорта жизни. Есть «вечные ценности» — люди хотят хорошо жить, в хорошем районе, близко к работе.
Для диверсификации можно докупать нулевую ипотеку через Индекс Мосбиржи.
Наверняка есть риски
Все яйца держать в одной корзине глупо. Это базовое правило, которое еще раз доказали и февральские события на фондовом рынке. Появился страх, негатив к фондовому рынку.Какие риски понесет инвестор, если зайти, например, на 300 тыс. рублей и купить 10 кв м с плечом 10%?
Разберемся. Плечо в этом случае будет 3 млн. рублей. Если закупленный индекс с плечом упадет до 2,7 млн. рублей, получается, что вложенные средства будут равны 0? То есть первоначальный взнос будет «съеден». Может, все-таки недвижимость лучше: если цена резко снижается, вы в любом случае останетесь с квартирой, пусть и с большой ипотекой. А что в случае с Индексом? У вас будет контракт, который надо будет обслуживать.
Теоретически так, но есть очень важный нюанс. Вы контролируете свои вложения ежедневно, заходя в приложение, видите, а куда идет цена: вверх или вниз. Единовременного падения на 10% не произойдет — такое невозможно для консервативного рынка недвижимости.
Эксперты Мосбиржи особо подчеркивают преимущества Индекса.
Да, инструмент может колебаться. Он привязан к индексу, рассчитываемому по реальным сделкам. Это очень важный аспект. Невозможно манипулировать, нарисовать какую-то завышенную цену: банк дает под нее деньги, оценщики проводят квалифицированную оценку.
Цена — категория рыночная и может меняться. Нужно понимать, что в инструменте все эти риски будут умножены на 10, колебания вас, несомненно, коснуться. Если вы на правильной стороне, то риск порождает доходность, на другой — финансовые потери. Симметричная модель, которая всегда работает.
Нельзя сказать, что есть инструмент, который включает в себя только доходность и не включает риски.
Специфика инструмента и однозначный плюс — все расчеты происходят в рублях. Расчеты в валюте РФ гарантированно будут всегда.
Риски, которые реализовались с иностранными активами, не рассматривались инвесторами как существенные. Теперь мы о них знаем и учитываем. Тревожным оказалось то, когда вы приобретали доли иностранных компаний. Раньше такая стратегия была разумной на 100%, но специфика геополитической ситуации ударила как раз по таким активам. Эксперты подчеркивают, что Мосбиржа предпринимает все возможные меры, чтобы восстановить и вернуть эти активы инвесторам.
В Индексе ДомКлик таких рисков нет. Вы не владеете физическим активом —ни акциями, ни облигациями, ни валютой. А экономический эффект есть. То есть риски есть, но они минимальные. База индекса — это реальные сделки. Объективно люди не хотят и не будут избавляться от недвижимости дешево, какая бы она ни была.
Хочешь меньше рисков — бери без плеча. Хочешь больше — используй плечо.
В любом случае это диверсификация вашего портфеля. Это инвестиция, и в них всегда присутствует риск. Не хочешь рисков, выбирай депозит до 1400тыс. рублей.
Акции девелопера или Индекс ДомКлик?
Бумаги девелоперов активно представлены на российском рынке, здесь не нужен статус квалифицированного инвестора.Можно выбрать акции или облигации из строительного сектора.
Так в чем разница: бумаги или фьючерс?
Разница есть, и она существенная, комментируют эксперты Мосбиржи.
Покупая у застройщика объект недвижимости, вы желаете, чтобы у него все было хорошо. Но ровно до того момента, как вы получили квартиру. Дальше вам «немного становится все равно, что происходит с компанией». Вы уже получили, что вам причиталось по сделке. Ваша совершенная сделка ничего не говорит о дальнейшем успехе компании.
Покупая акции, вы входите в бизнес, становитесь партнером. Да и облигации сейчас довольно рискованный инструмент. Вы уже связываете сумму инвестиций с успехом бизнес-модели компании в других объектах. Возникает куча условностей, за которыми неплохо бы посмотреть перед тем, как зайти в компанию — насколько эффективна компания, менеджмент, результаты отчетности, какой портфель объектов и перспективы конкретного участника. Риск на застройщика остается в любом случае. Он строит, недвижимость дорожает, а может он работает не в том сегменте?
В случае с Индексом абсолютно другая история. Если вы концентрируетесь на недвижимости и на изменении цен — это совсем не то же самое, как ставить на бизнес-модель одного из участников. Станет ему лучше от роста цен на недвижимость или хуже. Есть или нет эта линейная зависимость. Поставив на рост или падение цены на недвижимость, инвестор остается только в контексте изменения цены. Это менее комплексная история и абсолютно разные инструменты, подчеркивает эксперт.
В чем разница?
✔Индекс связан с недвижимостью, акции и облигации с бизнесом
✔Если вашей целью является недвижимость, вы смотрите, что происходит с ценами реальных сделок
✔Индекс позволит хеджировать и застраховать часть рисков
✔Порог входа очень небольшой
Попробуйте купить всего лишь один контракт, чтобы разобраться и снять страх непонятного инструмента. Узнать, как он работает, как движется цена, где возникает разница. Освойте новый инструмент и научитесь им пользоваться. И когда понадобится, будет комфортно воспользоваться им.
Блиц
Можно ли зашортить этот индекс? Да, можно как продать, так и купитьАкции или облигации? Решение принимает каждый в зависимости от отношения к риску и цели. Ведь это уже индивидуальная инвестиционная рекомендация
Инвестировать самостоятельно или с помощью экспертов? Мир идет к тому, что все больше людей делает это самостоятельно. Есть формы, которые позволяют делегировать экспертную область профессионалам: например, доверительное управление, алгоритмические стратегии автоследования. А кто-то доверяет знакомым. Решает инвестор.
Аналитика с ЦИАН или с ДомКлик? Данных мало не бывает. Чем шире взгляд, тем лучше для практики.
Купить фьючерс или недвижимость с ипотекой? Странно предлагать финансовый инструмент вместо реальной квартиры. Если цель — въехать и жить, то ее не заменит никакой инвестиционный инструмент. Брокерский отчет не покажешь семье. А вот, если нужно накапливать или инвестировать, то контракт на 0,1 кв м — это та самая «синица в руках».
Друзья, планируется вторая часть интервью, чтобы лучше понимать новые инструменты и диверсифицировать инвестиционный портфель в изменившихся условиях. Делитесь опытом в комментариях и задавайте вопросы, на которые ответят эксперты Мосбиржи в следующих выпусках.