Проблем в компании «Самолет» становятся все очевиднее. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает, что это значит для покупателей квартиры, почему так сильно обвалились продажи и какие перспективы у застройщика. Спойлер – не все так печально, но проекты стоят дорого, а выглядят плохо, и в качестве примера Виктор делает обзор трех крупных проектов, где не стоит покупать квартиры.
В этой статье:
• Почему акционеры распродают «Самолет» и что это значит для покупателей квартир?
• Продажи рухнули, планы трещат по швам: что происходит с Самолетом?
• ЖК NOVA
• ЖК «Квартал на воде» (ранее Графика на воде от МИЦ)
• Квартал Герцена
Почему акционеры распродают «Самолет» и что это значит для покупателей квартир?
На этой неделе из мира недвижимости прилетела новость с размахом турбулентности: Михаил Кенин, фактически главный акционер и сооснователь застройщика «Самолет», собрался распродавать акции компании. И это не просто парочка процентов, которые можно не заметить — на рынке ищет покупателя пакет акций объемом более 30%.
Кенин не первый, кто решил сбежать из Самолета. Несколько лет назад 10% акций приобрела группа «Киевская площадь», но буквально недавно и они вышли из игры. Две крупных сделки с акциями, и обе — на выход. Возникает закономерный вопрос: если акционеры один за другим покидают компанию, то что делать тем, кто уже приобрел квартиры у этого застройщика?
Уже длительное время застройщик снижает цены, и даже устраивает массовые распродажи готовых квартир бизнес-класса. На первый взгляд, это выглядит как отличная возможность для покупателя. Только вот если заглянуть чуть глубже, можно заметить тревожные звоночки. Например, даже с большими скидками квартиры от Самолета на вторичном рынке остаются дороже, чем у конкурентов или у частных продавцов. Почему так? Один из ответов — огромное число дольщиков, которые взяли квартиры «впрок», и теперь ждут сдачи объектов в 2027, 2028, а то и 2029 годах. И многие переживают, получат ли они свои ключи вовремя, особенно на фоне того, что компания стала часто нарушать сроки.
В этой статье:
• Почему акционеры распродают «Самолет» и что это значит для покупателей квартир?
• Продажи рухнули, планы трещат по швам: что происходит с Самолетом?
• ЖК NOVA
• ЖК «Квартал на воде» (ранее Графика на воде от МИЦ)
• Квартал Герцена
Почему акционеры распродают «Самолет» и что это значит для покупателей квартир?
На этой неделе из мира недвижимости прилетела новость с размахом турбулентности: Михаил Кенин, фактически главный акционер и сооснователь застройщика «Самолет», собрался распродавать акции компании. И это не просто парочка процентов, которые можно не заметить — на рынке ищет покупателя пакет акций объемом более 30%.
Кенин не первый, кто решил сбежать из Самолета. Несколько лет назад 10% акций приобрела группа «Киевская площадь», но буквально недавно и они вышли из игры. Две крупных сделки с акциями, и обе — на выход. Возникает закономерный вопрос: если акционеры один за другим покидают компанию, то что делать тем, кто уже приобрел квартиры у этого застройщика?
Уже длительное время застройщик снижает цены, и даже устраивает массовые распродажи готовых квартир бизнес-класса. На первый взгляд, это выглядит как отличная возможность для покупателя. Только вот если заглянуть чуть глубже, можно заметить тревожные звоночки. Например, даже с большими скидками квартиры от Самолета на вторичном рынке остаются дороже, чем у конкурентов или у частных продавцов. Почему так? Один из ответов — огромное число дольщиков, которые взяли квартиры «впрок», и теперь ждут сдачи объектов в 2027, 2028, а то и 2029 годах. И многие переживают, получат ли они свои ключи вовремя, особенно на фоне того, что компания стала часто нарушать сроки.
Финансовые показатели тоже не радуют. На фоне новостей о продаже акций их цена уже упала более чем на 60% за последний год. Для сравнения: раньше акции стоили около 4000 ₽, сейчас — примерно 1200. Если смотреть с другой стороны, это как если бы ваша квартира, купленная за 40 млн, теперь стоила 12 млн. Наверное, вы были бы в панике.
И тут появляется еще один момент, который вызывает вопросы: флагманский проект компании, ЖК «Молжаниново», который совсем недавно продавался с бешеной скоростью (в прошлом декабре только один этот ЖК продавал 500 квартир в месяц), сейчас выглядит совсем иначе. Продавцы в декабре в ЖК «Молжаниново» закрыли всего 41 сделку — падение в 10 раз. На фоне такой статистики хочется понять, что именно происходит с Самолетом.
И тут появляется еще один момент, который вызывает вопросы: флагманский проект компании, ЖК «Молжаниново», который совсем недавно продавался с бешеной скоростью (в прошлом декабре только один этот ЖК продавал 500 квартир в месяц), сейчас выглядит совсем иначе. Продавцы в декабре в ЖК «Молжаниново» закрыли всего 41 сделку — падение в 10 раз. На фоне такой статистики хочется понять, что именно происходит с Самолетом.
Продажи рухнули, планы трещат по швам: что происходит с Самолетом?
Рассмотрим подробнее, как падение продаж застройщика «Самолет» стало явлением не локальным, а настоящим обвалом на всех фронтах. Обычные «заМКАДные» проекты, условные ЖК «Картофельные поля», ожидаемо теряют популярность. Но тревожным знаком стало падение спроса и в более статусных ЖК, таких как Nova, который активно рекламируют брокеры. В этом проекте на старте продаж удалось реализовать более 500 квартир, и даже высокая цена — 30+ миллионов за квартиру — не отпугнула покупателей. Но сейчас, спустя некоторое время, продажи просели до 3 квартир в месяц.
