Студии – ад для жизни!

Квартира-студия – это дефицитный продукт или никому ненужный формат? Виктор Зубик, основатель компании Smarent, показывает, что не все студии одинаково полезны, и объясняет, как выбрать ликвидную микроквартиру, а от каких предложений лучше держаться подальше.

Что происходит на рынке студий в 2025 году?

Большинство агентов вам скажут, что квартиры-студии никому не нужны. Это мнение вполне понятно, ведь с продажи таких объектов большую комиссию не получить, поэтому риелторы часто стараются продать однокомнатные или двухкомнатные квартиры, с которых можно заработать больше. Только вот это никак не отражает реальную ситуацию со спросом и предложением на рынке студий.

В последние годы был определенный тренд: все говорили о выгодности покупки студий, а застройщики с удовольствием их строили. Дошло до того, что начали появляться студии площадью всего 10 м². Кроме того, некоторые собственники делили большие квартиры на несколько маленьких студий, хотя сейчас это незаконно и многим пришлось возвращать планировки в исходное состояние.

Но у властей своя политика, и с мая 2024 года в Москве и Санкт-Петербурге строительство квартир-студий площадью менее 28 м² официально запрещено. После введения запрета многие бросились покупать оставшиеся ликвидные студии, опасаясь, что в какой-то момент они исчезнут с рынка. Однако прошло время, и мы видим, что некоторые застройщики нашли способы обходить запрет. Кажется, будто они обладают какими-то «волшебными навыками», словно учились в Хогвартсе, чтобы проектировать маленькие квартиры.

Также в Москве теперь негласно запрещено строить апартаменты. Более того, некоторые незаконно возведенные постройки уже снесены. В 2024 году ни один застройщик не получил разрешение на строительство новых апартаментов.

Ранее мы думали, что после запрета студий на рынке жилой недвижимости эту нишу займут апартаменты. Однако и они попали под ограничения. Несмотря на это, компании вроде ПИКа продолжают продавать небольшие квартиры площадью 19–23 м². Например, за МКАДом можно найти квартиру от ПИКа за 3,5 млн ₽. Однако такая квартира, как правило, продается без чистовой отделки.

Что касается апартаментов, их продолжают строить только в тех проектах, которые получили разрешение до 2024 года. В результате на рынке еще можно встретить апартаменты площадью 17,5–19 м², но их уже не будет в новых проектах.

Я часто показываю этот скрин из Циана со студиями в продаже – как новостройки, так и вторичное жилье. Рассматривая рынок недвижимости целиком, может показаться, что объектов действительно много. Однако сюда входят студии разных размеров — и 30, и 40, и 50 м². И далеко не все они ликвидны, скорее наоборот. Когда люди выбирают недвижимость для покупки или инвестиций, их выбор обычно падает на небольшие студии площадью 20–25 м² (и по документам они всегда проходят как «однокомнатные квартиры», поскольку такого понятия как «студия» официально не существует).

Наиболее востребованная студия — это классический «пенал»: санузел, небольшая кухня, зона для кровати и шкафов. Это жилье чаще всего покупают как первое, и в нем обычно живет один человек.

Если посмотреть на рынок в целом, включая как новостройки, так и вторичное жилье, становится очевидно, что основная масса предложений — это квартиры площадью 30–70 м2. Квартиры-студии занимают небольшую долю, около 7%, несмотря на то, что многие думают иначе. Основную же часть рынка занимают квартиры площадью 25–70 м2, что подтверждается статистикой: их доля достигает 80%.

По моим оценкам, доля студий на общем рынке недвижимости Москвы (включая готовые и строящиеся объекты) составляет около 1–1,5%. Для сравнения, однокомнатные квартиры занимают 40–60% рынка. Поэтому я часто отмечаю, что классическая однокомнатная квартира — не лучшая инвестиция, поскольку она попадает в перенасыщенный сегмент.

Самые дешевые студии в Москве – неликвид или разумная инвестиция?

Я решил найти самую дешевую студию на рынке Москвы. ЦИАН показал вариант за 2,15 млн ₽ в ЖК «Марьино-град» в Коммунарке, это за МКАДа.

