Что делать с долларом? / Cпекулянты всегда проигрывают / Больше хомяков, больше крови / Решения и риски / Рынок есть. Но есть и проблемы / Инвестиции – это всегда риск/ Инвестировать в недвижимость сейчас — а надо ли? / История инвестиций в недвижимость от Глеба Задоя / Ипотека. Нулевая ипотека. А дальше куда? / Для инвесторов нулевой ипотеки не бывает / Как спасаться от инфляции в 2022
Все циклично. А когда выгодно? / Прогнозы — дело неблагодарное / Куда инвестирует Глеб Задоя в 2022 / Диверсифицируй как Абрамович
Глеб начал инвестировать больше 17 лет назад. Правда, вначале, с 2005 по 2008, результатов практически не было: учиться было не у кого, не было вебинаров, ютуба, наставников. В 2008 он переехал в Москву, устроился в брокерскую компанию и познакомился с трейдерами. На рынках зарабатывать просто тогда, когда знаешь, как. Первый результат, полученный «нажимая на кнопочки», принес нереальные ощущения. На каком-то этапе спекуляции надоели. Когда капитала стало больше, стал вопрос: стоит ли тратить кучу времени и энергии или как зарабатывать деньги с меньшими усилиями.
Глеб Задоя начал диверсифицировать проекты, выработал собственную стратегию. Об этом и поговорим.
Как сегодня оценить рынок в целом, в чем хранить деньги в 2022: бежать с фондового рынка и искать тихую гавань в недвижимости? Можно ли сохранить капитал и как. И какие стратегии приведут к успеху?
Что делать с долларом?
Болезненный вопрос — ведь многие люди хранили свои деньги в иностранной валюте десятилетиями. А сейчас надо бежать и избавляться от зеленых и красных бумажек?Конкретная рекомендация зависит от ситуации человека, считает Глеб Задоя. Почему? Сейчас нет рыночного курса, он регулируется вручную ЦБ.
Про нал
Если у вас наличные, то при любых чрезвычайных обстоятельствах кэш был, есть и будет. Cash is a king — всегда можно потратить.Про безнал
А вот с безналом, ситуация сложнее. В текущих обстоятельствах лучше избавляться, воспользовавшись советом регулятора, открывать зарубежные счета и переводить доллары в Турцию, Казахстан, Киргизию, Грузию. Главное, вывести из российских банков. Перефразируя, в Африке доллар — это доллар. А в России безналичный доллар — это цифры на замороженных счетах, не исключен и сценарий принудительной конвертации по низкому курсу. Да и банки ввели комиссии за хранения. Так что рекомендация избавляться от безнала.Cпекулянты всегда проигрывают
Биржа — это казино, по Кийосаки. Банальный вывод: можно сыграть несколько раз сыграть удачно, а потом проиграть все.Профессиональный инвестор Глеб Задоя считает, что следует верно расставлять акценты. Приходить на биржу играть — это одна стратегия, а вот зарабатывать — совсем другая.
Как человек, работающий на бирже, он уверен, что это совсем не легкие деньги. Так, с момента старта и до первого серьезного заработка прошло три года. И когда люди думают, что спекуляции — это быстро и легко, Глеб Задоя объясняет: это длинно и трудно.
Не случись февральские события, случился бы другой форс-мажор для рынка. Черные лебеди так и витают. Невозможно, чтобы на бирже все зарабатывали. Чем дольше рынок растет, тем сильнее и глубже падение.
Больше хомяков, больше крови
Для неподготовленного новичка хомячка сейчас времена сложные.Удивительные люди. Новичков, кстати уже больше 21 млн., показывает статистика Мосбиржи.
Глеб Задоя особенно подчеркнул в нашем интервью, что подавляющее большинство «инвесторов» таковыми не являются.
Часто такой новичок приходит к брокеру, покупает на 100 000 рублей акции, которые на слуху у всех. И ждет роста. Потому что он теперь инвестор. Но прогорает. А что никто не гарантировал? Все же кругом рассказывали про доходность на фондовом рынке в 30–50–100%. Кто виноват? Конечно, виноват тот, кто порекомендовал. А не новоиспеченный инвестор.
