Сегодня в гостях у Виктора Зубика, основателя компании Smarent, Михаил Токовинин, создатель amoCRM. Обсудили, стоит ли покупать квартиру именно сейчас, а также разобрали плюсы и минусы инвестиций в недвижимость и другие активы.
В этой статье:
Зачем инвестировать в недвижимость?
В недвижимости все эксперты
Какая должна быть доходность у жилой квартиры?
Сейчас – хорошее время для покупки?
Квартира для пенсии
Шеринг-экономика и рынок недвижимости
Коммерческая недвижимость – это бизнес
Структура капитала Михаила Токовинина
Ценные и неценные квартиры
Тратить деньги с удовольствием
Совет себе 20-летнему
Блиц для Михаила
Кто такой Михаил Токовинин
Михаил Токовинин – предприниматель, один из создателей и управляющий компании amoCRM. В 2009 году без сторонних инвестиций создал лучшую облачную CRM-систему для малого и среднего бизнеса, которой пользуются сотни тысяч компаний по всему миру. Михаил Токовинин – эксперт в области запуска стартап-проектов, разработки программных продуктов для бизнеса, автор книги «Продажи людям».
Зачем инвестировать в недвижимость?
Михаил Токовинин известен как создатель CRM-системы amoCRM, а первый стартап бизнесмена был связан с предоставлением услуг, что довольно типично, поскольку не требует значительных инвестиций. Компания создавала сайты на заказ и крупные интернет-проекты, что позволило Михаилу значительно расширить свои знания в различных областях бизнеса. Со временем услуги превратились в собственный продукт, и один из них – amoCRM – стал успешным. По мере увеличения личного дохода неизбежно возникает интерес к инвестициям с целью сохранения капитала, и Михаил как въедливый и увлеченный человек хорошо разбирается в управлении финансами и связанных с этим вопросах.
Михаил Токовинин активно инвестирует в рынок недвижимости и считает, что, например Павел Дуров, который принципиально не инвестирует в недвижку, просто не мыслит периодом в 20-30-40 лет, поскольку к таким горизонтам инвестирования обычно подталкивает наличие детей. Что касается других противников инвестиций в рынок недвижимости, то когда у человека на счете всего 1 млн ₽, его основная цель – приумножить, и для этого нужна доходность в несколько раз выше инфляции. Когда же речь идет о 100 млн ₽, не говоря уже о 100 млн $, то главная задача – сохранить капитал. Тогда нужен инструмент, который, возможно, лишь едва перекроет инфляцию, но зато его риски близки к нулю, и альтернатив недвижимости и, в частности, жилой недвижимости, с этой точки зрения, нет. На самом деле, нет инструментов с такими маленькими рисками и доходностью на уровне инфляции. Как рассказывал Оскар Хартманн в одном интервью, он проанализировал успешные семьи за последние столетия, и сохранить капитал удалось в основном владельцам какой-нибудь флорентийской недвижимости или недвижимости в других центральных европейских городах. Есть не так много инструментов «протащить» капитал через 30-40-50 лет, и альтернатив земле нет.
Взять, к примеру, партийного функционера конца 1980 гг. Какие у него были инструменты сохранить капитал до наших дней? – Жилая недвижимость, квартиры на Киевской, на Тверской. Что касается других инструментов, например, доллара или акций, то, возможно, в долларах результат тоже выглядит неплохо. Но когда люди рассуждают об этих альтернативах рынку жилья, то они забывают о двух параметрах – сроке и риске. Как только возникает задача сохранить капитал на 20-30 лет с минимальным риском, то можно даже не пытаться играть в валюту и акции. Хороший пример – акции Kodak или Yahoo. И если даже взять акции Apple, то большой вопрос, как бы этот инвестор прошел через 1999 г., когда компания чуть не обанкротилась, и ее акции рухнули на 80% за несколько лет при том, что весь рынок уверенно рос. Акции, возможно, защищают от инфляции, но резко возрастают риски инвестирования, поскольку приходится брать на себя риски рынка, риски компании и пр.