Если увеличить фото этой «квартиры», то сразу видно: это крайне неликвидный объект. Во-первых, это не квартира, а апартаменты. Во-вторых, помещение без окна, со скошенной мансардной стеной, вероятно, переделанный чердак. В описании указано, что это апартаменты с возможностью выделения кадастрового номера и временной регистрацией, но в такую информацию трудно поверить.

Объект расположен на пятом мансардном этаже кирпичного дома, без транспортной доступности и без гарантированного легального статуса. Даже за 500 тыс. ₽ такую «студию» покупать не стоит — это пример абсолютного неликвида.

Важно понимать, что студия может быть хорошей покупкой, особенно как первое жилье, но предложения, как это, не соответствуют никаким критериям качества и ликвидности.

Если рассматривать более адекватный вариант – жилой комплекс с пропиской, то я нашел ЖК «Новомосковский». Это квартира без отделки, что делает ее менее ликвидной. Сделать ремонт в студии за пределами МКАД, например, возле МЦД Щербинка, может оказаться сложнее и дороже, чем в студии внутри МКАД. Логистика, доставка материалов и поиск грузчиков обойдутся дороже, даже если цена самой квартиры ниже.

У нас с вами студия за 3,2 млн ₽ в этом районе — и это еще один пример неликвидной недвижимости. Цена постоянно колеблется, что указывает на низкий спрос. Такие квартиры покупают либо с небольшим капиталом, либо люди по совету ушлых риелторов. Многие до сих пор не доверяют ипотеке. Хотя это может оказаться разумным вариантом, но я не скажу, что хорошей историей, если вы уже живете в этом районе или работаете рядом, и покупаете себе актив для сдачи в аренду или перепродажи, при этом вы можете сами сделать ремонт.

Но даже если вы купили такую студию за 3,2 млн ₽, вложили 800 тыс. ₽ в ремонт и 400 тыс. ₽ в меблировку, итоговая стоимость выйдет 4,4 млн ₽. Сдавать ее за 30 тыс. ₽ в месяц — максимум, на что можно рассчитывать. Это делает покупку невыгодной как для инвестиций, так и для личного проживания. А продать ее даже за 5 млн, чтобы хоть как-то окупить затраты, будет проблематично.

Если взять студию 20 м² от застройщика ПИК в районе Щербинки в ЖК «Юнино», то ее цена уже будет около 6 млн ₽. На вторичном рынке, скорее всего, цена будет аналогичной — 6–6,5 млн ₽. Важно отметить, что в уже готовом жилом комплексе с инфраструктурой и сформированным рынком продаж продать квартиру будет легче.

Если вы думаете, что можно купить недорогую квартиру, отремонтировать ее и продать с выгодой, сравнив с соседним ЖК, где цена выше, это не так. Например, если взять объект за 3,2 млн ₽, отремонтировать его и сравнить с соседним ЖК, где цена 6 млн ₽, то продажа квартиры в малоизвестном ЖК будет гораздо сложнее.

Мы не рекламируем ПИК, это просто факт: покупка квартиры от крупного застройщика с хорошей репутацией проще для продажи.

Самая дешевая студия от крупного застройщика в Новой Москве — это, вероятно, ЖК «Подольские кварталы» от компании «Самолет». Однако, несмотря на невысокую цену – студия 22 м² с отделкой стоит 5,2 млн ₽ – это не лучшая инвестиция.

Если бы речь шла о трехкомнатной квартире для семьи, и вы работаете в этом районе или передвигаетесь на автомобиле, то, возможно, это был бы разумный выбор. Однако, если ваша цель — сохранить капитал и выбрать правильную недвижимость для инвестиций, покупка квартиры за МКАДом без пешей доступности до станции хотя бы МЦД — это рискованное решение. Кроме того, стоит учитывать качество строительства от Самолета, которое не всегда оправдывает ожидания.

