Осторожно – новый закон по неустойкам
Новые поправки к 214-ФЗ однозначно делают жизнь покупателей и инвесторов хуже. Теперь нужно быть исключительно внимательным при покупке и приемке квартиры, чтобы потом не было мучительно больно. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает все последние изменения по неустойкам и гарантиям, а также новые стандарты качества.
В этой статье:
214-ФЗ – больше не железобетонный щит на защите прав дольщиков
Помните сказку про трех поросят: Ниф-Ниф, Наф-Наф и Нуф-Нуф? Так вот теперь застройщики тоже могут строить дома из соломы и веток, и всем говорить, что это новый стандарт качества. А если даже вы и найдете какие-то отклонения, то взыскать больше 3% от суммы ДДУ вы все равно теперь не сможете.
Федеральный закон 214 был надёжным щитом для дольщиков, а теперь он всё больше напоминает решето. В конце декабря 2024 года Госдума сделала всем нам сразу несколько «подарков»:
·Срок моратория на взыскание неустойки за задержку передачи ключей продлили еще на полгода – до 30 июня 2025 года. Но, по правде говоря, здесь никто и не сомневался.
·А вот настоящей бомбой стали поправки в ФЗ-214, которые сильно ограничили ответственность застройщиков за строительные недостатки. Теперь взыскать можно не более 3% от цены договора, а гарантия на отделку составляет всего ОДИН год (раньше было три).
·И еще разрешили застройщикам придумывать свои стандарты качества. Конечно, кто-то может прописать супер-жесткие правила. Но пока таких случаев я не видел.
214-й федеральный закон, который должен был защищать дольщиков от произвола строителей, теперь работает в обратную сторону и защищает застройщиков от соблюдения норм и правил.
В последние месяцы на повестке все чаще появлялась тема потребительского терроризма. Это когда люди делают вид, что получили некачественный товар, а потом требуют и получают колоссальные компенсации. Да, действительно, многие злоупотребляли законом о защите прав потребителей. Но все же это больше касалось электроники или автомобилей, а вовсе не квартир. С квартирами же экстремизмом как раз занимаются больше застройщики.
Представьте, вы ждали свою квартиру несколько лет – два года по плану, а еще на год-полтора застройщик задержал сроки, просто потому что ему за это ничего не будет. Вы приходите принимать свою долгожданную квартиру, и обнаруживаете, что стены кривые, окна косые, плитка уложена домиком, на полу в санузле странный пластиковый плинтус, который прикрывает неправильно уложенный кафель, трубы подтекают, смесители болтаются. И это вполне типичная история. Думаю, вам будет очень обидно.
Как было раньше? Вы подписывали акт дефектов, у застройщика было пару месяцев на устранение этих недочетов. По нашему опыту, застройщик исправлял где-то 20% косяков. Остальное ложилось уже на ваши плечи. Если вы принимали решение бороться за свои права, то вы вызывали экспертизу и шли в суд. Суды у нас самые гуманные в мире и поэтому очень часто вашу компенсацию срезали по какой-то неведомой схеме. Но даже так, с учетом высокой ключевой ставки, суммы получались вполне приличные и легко доходили до миллиона.
- 214-ФЗ – больше не железобетонный щит на защите прав дольщиков
- Сокращение гарантийного срока с трех до одного года
- Ограничение ответственности по недоделкам до 3% от цены ДДУ
- Новые стандарты качества
- Выводы
214-ФЗ – больше не железобетонный щит на защите прав дольщиков
Помните сказку про трех поросят: Ниф-Ниф, Наф-Наф и Нуф-Нуф? Так вот теперь застройщики тоже могут строить дома из соломы и веток, и всем говорить, что это новый стандарт качества. А если даже вы и найдете какие-то отклонения, то взыскать больше 3% от суммы ДДУ вы все равно теперь не сможете.
Федеральный закон 214 был надёжным щитом для дольщиков, а теперь он всё больше напоминает решето. В конце декабря 2024 года Госдума сделала всем нам сразу несколько «подарков»:
·Срок моратория на взыскание неустойки за задержку передачи ключей продлили еще на полгода – до 30 июня 2025 года. Но, по правде говоря, здесь никто и не сомневался.