Да, кто-то скажет про индексное инвестирование, про ETF. Но, во-первых, этого инструмента не было 1988 г., а, во-вторых, нет уверенности, что он будет существовать еще через 20 лет. К тому же это не безрисковый инструмент – там есть риск эмитента, и инвестор покупает не акцию, не долю в компании, а дериватив, бумагу, выпущенную каким-то фондом под обещание, что фонд ведет себя порядочно и честно.
Кто-то скажет, что надо покупать золото. Но, как инвестировать, если ты не понимаешь что с этим золотом делать, брать в слитках или чем-то еще, как его перевозить, как покупать? Михаил считает, что золото – это не инвестиция, у нее нет доходности, при этом есть довольно высокие риски, поскольку рынка золота нет. Не факт, что его можно будет продать, если, например, завтра, как в Америке начала XX века, примут закон, что физические лица не имеют права владеть золотом. В целом, золото – неудачный инструмент, если мы не говорим о спекуляциях на фьючерсах для профессиональных игроков.
Михаил убежден, что нужно инвестировать только в те инструменты, которые вы понимаете и чувствуете. И для рынка недвижимости это особенно актуально. Например, Михаил хорошо знает два рынка недвижимости – Москвы и Сан-Франциско. Недалеко от Сан-Франциско есть город Саусалито — очень элитный и дорогой, а есть Марин-Сити, который по документам является частью Саусалито, но там точно не стоит покупать недвижимость. При этом если переехать от этого места через дорогу 101, то там уже покупка имеет смысл. Михаил считает глупым инвестировать в неизвестные города, потому что нет чувства рынка, локации, пульсации места. Именно поэтому, несмотря на кажущуюся выгодность Арктической или Дальневосточной ипотеки, инвестировать куда-нибудь в Хабаровск или Мурманск без знания рынка Михаил бы не стал.
В недвижимости все эксперты
У Виктора возникает ощущение, что в сфере недвижимости все считают себя экспертами. Многие люди самостоятельно занимаются покупкой объектов без помощи риелторов или агентов, они никак не анализируют рынок. По опыту, все случаи неудачных сделок были эмоциональными покупками, но недвижимость покупали не для личного проживания, а с целью инвестиций. То есть человек увидел понравившийся дом, купил его, сделал ремонт и затем планирует сдавать эту квартиру. Михаил считает, что если мыслить горизонтом в 10–20 лет, то ошибиться сложно – вырастет все хотя бы на размер инфляции. И здесь экспертиза не играет большой роли. Если же задача стоит более сложная, например, купить и сдать, то тут нужно хорошо разбираться даже не в рынке купли-продажи, а в рынке аренды, а это гораздо более динамичный рынок, и часто именно он служит индикатором будущих процессов на рынке недвижимости, то есть иногда можно предсказать изменение в стоимости недвижимости по динамике аренды.
Кроме того, продукт «бетон» и продукт «квартира в аренду» – два принципиально разных продукта по сложности. Далеко не все понимают, где можно сэкономить, готовя квартиру к аренде, а где нельзя. Именно поэтому на ЦИАН можно часто встретить странные и неликвидные варианты дорогих по цене квартир в новостройке бизнес-класса, но с кухней за 10 тыс. ₽, сдать или продать которую крайне проблематично.
Михаил вспоминает, что его самый первый бизнес был как раз сдачей квартиры в аренду: «Так получилось, что у меня родители уехали за границу, и брат эмигрировал. Я остался один в большой квартире в центре, продал бабушкину квартиру, доставшуюся в наследство, на эти деньги сделал ремонт в родительской трехкомнатной квартире и сдал ее. На вырученные деньги я снял что-то сильно проще и дешевле, а на эту разницу, вернее, одну четвертую от этой разницы, жил. И там я много накосячил, потому что я сэкономил на обоях, на всем экономил. А квартира – в центре, в дорогом месте, и я долго не мог ее сдать. Просто купи я чуть дороже обои, я бы получал на тысячу долларов больше. В 2003 г. в нее заселился немец и прожил в ней больше 15 лет».