Купив студию за 5,2 млн ₽ в каких-нибудь «Подольских кварталах», вы ничего не заработаете на перепродаже, а, скорее всего, вы потратите деньги на агента, на ипотеку, на все регистрационные сборы, на выезды и прочие моменты. Если выбирать между покупкой инвестиционной квартиры в Новой Москве за 5,2 млн ₽ или депозит, я думаю, что выбор очевиден – депозит!

Почему люди все равно покупают квартиры-студии за МКАД?

1. 1Минимальный взнос (около 1 млн ₽). Все-таки это квартира, и у людей есть ассоциации, что даже если она находится вдалеке, это все равно хорошее вложение. Множество людей верят, что недвижимость помогает сохранить капитал и защищает от инфляции. Часто они ищут что-то недорогое, например, с первоначальным взносом в миллион рублей, и натыкаются на квартиры в «картофельных полях» от разных застройщиков.
2. Вера в удаленную работу людей. Многие думают, что работа из дома позволяет обойтись без квартиры в Москве, но это заблуждение. Если посмотреть статистику, например, по офисам, то доля свободных офисов в Москве составляет менее 4%. На самом деле, офисы сейчас крайне востребованы, особенно класса A.
3. Низкая стоимость объектов с отделкой. Что касается цен, то, например, студия за 5-6 млн с отделкой может казаться хорошим вариантом. Но за похожие деньги можно найти объект внутри МКАД, который будет более ликвидным и удобным.
4. Не знают рынок Москвы и области. Это напоминает ситуацию с недвижимостью в Дубае или ОАЭ: многие брокеры обещают рост цен и прекрасные перспективы, но реальность может оказаться далека от идеала. В Москве многие застройщики обещают, что когда-то будут строить метро или станции МЦД в удаленных районах, таких как Остафьево. Внешне район может выглядеть перспективно, но вы покупаете квартиру, чтобы жить в ней сейчас, а не через несколько лет. Для аренды особенно важно, чтобы была удобная транспортная доступность. Вы не сможете арендовать квартиру дороже, объясняя арендаторам, что когда-то здесь появится станция метро.
5. Покупка без стратегии. У них есть миллион, они спешат вложить его, пока не отменили льготную ипотеку, и не всегда учитывают долгосрочные риски.
6. Манипуляции от брокеров/агентов. Когда они «прозванивают» людей, которые ищут недвижимость, особенно тех, кто не знаком с рынком Москвы и Подмосковья, они часто нацелены на тех, у кого есть хотя бы миллион рублей на счете. Такие агенты обычно предлагают «надежные инвестиции» в недвижимость, например, в квартиры за МКАДом. Понятно, что с миллионом рублей ничего, кроме квартир в заМКАДных новостройках, предложить не смогут.

ЖК «Пригород Лесное» – худшая инвестиция за МКАД

На мой взгляд, ЖК «Пригород Лесное» – это пример худшей инвестиции за МКАДом, если говорить о покупке квартиры-студии. Уверен, что кто-то не согласится и скажет: «А я в 2020 году купил квартиру за 3,3 млн ₽, а сейчас она стоит 4,5 млн, я заработал!» Окей, радуйтесь. Просто если бы вы в 2020 году купили что-то внутри МКАДа за такие деньги, скорее всего, эта квартира сейчас стоила бы около 10 млн.

Почему это пример плохой инвестиции? Мы видим большой проект с несколькими корпусами, с планами по строительству инфраструктуры, готовую часть. Все выглядит заманчиво.

Локация кажется удобной, ведь до МКАДа здесь не так далеко. Недалеко станция метро «Домодедовская». Без пробок вы доедете до нее за 20-25 минут. Но если учитывать реальные условия, в среднем дорога до станции метро займет около 60 минут. И для арендатора, который будет жить в этом ЖК, если сложить время в пути, то на дорогу будет уходить около 4 часов в день. Это как минимум неудобно и дорого, потому что время — тоже деньги. Фактически хорошей транспортной доступности здесь нет. В радиусе этого района нет ни железнодорожных станций, ни планов по их строительству. Единственное, что обсуждается — это велодорожки для жителей. Но я сомневаюсь, что это значительно улучшит ситуацию.

