Ипотечные ставки улетели в космос, но брокеры-агенты и застройщики спешат нас порадовать и предлагают купить квартиру в бизнес-классе всего лишь за 2 млн ₽ и платить дальше по 50 тыс. ₽ в месяц. Что за чудесный инструмент – рассрочки, и так ли он хорош, разбирается Виктор Зубик, основатель компании Smarent.
В этой статье:
● Откуда взялись рассрочки? ● Зачем застройщики выдают рассрочки? ● Рассрочка в ОАЭ и ее риски ● Рассрочка в России ● Условия рассрочки ● Рассрочка стоит денег ● Отличие рассрочки от ипотеки ● Личный пример с рассрочками ● Риски застройщиков ● Кому можно брать рассрочку? ● Переуступка рассрочки ● Выводы
Откуда взялись рассрочки?
Мы много лет обходились без рассрочек на недвижимость, и всё было хорошо. Теперь Центробанк и блогеры поднимают вопрос о рисках. Рассрочки — это не новшество; они появились как альтернатива ипотеке в условиях низкого спроса, когда ипотека не выполняет свою основную функцию — быть доступной.
Рассрочки были еще в Советском Союзе. Да, люди получали бесплатные квартиры от государства и заводов, но ждать их приходилось лет 15 минимум — и всё это время приходилось жить в коммуналке, общежитии или у родителей. В то время жизнь двух взрослых и двух детей в одной комнате была обычным делом, как и очереди в туалет и расписание на кухне.
Желающие избежать ожидания могли вступить в жилищно-строительный кооператив, где первоначальный взнос составлял 20-30% от стоимости квартиры, а остаток выплачивался в рассрочку. Цена квартиры определялась общей стоимостью строительства дома.
Например, в 1971 году квадратный метр стоил примерно 165 ₽, это было чуть больше средней зарплаты в месяц.
Для сравнения, сейчас средняя зарплата в Москве около 160 тыс., а средняя цена за квадратный метр – 350 тыс. Получается, дельта увеличилась минимум в два раза.
Получается, в Советском Союзе однокомнатная квартира площадью 33 кв. м в 70-х годах обошлась примерно в 5,5 тыс. ₽, а двухкомнатная площадью 42 кв. м — 7 тыс. У подавляющего большинства граждан, таких накоплений не было, да и 2 тыс. ₽ на первоначальный взнос накопить было тоже непросто. К тому же, вступая в жилищно-строительный кооператив, гражданин терял право на получение бесплатной квартиры от государства.
Поэтому нельзя сказать, что ЖСК и рассрочка были популярными и доступными инструментами. Но они были. Впрочем, зачастую это был выбор для богатых и обеспеченных.
Проблема в том, что рассрочка по-прежнему доступна только обеспеченным людям. Застройщики, брокеры и блогеры, используя низкую финансовую грамотность, пытаются заманить тех, кто едва накопил на первоначальный взнос, предлагая квартиры бизнес-класса с "выгодной" рассрочкой.
Зачем застройщики выдают рассрочки?
В чем выгода продажи квартир в рассрочку? Рассрочка привлекает покупателей, увеличивает продажи и поднимает цены на квадратный метр. Высокий спрос и распроданность стимулируют покупку, а стадный инстинкт играет свою роль. Для зарубежной недвижимости рассрочки уже давно стали нормой, и многие к ним привыкли.
Рассрочка в ОАЭ и ее риски
Рынок новостроек любой страны можно описать цитатой из «Алисы в Стране чудес»: «Видишь ли, чтобы остаться на месте, нужно бежать со всех ног. – А если хочешь попасть куда-то еще, то бежать нужно, по крайней мере, вдвое быстрее!».
Для зарубежной недвижимости рассрочка — необходимость. Рынок новостроек зависит от иностранных покупателей, которым не доступна локальная ипотека. Поэтому дубайские застройщики предлагают выгодные рассрочки, а брокеры обещают быструю прибыль.
Например, инвестор с миллионом долларов может приобрести не одну, а несколько квартир в рассрочку, надеясь на рост цен. В России также есть похожая схема, где можно использовать рассрочку с 100% капиталом: часть средств вносится за квартиру, а остаток кладется на депозит под процент – так называемая гибридная стратегия.
Стандартные условия в Дубае: 10-20% предоплата, 30-50% во время строительства и остаток после сдачи дома. В отличие от России, в ОАЭ можно продолжать выплаты по рассрочке после получения собственности. Это называется пост-хэндовер (post handover), то есть вы можете сдавать квартиру и платить рассрочку. В России так нельзя, так как Росреестр не зарегистрирует ДДУ – подробнее чуть ниже.