Михаил очень удачно купил в 2019 г. несколько квартир под аренду, но не сдает их. Во-первых, это требует слишком больших усилий, там все время что-то происходит, это не пассивный доход, это не покупка облигаций, когда два раза в год тебе поступают купонные выплаты и все. Во-вторых, есть элемент амортизации. В результате, квартиры Михаила стоят с мебелью, шторами, но пустые. Он считает доходность аренды слишком низкой относительно требуемых усилий. Продавать их Михаил тоже не видит смысла, поскольку они значительно подорожали, отбили все вложения даже в долларах в два раза, необходимости в этих деньгах сейчас нет, а беспокойство с реинвестицией Михаил не хочет.
Кто-то может посоветовать продать квартиры и положить деньги на депозит или в облигации под 17% годовых. Михаил отвечает, что такие советы дают только те, у кого нет больших денег, чтобы думать, куда их разместить. Деньги на счете – это проблема, о них постоянно приходится думать и, скорее всего, ты просто пойдешь и купишь еще одну квартиру. Эти простаивающие квартиры – часть портфеля Михаила, они занимают определенную долю, на дистанции в 10-20 лет с ними ничего не будет, и они не требуют больших ресурсов – немного финансовых ресурсов и практически никаких личных ресурсов. Они уже сильно выросли в цене и могут еще сильно вырасти, и аренда здесь не играет большой роли. По мнению Виктора, в схеме «купить и сдавать» идеален 5-летний цикл: пару лет дом строится, потом ремонт и/или подготовка квартиры к аренде, пару лет аренды и продажа.
Какая должна быть доходность у жилой квартиры?
Все очень просто. Михаил рассуждает, что есть рынок долга, самый умный рынок на земле, есть облигации, привязанные к инфляции, так называемые линкеры (у них плавает не купон, а номинал – привязан к инфляции и увеличивается вместе с ростом цен в стране): их стоимость индексируется на размер инфляции, при этом купонный доход небольшой. Доходность линкеров сегодня составляет около 2,5% годовых.
Соответственно, если аренда жилья с учетом себестоимости дает доходность больше 2,5%, то все хорошо, это в рынке, поскольку помимо арендных платежей есть еще рост «тела», или стоимости квартиры. Квартира все равно на длинной дистанции в 10-20 лет дорожает. Можно сказать, что она не дорожает в долларах, но мы живем в России, это рублевый актив и инфляция у нас рублевая. Основная доходность недвижимости связана с ростом стоимости самой недвижимости, которая просто равна инфляции. Конечно, возможны колебания в определенные моменты, например, пик в 2007 г., вызванный ростом курса рубля (был по 23 ₽). В некоторые моменты возможно падение, как в 2009 или 2015 годах. Однако если убрать эти колебания и смотреть на долгосрочную перспективу, то недвижимость всегда будет расти на уровне инфляции, что позволяет успешно защитить капитал от инфляции и передавать его внукам вне зависимости сдавать недвижимость или не сдавать.
Во многих Виктор рекомендует случаях покупать квартиру, особенно тем, у кого нет недвижимости, поскольку сейчас в России удивительное время, когда люди имеют возможность купить квартиру в Москве, что уже роскошь для большинства стран мира, в льготную ипотеку, и аренда будет перекрывать полностью весь ипотечный платеж. Михаил называет это сложным схематозом, арбитражем ставок, и считает это временной возможностью для спекуляций.
Сейчас – хорошее время для покупки?
По мнению Михаила, сейчас, вероятно, не самый удачный момент для покупки квартиры, но уверенности нет. С одной стороны, есть высокая ключевая ставка, которая неизбежно должна опустить цены на недвижимость, в теории. Недвижимость чрезвычайно инертна: это одновременно и плюс, и минус – нет резких колебаний, но и резко совершить ошибку ты не можешь, всегда есть время подумать. Плюс, надо понимать, что сейчас очень много банков сидят на этих замороженных деньгах: одно дело, когда деньги стоят 6%, а другое дело сидеть на замороженных деньгах, когда они стоят эти деньги стоят 16%. Банки все считают цинично и трезво, и вряд ли они могут сейчас держать миллиарды долларов закопанными в этой недвижимости, им будет выгоднее ее продавать. С другой стороны, растет денежная масса, что неизбежно вызывает увеличение стоимости недвижимости. Какой фактор окажется решающим – покажет время.