Другой сценарий. Он считал, что инвестировал в доллар. Упс, а доллар-то, оказывается не инвестиционный инструмент, это средство для расчетов. Средства на счетах заморожены. СПБ Биржа переживает не лучшие времена. Инвестировать на международном рынке сложно.
Ну что, остается рынок недвижимости. Куда инвестировать-то? Куплю квартирку, прокручу и заработаю. Паттерн поведения тот же.
И когда человек с подобным подходом, решив инвестировать на фондовом рынке, спрашивает, а что купить в короткую на полгода и продать, объективный ответ — ничего. Играть с рынком всегда рискованно. А с текущим рынком и при таком подходе — это самоубийство.
Наш эксперт подчеркивает: два года рынок был на подъеме, и новички видели только растущий рынок. Они не видели ни коррекции, ни, тем более, падения. А биржа, по мнению Глеба, «это место, предназначенное для того, чтобы большинство людей теряло там свои деньги». Жестко, но правдиво.
Решения и риски
По большому счету ничего не изменилось. Как и в прошлом году, можно покупать Газпром, Сбер (бумаги у всех в портфеле и на слуху, зачем — это отдельный вопрос). Хочешь — покупай. Хочешь Microsoft, Apple, Tesla — покупай. А еще появился Китай, включая Гонконг — тоже новые возможности.Но задумывайся над смыслом покупки акций иностранных компаний, советует эксперт. Гарантий, что тебя не заблокируют или выплатят дивиденды, нет.
Да, добавились инфраструктурные и геополитические риски.
Но решения есть. Хочешь инвестировать на российском рынке, также идешь к российскому брокеру и покупаешь Газпром, уже на уровнях в 2–3 раза дешевле. Мечта?! А хочешь снизить риски при покупке иностранных компаний — открывай, как советует ЦБ, зарубежный счет у тех, кто готов обслуживать российских клиентов, и напрямую покупай Америку, Европу, Китай, Гонконг.
Рынок есть. Но есть и проблемы
Объём инвестиций глобально никуда не делся, по мнению Глеба Задоя. Проблема в доверии.Как я могу доверять теперь российскому рынку, скажет мелкий инвестор или новичок. Фантастика — нас никто не предупредил. Газпром всегда был в топе. А тебя «кинули» на деньги.
Зато матерые инвесторы радостно потирают руки. Очень сильно просели российские акции — надо брать. Они прошли и 2008, и 2014, и 2020. И для них фантастика — купить Газпром в 2–3 раза дешевле после того, как компания объявила о невыплате рекомендованных дивидендов, решив направить прибыль на налоги. «Кинули» сотни тысяч. И как российский инвестор может доверять государству, крупным госкомпаниям. Правда, 31 августа случилось «второе пришествие», и дивы вроде бы ожидаются к выплате.
Вернуть доверие – тяжело, и займет немало времени.
Хотя с мировой точки зрения российский рынок крайне мал. Несопоставимые величины. Важно, что в структуре инвесторов на Мосбирже была львиная доля нерезидентов: американских, азиатских, европейских. И это тоже подрыв доверия.
Инвестиции – это всегда риск
Многие люди живут жизнью других, смотрят финансовых блогеров, видят «успешный успех», прибыльные кейсы. У меня получится также, уверен инвестор. А то, что про 20 неуспешных проектов никто не рассказывает? Кому это интересно? В нашем менталитете так: прогорел один раз, значит, нельзя доверять. А за рубежом, наоборот: потерпел неудачу 2–3 раза, получил бесценный опыт. «Я сам имел много провальных проектов и терял», — честно заявляет Глеб Задоя.Сейчас мы живем в условиях огромного риска. Могут заблокировать хождение доллара в стране, могут заморозить счета российских инвесторов, могут национализировать какие-то компании, не выплатить дивиденды. Кругом риски.
Однако все мы знаем — чем выше риски, тем выше доходность.
