Лучшие новостройки «для себя» от 10 млн ₽

Покупка квартиры для себя – это не только инвестиция, хотя об этом факторе тоже стоит думать, но и выбор будущего образа жизни. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает, на что обратить внимание при выборе квартиры для личного проживания, новостройки, и дает подборку ЖК, где действительно хочется жить: безопасно, удобно и по-настоящему комфортно для вас и ваших близких.

В одном из прошлых эфиров мы подробно обсудили, почему новостройка часто оказывается предпочтительнее вторички: ниже стартовая цена, рассрочка, субсидированные и льготные ипотеки (включая IT- и семейную), возможность отсрочки платежей. Вторичку же можно купить только за 100% стоимости.

Когда мы смотрим на новостройку, вне зависимости от того, покупаем ли мы для себя или в качестве инвестиции, должны работать следующие факторы – это база:

• Внешние точки роста локации / района

• Развитие инфраструктуры жилого комплекса

• Цена ниже, чем на аналогичные квартиры на вторичке

• Выгодные условия покупки (рассрочка, льготная ипотека, отсрочка)

• Есть опыт у застройщика / подрядчика в реализации аналогичных по качеству проектов. Но важно помнить: застройщик – не всегда тот, кто строит. Девелоперпродает, а строит подрядчик, и на это стоит обращать внимание. Обязательно проверяйте опыт обеих сторон.

• Правильная и функциональная планировка

Если квартира покупается для себя, требования к ней еще более жесткие. Уходят в сторону студии и маленькие однушки – в приоритете функциональная планировка от 50 м²:евро-3, а лучше – евро-4. Это именно тот сегмент, где жилье максимально ликвидно и удобно для жизни. Часто такие квартиры разбирают в первые волны продаж – и потом на вторичке их просто нет.

Также имеет значение, чтобы жилой комплекс был не просто домом, а частью развивающейся среды – с инфраструктурой, удобной локацией.

Плюс проект должен уже быть готовым или почти готовым, чтобы можно было оценить плюсы и минусы, посмотреть на фасады, понять реальные сроки сдачи. Люди не хотят ждать до 2029 года – чаще всего ищут квартиры с ключами уже в этом или следующем году.

Важно и то, чтобы квартира имела потенциал для комфортного ремонта, хорошую инсоляцию, потолки выше стандартных и качественное окружение – от соседей до районного благоустройства.

Если говорить о рынке, то данные Дом.РФ подтверждают мои выводы о наиболее ликвидных типах квартир: больше всего на вторичке – однушек и студий (25–40 м²), и именно они хуже всего продаются. А хорошие двух- и трехкомнатные квартиры от 50 до 75 м², наоборот, быстро находят покупателя. Потому что такие квартиры берут для жизни – и продают редко.

Вот пара примеров хороших, ликвидных планировок – обе квартиры площадью около 55 метров. Лично мне больше нравится квартира справа: есть кухня-гостиная с двумя окнами, большая спальня с санузлом, вторая спальня и дополнительный санузел – единственное, мне не хватает в этой квартире гардеробной. В любом случае обе планировки функциональные, и найти такие квартиры в продаже на вторичном рынке будет непросто и дорого. Такие квартиры с профессиональной меблировкой легко могут стоить в районе 30 млн ₽.

Когда мы говорим о квартире площадью 50–54 м², то мы понимаем, что это могла быть и большая однушка. Но, несмотря на одинаковую площадь, ликвидность и комфорт будут совершенно разными.

То же самое с квартирами на 70 м². Можно найти классическую евро-4 – три спальни, кухня-гостиная, два санузла, гардеробная. Это идеальный вариант для семьи. Такие квартиры на вторичке – большая редкость. А если и есть – стоят 40+ млн и уходят быстро, потому что найти достойную планировку с таким функционалом непросто. В реальности, если бюджет ограничен, а хочется жить в Москве (а не за МКАДом в «полях»), такие квартиры – оптимальны по соотношению цены, площади и качества.