Михаил считает, что поскольку заявлена цель гасить инфляцию до 4%, и у банков на балансе много недвижимости, которую нужно продавать (это будет давить на предложение), на дистанции 2-3 года какая-то часть недвижимости должна подешеветь, а какая-то – подорожать, то есть будет очень большая разница в разных сегментах: подорожает откровенно дешевая недвижимость, особенно в регионах. Кроме того, денежная масса в значительной степени растет за счет оборонных расходов, а они преимущественно находятся не в Москве. Также подорожает суперэлитная недвижимость, поскольку при росте денежной массы большая ее часть оседает в карманах богатых парней, для которых альтернативы для инвестиций схлопываются. Условно, там, где 100 тыс. за метр и 2 млн за метр, будет все хорошо.
Сильнее всего, по мнению Михаила, пострадает бизнес-класс, особенно бизнес-плюс: средний класс сейчас влетает в рыночную ипотеку и не получает выгоды от растущей денежной массы. Михаил ждет падение в ближайшие 2-3 года в сегменте недвижимости с ценой 400-500 тыс. ₽ за метр.
Михаил видит возможности для инвестиций в регионах с льготными программами и низкими ценами, например в Хабаровске и Владивостоке. В этих городах, плюс в некоторых других, запускает свои проекты ПИК. Даже если нет собственного понимания рынка недвижимости в этих городах, можно довериться экспертизе ПИК, поскольку они точно построят что-то ликвидное. Виктор отмечает, что Smarent часто покупает своим клиентам именно ПИК, потому что застройщик получает чудесные локации, которые другим не доступны: они берут огромные кластеры, знают, где откроются метро или МЦД, где появятся школы, бизнес-центры, технопарки. Они хорошо чувствуют рынок, потому что это их бизнес.
Квартира для пенсии
Идея Михаила заключается в следующем: человек инвестирует, чтобы перенести капитал в будущее, чтобы обеспечить себе пенсионный доход. Деньги можно просто держать и потом начать тратить, но это рискованно, поскольку время дожития может оказаться больше, чем было рассчитано, плюс непонятно, какая будет инфляция. Нужен какой-то простой и стабильный процентный доход. Однушка в той локации, в которой будешь жить, принесет в среднем арендный доход, равный половине средней зарплаты, то есть нужны две базовых квартиры для пенсии, и тогда можно гарантированно обеспечить пенсионный доход с минимальными рисками.
На вопрос Виктора, а что делать 30-летним, которые еще не знаю, где будут жить на пенсии, Михаил ответил, что это вопрос вероятности, и с вероятностью 85% люди встречают старость там, где родились и живут. Поэтому, с точки зрения вероятности, лучше покупать жилье там, где человек проводит основную часть жизни.
Вторая мысль Михаила: недвижимость очень инертна, и в случае решения сменить локацию, если, например, ситуация в этом регионе будет развиваться по негативному сценарию, пройдут годы, прежде чем рынок недвижимости отреагирует.
Шеринг-экономика и рынок недвижимости
По мнению Виктора, ситуация, когда все больше молодых людей отказываются от владения чем бы то ни было в пользу аренды, как раз и стимулирует рост цен на жилье. Михаил подчеркивает, что аренда работает лишь на коротком горизонте. Как только горизонт планирования удлиняется с 2-3 лет до 20-30 лет, а, как правило, это происходит с появлением детей, все расчеты сразу меняются, и покупка вдруг становится разумной и оправданной.