Рассмотрим подробнее, как падение продаж застройщика «Самолет» стало явлением не локальным, а настоящим обвалом на всех фронтах. Обычные «заМКАДные» проекты, условные ЖК «Картофельные поля», ожидаемо теряют популярность. Но тревожным знаком стало падение спроса и в более статусных ЖК, таких как Nova, который активно рекламируют брокеры. В этом проекте на старте продаж удалось реализовать более 500 квартир, и даже высокая цена — 30+ миллионов за квартиру — не отпугнула покупателей. Но сейчас, спустя некоторое время, продажи просели до 3 квартир в месяц.
Тот же сценарий мы видим и с другими крупными проектами, например, кварталом Герцена. Несмотря на масштабность, продажи тут упали до 12 квартир в месяц.
Или вот «Квартал на воде», который Самолет достраивает после МИЦа: некогда продавал до 30 квартир, а теперь — всего 4. Можно ли списать такой спад на временные трудности или неудачный маркетинг?
Когда мы анализируем отчеты, можно понять, что у Самолета просто колоссальный объем предложения, который нужно реализовать. Вдумайтесь: застройщик остается лидером по объему строительства квадратных метров в стране, на уровне с ПИКом. На бумаге это выглядит впечатляюще, но на деле компания сталкивается с проблемой: продажи не соответствуют масштабам строительства, а рынок насыщен предложением. Если в начале года продажи шли, то по итогам третьего квартала — спад почти на 50% по сравнению с прошлым годом.
Еще одна красная лампочка — график ввода жилья. По плану у Самолета будет значительный объем готового жилья в 2025 году. Проблема в том, что спрос на это жилье заметно снижается, а сроки строительства не всегда выдерживаются. Если в 2026-2027 годах объемы начнут сокращаться, то к 2028 году темпы строительства и вовсе упадут, что логично для периода с низким спросом. Но что делать с жильем, которое на момент сдачи, возможно, уже не найдет своих покупателей?
Этот «навес» недвижимости означает, что сейчас застройщик вынужден предлагать квартиры по максимально низким ценам, чтобы хоть как-то ускорить продажи. Вопрос: сможет ли компания сдать все это жилье в срок и при этом избежать убытков?
Сейчас Самолет изо всех сил пытается хоть что-то продать, но результат неутешителен: вместо сотен квартир по всем проектам застройщик продает буквально единицы. Представьте только: огромная компания с тысячами сотрудников, с миллионами, вложенными в маркетинг, строительные процессы и рекламу, работает на полную катушку, чтобы продать 3 (!) квартиры в крупном проекте.
Этот «навес» недвижимости означает, что сейчас застройщик вынужден предлагать квартиры по максимально низким ценам, чтобы хоть как-то ускорить продажи. Вопрос: сможет ли компания сдать все это жилье в срок и при этом избежать убытков?
Сейчас Самолет изо всех сил пытается хоть что-то продать, но результат неутешителен: вместо сотен квартир по всем проектам застройщик продает буквально единицы. Представьте только: огромная компания с тысячами сотрудников, с миллионами, вложенными в маркетинг, строительные процессы и рекламу, работает на полную катушку, чтобы продать 3 (!) квартиры в крупном проекте.
Основная проблема — ключевая ставка, которая растет и буквально съедает прибыль застройщика каждый месяц. Высокая ключевая ставка, конечно, влияет и на спрос со стороны покупателей, но главный удар она наносит по расходам самого Самолета на проектное финансирование.
Недавний отчет Альфа-банка отлично поясняет, как это работает. По их данным, общий объем проектного финансирования Самолета составляет около 514 млрд ₽, но фактически на эскроу-счета поступило только 364 млрд. Это значит, что застройщику не хватает около 150 млрд ₽, и эту сумму приходится покрывать дорогими кредитами под рыночные ставки.
Здесь начинается настоящая финансовая «турбулентность». Эти 150 млрд ₽ обременены ставкой, зависящей от ключевой (КС+1.65-5.1), то есть сейчас это 17,55%. Чтобы снизить эту нагрузку и быстро пополнить эскроу-счета, в аналогичной ситуации застройщик Level, например, проводил срочные распродажи. У Самолета такой маневр не получается, и теперь компания вынуждена выплачивать «конские» проценты, что создает дополнительную долговую нагрузку.
Но и это не все: массовые нарушения сроков тоже добавляют масла в огонь. Задержки по сдаче жилья уже стали обыденностью для Самолета, и покупатели, видя постоянные переносы, начинают терять доверие к компании. И я убедился в этом на личном опыте. Например, задержка по Прибрежному парку уже давно превышает один год, при этом в готовых квартирах живут вместо собственников рабочие Самолета.
Здесь начинается настоящая финансовая «турбулентность». Эти 150 млрд ₽ обременены ставкой, зависящей от ключевой (КС+1.65-5.1), то есть сейчас это 17,55%. Чтобы снизить эту нагрузку и быстро пополнить эскроу-счета, в аналогичной ситуации застройщик Level, например, проводил срочные распродажи. У Самолета такой маневр не получается, и теперь компания вынуждена выплачивать «конские» проценты, что создает дополнительную долговую нагрузку.
Но и это не все: массовые нарушения сроков тоже добавляют масла в огонь. Задержки по сдаче жилья уже стали обыденностью для Самолета, и покупатели, видя постоянные переносы, начинают терять доверие к компании. И я убедился в этом на личном опыте. Например, задержка по Прибрежному парку уже давно превышает один год, при этом в готовых квартирах живут вместо собственников рабочие Самолета.
И чтобы вы меня не упрекнули в предвзятости, вот официальная статистика от Дом.РФ. Самолет оказался под лавиной претензий из-за колоссальных нарушений сроков и финансовых проблем: из 292 строящихся объектов около 30% сдаются с задержками. Причем речь идет не о передаче ключей (что может затянуться еще сильнее), а именно о вводе домов в эксплуатацию — этапе, когда застройщик, наконец, получает доступ к деньгам с эскроу-счетов.