Сейчас рынок предлагает уникальное окно возможностей: рассрочки, субсидии, скидки от застройщиков. Через пару лет, когда ставки упадут, цены могут вырасти, а выбор –сузиться. Кто-то будет жалеть: «вот раньше была высокая ставка, но квартиры стоили дешевле». Если вы думаете о покупке, решаете жилищный вопрос – сейчас самое время принимать решение. При этом важно понимать, что далеко не все квартиры вырастут в цене, поэтому нужно очень осторожно и взвешенно подходить к выбору застройщиков и проектов, правильно оценивать справедливую стоимость квартиры и максимально эффективно использовать доступные инструменты. Если вы следите за рынком и можете самостоятельно оценить качество проекта, провести сравнительный анализ и построить хотя бы базовую финансовую модель, то вы молодец. А если сомневаетесь, то точно не стоит полагаться на фильтры ЦИАН или подсказки бесплатных брокеров – наш тариф «Лайт» как раз для тех, кто хочет купить новостройку, но не ошибиться в выборе.

Вывод простой: если вы покупаете квартиру не «под сдачу», а для себя, смотрите на ликвидность планировки, развитие района, реального застройщика и сроки сдачи. А не просто на цену «в моменте».

Если вы помните, то я недолюбливал этот проект. Но тогда застройщиком был Инград, который, в целом, запустил первую очередь проекта. Сейчас же проектом владеет Sminex, и я не думаю, что этот застройщик может сильно испортить проект. Хотя вряд ли они его сильно улучшат, потому что это уже вторая очередь.

Не могу сказать, что это самый выгодный, самый дешевый проект и так далее, но у него довольно хорошая локация. У нас есть две станции метро – это Водный стадион и Балтийская. Самое важное, что у нас есть – это большой парк Покровское-Стрешнево. У нас есть в пешей доступности и «большая вода», и Головинские пруды. Этот район уже довольно дорогой. То есть, если вы попробуете купить готовую недвижимость в районе Водного стадиона на вторичке, то здесь нужно будет постараться, чтобы найти что-то ликвидное и качественное, потому что цены просто в космосе.

Сам по себе это будет большой, комплексный проект: школа, детский сад, инфраструктура – и его будут застраивать постепенно. Район проходит этап редевеломента – промзона«Братцево». Если мы рассматриваем покупку как долгосрочную инвестицию – не в плане спекуляции, а в прямом смысле слова – то район постепенно будет развиваться. Здесь работают много застройщиков, проекты появляются, и вся территория постепенно застраивается. Сам район – привлекательный.

Это северная часть Москвы, Северный административный округ, и он действительно хорош. Если раньше район Водного стадиона, Ленинградского вокзала считался чем-то немного маргинальным, то сейчас – это тот самый район, в котором хотят жить многие москвичи, особенно те, кто ориентируются на запад и северо-запад. Северная часть –хорошая экология, рядом аэропорт, вода, парки – все в этом плане прекрасно. А вот проектов здесь не так уж и много.

Если посмотрим на цену, которую предлагает сейчас застройщик, и на планировки, то в среднем получаем 25–26 млн ₽ за евро-3 площадью 62 м2. Планировка хорошая: есть две спальни, одна из них с гардеробной и санузлом. Это важный момент, потому что квартир с гардеробной, с мастер-спальней на вторичке действительно мало – это сейчас уникальное предложение, и через лет пять за такими квартирами на вторичке будут буквально «гоняться». И если цены на недвижимость будут расти – а с учетом инфляции и текущей экономической ситуации за 10 лет это вполне вероятно – то такая квартира может стоить не 250 тыс. долларов, а 50 млн ₽. Я уверен, что те, кто смогут позволить себе покупку недвижимости, будут стремиться к качественному жилью. Конечно, хотелось бы, чтобы кухня-гостиная здесь была побольше – сейчас она около 20 метров, но это тоже неплохо.

Если смотрим на более просторные планировки – евро-4 на 90 метров – она стоит ближе к 40 млн ₽. Это, конечно, не для всех. И вот часто спрашивают: кто покупает такие квартиры? Как можно накопить 40 млн?