Другой интересный момент: в недвижимости, особенно в элитной, один из основных рисков – это изменение недвижимости и модели ее потребления. Так, элитные квартиры 2000х гг. сейчас считаются диким неликвидом из-за неправильной планировки, большой глубины, длинных коридоров, отсутствия панорамных окон. Михаил отмечает рост домов-коммун, типа Дома Наркомфина, с квартирами по 18 м2 и общими кухнями. Любой комплекс студий сегодня, например, Ye’s – это и есть мечта коммунистов: все спускаются работать в лобби, есть ресторан, есть лаунж-зона на крыше, но там живет 200 человек в комнатах по 20 метров.
Всегда есть риск, что квартира может стать неактуальной, как это сейчас происходит с панельками с маленькими кухнями и санузлами или с квартирами с классическими планировками, которые уступают формату евро. У Михаила есть целая теория, что человек с квартирой классической планировки, то есть с маленькой кухней и большой комнатной с высокой вероятностью будет спать на диване, а не на кровати: на кухне готовят, а в большой комнате проводят время. Сейчас же в планировках формата евро люди спят в маленьких спальнях, но на удобных кроватях, а проводят время в кухнях-гостинных.
Михаил не видит проблемы для рынка в запрете 20-метровых студий, поскольку этот формат уйдет в апарт-комплексы, которые, наконец, начнут развиваться в правильном направлении: попытки уместить на 20 м2 кухню, спальню, столовую зону и рабочий кабинет неразумны.
Коммерческая недвижимость – это бизнес
Михаил подчеркивает, что любая коммерческая недвижимость – это бизнес, нужно быть очень умным, следить за ситуацией, за изменением трендов, инфраструктуры бизнес-климата. Например, в начале 2000х казалось, что покупка торговых помещений на Тверской – залог благополучия на долгие годы, но сейчас эти помещения пустуют. Почему? – Дорогая парковка. Как только начали вводить платную парковку, нужно было бежать из торговых площадей на Тверской, на Садовой, а собственники этого не сделали и до сих пор пытаются продать витрины по миллиону долларов, только сейчас это никому не нужно. Да, коммерческая недвижимость дает более высокую доходность, но там и выше риск. Если стоит задача сохранить капитал, то нужно минимизировать риск. В жилой недвижимости сдвиги трендов тоже происходят, но гораздо медленнее.
Структура капитала Михаила Токовинина
Основной актив и большая часть капитала – это бизнес Михаила. В остальном 30% портфеля занимает недвижимость, 30% - акции, облигации, т.е. ликвидные финансовые инструменты, и часть денег – в виде наличных, на депозите с возможностью снятия. Наличные всегда должны быть в портфеле, поскольку в любой момент может возникнуть необходимость в деньгах.
Ценные и неценные квартиры
Михаил часто говорит, что капитал – это произведение денег, квалификации и ресурсов. Компания Smarent развивается по модели генерации денег из экспертизы на рынке недвижимости, умножая на кадровые, технологические, информационные и социальные ресурсы, с последующей реинвестицией в рост компетенций и ресурсов. Если стоит задача адаптировать эту модель для частного инвестора на рынке недвижимости, то, как считает Михаил, частный инвестор должен стать маленьким Smarent’ом. Рынок управления активами недвижимости деконсолидирован – так и должно быть, а услуга будет пользоваться спросом, но для этого люди должны сначала намучаться с самостоятельной арендой.
Одно дело, когда человек сдает в аренду бабушкину квартиру – здесь не считают амортизацию и доходность, не берегут ремонт, невнимательно подходят к выбору арендатора, для собственника это не очень ценный актив. Другое дело, когда сдают купленную на собственные деньги квартиру, а если у человека есть еще другой бизнес или работа, то Property Management вполне востребован. Кроме того, основная проблема – внезапные ситуации и аварии. Собственник, сдающий квартиру самостоятельно, всегда живет в страхе, что арендатор позвонит с какой-то проблемой. Если с «бабушкиной» квартирой проблему еще можно переложить на арендатора, то при сдаче в аренду дорогой квартиры по рыночной цене приходится обеспечивать арендатору комфортное проживание. А проблемы случаются. Виктор подтверждает, что человек, получивший квартиру в наследство, редко становится клиентом Smarent.