·А вот настоящей бомбой стали поправки в ФЗ-214, которые сильно ограничили ответственность застройщиков за строительные недостатки. Теперь взыскать можно не более 3% от цены договора, а гарантия на отделку составляет всего ОДИН год (раньше было три).
·И еще разрешили застройщикам придумывать свои стандарты качества. Конечно, кто-то может прописать супер-жесткие правила. Но пока таких случаев я не видел.
214-й федеральный закон, который должен был защищать дольщиков от произвола строителей, теперь работает в обратную сторону и защищает застройщиков от соблюдения норм и правил.
В последние месяцы на повестке все чаще появлялась тема потребительского терроризма. Это когда люди делают вид, что получили некачественный товар, а потом требуют и получают колоссальные компенсации. Да, действительно, многие злоупотребляли законом о защите прав потребителей. Но все же это больше касалось электроники или автомобилей, а вовсе не квартир. С квартирами же экстремизмом как раз занимаются больше застройщики.
Представьте, вы ждали свою квартиру несколько лет – два года по плану, а еще на год-полтора застройщик задержал сроки, просто потому что ему за это ничего не будет. Вы приходите принимать свою долгожданную квартиру, и обнаруживаете, что стены кривые, окна косые, плитка уложена домиком, на полу в санузле странный пластиковый плинтус, который прикрывает неправильно уложенный кафель, трубы подтекают, смесители болтаются. И это вполне типичная история. Думаю, вам будет очень обидно.
Как было раньше? Вы подписывали акт дефектов, у застройщика было пару месяцев на устранение этих недочетов. По нашему опыту, застройщик исправлял где-то 20% косяков. Остальное ложилось уже на ваши плечи. Если вы принимали решение бороться за свои права, то вы вызывали экспертизу и шли в суд. Суды у нас самые гуманные в мире и поэтому очень часто вашу компенсацию срезали по какой-то неведомой схеме. Но даже так, с учетом высокой ключевой ставки, суммы получались вполне приличные и легко доходили до миллиона.
Сокращение гарантийного срока до одного года
Срок отсчитывается с момента подписания акта приема передачи. Это означает, что у дольщика остаётся крайне ограниченное время для обнаружения недостатков и предъявления претензий. Почему это проблема? Многие дефекты в отделке проявляются не сразу. Например, проблемы с плесенью, покраской, швами или качеством материалов могут стать заметными только через несколько сезонов эксплуатации. Новый срок фактически лишает дольщиков шанса добиться исправления недостатков, оставляя их наедине с довольно дорогими последствиями. Особенно, с учетом следующего пункта.
Срок отсчитывается с момента подписания акта приема передачи. Это означает, что у дольщика остаётся крайне ограниченное время для обнаружения недостатков и предъявления претензий. Почему это проблема? Многие дефекты в отделке проявляются не сразу. Например, проблемы с плесенью, покраской, швами или качеством материалов могут стать заметными только через несколько сезонов эксплуатации. Новый срок фактически лишает дольщиков шанса добиться исправления недостатков, оставляя их наедине с довольно дорогими последствиями. Особенно, с учетом следующего пункта.
Ограничение ответственности по недоделкам до 3% от цены ДДУ
3% от цены ДДУ – это максимальный размер компенсации, куда включают и расходы на устранение дефектов, и штраф. Неустойка за просрочку сюда не входит. Теоретически, застройщик, который уверен в своем качестве и дорожит репутацией, может прописать в ДДУ более высокий процент компенсаций, но лично у меня есть сомнения.
Как это влияет на дольщиков? Вместо полной компенсации, как это было раньше, дольщики получают лишь символическую сумму, которая зачастую не покрывает даже минимальных затрат на ремонт. Давайте посчитаем, сколько это в рублях. Например, у нас с вами евро-2 в Матвеевском парке за 15 млн ₽ – сумма компенсации не превысит 450 тыс. ₽. Поскольку компенсацию за просрочку взыскать все равно нельзя, то если в квартире не совсем треш, этой суммы должно хватить даже с учетом расходов на адвоката.