Тем не менее, существуют нюансы, о которых брокеры предпочитают не упоминать. Главный риск заключается в ставке на быструю перепродажу недвижимости. Если выплаты начинают вызывать финансовые затруднения, инвестор может оказаться в ситуации, когда ему придется продавать квартиру по цене ниже первоначальной покупки. Это происходит довольно часто. Например, в 2022 году один мужчина инвестировал миллион долларов, приобретя три квартиры в рассрочку. Однако, когда пришло время производить платежи, у него не оказалось достаточно средств, и он был вынужден продать две квартиры значительно дешевле их первоначальной стоимости, сохранив лишь полмиллиона долларов.
Более того, в Дубае есть недострои, тогда как в России эта практика почти отсутствует благодаря эскроу-счетам. В России деньги находятся на эскроу-счете до завершения строительства, что обеспечивает большую защиту для инвесторов. То есть пока застройщик не достроит дом, не получит ЗОС и ввод в эксплуатацию, деньги находятся на эскроу-счете в банке, который выделяет проектное финансирование застройщику.
В Дубае застройщики могут поэтапно забирать деньги: после завершения фундамента — 20%, после монолита — еще. Бывают случаи, когда дом полностью готов, но застройщик останавливает стройку, и никто не хочет продолжать. Часто застройщики год собирают средства, а потом начинают строительство. Также они могут завершить проект досрочно и требовать погашения рассрочки раньше срока, иначе грозит штраф.
При отсутствии оплаты застройщик может расторгнуть договор: сначала он направит предупреждение, затем отправит документы в Дубайский аналог Росреестру. При неуплате этот Росреестр расторгает договор, и все внесенные платежи сгорают, а квартира снова выставляется на продажу. Для застройщика это довольно выгодная схема, так как он получает прибыль дважды.
Именно так и появляются кэнсал-сделки с последующей быстрой и зачастую не выгодной перепродажей квартиры, на которую продавец идет вынужденно, потому что не может заплатить рассрочку. В Эмиратах таких случаев много, и это стало отдельным рынком. Историй успеха на рынке недвижимости, особенно у блогеров, много, а про неудачи рассказывают редко.
В России такого нет – даже если вы не будете платить за квартиру, застройщик может взять только штраф, который указан в ДДУ.
Зарубежная недвижимость в мире и в ОАЭ, в частности, интересна для анализа потенциальных рисков и проблем рассрочек – Эмираты работают по этой схеме давно, у них больше опыта. А в России до недавнего времени этот инструмент не пользовался большим спросом и популярностью ни у продавцов, ни у покупателей. Так чего же нам ждать? Что же делать и чего лучше не делать?
Рассрочка в России
Популярность рассрочки в России возросла после отмены льготной ипотеки, закрытия IT-ипотеки для Москвы и Питера и повышения ключевой ставки. Сейчас, по данным РБК, на долю рассрочки приходится до половины регистрации всех ДДУ.
На фоне высоких процентных ставок и отсутствия других возможностей приобрести квартиры, застройщики начали креативить: стали предлагать рассрочку и траншевуюипотеку. При траншевой ипотеке после внесения 20% от стоимости квартиры до ввода в эксплуатацию платится символическая сумма, например, 1000 ₽ в месяц. Расчет был на снижение ставок и возможность рефинансировать к моменту перехода на ипотеку. Однако многие взяли траншевую ипотеку под 25-28%, и им придется платить в конце 2025 года. Центробанку такая схема не нравится, так как это приведет к расторжениям и дефолтам.
И с 1 января 2025 года траншевую ипотеку запретили. Но видимо, запрет ЦБ посчитали скорее рекомендацией, так как ее до сих пор можно встретить. К тому же, наказаний, кроме общественного порицания, не предусмотрено.
По данным Росреестра рассрочки сейчас во многом спасают рынок недвижимости.
Правда, они Центробанку тоже не нравятся, потому что этим прекрасным инструментом пользуются люди бездумно, не понимая рисков и последствий. Это относится не только к инвесторам, но и к самим застройщикам.
Все видели рекламу: квартира с рассрочкой, с платежом 50-100 тыс. ₽ в месяц,с первоначальным взносом всего лишь 5-10%. Звучит заманчиво.
Имея на руках пару миллионов рублей, можно купить квартиру бизнес-класса и платить за нее меньше, чем за аренду студии в Пике (65 тыс. ₽ аренда студии в Пике сейчас). Единственное, к моменту завершения рассрочки придется отыскать сразу очень немаленькую сумму. А ипотеки-то нету.