Я уверен, что человек, который выбирает такую квартиру, скорее всего, не «копил» эту сумму. Такие квартиры не приобретаются случайно – это результат 5–10 лет, когда человек что-то покупал, продавал, улучшал. Недвижимость – это про улучшение. Например, человек когда-то купил студию, допустим, в ПИКе за 5 млн, потом продал за 10 млн, накопил еще 5 млн – уже 15 миллионов. Плюс семейная ипотека на 12, еще, допустим, кредит или рассрочка – итого на 10 млн. Или кто-то купил квартиру 60 метров, продал на вторичке за 35 млн, добавил немного и купил за 38 – может, поторговался до 37 млн.

Здесь классная планировка: мастер-спальня, санузел, зона гардеробной, три комнаты, три санузла (на месте одного из них вполне можно сделать еще одну гардеробную), кухня-гостиная с двумя окнами. Таких лотов на вторичке тоже практически нет.

• Если смотреть на конкурентов, то это UNO Головинские пруды и Михалковский от RG Development, правда это все же комфорт-класс, не бизнес. Ценник примерно тот же, сроки тоже. Плюс там только МЦК, до метро далеко. А у Injoy есть станция метро Войковская.

• Другой конкурент – Фестиваль парк от городского застройщика, но стоит дороже, потому что уже сдан.

• Если смотреть на ПИК, тот же Кронштадтский, он будет чуть дешевле: квартиру в готовом доме с отделкой можно купить за 24 млн, а в строящемся – еще дешевле.

• Мангазея на Речном и Северный порт – улетели по ценам. В Северном порту 90 метров – 45 млн. В Мангазее 60–68 метров – 31–32 млн. И если Северный порт ещеможет быть интересен для инвестиций, то по Мангазее у меня всегда были сомнения. Хотя они скажут: у нас классный проект, на набережной.

• Но если говорить про доступное жилье внутри МКАДа – особенно рядом с парком Покровское-Стрешнево – а это один из топовых парков Москвы, то объекты рядом с ним обладают очень хорошей ликвидностью на вторичке. Есть проект Moments, который был хорошо, но у него появился сильный минус: платная эстакада, которая будет идти от Ленинградки в сторону Сити прямо вдоль дома. Если бы не эта платная дорога – Moments был бы топовым проектом для инвестиций и проживания.

Одна из причин, почему Injoy редко попадал в подборки, – отсутствие интересных схем оплаты. Здесь была стандартная история: семейная ипотека + первоначальный взнос. Если округлить, то на евро-трешку за 25 млн нужно 13–15 млн ₽ ПВ – это много, даже при семейной ипотеке.

Сейчас есть рассрочка, но условия не самые привлекательные. Во-первых, сама рассрочка не очень длинная – 20 месяцев, до конца февраля 2027 года. Удорожание при рассрочке будет всего 7%, первоначальный взнос – 20%, то есть около 5 млн. Платеж – около 1 млн ₽ в месяц. Это, конечно, отпугивает. Но если у вас есть вся сумма – выгоднее взять квартиру в рассрочку, а 25 млн положить на депозит. Получите около 7,5 млн дохода – и квартира обойдется в 20 млн, а не в 27 млн, а это уже хорошая цена на евро-3 рядом с Войковской –это хорошая цена. Все зависит от контекста. Поэтому я и включил этот объект в подборку.

Life Варшавская от Pioneer – это большой проект, который давно строится. В конце 2023 года для инвестиций Life Варшавская был практически топовым проектом.

У него хорошее расположение – метро «Варшавская», большая территория застройки, как мы любим. При этом он находится недалеко от центра, есть Коломенский парк, до которого можно спокойно добраться.

Многие семьи его рассматривают, и, в целом, это неплохой район. Да, сейчас там все ещемного промзоны, которая выглядит сомнительно. И действительно, многие скажут: «Плохо». Но вы просто не были там в 2020 году. Сейчас, если приехать на территорию Life Варшавская, пообщаться с жителями, с людьми, которые уже там живут – вы получите приятное впечатление. На мой взгляд, это действительно хороший, интересный проект.