А вот по кому эти поправки ударят очень больно – так это по любителям дешевых студий в картофельных полях, особенно от Самолета, который известен качеством строительства «от Ниф-Нифа и Наф-Нафа». Берем студию в Прибрежном парке за 4,5 млн ₽. 3% - это 135 тыс. При этом ламинат, сантехника, плитка, окна и работы будет стоить плюс-минус тех же денег, как и в Матвеевском парке. Если вычесть расходы на адвоката и экспертизу, которые обычно составляют 70-100 тыс., то вам останется лишь продолжать смотреть на некачественную отделку и грустить.
Новые правила о лимите компенсации в 3% будут применяться даже к договорам, заключенным ДО поправок. Но! Только в части прав и обязанностей, которые возникли после 1 января 2025 года. Что это значит? Трактовать можно, конечно, по-разному, и единой судебной практики пока не сложилось. Должны пройти суды и апелляции, а это точно может занять около года. Но, на мой взгляд, разумно трактовать эту формулировку следующим образом:
·Если обязанность компенсировать недоделки у застройщика появилась до 1 января 2025 года (то есть к этому моменту истекли 60 дней на устранение дефектов и 10 дней на выплату компенсации), то ограничение в 3% не должно применяться.
·Если же обязанность устранить недостатки или выплатить компенсацию возникает уже после 1 января 2025 года, то, скорее всего, вам положены лишь 3% от цены ДДУ.
Но это если руководствоваться логикой. А на деле уже есть решения суда первой инстанции, где сумму ограничили тремя процентами. По факту досудебная экспертиза насчитала недоделки на 800 тыс., судебная экспертиза – на 550 тыс., а суд все равно присудил только 320 тыс., то есть 3%. Ждем апелляцию и внимательно следим за новостями – буду все рассказывать в Телеграм-канале.
Для того чтобы получить даже эти 3% от застройщика в качестве компенсации, вы не можете просто составить акт дефектов, пригласить судебных экспертов, составить документацию и пойти в суд. Сначала вы даете 60 дней застройщику на устранение дефектов, а если ничего не происходит, то вы должны все эти недостатки сначала устранить за свой счет (с чеками и всеми документами – договорами, актами), и уже потраченную сумму предъявлять к компенсации (но в пределах лимита в 3%). То есть найти сначала эти 450 тысяч при цене квартиры по ДДУ 15 млн, а уже потом, когда-то в будущем, вероятно, получить их обратно. Именно поэтому, думаю, что очень многие до суда не дойдут.
3% от цены ДДУ – это максимальный размер компенсации, куда включают и расходы на устранение дефектов, и штраф. Неустойка за просрочку сюда не входит. Теоретически, застройщик, который уверен в своем качестве и дорожит репутацией, может прописать в ДДУ более высокий процент компенсаций, но лично у меня есть сомнения.
Как это влияет на дольщиков? Вместо полной компенсации, как это было раньше, дольщики получают лишь символическую сумму, которая зачастую не покрывает даже минимальных затрат на ремонт. Давайте посчитаем, сколько это в рублях. Например, у нас с вами евро-2 в Матвеевском парке за 15 млн ₽ – сумма компенсации не превысит 450 тыс. ₽. Поскольку компенсацию за просрочку взыскать все равно нельзя, то если в квартире не совсем треш, этой суммы должно хватить даже с учетом расходов на адвоката.
А вот по кому эти поправки ударят очень больно – так это по любителям дешевых студий в картофельных полях, особенно от Самолета, который известен качеством строительства «от Ниф-Нифа и Наф-Нафа». Берем студию в Прибрежном парке за 4,5 млн ₽. 3% - это 135 тыс. При этом ламинат, сантехника, плитка, окна и работы будет стоить плюс-минус тех же денег, как и в Матвеевском парке. Если вычесть расходы на адвоката и экспертизу, которые обычно составляют 70-100 тыс., то вам останется лишь продолжать смотреть на некачественную отделку и грустить.