Поэтому, если сейчас человек приходит на рынок, называет себя инвестором и при этом не готов брать на себя никакие риски, то лучше ничего делать. Положить по 1400 тыс. рублей на депозит в банки и получать проценты. Более рискованный вариант: купить однушечку, сдать в аренду и житься будет гораздо спокойнее, чем в любой другой ситуации. Простая и ясная стратегия.
А если ты готов к рискам, то берешь и рискуешь. Именно сегодня.
Инвестировать в недвижимость сейчас — а надо ли?
Люди постепенно выбирают консервативные инвестиции. И если покупают недвижимость не для проживания, то сразу называют себя инвесторами.Многие рассматривают альтернативные инвестиции по программам с нулевой ставкой ипотеки против фондового рынка. Рынок жилой недвижимости осенью достаточно оживлен и в Москве, и в регионах. И там покупают квартиры наши граждане.
Нас не могут кинуть, потому что электорат, считают они. А вот тут лучше спросить не Глеба, а своих родителей. Мамы-папы, бабушки-дедушки расскажут.
Анализируя ситуацию в комплексе, Глеб все-таки признается, что относится к инвестициям в недвижимость крайне позитивно.
История инвестиций в недвижимость от Глеба Задоя
Если взять личные кейсы, то самый большой капитал я заработал именно на недвижимости, не на спекуляциях, рассказывает эксперт. На фондовом рынке зарабатываешь понемножку, выводить, тратишь. А когда купил квартиру на котловане за 3 млн, а через 3 года продал за 6 млн рублей, то получил 3 млн живых реальных рублей. Дальше на прибыль были куплены 2 квартиры в ипотеку, с учетом первоначального взноса и льготных условий. Вариантов много. Вопрос в том, с какой целью покупать, по каким ценам и процентным ставкам.Именно поэтому, я отношусь крайне позитивно к инвестициям в недвижимость, рассказывает Глеб. Правда, так было не всегда. С недвижимостью у меня были разные отношения, с улыбкой признается Глеб.
До 2014 я инвестировал в недвижимость с целью приобретения жилья и сохранения капитала. В кризис 2014 все продал и вовремя вышел, после чего был убежденным противников таких инвестиций. «Это закапывание денежных средств, лучше инвестируйте куда-то еще», — такова была позиция Глеба Задоя в те годы.
Но практика показала, что люди, которые систематически инвестируют в недвижимость — например, имеют 10–30 студий в ипотеке, которые сдают в аренду — в том же возрасте, что и Глеб, уже могут позволить себе не работать. Вообще. И это другой подход к жизни — разный в 25 и 35 лет.
А если посмотреть на структуру капитала богатейших людей мира, они обязательно имеют недвижимость. Без недвижимости создать капитал практически невозможно.
Для экономики страны строительная отрасль — движущая сила. Вокруг нее действует много отраслей. Сейчас государству важно удержать экономику на плаву, сохранить хотя бы минимальные темпы роста и не допустить фатальных провалов.
Ипотека. Нулевая ипотека. А дальше куда?
Государство выделяет деньги на поддержку застройщиков. Правда, при этом надувается пузырь, считает Глеб Задоя.По сути, льготная ипотека должна быть завершена в 2020 г. Огромное количество людей успешно решило свой жилищный вопрос. Ставка 6% стала крайне успешным проектом. Потом было логично отметить программу или выдавать более точечно. Но ее продлили.
А сейчас уже сами застройщики включились в эту историю. Ставка стала 0,1% и такое ощущение, что застройщики перестали продавать свои квартиры, планировки, квадратные метры. Сейчас все продают ипотеку.
Для инвесторов нулевой ипотеки не бывает
Пример из практики Виктора Зубика: в портфеле из 6 проектов нет ни одной квартиры с ипотекой 0.1%. Есть одна квартира с ипотекой 0% на период строительства на два года. Но каждый раз, когда рассматривается покупка с целью инвестиций, нет ни одного лота с льготной ставкой от застройщика, который подходил бы в качестве правильного объекта.Есть базовые требования для инвестиций:
- Рост стоимости капитала
- Ликвидность для потенциально сдачи квартиры в аренду
- Цикл инвестирования от года до 5 лет
Финансово неграмотного человека можно заманить в ловушку. Если цикл инвестиций свыше 10 лет или он берет квартиру, которую вообще не планирует продавать, тогда любая «нулевая ипотека», даже с завышением конечной цены квартиры до 50%, может быть выгодным вариантом.