Но и это не спасает Самолет от серьезной финансовой нагрузки. В 2024 году компания потратила около 7,9 млрд ₽ на выплаты неустоек за задержки. Это огромные цифры, особенно учитывая, что чистая прибыль за тот же период составила около 4,5–5 млрд. Получается, что все заработанное буквально уходит на штрафы. Более того, мораторий на оплату неустоек, который сейчас действует, ситуацию не спасает — долговая нагрузка компании продолжает расти, как снежный ком.
Особенно впечатляет статистика по прошлым проектам: из 360 домов, уже построенных застройщиком, 125 были сданы с задержкой. Это почти треть (именно по этим домам компания обязана платить неустойки)! И такие цифры трудно игнорировать: они подрывают доверие не только к Самолету, но и к застройщикам в целом. Становится ясно, что компания, возможно, зашла слишком далеко в погоне за объемами строительства, просто не справляясь с темпами.
Теперь о потребительской стороне. В сети полно жалоб от дольщиков, чьи квартиры и студии должны были быть сданы еще в 2023 году, но до сих пор остаются на стадии ожидания. А с мораторием на неустойки мотивации у застройщика передавать квартиры нет никакой. Они с удовольствием используют квартиры под свои личные цели: проживание рабочих, офисы и т.д. Более того, Самолет не только затягивает сроки, но и крайне плохо ведет коммуникацию: последние официальные обновления от застройщика в личном кабинете дольщиков датируются ноябрем 2023 года с обещанием ключей в январе 2024 года. И на все звонки с вопросами о сроках передачи теперь один ответ – мы не знаем.
Ирония в том, что даже при таких цифрах находятся защитники компании, утверждающие, что застройщик якобы «делает все возможное». Но объективные данные показывают обратное: при такой долговой нагрузке и массовых срывах сроков верить Самолету становится действительно трудно.
Поэтому я выделил следующий риски покупки квартиры у Самолета:
1. Нарушение сроков строительства
2. Высокая закредитованность – не хватает денег на эскроу-счетах, а продажи падают. Значит, застройщик может начать серьезно экономить на качестве.
3. Высокая цена за метр. Даже при условии якобы огромных скидок цена едва должна до рыночной. Такие цены должны были быть год назад, и от этих цен должны были бы сейчас давать скидки, чтобы это сработало
4. Риски смены генподрядчика во время строительства дома
5. Низкая ликвидность на вторичном рынке – продать квартиру в полях за МКАД от Самолета непросто. Тренд жизни на природе, но в многоквартирном доме, оказался быстротечным и сходит на нет.
Но и это не спасает Самолет от серьезной финансовой нагрузки. В 2024 году компания потратила около 7,9 млрд ₽ на выплаты неустоек за задержки. Это огромные цифры, особенно учитывая, что чистая прибыль за тот же период составила около 4,5–5 млрд. Получается, что все заработанное буквально уходит на штрафы. Более того, мораторий на оплату неустоек, который сейчас действует, ситуацию не спасает — долговая нагрузка компании продолжает расти, как снежный ком.
Особенно впечатляет статистика по прошлым проектам: из 360 домов, уже построенных застройщиком, 125 были сданы с задержкой. Это почти треть (именно по этим домам компания обязана платить неустойки)! И такие цифры трудно игнорировать: они подрывают доверие не только к Самолету, но и к застройщикам в целом. Становится ясно, что компания, возможно, зашла слишком далеко в погоне за объемами строительства, просто не справляясь с темпами.
Теперь о потребительской стороне. В сети полно жалоб от дольщиков, чьи квартиры и студии должны были быть сданы еще в 2023 году, но до сих пор остаются на стадии ожидания. А с мораторием на неустойки мотивации у застройщика передавать квартиры нет никакой. Они с удовольствием используют квартиры под свои личные цели: проживание рабочих, офисы и т.д. Более того, Самолет не только затягивает сроки, но и крайне плохо ведет коммуникацию: последние официальные обновления от застройщика в личном кабинете дольщиков датируются ноябрем 2023 года с обещанием ключей в январе 2024 года. И на все звонки с вопросами о сроках передачи теперь один ответ – мы не знаем.
Ирония в том, что даже при таких цифрах находятся защитники компании, утверждающие, что застройщик якобы «делает все возможное». Но объективные данные показывают обратное: при такой долговой нагрузке и массовых срывах сроков верить Самолету становится действительно трудно.
Поэтому я выделил следующий риски покупки квартиры у Самолета:
1. Нарушение сроков строительства
2. Высокая закредитованность – не хватает денег на эскроу-счетах, а продажи падают. Значит, застройщик может начать серьезно экономить на качестве.
3. Высокая цена за метр. Даже при условии якобы огромных скидок цена едва должна до рыночной. Такие цены должны были быть год назад, и от этих цен должны были бы сейчас давать скидки, чтобы это сработало
4. Риски смены генподрядчика во время строительства дома
5. Низкая ликвидность на вторичном рынке – продать квартиру в полях за МКАД от Самолета непросто. Тренд жизни на природе, но в многоквартирном доме, оказался быстротечным и сходит на нет.
Аксиома рынка гласит, что ликвидность квартиры определяется именно вторичным рынком, поэтому при подборе мы крайне редко выходим за МКАД, где вторичный рынок гораздо слабее, как бы хорошо ни продавались квартиры в картофельных полях у застройщика. Более того, подбор с экспертом помогает не только избежать ошибок, но и часто позволяет неплохо снизить цену.
Вот недавний кейс. Мы купили клиенту в семейную ипотеку не только отличный объект с хорошей планировкой и видовыми характеристиками, но и получили от застройщика серьезную скидку – почти 20%! Это с лихвой окупает затраты на подбор. И, по нашим консервативным оценкам, стоимость этой квартиры в бетоне увеличится после сдачи дома до 34 млн ₽, то есть на четверть.