Если смотреть на проекты КРТ и вообще развитие района, то помимо участка LifeВаршавская (выделен красным), рядом есть еще один участок, который тоже будет застраиваться каким-то девелопером. По слухам, это может быть MR Group. Если взять за точку отсчета станцию метро Варшавская, то мы видим, что идет большая комплексная застройка: Pioneer, Среда, рядом уже строит ПИК, по другой стороне – возможно, MR. Это довольно большая точка роста и плюс к качеству района. Я думаю, что к 2030 году эта локация получит серьезное развитие. Район находится не так уж далеко от центра, это не «глухая промка» и не такой уж мрачный юг Москвы, как его часто представляют. При этом – вполне адекватные цены.

А почему я вообще добавил Life Варшавская в подборку? Потому что у них квартиры почти все идут с отделкой, а срок сдачи – конец 2026 года. Это очень быстро. По сути –полтора года. Большая часть проекта уже готова: есть школа, детский сад. Это более-менее пригодный для жизни район, в котором уже сданы несколько очередей.

Если говорить о стоимости: 19 млн за квартиру рядом с метро Варшавская – вроде бы дорого. Я соглашусь – дороговато. Но у нас это 40 квадратных метров. И у нас хорошая планировка: есть зона хранения – гардеробная или постирочная, есть кухня-гостиная и спальня. И это квартира с отделкой, которая сейчас отделка обходится минимум в 3–4 млн. К тому же Пионер делает хорошую, достойную отделку.

Но я бы смотрел на евро-3 площадью 56,5 метров, два санузла, кухня-гостиная с тремя окнами. Есть гостевой санузел, который при желании можно переоборудовать в гардеробную, и так многие делают, потому что квартира небольшая, а хранения в двух спальнях может не хватать. Это хорошая, продуманная планировка.

Мне очень понравилась еще одна квартира – всего 70 м2, но очень функциональная: кухня-гостиная, три спальни, мастер-спальня, два санузла, коридор, кухня-гостиная больше 20 метров. Минуса – по сути два: лишь одно окно в кухне-гостиной и санузел в гостиной. Для сравнения: в предыдущей квартиры в гостиной было три окна. Но цена – менее 32 млн.

Я уверен, что те, кто купит такую квартиру, сделают правильное вложение – и для себя, и для своего капитала.

Конкурентов немного. Например, Москворечье от ПИК: за 17 млн ₽ можно взять 56 метров, там даже были лоты за 16 млн. Хороший проект, но далеко от метро. Я много раз разбирал Москворечье и считаю, что даже Среда на Варшавской будет «выжимать» его.

Я всегда говорил, что основной конкурент Life Варшавская – это Wave от ЛСР, как ни странно. Но у него хуже транспортная доступность. Да, рядом Москва-река, но не всем нравится, что в районе были радиоактивные захоронения. И я все-таки понимаю, что Пионер и ЛСР строят по-разному.

Косвенный конкурент И вот, я думаю, что напрямую называть это конкурентом нельзя, но косвенным конкурентом можно считать проект «Страна Заречная» в районе Люблино, и там сейчас за 15 млн ₽ (3 млн ПВ + 12 млн семейной ипотеки) можно спокойно купить небольшую евро-трешку площадью около 50 метров, а сам проект неплохой. Разница по цене большая, но в Стране Заречной квартира будет без отделки, а ключи будут в 2028 году, и мы как раз получаем ту самую разницу в полтора-два года.

Если вернуться к условиям покупки у Пионера, то там используется наша стандартная семейная ипотека. Стоимость объекта – те же 25 млн ₽, или, условно говоря, это 12 млн ПВ + 12 млн семейной ипотеки. И это как раз тот случай, когда у вас есть, например, однушка – вы ее продаете и покупаете себе двушку.

