Недвижимость или фондовый рынок: куда инвестировать осенью 2022
Содержание: Что делать с долларом? / Cпекулянты всегда проигрывают / Больше хомяков, больше крови / Решения и риски / Рынок есть. Но есть и проблемы / Инвестиции – это всегда риск/ Инвестировать в недвижимость сейчас — а надо ли? / История инвестиций в недвижимость от Глеба Задоя / Ипотека. Нулевая ипотека. А дальше куда? / Для инвесторов нулевой ипотеки не бывает / Как спасаться от инфляции в 2022 Все циклично. А когда выгодно? / Прогнозы — дело неблагодарное / Куда инвестирует Глеб Задоя в 2022 / Диверсифицируй как Абрамович
Глеб начал инвестировать больше 17 лет назад. Правда, вначале, с 2005 по 2008, результатов практически не было: учиться было не у кого, не было вебинаров, ютуба, наставников. В 2008 он переехал в Москву, устроился в брокерскую компанию и познакомился с трейдерами. На рынках зарабатывать просто тогда, когда знаешь, как. Первый результат, полученный «нажимая на кнопочки», принес нереальные ощущения. На каком-то этапе спекуляции надоели. Когда капитала стало больше, стал вопрос: стоит ли тратить кучу времени и энергии или как зарабатывать деньги с меньшими усилиями. Глеб Задоя начал диверсифицировать проекты, выработал собственную стратегию. Об этом и поговорим. Как сегодня оценить рынок в целом, в чем хранить деньги в 2022: бежать с фондового рынка и искать тихую гавань в недвижимости? Можно ли сохранить капитал и как. И какие стратегии приведут к успеху?
Что делать с долларом?
Болезненный вопрос — ведь многие люди хранили свои деньги в иностранной валюте десятилетиями. А сейчас надо бежать и избавляться от зеленых и красных бумажек? Конкретная рекомендация зависит от ситуации человека, считает Глеб Задоя. Почему? Сейчас нет рыночного курса, он регулируется вручную ЦБ.
Про нал
Если у вас наличные, то при любых чрезвычайных обстоятельствах кэш был, есть и будет. Cash is a king — всегда можно потратить.
Про безнал
А вот с безналом, ситуация сложнее. В текущих обстоятельствах лучше избавляться, воспользовавшись советом регулятора, открывать зарубежные счета и переводить доллары в Турцию, Казахстан, Киргизию, Грузию. Главное, вывести из российских банков. Перефразируя, в Африке доллар — это доллар. А в России безналичный доллар — это цифры на замороженных счетах, не исключен и сценарий принудительной конвертации по низкому курсу. Да и банки ввели комиссии за хранения. Так что рекомендация избавляться от безнала.
Cпекулянты всегда проигрывают
Биржа — это казино, по Кийосаки. Банальный вывод: можно сыграть несколько раз сыграть удачно, а потом проиграть все. Профессиональный инвестор Глеб Задоя считает, что следует верно расставлять акценты. Приходить на биржу играть — это одна стратегия, а вот зарабатывать — совсем другая. Как человек, работающий на бирже, он уверен, что это совсем не легкие деньги. Так, с момента старта и до первого серьезного заработка прошло три года. И когда люди думают, что спекуляции — это быстро и легко, Глеб Задоя объясняет: это длинно и трудно. Не случись февральские события, случился бы другой форс-мажор для рынка. Черные лебеди так и витают. Невозможно, чтобы на бирже все зарабатывали. Чем дольше рынок растет, тем сильнее и глубже падение.