Спойлер – изучайте рынок недвижимости.
И здесь Глеб согласен с Виктором. Нулевые ставки — не для инвесторов, а для конечного покупателя. Ведь его больше беспокоит размер ипотечного платежа, а не конечная цена квартиры. Надо брать и особо не раздумывать. Для инвестора, наоборот. Пускай ставка будет повыше, но не будет завышения цены — важна стоимость капитала.
Как спасаться от инфляции в 2022
Инфляция бьет мировые рекорды. В России ситуация лучше, а в странах благополучной Европы и в США происходит какой-то диссонанс. И это прямой намек на то, что оставаться в кэше сейчас неправильно. Верно ли мнение частных инвесторов — no cash, лучше купить машину, квартиру, золотые монеты? Мнение Глеба Задоя:- При инфляции держать капитал в кэше совершенно неправильно. Инвестировать надо обязательно, чтобы победить инфляцию. Автомобили – это так себе история для финансово грамотного человека.
- Официально сейчас дефляция, бурный рост цен действительно замедлился. Ценовая стабильность, за которую держится наше государство — это мое личное субъективное мнение как экономиста — история, которая не может длится долго. Не может длиться долго история со стабильным валютным курсом. Не могут долго длиться льготные ипотечные программы. Иначе они надуют пузырь до такой степени, что он лопнет и будет еще больнее. Поэтому, его могут начать потихоньку сдувать каким-то образом.
- Что касается инфляции, мы исторически жили в инфляции +/- 10% последние 10–15 лет. Росстат заявляет, что у нас 0 % прироста инфляции. Сегодня 0, а за следующий месяц — это будет сразу 2–3%, и в годовых это совершенно другие цифры.
Что касается инвестиций, зависит от суммы.
Если она небольшая, то сохранить можно и в банке. Правда, ставки уже не такие интересные. Но когда случились февральские события, многие суматошно начали что-то делать с деньгами — покупать машины, недвижимость, вкладываться в акции, не разобравшись. Идеальное решение — пока банки давали 20–23%, надо было положить в банк. Ситуация уляжется, и вы будете понимать, что и как. Поэтому, хочешь сохранить, храни на банковском депозите.
Если готовы к достаточному уровню риска, идем и покупаем акции. Акции всегда были защитным инструментом от инфляции. Какие именно бумаги выбрать — российские, американские, европейские или набирающие популярность китайские, нужно разбираться.
А может в золото? Плюсы и минусы.
- Отменили НДС, и это огромный шаг для государства в плане поддержки рынка
- В каком виде покупать золото и где вы его будете хранить. Этот инструмент хорош как квазидоллар. Оно не дает никакой добавочной стоимости. Золото номинировано в долларах на мировых рынках и фактически, покупая золото, ты инвестируешь в доллар. А если посмотреть на динамику металла в последнее время, то в долларах он упал и инвесторы в минусе. Вывод такой: последние годы золото перестало быть защитным активом. Так, в пандемию золото по логике должно было вырасти как защитный актив. Оно упало. Когда какие-то катаклизмы, то инвестируй в защитный актив — эта связь перестала работать.
Зато в 2020 защитой стал биткоин. Люди часто живут советами и парадигмами, которые работали вчера. Поэтому Глеб рекомендует: разберись в вопросе сейчас в зависимости от целей.
Если сумма денежных средств побольше, то недвижимость — достойный инструмент. Хотя рисков потерять на недвижимости очень много. Люди, которые купили в 2021 на растущем рынке, сейчас теряют деньги, потому что купили недвижимость выше рыночной стоимости.
Кажется, правило объективно — не покупай выше рынка. Но когда все растет, люди верят в дальнейший рост. Когда падает, то в падение. Видимо, так устроен человеческий мозг.
Все циклично. А когда выгодно?