Но давайте перейдем конкретно к проектам Самолета. Хотя большинство его новостроек располагается за МКАДом, сегодня в фокусе будет проект, находящийся внутри Москвы, хотя и с характерными для застройщика особенностями.
Один из ключевых факторов низкой доходности проектов Самолета — массовые инвестиции со стороны покупателей, нацеленных на спекуляцию. Люди заходят в новостройки, надеясь на легкие перепродажи, но в итоге квартиры месяцами висят на вторичном рынке. Например, в комплексе «Пригород Лесное», куда добираться можно разве что на оленях-тюленях,— на продажу застройщиком выставлено порядка 1000 квартир и еще 130 продаются собственниками. В аналогичном ЖК «Новое Внуково» Самолет продает 150 квартир, а частные лица – еще почти треть от этого объема.
Самолет, видя успех премиальных застройщиков у москвичей с более высоким достатком, решил откусить кусок и от этого пирога. Так и появился проект NOVA.
Один из ключевых факторов низкой доходности проектов Самолета — массовые инвестиции со стороны покупателей, нацеленных на спекуляцию. Люди заходят в новостройки, надеясь на легкие перепродажи, но в итоге квартиры месяцами висят на вторичном рынке. Например, в комплексе «Пригород Лесное», куда добираться можно разве что на оленях-тюленях,— на продажу застройщиком выставлено порядка 1000 квартир и еще 130 продаются собственниками. В аналогичном ЖК «Новое Внуково» Самолет продает 150 квартир, а частные лица – еще почти треть от этого объема.
Самолет, видя успех премиальных застройщиков у москвичей с более высоким достатком, решил откусить кусок и от этого пирога. Так и появился проект NOVA.
ЖК NOVA
Хотя NOVA позиционируется как премиальный объект вблизи Москвы-Сити, по факту его расположение, мягко говоря, спорное. Комплекс находится рядом с шоссе и железной дорогой, предлагая покупателям жилье по цене всего 53 тыс. ₽ в месяц, что звучит как сказка — но за этим предложением скрывается немало нюансов.
Хотя NOVA позиционируется как премиальный объект вблизи Москвы-Сити, по факту его расположение, мягко говоря, спорное. Комплекс находится рядом с шоссе и железной дорогой, предлагая покупателям жилье по цене всего 53 тыс. ₽ в месяц, что звучит как сказка — но за этим предложением скрывается немало нюансов.
Продажи от застройщика идут не так уверенно, как можно было бы ожидать. И хотя в условиях инфляции многие предпочитают вкладываться в недвижимость, с этим проектом у покупателей энтузиазм не такой высокий, как у застройщика. Сейчас в NOVA к продаже доступна 1651 квартира. Если учесть будущую очередь, можно говорить о наличии около 3000 квартир на рынке, что создаст серьезное давление на цены. Кроме того, если сейчас все выглядит относительно оптимистично, то к 2028 году (а именно на этот срок запланирована сдача) ситуация может измениться. Задержки со сдачей — не редкость для Самолета: некоторые их проекты уже переносились на год. Поэтому вполне вероятно, что, купив квартиру сейчас, новоселье можно отпраздновать не раньше 2030 года. И застройщик вполне может продать участок под вторую очередь другому застройщику, поскольку его сильная сторона, способная защитить Самолет в период турбулентности, - это крупный земельный банк (сотни гектаров по Москве и Подмосковью) и возможность перепродажи участков.
На текущий момент средняя цена продажи составляет около 750 тыс. ₽ за метр: допустим, вы хотите приобрести просторную квартиру в 100 м2, и вам придется выложить в NOVA почти 75 млн ₽. Учитывая, что строить его будут еще как минимум 5 лет, цена, вероятно, вырастет, и брокеры надеются, что спустя это время «сотка» здесь будет стоить уже под 100 млн. Но даже если цены и вырастут до таких отметок, будет ли это оправданным вложением? Вопрос доходности и ликвидности остается открытым.
На текущий момент средняя цена продажи составляет около 750 тыс. ₽ за метр: допустим, вы хотите приобрести просторную квартиру в 100 м2, и вам придется выложить в NOVA почти 75 млн ₽. Учитывая, что строить его будут еще как минимум 5 лет, цена, вероятно, вырастет, и брокеры надеются, что спустя это время «сотка» здесь будет стоить уже под 100 млн. Но даже если цены и вырастут до таких отметок, будет ли это оправданным вложением? Вопрос доходности и ликвидности остается открытым.
Расположение у проекта, безусловно, перспективное — недалеко от Парка Победы, станции метро «Минская», то есть вроде бы идеальный вариант. Но, глядя на карту внимательнее, можно увидеть, что жилой комплекс соседствует с железной дорогой, шоссе, а дорога до метро – долгая и неприятная. Для премиум-сегмента такие компромиссы скорее минус, чем плюс, особенно если сравнивать с другими московскими проектами класса бизнес или премиум. Например, похожий проект Will Towers в той же локации мне нравился по классу и цене, но расположение в итоге оказалось таким же спорным, и я отказался от покупки. Тут, по сути, нет никакой инфраструктуры, пустое поле.
Но давайте посмотрим на конкурентов: West Garden, Will Towers, Victory Residence, Hide и Hideout. В продажу недавно вышел Hideout от Доминанты, который планируют сдать к 2028 году. По уровню рисков он сопоставим с Nova, поскольку срок сдачи у них одинаковый — 2028 год. Но у Hideout есть одно важное преимущество — более удачное расположение.
А теперь давайте взглянем на ценовую политику. Смотрим на вторичный рынок: там можно купить уже готовую квартиру 66 метров за 70 млн ₽. Согласен, цены немаленькие, но это готовая квартира с отделкой. В Will Towers на вторичке можно купить 85 метров за 35 млн ₽, и это уже готовый дом. В West Garden есть варианты с отделкой, где 66 метров обойдутся в районе 40 млн ₽. В Hideout 87 метров можно купить за 59 млн ₽, а в готовом Hide – 66 метров за 40–48 млн.