Больше хомяков, больше крови
Для неподготовленного новичка хомячка сейчас времена сложные. Удивительные люди. Новичков, кстати уже больше 21 млн., показывает статистика Мосбиржи. Глеб Задоя особенно подчеркнул в нашем интервью, что подавляющее большинство «инвесторов» таковыми не являются. Часто такой новичок приходит к брокеру, покупает на 100 000 рублей акции, которые на слуху у всех. И ждет роста. Потому что он теперь инвестор. Но прогорает. А что никто не гарантировал? Все же кругом рассказывали про доходность на фондовом рынке в 30–50–100%. Кто виноват? Конечно, виноват тот, кто порекомендовал. А не новоиспеченный инвестор. Другой сценарий. Он считал, что инвестировал в доллар. Упс, а доллар-то, оказывается не инвестиционный инструмент, это средство для расчетов. Средства на счетах заморожены. СПБ Биржа переживает не лучшие времена. Инвестировать на международном рынке сложно. Ну что, остается рынок недвижимости. Куда инвестировать-то? Куплю квартирку, прокручу и заработаю. Паттерн поведения тот же. И когда человек с подобным подходом, решив инвестировать на фондовом рынке, спрашивает, а что купить в короткую на полгода и продать, объективный ответ — ничего. Играть с рынком всегда рискованно. А с текущим рынком и при таком подходе — это самоубийство. Наш эксперт подчеркивает: два года рынок был на подъеме, и новички видели только растущий рынок. Они не видели ни коррекции, ни, тем более, падения. А биржа, по мнению Глеба, «это место, предназначенное для того, чтобы большинство людей теряло там свои деньги». Жестко, но правдиво.
Решения и риски
По большому счету ничего не изменилось. Как и в прошлом году, можно покупать Газпром, Сбер (бумаги у всех в портфеле и на слуху, зачем — это отдельный вопрос). Хочешь — покупай. Хочешь Microsoft, Apple, Tesla — покупай. А еще появился Китай, включая Гонконг — тоже новые возможности. Но задумывайся над смыслом покупки акций иностранных компаний, советует эксперт. Гарантий, что тебя не заблокируют или выплатят дивиденды, нет. Да, добавились инфраструктурные и геополитические риски. Но решения есть. Хочешь инвестировать на российском рынке, также идешь к российскому брокеру и покупаешь Газпром, уже на уровнях в 2–3 раза дешевле. Мечта?! А хочешь снизить риски при покупке иностранных компаний — открывай, как советует ЦБ, зарубежный счет у тех, кто готов обслуживать российских клиентов, и напрямую покупай Америку, Европу, Китай, Гонконг.
Рынок есть. Но есть и проблемы
Объём инвестиций глобально никуда не делся, по мнению Глеба Задоя. Проблема в доверии. Как я могу доверять теперь российскому рынку, скажет мелкий инвестор или новичок. Фантастика — нас никто не предупредил. Газпром всегда был в топе. А тебя «кинули» на деньги. Зато матерые инвесторы радостно потирают руки. Очень сильно просели российские акции — надо брать. Они прошли и 2008, и 2014, и 2020. И для них фантастика — купить Газпром в 2–3 раза дешевле после того, как компания объявила о невыплате рекомендованных дивидендов, решив направить прибыль на налоги. «Кинули» сотни тысяч. И как российский инвестор может доверять государству, крупным госкомпаниям. Правда, 31 августа случилось «второе пришествие», и дивы вроде бы ожидаются к выплате. Вернуть доверие – тяжело, и займет немало времени. Хотя с мировой точки зрения российский рынок крайне мал. Несопоставимые величины. Важно, что в структуре инвесторов на Мосбирже была львиная доля нерезидентов: американских, азиатских, европейских. И это тоже подрыв доверия.
Инвестиции – это всегда риск
Многие люди живут жизнью других, смотрят финансовых блогеров, видят «успешный успех», прибыльные кейсы. У меня получится также, уверен инвестор. А то, что про 20 неуспешных проектов никто не рассказывает? Кому это интересно? В нашем менталитете так: прогорел один раз, значит, нельзя доверять. А за рубежом, наоборот: потерпел неудачу 2–3 раза, получил бесценный опыт. «Я сам имел много провальных проектов и терял», — честно заявляет Глеб Задоя. Сейчас мы живем в условиях огромного риска. Могут заблокировать хождение доллара в стране, могут заморозить счета российских инвесторов, могут национализировать какие-то компании, не выплатить дивиденды. Кругом риски. Однако все мы знаем — чем выше риски, тем выше доходность. Поэтому, если сейчас человек приходит на рынок, называет себя инвестором и при этом не готов брать на себя никакие риски, то лучше ничего делать. Положить по 1400 тыс. рублей на депозит в банки и получать проценты. Более рискованный вариант: купить однушечку, сдать в аренду и житься будет гораздо спокойнее, чем в любой другой ситуации. Простая и ясная стратегия. А если ты готов к рискам, то берешь и рискуешь. Именно сегодня.