Если открыть статистику проекта, мы увидим интересный момент. Доля студий в «Пригороде Лесном» составляет 18-20%. Это довольно много. Студия как инструмент существует для крупных мегаполисов, но она подходит скорее для одного или двух человек, которым нужно переночевать и дальше поехать на работу. Я не думаю, что студия — это хорошая квартира для жизни и работы одновременно, особенно если вы работаете удаленно. Да, возможно, кто-то выберет такую квартиру, если не хочет жить в Москве и ищет недорогую недвижимость с чистым воздухом, вдали от муравейников. Но такие люди все равно предпочтут квартиру с отдельной спальней.

Основная доля квартир здесь — это квартиры площадью от 30 до 60 м² (в среднем 37 метров), и их доля составляет 40%. Таких квартир гораздо больше. Разница в аренде между студией и однушкой здесь всего около 10 тыс. ₽, что делает студии менее привлекательными для арендаторов.

В этом районе планируется около 28 тыс. квартир. Когда все будет построено, здесь может жить 80-100 тыс. человек. Как они будут добираться сюда? Дорога есть, но одна, и она часто забита, особенно в час пик. Я специально делал скриншоты в выходные дни — пробки на дороге все равно есть. И стоит помнить, что в этом районе есть не только «Пригород Лесное», но и много других жилых комплексов. Никакой станции метро сюда не построят, платных дорог тоже не появится. Это нужно учитывать.

Таким образом, покупка квартиры с целью сдачи в аренду здесь явно неразумна. К тому же, интересный момент: если посмотреть на график доли студий в проекте, можно заметить, что старт продаж был в 2017 году, и с тех пор доля студий только увеличивалась. Это создает большую конкуренцию, что также не способствует росту цен на аренду и продажу этих квартир. Кстати, даже сейчас, несмотря на все, ежемесячно продается около 30 квартир, хотя раньше здесь продавали почти 100 квартир в месяц. То есть доля студий все равно довольно большая. Но есть и еще один важный момент: застройщик продолжает добавлять новые студии в проект. Например, на старте продаж в 2017-2018 годах было добавлено 800 студий, а в 2023 году — еще около 900. Таким образом, доля студий продолжает расти, что создает большую конкуренцию.

Когда мы открываем сайт, например, ЦИАН, и смотрим, что предлагают на вторичном рынке, мы видим, что студия площадью 25 м² на 17-м этаже с мебелью стоит около 4,5 млн ₽. На вторичке ее можно найти с уже установленной кухней, телевизором и мебелью. А у застройщика аналогичная квартира, якобы с мега-скидкой, сейчас стоит 4-4,2 млн ₽. Но, согласитесь, купить ее в семейную ипотеку — это не самая разумная идея, особенно если вы планируете использовать ее для проживания, а не как инвестицию.

Если мы подумаем, что все квартиры здесь куплены для жизни, то это тоже не совсем так. Мы заглядываем на Авито, и видим, что аренда студий тут составляет в среднем 30 тыс. ₽, а однокомнатных квартир — около 40 тыс. Но помимо самой аренды, есть еще дополнительные расходы. Коммунальные платежи составляют 2-3 тыс. ₽ в месяц, к этому добавляются налоги, которые могут составить 6% от аренды — еще примерно 2 тыс. ₽. Если вы официально сдаете квартиру, то это обязательная плата. Также нужно учитывать транспортные расходы, например, поездки для ремонта или общения с арендаторами. В результате затраты могут составить от 6 до 10 тыс. ₽ в месяц. С учетом этих расходов чистый доход от аренды студии может составить 20 тыс. ₽ в месяц, или 240 тыс. ₽ в год. В условиях инфляции эта сумма не является существенной.

И, наконец, нужно понимать важный момент: если кто-то купил эту квартиру, скажем, за 3 млн ₽, то да, его чистый доход может составлять до 10% годовых. Но все-таки важнее не только процент, а реальная сумма, которая остается в кармане.

Почему нельзя покупать квартиры-студии за МКАД?