Вероятно, те, кто выбрал рассрочку, надеются перепродать недвижимость или перейти на рыночную ипотеку, но в текущих реалиях и то и другое сложно. В результате многие инвесторы рискуют оказаться не в состоянии обслуживать рассрочку, создавая себе серьезные финансовые проблемы. А что, если ставки по ипотеке не снизятся? А если наоборот вырастут? А если ипотеку просто не дадут? А если человек потеряет здоровье и не сможет работать? Застраховать жизнь при рассрочке, кстати, требуют лишь некоторые застройщики.
Условия рассрочки
При рассрочке заключается договор долевого участия (ДДУ), который аналогичен стандартной ипотеке или покупке за наличные. В этом договоре прописываются все платежи, сроки и штрафы. Однако на данный момент закон не регулирует рассрочку, и условия зависят от застройщика.
Чаще всего рассрочка действует до ввода дома в эксплуатацию, то есть необходимо рассчитаться за 2-3 месяца до этого момента или за 9 месяцев до получения ключей. Основная причина — проектное финансирование, при котором банки требуют полной оплаты квартир до сдачи дома.
Некоторые застройщики предлагают длительные рассрочки, например, на 5 лет.
Рассмотрим проект "Первый Нагатинский". Застройщик предлагает рассрочку на 3 года, хотя дом планируется сдать в эксплуатацию в сентябре 2025 года. Это вызывает вопросы, так как рассрочка должна действовать только до ввода в эксплуатацию.
Как это работает? Например, квартира стоит 20 млн ₽, и застройщик требует первоначальный взнос в 5% — 1 млн ₽. После этого устанавливается рассрочка по 50-150 тыс. ₽ в месяц. Но как только дом вводится в эксплуатацию и квартиры получают кадастровые номера, застройщик может предложить расторгнуть ДДУ, вернуть ваши деньги и заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который не будет зарегистрирован в Росреестре. То есть вы просто подпишите договор и будете платить рассрочку, возможно с вами подпишут акт приема-передачи и вам отдадут квартиру, но владеть этой квартирой вы не будете.
В результате вы можете остаться без квартиры: в случае просрочки платежа или если цены вырастут, застройщик может расторгнуть договор и вернуть деньги вместо квартиры. Многие покупатели идут на такие условия из-за страха инфляции и обесценивания денег.
Если вам предлагают рассрочку после ввода в эксплуатацию, обязательно уточните у застройщика юридические аспекты. Рекомендуется проконсультироваться с опытным юристом, который может отговорить вас от таких схем.
Рассрочка стоит денег
Обычно рассрочка предлагается на 2-2,5 года до ввода в эксплуатацию, и она, как правило, не бесплатная. Застройщики могут утверждать, что рассрочка беспроцентная, но на практике это не всегда так - зачастую либо делают удорожание при рассрочке, либо предлагают скидку без нее. Например, у застройщика "Брусника" в квартале Метроном цена квартиры при 100% оплате составляет 15,7 млн ₽, а при выборе рассрочки цена неожиданно вырастает до 20 млн ₽.
Застройщик имеет право на удорожание, так как недополучает деньги на эскроу-счет. Однако многие покупатели верят в "беспроцентные" предложения, особенно если информация не указана явно. Часто брокеры убеждают, что это выгодно, ссылаясь на рост цен и инфляцию.
Центробанк обеспокоен рисками рассрочек. В отличие от ипотеки, где банк оценивает вашу платежеспособность, в рассрочке этого не происходит.
Сроки погашения могут быть очень короткими — иногда всего 8 месяцев. Если средств не хватает, застройщик может расторгнуть договор с большими штрафами, равными первоначальному взносу. До 30 июня 2025 года действует мораторий на эти штрафы – он применим не только к застройщикам, но и к дольщикам. Но в любом случае, это временная мера.
Отличие рассрочки от ипотеки
Ипотека регулируется банковскими стандартами и законами, в то время как рассрочка зависит только от внутренних правил застройщика. Это означает отсутствие единых условий. Важно внимательно изучить детали с юристом: штрафы, права дольщика и застройщика, условия расторжения и переуступки договора.
Рассрочка подходит только тем, у кого есть деньги. Если у вас нет полной суммы или хотя бы 70% для погашения, лучше накопить. Однако зачастую в критичных ситуациях имеет смысл пообщаться с застройщиком.
Личный пример с рассрочками
Я расскажу свой опыт. У меня есть проект Сокольники от застройщика Stone, который я купил в рассрочку на полгода с первоначальным взносом 20%. Изначально планировал использовать семейную ипотеку для погашения оставшихся 80%, но в итоге выбрал другой проект.