Инвестировать в недвижимость сейчас — а надо ли?
Люди постепенно выбирают консервативные инвестиции. И если покупают недвижимость не для проживания, то сразу называют себя инвесторами. Многие рассматривают альтернативные инвестиции по программам с нулевой ставкой ипотеки против фондового рынка. Рынок жилой недвижимости осенью достаточно оживлен и в Москве, и в регионах. И там покупают квартиры наши граждане. Нас не могут кинуть, потому что электорат, считают они. А вот тут лучше спросить не Глеба, а своих родителей. Мамы-папы, бабушки-дедушки расскажут. Анализируя ситуацию в комплексе, Глеб все-таки признается, что относится к инвестициям в недвижимость крайне позитивно.
История инвестиций в недвижимость от Глеба Задоя
Если взять личные кейсы, то самый большой капитал я заработал именно на недвижимости, не на спекуляциях, рассказывает эксперт. На фондовом рынке зарабатываешь понемножку, выводить, тратишь. А когда купил квартиру на котловане за 3 млн, а через 3 года продал за 6 млн рублей, то получил 3 млн живых реальных рублей. Дальше на прибыль были куплены 2 квартиры в ипотеку, с учетом первоначального взноса и льготных условий. Вариантов много. Вопрос в том, с какой целью покупать, по каким ценам и процентным ставкам. Именно поэтому, я отношусь крайне позитивно к инвестициям в недвижимость, рассказывает Глеб. Правда, так было не всегда. С недвижимостью у меня были разные отношения, с улыбкой признается Глеб. До 2014 я инвестировал в недвижимость с целью приобретения жилья и сохранения капитала. В кризис 2014 все продал и вовремя вышел, после чего был убежденным противников таких инвестиций. «Это закапывание денежных средств, лучше инвестируйте куда-то еще», — такова была позиция Глеба Задоя в те годы. Но практика показала, что люди, которые систематически инвестируют в недвижимость — например, имеют 10–30 студий в ипотеке, которые сдают в аренду — в том же возрасте, что и Глеб, уже могут позволить себе не работать. Вообще. И это другой подход к жизни — разный в 25 и 35 лет. А если посмотреть на структуру капитала богатейших людей мира, они обязательно имеют недвижимость. Без недвижимости создать капитал практически невозможно. Для экономики страны строительная отрасль — движущая сила. Вокруг нее действует много отраслей. Сейчас государству важно удержать экономику на плаву, сохранить хотя бы минимальные темпы роста и не допустить фатальных провалов.
Ипотека. Нулевая ипотека. А дальше куда?
Государство выделяет деньги на поддержку застройщиков. Правда, при этом надувается пузырь, считает Глеб Задоя. По сути, льготная ипотека должна быть завершена в 2020 г. Огромное количество людей успешно решило свой жилищный вопрос. Ставка 6% стала крайне успешным проектом. Потом было логично отметить программу или выдавать более точечно. Но ее продлили. А сейчас уже сами застройщики включились в эту историю. Ставка стала 0,1% и такое ощущение, что застройщики перестали продавать свои квартиры, планировки, квадратные метры. Сейчас все продают ипотеку.