Я понимаю порядок цен, но с учетом того, что у застройщика сейчас есть определенные риски, нет опыта в премиальном сегменте, а сроки сдачи – аж 2028 год, логично ожидать какой-то дисконт.
А теперь давайте взглянем на ценовую политику. Смотрим на вторичный рынок: там можно купить уже готовую квартиру 66 метров за 70 млн ₽. Согласен, цены немаленькие, но это готовая квартира с отделкой. В Will Towers на вторичке можно купить 85 метров за 35 млн ₽, и это уже готовый дом. В West Garden есть варианты с отделкой, где 66 метров обойдутся в районе 40 млн ₽. В Hideout 87 метров можно купить за 59 млн ₽, а в готовом Hide – 66 метров за 40–48 млн.
Я понимаю порядок цен, но с учетом того, что у застройщика сейчас есть определенные риски, нет опыта в премиальном сегменте, а сроки сдачи – аж 2028 год, логично ожидать какой-то дисконт.
Теперь давайте посмотрим на цены от Самолета. И тут нас ждал сюрприз: например, однокомнатная квартира с площадью около 50 м2 (без отделки) предлагается за 33 млн ₽, при том что в Will Towers, если зайти на вторичный рынок, можно легко найти квартиру такой площади с отличным видом за 20-25 млн ₽, и это уже готовый объект, в который можно въехать хоть завтра, а не ждать 2030 года.
Идем дальше. Нам предлагают евро-3 площадью 54 метра. И вот тут вопрос: это точно премиум? У нас был архитектор Олег Карлсон, и мы с ним уже обсуждали планировки Самолета. И вот теперь смотришь на эти планировки и думаешь, это должно быть жилье премиум-класса, или это просто чуть лучше, чем стандарт ПИК+? Складывается ощущение, что даже у ПИК планировки и то продуманнее. 54 метра в премиум-классе обычно предполагают формат евро, где хотя бы есть мастер-спальня, а здесь, к сожалению, такой проработки нет. Вот вам зона кухня-гостиная в которой едва набралось15 квадратов — и это в премиальной квартире? И за такую квартиру просят 41 млн ₽.
Идем дальше и смотрим евро-3 побольше, например, 66 метров. Вроде планировка вполне приличная — поставим плюсик. Но цена? 50 млн ₽ — и это без отделки. А если открываем похожий вариант, например, 68 метров, то видим цену в 70 млн. И казалось бы, ну вроде бы еще терпимо, но потом открываешь детали и видишь, что эта квартира на втором этаже. Еще раз: квартира на втором этаже стоит 49 млн 260 тыс.
Думаю, ладно, давайте возьмем четвертый этаж. Но снова встает вопрос, кто купит на 4-м этаже квартиру за 52 млн без отделки, да еще и со сдачей только в конце 2028 года при идеальном сценарии?
Теперь представим, что кто-то решил взять квартиру с отделкой от Самолета и выбрал тот же четвертый этаж. Получаем цену в 62 млн ₽. И тут, извините, вопрос: зачем обеспеченным людям, которые обычно покупают недвижимость в рассрочку или готовы подождать, покупать у Самолета, который еще ни разу не строил премиальные дома и чья локация под большим вопросом, если есть готовые предложения с хорошей отделкой, которую можно даже посмотреть? Например, тот же Victory Residence рядом с метро и Парком Победы, возле Поклонной горы. Там можно за те же деньги купить готовую квартиру, и скорее всего, застройщик предложит еще и скидку или хорошее расположение. Или взять West Garden от Sminex – проект с хорошей репутацией.
Можно ли представить, что проект в какой-то момент будет перекуплен другой компанией, которой придется завершать строительство? Да, такая вероятность существует. Есть ли вероятность, что застройщик в какой-то момент продаст территорию рядом с домом другому девелоперу и там начнется новая стройка, а под окнами, где планировался двор, возведут еще один дом с совершенно другой архитектурой? Есть и очень немаленькая. А ведь вы покупаете квартиру за 70 миллионов с ожиданием определенной среды, и перспектива будущей стройки точно не радует.
Кроме того, стоит учитывать, что к 2030 году сама архитектура и дизайн здания могут потерять актуальность, ведь мы все понимаем, что в этом сегменте важно идти в ногу с трендами. Более того, мы видим снижение средневзвешенной стоимости квадратного метра. Официальные данные на сайте указывают на среднюю цену продажи в 676 тыс. за метр при цене на сайте в 740 тыс., то есть скидок больших не дают. Поэтому у меня очень большие вопросы к проекту и к логике покупки здесь квартиры.
Теперь представим, что кто-то решил взять квартиру с отделкой от Самолета и выбрал тот же четвертый этаж. Получаем цену в 62 млн ₽. И тут, извините, вопрос: зачем обеспеченным людям, которые обычно покупают недвижимость в рассрочку или готовы подождать, покупать у Самолета, который еще ни разу не строил премиальные дома и чья локация под большим вопросом, если есть готовые предложения с хорошей отделкой, которую можно даже посмотреть? Например, тот же Victory Residence рядом с метро и Парком Победы, возле Поклонной горы. Там можно за те же деньги купить готовую квартиру, и скорее всего, застройщик предложит еще и скидку или хорошее расположение. Или взять West Garden от Sminex – проект с хорошей репутацией.
Можно ли представить, что проект в какой-то момент будет перекуплен другой компанией, которой придется завершать строительство? Да, такая вероятность существует. Есть ли вероятность, что застройщик в какой-то момент продаст территорию рядом с домом другому девелоперу и там начнется новая стройка, а под окнами, где планировался двор, возведут еще один дом с совершенно другой архитектурой? Есть и очень немаленькая. А ведь вы покупаете квартиру за 70 миллионов с ожиданием определенной среды, и перспектива будущей стройки точно не радует.