Новые правила о лимите компенсации в 3% будут применяться даже к договорам, заключенным ДО поправок. Но! Только в части прав и обязанностей, которые возникли после 1 января 2025 года. Что это значит? Трактовать можно, конечно, по-разному, и единой судебной практики пока не сложилось. Должны пройти суды и апелляции, а это точно может занять около года. Но, на мой взгляд, разумно трактовать эту формулировку следующим образом:
·Если обязанность компенсировать недоделки у застройщика появилась до 1 января 2025 года (то есть к этому моменту истекли 60 дней на устранение дефектов и 10 дней на выплату компенсации), то ограничение в 3% не должно применяться.
·Если же обязанность устранить недостатки или выплатить компенсацию возникает уже после 1 января 2025 года, то, скорее всего, вам положены лишь 3% от цены ДДУ.
Но это если руководствоваться логикой. А на деле уже есть решения суда первой инстанции, где сумму ограничили тремя процентами. По факту досудебная экспертиза насчитала недоделки на 800 тыс., судебная экспертиза – на 550 тыс., а суд все равно присудил только 320 тыс., то есть 3%. Ждем апелляцию и внимательно следим за новостями – буду все рассказывать в Телеграм-канале.
Для того чтобы получить даже эти 3% от застройщика в качестве компенсации, вы не можете просто составить акт дефектов, пригласить судебных экспертов, составить документацию и пойти в суд. Сначала вы даете 60 дней застройщику на устранение дефектов, а если ничего не происходит, то вы должны все эти недостатки сначала устранить за свой счет (с чеками и всеми документами – договорами, актами), и уже потраченную сумму предъявлять к компенсации (но в пределах лимита в 3%). То есть найти сначала эти 450 тысяч при цене квартиры по ДДУ 15 млн, а уже потом, когда-то в будущем, вероятно, получить их обратно. Именно поэтому, думаю, что очень многие до суда не дойдут.
Что я могу посоветовать? Брать на приемку профессионального приемщика. Многие почему-то считают, что в этом нет необходимости. На самом деле это не так, и вы здесь играете в русскую рулетку. Во-первых, у вас нет опыта именно приемки, у вас не наметан глаз, на что смотреть именно у этого застройщика, именно в таких домах. Например, я в своей жизни принял немало квартир. И вот буквально в январе я в своем Телеграм-канале и на Youtube показывал приемку студии в ЖК «Прибрежный парк» от Самолета и евро-2 в ЖК WOW от Страны Девелопмент. Но даже я не решаюсь приходить на приемку без профессионала. И довольно часто я вижу, как у приемщиков просто срабатывает чуйка или какая-то внутренняя интуиция – куда залезть и что проверить.
А во-вторых, для качественной приемки необходимо оборудование, которое стоит дорого и, более того, требует калибровки. Поэтому приемщик – это ваш спасательный круг от кучи проблем и неприятных расходов. Даже не буду рассказывать, какой насколько трудно и дорого выводить плесень или пытаться переложить ламинат и кафель. Да, застройщик по опыту устраняет процентов 20 недостатков. Но это было до поправок, и многие собственники размышляли так: все равно идти в суд за неустойкой, заодно тогда и недостатки. Теперь, возможно, дольщики будут более настойчивыми в своих требованиях к устранению дефектов застройщиком и более ответственно подходить к подбору недвижимости и репутации застройщика.
А во-вторых, для качественной приемки необходимо оборудование, которое стоит дорого и, более того, требует калибровки. Поэтому приемщик – это ваш спасательный круг от кучи проблем и неприятных расходов. Даже не буду рассказывать, какой насколько трудно и дорого выводить плесень или пытаться переложить ламинат и кафель. Да, застройщик по опыту устраняет процентов 20 недостатков. Но это было до поправок, и многие собственники размышляли так: все равно идти в суд за неустойкой, заодно тогда и недостатки. Теперь, возможно, дольщики будут более настойчивыми в своих требованиях к устранению дефектов застройщиком и более ответственно подходить к подбору недвижимости и репутации застройщика.