Глеб подчеркивает — недвижимость тоже циклична. Парадигма, что недвижимость всегда дорожает, неверная. Стоит вспомнить 2008, 2014 или текущую ситуацию. Да, на коррекции бывают очень выгодные предложения. И здесь стоит говорить о цикле инвестиций. За 20 лет все подорожало. Но если ты смотришь на динамику 20-летнего цикла, тогда и инвестируй большими циклами. А многие готовы инвестировать на год-два. Так не работает.Прогнозы — дело неблагодарное
А сейчас особенно. ЦБ будет понижать процентную ставку — это очевидное и необходимое действие, чтобы поддержать экономику на плаву. В масштабах страны, отъехав от Москвы на 300 км, в ответ на вопрос, как вас коснулись санкции, покрутят пальцем у виска.Не все понимают пока, что влияние этих ограничительных мер очень долгосрочное. С точки зрения экономики и 2023, и 2024 будет гораздо тяжелее. Не для отдельно взятого человека, а в целом.
ЦБ это прекрасно понимает, понижает ставки, давая экономике дышать. Будет ли это способствовать росту или снижению цен на недвижимость — это другой вопрос.
Глеб с коллегами проводили исследование. Результаты показали, что самый выгодный момент и самые низкие цены на недвижимость, когда высокая инфляция и самые высокие процентные ставки ЦБ. Чем хуже дела в экономике, чем хуже условия для приобретения недвижимости, тем дешевле она стоит. Именно поэтому сейчас 80% сделок покупается в ипотеку. И, скорее, будет расти.
Куда инвестирует Глеб Задоя в 2022
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.Главная инвестиция 2021 — в строительство дома. Это личная инвестиция в условиях ограничений при перемещениях по миру + инвестиция нематериальная — в семью и здоровье. При этом, если продавать через 5–10 лет, есть хорошие точки роста.
Также в прошлом году Глеб Задоя приобрел несколько квартир, пользуясь ипотечными программами у застройщиков. Кстати, их можно отдать в комплексное управление в Smarent. Посмотрите, может другая ссылка лучше
В феврале 2022 добавил в портфель несколько земельных участков в Московской области под застройку и планирует развивать эту историю дальше. Сейчас есть привлекательная программа, по которой государство субсидирует ставки на строительство домов. Такого никогда не было на рынке, и это фантастическая возможность построить дом себе или на перепродажу.
Загородная недвижимость дико недооценена, уверен эксперт. Глэмпинги, эко-отели, участки или дома недооценены. Это перспективный бизнес.
Разумеется, как профессиональный трейдер, Глеб продолжает инвестировать на российском и американском фондовом рынке. Вернулся к активным спекуляциям. Сейчас на любом рынке — российском, американском, форекс, крипторынке — возможности просто невероятные.
Рынок меняется, стратегия корректируется.
Успех — это четко сформированная стратегия с базисными правилами.
Диверсифицируй как Абрамович
По мнению Глеба Задоя, рынок недвижимости — это тот инструмент, который позволяет сформировать капитал и пассивный доход на длинной дистанции при меньших затратах времени и энергии. Это совсем не означает, что надо бросать фондовый рынок. Это вопрос диверсификации.Глеб приводит пример, который «дико зацепил» его в определенный период жизни. В одном из интервью Роман Абрамович рассказал, что даже в самый плохой период жизни у него было 17 источников дохода. Это стало своего рода целью, наш эксперт стал гнаться за большим количеством источников: в найме, бизнесе, на фондовом рынке, на ютубе. И сформировал около 20 источников дохода. Самых разных. Не значит, что каждый из них приносил огромные деньги. Но в комплексе они формировали хороший денежный поток. С течением времени какие-то менялись, но в целом позволяли жить на привычном уровне.
Не стоит зацикливаться на одном инструменте. Стоит задача сформировать пассивный доход на длинной дистанции с минимумом усилий — инвестируй в недвижимость. Это простая и консервативная стратегия. Хочешь диверсификацию и большую доходность, инвестируй в фондовый рынок.
Послушать интервью в формате подкаста можно на Яндекс Музыке