Кроме того, стоит учитывать, что к 2030 году сама архитектура и дизайн здания могут потерять актуальность, ведь мы все понимаем, что в этом сегменте важно идти в ногу с трендами. Более того, мы видим снижение средневзвешенной стоимости квадратного метра. Официальные данные на сайте указывают на среднюю цену продажи в 676 тыс. за метр при цене на сайте в 740 тыс., то есть скидок больших не дают. Поэтому у меня очень большие вопросы к проекту и к логике покупки здесь квартиры.
ЖК «Квартал на воде» (ранее Графика на воде от МИЦ)
Итак, почему я вообще взял этот проект? На рендерах и презентациях он смотрится потрясающе. Живописная набережная, широкая река с островом, жилая застройка в современном стиле – все на высшем уровне. Глядя на визуализацию, проект кажется шикарным местом для жизни, и это действительно привлекает внимание.
Итак, почему я вообще взял этот проект? На рендерах и презентациях он смотрится потрясающе. Живописная набережная, широкая река с островом, жилая застройка в современном стиле – все на высшем уровне. Глядя на визуализацию, проект кажется шикарным местом для жизни, и это действительно привлекает внимание.
Но вот реальная ситуация вызывает вопросы. Из всего ЖК в продаже находятся только четыре корпуса, которые расположены в самой непривлекательной части проекта (те, которые сзади). Эти дома буквально прижаты к хорде, платной дороге, которая проходит совсем рядом, и к ж/д станции «Перерва». До ближайшего метро «Братиславская» далеко, и добираться неудобно. Конечно, защитники проекта могут сказать, что в будущем здесь появится новая станция метро Бирюлевской линии, и тогда транспортная доступность улучшится, но пока до метро добираться тяжело.
ЖК «Квартал на воде» находится в районе Печатники. Местные жители, с которыми я общался, делят район на «пригодный для жилья» и «индустриальный», и, к сожалению, наш проект находится как раз в менее привлекательной индустриальной части, ближе к промзонам. Конечно, есть надежда, что они со временем будут переделаны и появится метро, что придаст локации новый импульс, но на данный момент это все еще промышленная зона.
ЖК «Квартал на воде» находится в районе Печатники. Местные жители, с которыми я общался, делят район на «пригодный для жилья» и «индустриальный», и, к сожалению, наш проект находится как раз в менее привлекательной индустриальной части, ближе к промзонам. Конечно, есть надежда, что они со временем будут переделаны и появится метро, что придаст локации новый импульс, но на данный момент это все еще промышленная зона.
К тому же, конкуренция в районе большая. Итак, что мы видим сейчас? Если брать за пример однушку в Страна Девелопмент приличной площади — где-то 40 метров, — она стоит порядка 12,5 млн ₽ плюс 40-45 тыс. за метр за отделку. Люблинский парк от ПИК, например, предлагает студии с отделкой в среднем за 8,5 млн, а однокомнатные – от 12 до 14 млн, двушка на невысоком этаже — за 14 млн ₽. ЖК Wave сопоставим по ценам, но ключевым конкурентом для Самолета сейчас является проект «Страна Заречная».
По уровню «Квартал на воде» – это «комфорт+», хотя на рендерах Самолет обещает чуть ли не бизнес-класс. Показатели продаж тоже оставляют желать лучшего: в октябре было продано лишь четыре квартиры, хотя раньше продажи достигали 20-30 квартир в месяц (но у других девелоперов тогда продавалось по 50 квартир). Намеченный срок сдачи — 30 июня 2026 года, но, зная подход застройщика, можно предположить, что фактическая сдача растянется до 2027 года.
По ценам все сразу становится ясно. Студия без отделки — 10 млн, однушка — 13 млн, а двушка — почти 17 млн. Локация здесь тоже играет против проекта. Дома не расположены у живописной набережной, а находятся в стороне, вдали от метро и без перспективной инфраструктуры рядом. Такой район не вызывает энтузиазма у покупателей, которые хотят вложиться в комфортное жилье.
После старта продаж «Страны Заречной» Самолет был вынужден начать снижать цены. Если бы цены у «Самолета» были на уровне 7,5 млн за студию, 10 млн за однушку и 12-14 млн за двушку, тогда это выглядело бы разумным предложением. Да, оно не было бы идеальным, но с учетом перспективной станции метро, возможного развития района и такие цены выглядели бы более обоснованными.
Главный риск, который стоит учитывать в этой ситуации, — это тот факт, что «Самолет» достраивает проект, который изначально начинал застройщик МИЦ. Это важный момент, потому что когда проект переходит из рук одного застройщика к другому, часто возникают вопросы относительно качества выполнения, сроков и вообще надежности реализации. Я уверен, что первую очередь они все-таки завершат, но по поводу дальнейших домов, тех, что еще не вышли в продажу, у меня есть сомнения.
Как мы обсуждали в предыдущей части эфира, рынок недвижимости находится в состоянии изменений, и в текущих условиях застройщикам приходится снижать цены, чтобы не потерять покупателей. А с учетом того, что Самолет должен сначала продать остатки первой очереди, вопрос, как и когда они смогут реализовать более дорогие и красивые дома второй очереди возле воды, остается открытым.
После старта продаж «Страны Заречной» Самолет был вынужден начать снижать цены. Если бы цены у «Самолета» были на уровне 7,5 млн за студию, 10 млн за однушку и 12-14 млн за двушку, тогда это выглядело бы разумным предложением. Да, оно не было бы идеальным, но с учетом перспективной станции метро, возможного развития района и такие цены выглядели бы более обоснованными.
Главный риск, который стоит учитывать в этой ситуации, — это тот факт, что «Самолет» достраивает проект, который изначально начинал застройщик МИЦ. Это важный момент, потому что когда проект переходит из рук одного застройщика к другому, часто возникают вопросы относительно качества выполнения, сроков и вообще надежности реализации. Я уверен, что первую очередь они все-таки завершат, но по поводу дальнейших домов, тех, что еще не вышли в продажу, у меня есть сомнения.