Новые стандарты качества
Поправки в 214-й федеральный закон, принятые в декабре 2024 года, открыли застройщикам двери для разработки собственных стандартов качества на отделочные работы. В отличие от предыдущих изменений, новые стандарты вступают в силу с 1 марта 25 года. И если раньше вам не нравилась отделка, то теперь это чуть ли не официально узаконенный свободный стиль от застройщиков. Крупные игроки, такие как ПИК и Самолет, уже этим активно пользуются, внедряя свои обновленные стандарты, которые порой вызывают больше вопросов, чем ответов.
И вроде бы заявлена благородная цель – сделать так, чтобы отделка от ПИК всегда была стандартной и меньше зависела от бригады: чтобы не было такого, что в одном подъезде отделка как на рендерах, а в другом полный треш-контент. Но эти цели хорошо выглядят на бумаге и в пресс-релизах.
Формально в законе указано, что стандарты должны быть не хуже нормативов Минстроя. Но вот год назад ПИК, а это главный у нас продавец квартир с отделкой, уже запустил первую версию своего стандарта и даже стал зашивать эти нормы в ДДУ. И там качество уже было сильно хуже нормативов Минстроя. Ну, к примеру: норматив допускает отклонение по штукатурке 10 мм на всю высоту стены. А у ПИК в первом стандарте 15 мм, то есть в полтора раза хуже. А в новом стандарте ПИК допускается отклонение уже внимание! 40 мм. Вы только представьте кривизну стены в 4 сантиметра! Это примерно спичечный коробок.
Что еще допускается по новым стандартам ПИК?
Чудо-квартирка получится, правда? Но к счастью, Минстрой не пошел на поводу у застройщиков и запустил в согласование достаточно жесткую версию нормативов.
Только вот все снова упирается в этот лимит в 3% от цены ДДУ - максимум, что может получить дольщик за косяки в отделке и конструктиве. Не проще ли будет застройщикам просто заложить эти 3% в цену ДДУ для всех и вообще не париться с качеством. Далеко не все дойдут до суда, и даже если дойдут, что застройщики все равно в плюсе. Вот вам и меры поддержки строительного сектора - только за наш с вами счет.
Выводы
Квартира с отделкой до настоящего времени была чрезвычайно востребованной инвестицией, особенно если речь идет про квартиры под аренду. Далеко не у каждого есть экспертиза, силы и деньги на ремонт. Теперь же послабления для застройщиков просто убивает мотивацию строить хорошо. Спрос на квартиры с отделкой, я уверен, некоторое время сохранится – думаю, многие готовы рискнуть и посмотреть. А вот дальше – все зависит от застройщиков. Если качество отделки будет стабильно ниже плинтуса, то этот продукт потеряет свое преимущество. А покупка квартиры снова станет чем-то сложным. А хотелось бы наоборот, чтобы покупка квартиры была не сложнее покупки акций в приложении брокера.
Новые поправки, а именно сокращенный гарантийный срок, минимальная компенсация и возможность для застройщиков самостоятельно устанавливать стандарты качества, существенно ослабляют защиту прав дольщиков. Теперь нам придётся быть особенно внимательными на всех этапах и не доверять громким брендам и красивым рендерам.
Поправки в 214-й федеральный закон, принятые в декабре 2024 года, открыли застройщикам двери для разработки собственных стандартов качества на отделочные работы. В отличие от предыдущих изменений, новые стандарты вступают в силу с 1 марта 25 года. И если раньше вам не нравилась отделка, то теперь это чуть ли не официально узаконенный свободный стиль от застройщиков. Крупные игроки, такие как ПИК и Самолет, уже этим активно пользуются, внедряя свои обновленные стандарты, которые порой вызывают больше вопросов, чем ответов.