И к концу марта 2025 года мне нужно было заплатить значительную сумму. Я обратился к застройщику с просьбой продлить рассрочку. Он согласился, но за это придется платить 11% годовых на остаток. Проект будет строиться до 2027 года, и застройщик продлил рассрочку на 2,5 года, однако квартальный платеж составит почти 1,5 млн ₽.
Застройщик не готов снижать сумму платежей и не предлагает более гибкие условия, понимая, что в будущем ипотечные ставки могут быть высокими. Поэтому он требует крупные суммы и ставит свои условия. Но в любом случае, диалог возможен, и мне пошли на уступку.
Риски застройщиков
Поскольку эскроу-счета наполняются гораздо медленнее, чем при ипотеке или 100% оплате, то застройщикам может не хватить проектного финансирования, чтобы достроить дом. А это означает, что им придется или привлекать дорогие рыночные кредиты, или выпускать облигации, или сильно экономить на качестве строительства, или отодвигать сроки сдачи. Поэтому я бы с осторожностью относился к проектам, где очень активно продвигается рассрочка. Например, ЖК Шагал – и дело не только в качестве и сроках.
Возвращаясь к рассрочкам в Дубае, там возник рынок отмененных сделок (кэнсал сделок), когда инвесторы вынуждены продавать квартиры с большим дисконтом из-за невозможности обслуживать рассрочки. Я вижу риск появления аналогичного рынка дистресс-активов в России.
Хотя примерно то же самое говорили про ипотечников в 20-х годах, которые нахватали льготных кредитов и набрали ненужных квартир. Но это другая ситуация: у льготных старых ипотек довольно низкий ежемесячный платеж и платеж на 30 лет. И, как правило, эти квартиры вполне неплохо чувствуют себя в аренде: многие квартиры сдавались с отделкой, и сейчас аренда перекрывает ипотеку.
Кому можно брать рассрочку?
С рассрочкой ситуация иная: платежи существенно выше и в какой-то момент придется выложить 10-15 млн разом или хотя бы по 1-2 млн ₽ в квартал.
Рассрочка может быть выгодна тем, у кого есть вся сумма капитала, например, для гибридной стратегии.
Предположим, квартира в новостройке стоит 25 млн ₽ при 100% оплате, но застройщик предлагает рассрочку за 30 млн, то есть наценку 20% на 3 года.
Первоначальный взнос составит 5 млн ₽, а затем ежемесячные платежи по 50-100 тыс. ₽.
Если у вас есть вся сумма, вы можете купить квартиру за 25 млн и получить ключи через три года или заплатить 5-6 млн сразу и положить оставшиеся 20 млн на депозит. Это даст вам около 12 млн ₽ дохода за три года, что снизит стоимость квартиры до примерно 18 млн ₽.
Это дает выбор: купить готовую квартиру на вторичном рынке или воспользоваться выгодной рассрочкой. При этом важно правильно оценивать стоимость недвижимости и понимать, зачем вы ее покупаете. Покупка квартиры за 30 млн при рыночной стоимости в 25 млн с надеждой продать за 35 — это рискованная стратегия.
Переуступка рассрочки
Еще один важный плюс рассрочки — возможность ее переуступки, хотя это не всегда возможно. В некоторых договорах ДДУ есть пункт, что это возможно, но только с разрешения застройщика.
Если ЦБ введет ограничения на рассрочку, в 2026-м году ее может не стать. Инвестор сможет перепродать квартиру с переуступкой и передать рассрочку. Однако есть нюанс: квартира должна вырасти в цене, и придется предлагать дисконты по сравнению с ценами застройщика, так как продажа идет от физлица.
Выводы
В шпионских боевиках каждая операция тщательно планируется, включая пути отступления. Такой же подход нужен и на рынке недвижимости. Важно иметь стратегию, план, оценку ситуации и четкое понимание целей, особенно при покупке квартиры в рассрочку.
Что делать, если не удастся оплатить всю сумму? Есть ли средства на ремонт и меблировку, чтобы затем сдавать квартиру в аренду или жить в ней? Большинство квартир в рассрочку продаются без отделки и мебели, поэтому важно заранее предусмотреть эти расходы в бюджете.
Этот материал помогает вам изучить все аспекты и задать эти вопросы своему риэлтору, брокеру или юристу. Неважно, работаете ли вы с компанией Smarent или самостоятельно — вопросы остаются одинаковыми. Некоторые риэлторы умалчивают важные моменты ради прибыли, но мы стараемся глубже разобраться в ситуации и помочь клиентам. Если вы выбираете недвижимость или хотите определиться со стратегией, обращайтесь.