Как мы обсуждали в предыдущей части эфира, рынок недвижимости находится в состоянии изменений, и в текущих условиях застройщикам приходится снижать цены, чтобы не потерять покупателей. А с учетом того, что Самолет должен сначала продать остатки первой очереди, вопрос, как и когда они смогут реализовать более дорогие и красивые дома второй очереди возле воды, остается открытым.
Квартал Герцена
В конце хочется обсудить проект «Квартал Герцена», который обещают достроить к 30 июня 2028 года.
В конце хочется обсудить проект «Квартал Герцена», который обещают достроить к 30 июня 2028 года.
У нас огромный проект рядом с Царицынским парком, и похоже, что здесь планируется не одна очередь: будет и вторая, и третья, и четвертая, и кто знает, сколько еще. Высотные дома, огромный проект с обещанием заселения до конца июня 2028 года. Но, как говорил Станиславский, не верю.
Сам проект неплохой. И здесь Самолет стал партнером группы компаний «Киевская площадь», которая выкупила для застройки территорию бывшего рынка «Эмирал» на юге Москвы. Самолет и собственник Киевской площади Год Ниссанов, у которого уже была 10%-я доля в Самолете на тот момент, совместно планируют построить почти 850 тыс. квадратных метров жилых, торговых и офисных площадей. Эксперты оценивают объем инвестиций в более чем 80 млрд, а выручка от продажи может оказаться на 34% меньше затрат — в итоге, вполне неплохая сумма. На территории 28 гектаров в районе Восточного Бирюлева на юге Москвы планируют построить 849 тыс. м2, из которых 647 тыс. пойдут под жилье. Видимо, сделка была нацелена на реализацию земли и запуск проекта «Квартал Герцена», но что-то пошло не так. С учетом того, что Нисанов вышел из состава акционеров Самолета, а это он предоставил площадку для строительства, вопросы по проекту только нарастают.
Сам проект неплохой. И здесь Самолет стал партнером группы компаний «Киевская площадь», которая выкупила для застройки территорию бывшего рынка «Эмирал» на юге Москвы. Самолет и собственник Киевской площади Год Ниссанов, у которого уже была 10%-я доля в Самолете на тот момент, совместно планируют построить почти 850 тыс. квадратных метров жилых, торговых и офисных площадей. Эксперты оценивают объем инвестиций в более чем 80 млрд, а выручка от продажи может оказаться на 34% меньше затрат — в итоге, вполне неплохая сумма. На территории 28 гектаров в районе Восточного Бирюлева на юге Москвы планируют построить 849 тыс. м2, из которых 647 тыс. пойдут под жилье. Видимо, сделка была нацелена на реализацию земли и запуск проекта «Квартал Герцена», но что-то пошло не так. С учетом того, что Нисанов вышел из состава акционеров Самолета, а это он предоставил площадку для строительства, вопросы по проекту только нарастают.
Теперь детальнее: проект находится недалеко от МКАД, что традиционно для Самолета. Бонусом станет будущая станция метро «Загорье», которая будет в шаговой доступности — минут 15–18 пешком, правда, через не самые привлекательные районы. В выпуске «Худшие районы Москвы», который я рекомендую найти, мы как раз рассматривали Квартал Герцена, показывали его локацию и расположение будущей станции метро.
Теперь о продажах. По факту, продажи проекта идут на уровне Самолета: всего 12 квартир — немного, если учитывать, что это огромный проект с запланированными 647 тыс. м2. Если средняя площадь квартиры составляет 33 метра, то проект рассчитан примерно на 20 тыс. квартир. Сравните: из 20 000 в октябре было продано только 12!
Безусловно, при большом земельном банке у данного застройщика всегда существует риск, что соседние очереди проекта могут либо быть проданы другому девелоперу, либо заморожены на неопределенный срок. Логика проста: если продажи идут слабо, зачем тратить ресурсы на дальнейшее развитие проекта? Тем более что для запуска новой очереди необходимо получить проектное финансирование. Именно по этой причине на рынке может возникнуть дефицит предложений, но это может даже принести пользу.
Безусловно, при большом земельном банке у данного застройщика всегда существует риск, что соседние очереди проекта могут либо быть проданы другому девелоперу, либо заморожены на неопределенный срок. Логика проста: если продажи идут слабо, зачем тратить ресурсы на дальнейшее развитие проекта? Тем более что для запуска новой очереди необходимо получить проектное финансирование. Именно по этой причине на рынке может возникнуть дефицит предложений, но это может даже принести пользу.
Теперь по поводу цен. Хотелось бы увидеть адекватные цифры, но, увы, ситуация иная. Например, если на сайте указана цена «6,7 млн», то найти такую квартиру на практике затруднительно. Да и брать квартиру у Самолета без отделки – сомнительная идея. Для примера, 26-метровая студия на среднем этаже стоит 8,3 млн.
Если говорить об однушке площадью 35 метров, ее цена – 9,8 млн. Конечно, однокомнатная квартира в Москве до 10 млн ₽, с отделкой и расположением внутри МКАДа, рядом с будущей станцией метро и парком, выглядит как разумный выбор. Но вкладываться в такое жилье желания нет. Цены не впечатляют, и даже возможный потенциал роста цен не столь велик.
Что касается двухкомнатных квартир, то здесь встречаются не самые удачные планировки, и стоимость трешек достигает 15 млн ₽ за квартиру с отделкой со сроком сдачи в 2028 году. Да, можно взять ипотеку на 8 лет под 8%, но тогда итоговая стоимость квартиры возрастет до 19,98 млн ₽. Выходит, что комфорт-класс у МКАДа в Восточном Бирюлево за 20 млн с ипотекой — это, скажем так, «просто мечта» (сарказм, конечно). И неудивительно, что на такой проект спрос минимален.