Клиентами Smarent становятся люди, которые ценят свое время и опыт профессионалов. Передавая квартиру в управление Smarent, собственник снимает с себя все хлопоты, оставляя лишь приятную часть получения ежемесячной аренды. Smarent готовит квартиру к аренде, проводит фотосъемку, ставит в рекламу в прокачанном аккаунте на основных площадках. Также компания проводит показы, отбирает и заселяет / выселяет арендаторов, страхует квартиру, следит за ее состоянием, за полнотой и сроками оплаты аренды и ЖКУ, устраняет возникающие конфликты. Сейчас в управлении Smarent находятся более 400 квартир. Это просто и выгодно для арендатора. Как всегда, есть несколько тарифов – выбирайте и оставляет заявку.
Тратить деньги с удовольствием
Михаил считает, что инвестировать нужно с умом, а вот тратить – с удовольствием. Если есть деньги на стейк, глупо есть сосиску. В самих деньгах нет ценности, деньги – это инструмент, и они приобретают ценность, когда мы обмениваем деньги на блага, товары и услуги. Речь идет не о том, что надо получать удовольствие от траты денег, а о том, что не надо ни глупо жадничать, ни быть транжирой: если что-то доставляет удовольствие, зачем на этом экономить? Когда мы говорим про траты, фактор «мне приятно» должен быть важнее, чем «это рационально». А вот когда мы говорим про инвестиции в недвижимость, то тумблер «нравится-не нравится» нужно отключать, чтобы оставался только тумблер «разумно-неразумно». Одна из типичных ошибок при инвестиции в недвижимость – покупать не то, что надо, а то что нам нравится или то, где мы бы жили. Михаил признается, что очень часто, подходя к вопросу, а не купить ли квартиру, вдруг начинает смотреть на евротрешку с панорамными окнами и хорошим видом, потому что это нравится. Если ты не циничен, а добавляешь эмоцию, то ты тут же становишься неэффективен. Виктор рассказывает, что в Smarent есть клиенты, которых ни разу не видели вживую, а клиенты ни разу не видели свою недвижимость, потом Smarent ее продает, а клиенты ее так и не увидели. Это правильный подход.
Совет себе 20-летнему
Михаил считает, что он все сделал правильно в 20 лет с точки зрения инвестиций в себя, в свой бизнес, свои компетенции, связи. Он не зацикливался на своих доходах в деньгах, а думал о доходах в других компонентах – квалификации, ресурсах, связях. Толерантность к риску – это тоже ограниченный ресурс, которым надо успеть воспользоваться, как молодость. Когда тебе 20 лет, ты можешь очень сильно рисковать. Если ты пошел по пути низкого риска в 20 лет, ты совершил большую ошибку.
Блиц для Михаила
Если бы ты начал сегодня строить карьеру с нуля, какую бы область ты выбрал? Которая приносит мне удовольствие и которая мне нравится. То же самое с бизнесом, ты будешь эффективней.
Если деньги – худшая часть капитала, как расставить веса в формуле капитал = деньги х квалификация х ресурсы? На ресурс я бы поставил 50%, на компетенцию 30%, и на деньги 20%.
Для частного инвестора важнее инвестировать в компетенции или ресурсы? В ресурсы, причем в ресурсы в широком смысле этого слова: свободное время, здоровье, связи, доступные тебе сотрудники и руки, социальный медиа-вес – это все ресурсы, которые легче всего потом конвертировать в деньги.
В бизнесе главное доверять или проверять? Есть такая поговорка: что важнее – не мусорить или убирать? Я когда-то давно понял, что не мусорят, там где убирают. Здесь то же самое: доверяют там, где проверяют. А в инвестициях считать надо. Надо быть максимально калькулятором.
Какие отношения построить сложнее – с людьми или с деньгами? С людьми конечно.
Что бы ты пожелал нашим зрителям, нашим инвесторам? Высоких доходностей и маленьких рисков.