Если смотреть на рассрочку, то у Пионера, на самом деле, на хорошие лоты редко бывают хорошие условия по рассрочке. Но есть один плюс – она без удорожания. В итоге, при 30% первоначального взноса – это около 7,5 млн ₽ – ежемесячный платеж получается примерно 1 млн ₽. То есть, опять же, это вариант для тех, у кого есть вся сумма капитала. За это время эта сумма на депозите в рамках гибридной стратегии может принести вполне приличный доход.

Если вернуться к Стране Заречной, то сейчас у застройщика можно купить квартиру(студию) даже дешевле 10 млн ₽, а с учетом скидки от брокеров цена будет 8 млн. Что касается однушек, то для первых инвестиций это вполне неплохой вариант.

В проекте есть интересная евро-4 – 82 м² за 23 млн ₽. Для текущего рынка это очень достойное предложение. Также у них есть классическая евро-3 – 63 м² за 17 млн. Стандартная планировка: кухня-гостиная и две спальни. Так что, если стоит задача купить квартиру до 20 млн ₽, но не ПИК, то Страна Заречная – один из самых привлекательных вариантов на рынке.

А лучше ли Страна Заречная, чем Люблинский парк? Конечно, да – на 100% лучше. Это разные задачи, и если цель – купить самое доступное жилье с отделкой и минимальным первоначальным взносом, то, возможно, Люблинский парк и выиграет. Но если спросить у жителей Люблинского парка, хотели бы они продать свои квартиры и переехать, например, в Страну Заречную в том же районе, думаю, многие бы согласились. У Страны все же лучше отделка, выше качество, несмотря на свои минусы – как у любого застройщика.

Важно понимать, что скидки Страна дает только через брокеров, напрямую – нет. Это типичная практика: застройщики не хотят «светить» скидки на сайте, чтобы не портить прайсы. Поэтому несколько квартир они спокойно продают через брокеров (в том числе Смарент), согласовывая индивидуальные условия, и при этом не создают ощущение снижения цен. Весь московский рынок сейчас работает именно так – кулуарно.

Многие могут сказать: «Виктор, мы же смотрим на комплексные проекты, а ты показываешь всего три дома». Да, на первый взгляд, это небольшой проект, включая симпатичный низкоэтажный дом, но важно понимать, что вся прилегающая территориябудет постепенно застраиваться, и здесь планируется большой жилой кластер от Среды.

Рядом – проспект Багратиона, крупная многополосная дорога. Теперь к преимуществам. Локация – топ: пешком до метро Кунцевская (и БКЛ, и синяя, и голубая ветка), а также МЦД. С точки зрения транспортной доступности – 5+. Один из поводов выбрать этот проект – большой потенциал развития: планируется снос старых зданий и строительство полноценного комплекса, но официального подтверждения пока нет – как только появится, расскажу у себя в Telegram-канале.

По сути, Среда на Кутузовском – это бизнес-лайт, хороший вариант для тех, кто вырос из «ПИКа», но еще не готов к premium-сегменту. Это золотая середина: не суперлюкс, но уже комфорт и с хорошим качеством. Если реализуют все, как на рендерах, получится сильный проект.

Что мне нравится – это планировки. Например, евро-3 за 23 млн: это снова вариант 50/50 с семейной ипотекой. Есть мастер-спальня, интересное зонирование кухни (пусть и не всем подойдет), и в целом – отличная планировка.

Евро-2 – от 18 млн, то есть 6 млн + 12 млн при семейной ипотеке. Однушки здесь не самый интересный выбор, но как инвестиция – возможный вариант.

Конкуренты:

• SET– да, ценник ниже, и, возможно, качество чуть выше, но локация сильно уступает– до метро добираться сложнее.

• Родина-парк – 24 млн за однушку в той же локации. Верейская от Самолета – 16–18 млн

• за однушку, но район не столь интересен.

• Готовая недвижимость: Кутузов-град и Life Кутузовский – но это уже 30 млн за двушку со спорными планировками и не самым высоким качеством от Инграда. Да и рядом там ТЭЦ.