1. Формат квартир-студий подходит только для крупных городов
2. Квартиры-студии нужны строго с пешей доступностью до станции метро/МЦК
3. Большая доля квартир-студий в новых проектах за МКАД
4. Высокие затраты на управление и обслуживание
5. Низкая арендная ставка

Цены на квартиры в Подмосковье падают сильнее, чем в Москве

График, который я хочу показать, — это данные от IRN. С июня, когда была отменена льготная ипотека, цены в Московской области начали падать. В Московской области со взносом 2-3 млн ₽ можно было купить жилье за 8-9 млн, но с исчезновением льготной ипотеки рынок стал более стабильным.

В Москве, в том числе в Новой Москве, ситуация стабильнее. Здесь активно строят станции метро, а инфраструктура развивается. Многие проекты получают новые возможности, благодаря чему рынок в Москве выглядит менее волатильным.

Что делать в таких условиях? Многие ожидали падения цен с ростом ипотечных ставок, но этого не произошло. Сейчас люди ждут снижения ставок. Важно понимать, что такие ожидания часто приводят к бездействию. В 2022-2023 годах люди думали, что цены упадут, но снижение было минимальным.

Если у вас есть недвижимость в Московской области, например, зависшая квартира-студия, стоит подумать о ее ремонте и продаже. Если нет опыта, можно обратиться к нам — мы поможем замеблировать квартиру или продать ее как есть.

Первый шаг — это бесплатная оценка недвижимости, даже если продавать будете не через нас. Но если вам нужно реинвестировать, мы можем помочь продать старую квартиру и вложить средства в более ликвидную.

Например, недавно клиент продал квартиру в Видном за 7 млн и купил в ЖК «Руставели» за 10,1 млн ₽. Это была удачная сделка, особенно с учетом того, что арендная ставка в этом ЖК может быть 65-75 тыс. ₽ в месяц вместо 30 тыс. в старом фонде в Подмосковье.

Квартиры за МКАДом можно рассматривать как вариант под аренду, но строго с пешей доступностью до метро. Например, ЖК «Никольские луга»: там квартира-студия сдается за 45 тыс. ₽ в месяц, и своего арендатора она найдет. Но люди хотят жить в хорошей качественной квартире, комфортной и правильно подготовленной. Но, опять же, если бы у меня был такой объект в портфеле, я бы, наверное, его продал и реинвестировал. Я бы его замеблировал и продал.

В целом, я уверен, что сейчас многие, кто смотрит нас, задаются вопросом: «Зачем вообще покупать недвижимость с учетом текущих проблем и рисков?» Я согласен с вами. Часто, обсуждая депозиты, ставки и доходность, мы видим, что любые финансовые инструменты — акции, облигации — проигрывают депозитам. Это факт, и в текущей ситуации нормально.

Я всегда отвечаю просто: недвижимость — это инструмент для сохранения капитала. Возьмем типичный пример: квартира за 8 млн ₽. Первоначальный взнос — 2,4 млн, и платеж по ипотеке составит около 35 тыс. ₽ в месяц. Даже если объект будет сдан через 3,5 года, такие затраты вполне подъемны. Но стоит ли покупать такой объект за наличные, за 8 млн ₽, чтобы потом сдавать? Нет, это неразумно, если это не реинвестиция.

Пример: покупаем квартиру за 8,3 млн ₽. Взнос 30% — 2,5 млн ₽, сумма кредита — 5,8 млн, ставка — 6%, срок — 30 лет. Платеж составляет 34 800 ₽ в месяц, из которых 29 000 — проценты, а оставшиеся 5-6 тыс. — это погашение тела долга. Это достаточно комфортная схема, особенно в рублевой зоне с учетом обесценивания рубля.

Теперь рассмотрим Матвеевский парк.

Здесь доля студий составляет около 20%. Однако стоит заметить, что с момента старта продаж количество студий в проекте значительно сократилось. Это важный момент: в первой очереди распродано большинство студий, а новый объем не так велик. Всего в районе 5000 объектов, и из них только около 1000 студий. Это небольшое количество для всей Москвы, даже если для конкретного района это может показаться много.