Если посмотреть на конкурентов, то для потенциального покупателя – например, типичной московской семьи среднего класса, – стоит вопрос: зачем покупать квартиру с ключами только в 2028 году, если у того же ПИК есть варианты рядом с метро «Аннино» или МЦД-2 «Красный строитель», да еще и по цене ниже? Например, за 10,5 млн ₽ можно взять жилье с отделкой, а за студию с ключами в 2025 году — и того дешевле, около 8 млн ₽.
И есть еще один вопрос: если человек хочет оформить семейную ипотеку для покупки инвестиционной квартиры, чтобы сдавать ее, то у ПИК есть готовый ЖК «Ютаново» с ключами через полгода за те же 8 млн. А в Квартале Герцена от Самолета жилье не только дороже — 8,323 млн за ту же студию — но и находится в менее привлекательной локации, рядом с гаражами. Застройщик снижает цены, но они изначально были сильно завышены, и чтобы привлечь покупателей снижать нужно сильнее.
Еще один конкурент – ЖК «1-й Южный» от ДСК-1 в Московской области, где цена стартует от 10 млн за 42-метровую квартиру. К качеству у ДСК и ПИК одинаковый подход, но ПИК находится внутри МКАД, рядом с метро, а стоит одинаково. Да, площадь в «Южном» чуть больше, но ликвидность у ПИК намного выше. Люди ведь покупают, в первую очередь, квартиры, количество комнат, а не квадратные метры.
Есть еще и долгострой «Царицыно-2», который теперь достроен городом, и здесь за 8,5-9 млн можно приобрести готовую квартиру в доме с хорошей локацией и можно сделать отделку по своему вкусу. Это тоже неплохая альтернатива.
В общем, проекты от Самолета, как и ФСК с ДСК-1, выходят на рынок с очень высокой стоимостью, не всегда предлагая соразмерную ценности выгоду. Но цель нашего разбора – не обругать Самолет, а показать, насколько неоднозначен рынок недвижимости. Моя рекомендация — тщательно выбирать объект: на рынке сотни предложений, и важно выделить именно те, что подойдут лично вам, а не брать любой первый попавшийся проект.
Выводы:
1. Покупка новостройки у Самолета с ключами в 2027-28 годах имеет риски
2. Снижение цен не сделало доступными цены на квартиры Самолета, снижать нужно сильнее
3. Низкая распроданность комплексных проектов, что демотивирует застройщика и наталкивает его на мысль о продаже проектов
4. Плохое расположение проектов Самолета
5. Нет мотивации для покупки квартиры от застройщика
6. Продажа по переуступке квартиры может быть правильным решением для реинвестиции, ошибки нужно признавать, фиксировать убытки или небольшую прибыль и двигаться дальше.
В Smarent есть услуга продажи недвижимости, где мы разрабатываем стратегию продажи для каждой конкретной квартиры и обязательно проводим предпродажную подготовку, чтобы грамотно подчеркнуть достоинства и выделить объект на фоне остальных. И первый шаг – это ваша заявка. Мы за символическую сумму оцениваем реальную рыночную стоимость вашей квартиры, и далее вы принимаете решение, двигаться ли дальше с нами или нет.
И есть еще один вопрос: если человек хочет оформить семейную ипотеку для покупки инвестиционной квартиры, чтобы сдавать ее, то у ПИК есть готовый ЖК «Ютаново» с ключами через полгода за те же 8 млн. А в Квартале Герцена от Самолета жилье не только дороже — 8,323 млн за ту же студию — но и находится в менее привлекательной локации, рядом с гаражами. Застройщик снижает цены, но они изначально были сильно завышены, и чтобы привлечь покупателей снижать нужно сильнее.
Еще один конкурент – ЖК «1-й Южный» от ДСК-1 в Московской области, где цена стартует от 10 млн за 42-метровую квартиру. К качеству у ДСК и ПИК одинаковый подход, но ПИК находится внутри МКАД, рядом с метро, а стоит одинаково. Да, площадь в «Южном» чуть больше, но ликвидность у ПИК намного выше. Люди ведь покупают, в первую очередь, квартиры, количество комнат, а не квадратные метры.
Есть еще и долгострой «Царицыно-2», который теперь достроен городом, и здесь за 8,5-9 млн можно приобрести готовую квартиру в доме с хорошей локацией и можно сделать отделку по своему вкусу. Это тоже неплохая альтернатива.
В общем, проекты от Самолета, как и ФСК с ДСК-1, выходят на рынок с очень высокой стоимостью, не всегда предлагая соразмерную ценности выгоду. Но цель нашего разбора – не обругать Самолет, а показать, насколько неоднозначен рынок недвижимости. Моя рекомендация — тщательно выбирать объект: на рынке сотни предложений, и важно выделить именно те, что подойдут лично вам, а не брать любой первый попавшийся проект.
Выводы:
1. Покупка новостройки у Самолета с ключами в 2027-28 годах имеет риски
2. Снижение цен не сделало доступными цены на квартиры Самолета, снижать нужно сильнее
3. Низкая распроданность комплексных проектов, что демотивирует застройщика и наталкивает его на мысль о продаже проектов
4. Плохое расположение проектов Самолета
5. Нет мотивации для покупки квартиры от застройщика
6. Продажа по переуступке квартиры может быть правильным решением для реинвестиции, ошибки нужно признавать, фиксировать убытки или небольшую прибыль и двигаться дальше.
В Smarent есть услуга продажи недвижимости, где мы разрабатываем стратегию продажи для каждой конкретной квартиры и обязательно проводим предпродажную подготовку, чтобы грамотно подчеркнуть достоинства и выделить объект на фоне остальных. И первый шаг – это ваша заявка. Мы за символическую сумму оцениваем реальную рыночную стоимость вашей квартиры, и далее вы принимаете решение, двигаться ли дальше с нами или нет.