Для инвесторов нулевой ипотеки не бывает
Пример из практики Виктора Зубика: в портфеле из 6 проектов нет ни одной квартиры с ипотекой 0.1%. Есть одна квартира с ипотекой 0% на период строительства на два года. Но каждый раз, когда рассматривается покупка с целью инвестиций, нет ни одного лота с льготной ставкой от застройщика, который подходил бы в качестве правильного объекта. Есть базовые требования для инвестиций: - Рост стоимости капитала - Ликвидность для потенциально сдачи квартиры в аренду - Цикл инвестирования от года до 5 лет Финансово неграмотного человека можно заманить в ловушку. Если цикл инвестиций свыше 10 лет или он берет квартиру, которую вообще не планирует продавать, тогда любая «нулевая ипотека», даже с завышением конечной цены квартиры до 50%, может быть выгодным вариантом. Спойлер – изучайте рынок недвижимости. И здесь Глеб согласен с Виктором. Нулевые ставки — не для инвесторов, а для конечного покупателя. Ведь его больше беспокоит размер ипотечного платежа, а не конечная цена квартиры. Надо брать и особо не раздумывать. Для инвестора, наоборот. Пускай ставка будет повыше, но не будет завышения цены — важна стоимость капитала.
Как спасаться от инфляции в 2022
Инфляция бьет мировые рекорды. В России ситуация лучше, а в странах благополучной Европы и в США происходит какой-то диссонанс. И это прямой намек на то, что оставаться в кэше сейчас неправильно. Верно ли мнение частных инвесторов — no cash, лучше купить машину, квартиру, золотые монеты? Мнение Глеба Задоя:
При инфляции держать капитал в кэше совершенно неправильно. Инвестировать надо обязательно, чтобы победить инфляцию. Автомобили – это так себе история для финансово грамотного человека.
Официально сейчас дефляция, бурный рост цен действительно замедлился. Ценовая стабильность, за которую держится наше государство — это мое личное субъективное мнение как экономиста — история, которая не можетдлится долго. Не может длиться долго история со стабильным валютным курсом. Не могут долго длиться льготные ипотечные программы. Иначе они надуют пузырь до такой степени, что он лопнет и будет еще больнее. Поэтому, его могут начать потихоньку сдувать каким-то образом.
Что касается инфляции, мы исторически жили в инфляции +/- 10% последние 10–15 лет. Росстат заявляет, что у нас 0 % прироста инфляции. Сегодня 0, а за следующий месяц — это будет сразу 2–3%, и в годовых это совершенно другие цифры.
Эксперт уверен, рубли надо куда-то инвестировать в любом случае. Нужно смотреть в какой валюте средства, нал или безнал, электронная валюта, какие цели и задачи. Что касается инвестиций, зависит от суммы. Если она небольшая, то сохранить можно и в банке. Правда, ставки уже не такие интересные. Но когда случились февральские события, многие суматошно начали что-то делать с деньгами — покупать машины, недвижимость, вкладываться в акции, не разобравшись. Идеальное решение — пока банки давали 20–23%, надо было положить в банк. Ситуация уляжется, и вы будете понимать, что и как. Поэтому, хочешь сохранить, храни на банковском депозите. Если готовы к достаточному уровню риска, идем и покупаем акции. Акции всегда были защитным инструментом от инфляции. Какие именно бумаги выбрать — российские, американские, европейские или набирающие популярность китайские, нужно разбираться. А может в золото? Плюсы и минусы. - Отменили НДС, и это огромный шаг для государства в плане поддержки рынка - В каком виде покупать золото и где вы его будете хранить. Этот инструмент хорош как квазидоллар. Оно не дает никакой добавочной стоимости. Золото номинировано в долларах на мировых рынках и фактически, покупая золото, ты инвестируешь в доллар. А если посмотреть на динамику металла в последнее время, то в долларах он упал и инвесторы в минусе. Вывод такой: последние годы золото перестало быть защитным активом. Так, в пандемию золото по логике должно было вырасти как защитный актив. Оно упало. Когда какие-то катаклизмы, то инвестируй в защитный актив — эта связь перестала работать. Зато в 2020 защитой стал биткоин. Люди часто живут советами и парадигмами, которые работали вчера. Поэтому Глеб рекомендует: разберись в вопросе сейчас в зависимости от целей. Если сумма денежных средств побольше, то недвижимость — достойный инструмент. Хотя рисков потерять на недвижимости очень много. Люди, которые купили в 2021 на растущем рынке, сейчас теряют деньги, потому что купили недвижимость выше рыночной стоимости. Кажется, правило объективно — не покупай выше рынка. Но когда все растет, люди верят в дальнейший рост. Когда падает, то в падение. Видимо, так устроен человеческий мозг.