На вторичке самые дешевые студии стоят около 10-11 млн ₽. Например, студия на втором этаже — 10 млн, а на 20-м — 11 300 млн. В то время как на первичке аналогичная студия будет стоить 8 млн ₽. Разница — почти 35%. По аренде: однушка 32 м² сдается сейчас за 90 тыс. ₽ в месяц, студия — 75 000 ₽.

Некоторые говорят: «Зачем брать студию за 8-9 млн, если есть варианты за 5-6 млн за МКАД?» Ответ прост: выбор недвижимости — это не только вопрос вашего бюджета. Если у вас есть всего миллион рублей, это не повод немедленно идти на рынок недвижимости. Для начала эти деньги лучше вложить в образование, развитие или хотя бы положить на депозит. Недвижимость не всем нужна. Если у вас нет капитала, задумайтесь, есть ли у вас финансовые возможности для правильной покупки.

Как выбрать студию под аренду?

1. Расположение: Пешая доступность от метро или транспортных узлов — 5-15 минут.
2. Площадь: Оптимальная площадь — 20-25 м² с классической планировкой. Избегайте неудобных планировок, таких как вытянутые «кишки».
3. Этаж: Выбирайте невысокий этаж без переплат за панорамные виды. Для аренды это не важно.
4. Отделка: Ищите вариант с чистовой отделкой или возможность докупить ее у застройщика по адекватной цене.
5. Бюджет: Минимальный первоначальный взнос или выгодные условия рассрочки.
6. Район: Он должен иметь перспективы роста и развития.

Кстати, очень похожим методом мы руководствовались при подборе проекта для нашего проекта Smarent Home. Для тех, кто не знает, мы приобрели три этажа в проекте EvoPark Измайлово от компании «Основа». В качестве эксперимента наша управляющая компания будет заниматься посуточной и среднесрочной арендой.

Главным фактором было расположение: дом находится в непосредственной близости к метро. До станции метро «Шоссе Энтузиастов» всего три минуты пешком. Это очень удобно для арендаторов. Помимо пешей доступности до метро, у нас низкие этажи, возможность докупить чистовую отделку у застройщика или подрядчика, а также выгодные условия рассрочки с минимальными первоначальными взносами. В этом проекте платеж составляет около 150 тыс. ₽ в месяц без необходимости оформлять ипотеку. Район активно развивается, что также добавляет привлекательности объекту.

Страна Заречная – вариант для реинвестиции

Еще рассмотрим вариант ЖК «Страна Заречная».

Студию без отделки все еще можно приобрести за 8,2 млн ₽. При взносе 1,6 млн ₽ оставшаяся сумма в 6,4 млн делится на 32 месяца, и получается платеж около 190 тыс. ₽. Это, конечно, доступно не всем. Застройщик также предлагает отделку за 963 тыс. ₽, которую можно включить в рассрочку. Такой вариант больше подходит для реинвестиций. Например, продав недвижимость за 8–10 млн ₽, вы можете положить деньги на депозит, выделить 1,6 млн на взнос, а проценты с депозита использовать для оплаты ежемесячных платежей.

Если взглянуть на рынок аренды, то, например, в соседнем Люблинском парке (от ПИКа) я увидел студию 23 м² за 65 тыс. ₽ в месяц.

Для сравнения решил посмотреть проект Самолета «Квартал Домашний» возле «Страны Заречной». На мой взгляд, они схожи по уровню. Что увидел? Студии от «Самолета» стоят почти 11 млн ₽! Это явно завышенная цена. А если рассмотреть рассрочку на три года, то она увеличивает стоимость квартиры на 2 млн ₽. Это никакая не «выгодная» рассрочка, а скорее «печальная». Такую разницу нельзя игнорировать: никакая процентная ставка или депозит эти 2 млн не компенсируют.

Парксайд – пример плохого ЖК под аренду

В завершение хочу разобрать пример неудачной инвестиции в студию внутри МКАДа. Речь о проекте «Парксайд» от ЛСР.