И вроде бы заявлена благородная цель – сделать так, чтобы отделка от ПИК всегда была стандартной и меньше зависела от бригады: чтобы не было такого, что в одном подъезде отделка как на рендерах, а в другом полный треш-контент. Но эти цели хорошо выглядят на бумаге и в пресс-релизах.
Формально в законе указано, что стандарты должны быть не хуже нормативов Минстроя. Но вот год назад ПИК, а это главный у нас продавец квартир с отделкой, уже запустил первую версию своего стандарта и даже стал зашивать эти нормы в ДДУ. И там качество уже было сильно хуже нормативов Минстроя. Ну, к примеру: норматив допускает отклонение по штукатурке 10 мм на всю высоту стены. А у ПИК в первом стандарте 15 мм, то есть в полтора раза хуже. А в новом стандарте ПИК допускается отклонение уже внимание! 40 мм. Вы только представьте кривизну стены в 4 сантиметра! Это примерно спичечный коробок.
Что еще допускается по новым стандартам ПИК?
- Трещины и царапины финишного покрытия глубиной до 2 см.
- Малярка – допускается разница в оттенке до трех тонов.
- Сколы на плитке до 30% облицованной поверхности.
- Отклонение по швам до 1 сантиметра на 1 метр поверхности. А для швов на обоях вообще no limit.
- Провисание натяжного потолка до 5 сантиметров на диагональ, порезы и разрывы – тоже норм.
- Уклон по ламинату может быть до полутора сантиметров на метр, разница по высоте смежных досок может быть более полсантиметра.
- Коцаные окна и двери – это нормально.
- Трещины на фаянсе – тоже ок, лишь бы работало.
Чудо-квартирка получится, правда? Но к счастью, Минстрой не пошел на поводу у застройщиков и запустил в согласование достаточно жесткую версию нормативов.
Только вот все снова упирается в этот лимит в 3% от цены ДДУ - максимум, что может получить дольщик за косяки в отделке и конструктиве. Не проще ли будет застройщикам просто заложить эти 3% в цену ДДУ для всех и вообще не париться с качеством. Далеко не все дойдут до суда, и даже если дойдут, что застройщики все равно в плюсе. Вот вам и меры поддержки строительного сектора - только за наш с вами счет.
Выводы
Квартира с отделкой до настоящего времени была чрезвычайно востребованной инвестицией, особенно если речь идет про квартиры под аренду. Далеко не у каждого есть экспертиза, силы и деньги на ремонт. Теперь же послабления для застройщиков просто убивает мотивацию строить хорошо. Спрос на квартиры с отделкой, я уверен, некоторое время сохранится – думаю, многие готовы рискнуть и посмотреть. А вот дальше – все зависит от застройщиков. Если качество отделки будет стабильно ниже плинтуса, то этот продукт потеряет свое преимущество. А покупка квартиры снова станет чем-то сложным. А хотелось бы наоборот, чтобы покупка квартиры была не сложнее покупки акций в приложении брокера.
Новые поправки, а именно сокращенный гарантийный срок, минимальная компенсация и возможность для застройщиков самостоятельно устанавливать стандарты качества, существенно ослабляют защиту прав дольщиков. Теперь нам придётся быть особенно внимательными на всех этапах и не доверять громким брендам и красивым рендерам.
- Изучайте договор ДДУ, особенно разделы о гарантиях и стандартах качества, при его заключении.
- Запрашивайте стандарты качества. Так вы будете понимать, что вас ждет.
- Не подписывайте допсоглашения «не глядя». Там могут быть юридические ловушки.
- Будьте внимательны при приемке квартиры. В идеале приходите с профессиональным приемщиком, и лучше не доверять приемщикам, которых предлагают в домовом чате. Вы удивитесь, но в домовых чатах часто сидят представители застройщика и УК. Более того, бывают случаи, когда такие приемщики по рекомендации из чата работают в пользу застройщика, и пытаются убедить вас, что все нормально, так и должно быть.
- Требуйте устранения недостатков в гарантийный период. Не откладывайте фиксацию претензий, так как срок, отведенный на гарантийные работы, сокращен до года.