Все циклично. А когда выгодно?
Глеб подчеркивает — недвижимость тоже циклична. Парадигма, что недвижимость всегда дорожает, неверная. Стоит вспомнить 2008, 2014 или текущую ситуацию. Да, на коррекции бывают очень выгодные предложения. И здесь стоит говорить о цикле инвестиций. За 20 лет все подорожало. Но если ты смотришь на динамику 20-летнего цикла, тогда и инвестируй большими циклами. А многие готовы инвестировать на год-два. Так не работает.
Прогнозы — дело неблагодарное
А сейчас особенно. ЦБ будет понижать процентную ставку — это очевидное и необходимое действие, чтобы поддержать экономику на плаву. В масштабах страны, отъехав от Москвы на 300 км, в ответ на вопрос, как вас коснулись санкции, покрутят пальцем у виска. Не все понимают пока, что влияние этих ограничительных мер очень долгосрочное. С точки зрения экономики и 2023, и 2024 будет гораздо тяжелее. Не для отдельно взятого человека, а в целом. ЦБ это прекрасно понимает, понижает ставки, давая экономике дышать. Будет ли это способствовать росту или снижению цен на недвижимость — это другой вопрос. Глеб с коллегами проводили исследование. Результаты показали, что самый выгодный момент и самые низкие цены на недвижимость, когда высокая инфляция и самые высокие процентные ставки ЦБ. Чем хуже дела в экономике, чем хуже условия для приобретения недвижимости, тем дешевле она стоит. Именно поэтому сейчас 80% сделок покупается в ипотеку. И, скорее, будет расти.
Куда инвестирует Глеб Задоя в 2022
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Главная инвестиция 2021 — в строительство дома. Это личная инвестиция в условиях ограничений при перемещениях по миру + инвестиция нематериальная — в семью и здоровье. При этом, если продавать через 5–10 лет, есть хорошие точки роста. Также в прошлом году Глеб Задоя приобрел несколько квартир, пользуясь ипотечными программами у застройщиков. Кстати, их можно отдать в комплексное управление в Smarent. Посмотрите, может другая ссылка лучше
В феврале 2022 добавил в портфель несколько земельных участков в Московской области под застройку и планирует развивать эту историю дальше. Сейчас есть привлекательная программа, по которой государство субсидирует ставки на строительство домов. Такого никогда не было на рынке, и это фантастическая возможность построить дом себе или на перепродажу.
Загородная недвижимость дико недооценена, уверен эксперт. Глэмпинги, эко-отели, участки или дома недооценены. Это перспективный бизнес. Разумеется, как профессиональный трейдер, Глеб продолжает инвестировать на российском и американском фондовом рынке. Вернулся к активным спекуляциям. Сейчас на любом рынке — российском, американском, форекс, крипторынке — возможности просто невероятные. Рынок меняется, стратегия корректируется. Успех — это четко сформированная стратегия с базисными правилами.
Диверсифицируй как Абрамович
По мнению Глеба Задоя, рынок недвижимости — это тот инструмент, который позволяет сформировать капитал и пассивный доход на длинной дистанции при меньших затратах времени и энергии. Это совсем не означает, что надо бросать фондовый рынок. Это вопрос диверсификации.
Глеб приводит пример, который «дико зацепил» его в определенный период жизни. В одном из интервью Роман Абрамович рассказал, что даже в самый плохой период жизни у него было 17 источников дохода. Это стало своего рода целью, наш эксперт стал гнаться за большим количеством источников: в найме, бизнесе, на фондовом рынке, на ютубе. И сформировал около 20 источников дохода. Самых разных. Не значит, что каждый из них приносил огромные деньги. Но в комплексе они формировали хороший денежный поток. С течением времени какие-то менялись, но в целом позволяли жить на привычном уровне.
Не стоит зацикливаться на одном инструменте. Стоит задача сформировать пассивный доход на длинной дистанции с минимумом усилий — инвестируй в недвижимость. Это простая и консервативная стратегия. Хочешь диверсификацию и большую доходность, инвестируй в фондовый рынок.