На первый взгляд, все выглядит неплохо: метро «Пражская» в 30 минутах пешком, рядом парк, студии по 7,5 млн ₽ (22 м²) с ключами в 2025 году. Застройщик заявляет класс «бизнес», но это скорее «комфорт-плюс», но их отделка стоит баснословные 100 тыс. ₽ за метр.

Почему это плохой проект:

1. Доля студий: в первой очереди 1700 квартир, из которых 939 — это студии (53%). С учетом будущих очередей доля малогабаритного жилья может вырасти до 2000 квартир. Это создаст огромную конкуренцию среди арендаторов и продавцов.
2. Локация: 30 минут пешком до метро — слишком далеко для Москвы. Это типичный спальный район, где спрос на студии ниже, чем в более престижных локациях.
3. Проблемы с переуступкой: На вторичном рынке уже сейчас многие пытаются продать свои квартиры, но спроса почти нет. Даже при снижении цен застройщиком до 7,5 млн ₽ люди не хотят покупать, опасаясь низкой ликвидности.

Для сравнения, в проектах ЛСР с удачными локациями, например, на «Обручева», квартиры гораздо лучше подходят под аренду. Такие проекты более выгодны для инвесторов: там доступное метро, меньшая доля студий, и спрос на аренду стабильный.

Вывод: Parkside — пример плохой инвестиции. Высокая конкуренция, слабый спрос и сомнительная локация делают этот проект рискованным для покупки.

Кому стоит и не стоит покупать квартиры-студии?

Покупка квартиры-студии имеет смысл, но только при определенных условиях и целях. Рассмотрим, кому это может подойти и почему.

1.Первая консервативная инвестиция
Если вы впервые рассматриваете инвестиции и у вас есть небольшой капитал, например, около 1,4 млн ₽, студия может стать неплохим вариантом. Она позволяет:

• Сохранить капитал.
• Получить первый опыт управления недвижимостью.
• Обеспечить стабильный арендный поток.

2.Налоговые преимущества
При площади квартиры до 20 м² налог на имущество отсутствует, что делает студии более выгодными для владельцев. Вы платите только налог на доход от аренды.

3.Цель — краткосрочные инвестиции (3–5 лет)
Покупка студии лучше всего подходит для краткосрочных целей. Оптимальная стратегия:

• Купить на этапе строительства.
• Принять квартиру, подготовить ее для аренды и сдавать 2–3 года.
• Продать объект после улучшения его ликвидности (обычно через 2 года после ввода дома в эксплуатацию).

Когда не стоит покупать студию?

1. Если уже есть диверсифицированный портфель недвижимости
В таких случаях студия может не добавить значимой ценности. Инвесторы с уже сформированным портфелем обычно ищут проекты с высоким доходом, стабильным арендным потоком и меньшими операционными рисками.
2. Инвесторам с крупным капиталом
Если у вас уже есть активы на рынке недвижимости и капитал от 25–30 млн ₽, стоит рассмотреть более крупные объекты:

• Евро-3. Это оптимально для создания стабильного ежемесячного потока. Такие квартиры могут приносить 250–350 тыс. ₽ в месяц в аренду, что меньше хлопот, чем управление несколькими студиями. Пример: покупка одной качественной евро-трешки в рассрочку или за наличные в хорошем проекте, например, в ЖК «Сердце столицы».

3. Тем, кто ценит простоту управления
Управлять несколькими студиями (5–10 объектов) может быть сложно. Это требует либо передачи управления профессиональной компании (например, Smarent), либо самостоятельной работы, что не подходит для занятых людей.
4. Тем, кто не хочет мелкой спекуляции
Некоторые инвесторы предпочитают получать стабильный доход от аренды крупных объектов, например, сдавая большие квартиры семьям, вместо частой смены арендаторов в студиях.
5. Для покупки за наличные
Если планируется покупка без ипотеки, часто выгоднее выбрать небольшую евро-трешку, чем несколько студий. Это удобнее в управлении и предоставляет стабильный доход с меньшими рисками перепродажи.
6. Если вы планируете владеть объектом более 10 лет
Такие инвестиции менее эффективны, так как вы теряете гибкость при изменении рыночной ситуации.