Финансовые условия: Стандартная семейная ипотека – взнос от 12 млн. Рассрочка –максимум на 18 месяцев, без удорожания, но с ПВ 50%. Платеж получается около 2 млн в квартал, или 700 тыс. в месяц, что подходит не всем. Поэтому выгодных условий тут немного, но локация и потенциал делают проект очень интересным.

Когда мы говорим о хороших проектах, застройщики, как правило, не предлагают выгодных рассрочек. А поскольку тема эфира – что можно купить от 10 млн ₽, я решил, что стоит рассмотреть не только жилые комплексы, но и апартаменты, о которых часто незаслуженно забывают. На мой взгляд, это вполне разумный вариант для первой покупки или временного проживания. Можно пожить, потом продать, реинвестировать или оставить как арендный актив.

Пример – проект в Evopark Сокольники. Это, на мой взгляд, более семейный формат, рядом огромный парк, удобная локация – Третье транспортное кольцо, Преображенская площадь, район активно застраивается. При этом большинство проектов в этой части города довольно дорогие, а хорошие предложения редкость.

В Evopark Сокольники, например, студия на втором этаже площадью 24 метра стоит около 8,7 млн ₽. Евро-2 обойдется в 13–14 млн, а полноценная евро-трешка с большой кухней-гостиной и двумя спальнями – около 20 млн.

Планировки в проекте хорошие: есть санузел, зона хранения, нормальные спальни, можно даже немного увеличить пространство кухни-гостиной. Рядом с домом есть медицинское учреждение, возможно, психоневрологическое, но оно находится не вплотную, и в Москве подобные ситуации встречаются часто – в том же ЖК «Сердце столицы», где цена за квадрат достигает 700 тыс. яч, вид у многих квартир выходит на СИЗО.

Лично у меня в портфеле есть объект в Сокольниках – я покупал его как пенсионный инвестиционный актив для своей мамы, реинвестировав средства из другого проекта. Считаю его недооцененным. И что важно – хотя здесь не действует семейная ипотека (это апартаменты), зато есть рассрочка без удорожания с первоначальным взносом 30%. Например, если говорить про евро-3 за 20 миллионов, то стартовый взнос составит около 6 млн ₽. Ежемесячный платеж при этом будет около 250 тыс., что уже приемлемо, особенно по сравнению с проектами, где ежемесячные платежи достигают миллиона.Остаток выплачивается в конце срока рассрочки, которая составляет 12 месяцев. За этот срок вы платите порядка 3 млн ₽, а затем решаете, как закрыть остаток – взять ипотеку, оформить кредит или накопить необходимую сумму. Конечно, это тоже нужно учитывать, но в целом это вполне жизнеспособная модель.

• Прежде чем покупать недвижимость, важно четко определить цель: вы приобретаете жилье для личного проживания, инвестиций, для ребенка на вырост, для родителей. От этого зависят выбор района, формата жилья, допустимые компромиссы и дальнейшая стратегия.

• Далее стоит рассмотреть, как именно вы планируете приобретение – в ипотеку или в рассрочку. Ипотека позволяет купить объект при меньшем первоначальном взносе и растянуть платежи, особенно если использовать льготные программы, например, семейную ипотеку. Рассрочка от застройщика чаще требует значительного взноса на старте (30–50%) и выплаты крупного платежа в конце, и важно заранее понимать, чем вы будете закрывать остаток. Довольно часто при рассрочке бывает удорожание объекта (скрытое или прямое), поэтому целесообразность такой инвестиции, даже в рамках гибридной схемы, нужно просчитывать.

• После этого нужно правильно выбрать объект и планировку. Большую роль играет локация – пешая доступность метро, парков, школ, и в целом – перспективность района. Важно учитывать не только метраж, но и функциональность планировки: количество спален, удобство кухни-гостиной, наличие мест хранения.

• Нельзя забывать и о расходах после покупки. Даже квартира с отделкой может потребовать доработок, а черновая – полноценного ремонта. Стоимость ремонта примерно можно оценивать в 100 тысяч ₽ за м2. Если же квартира уже с отделкой, что на меблировку, технику, освещение легко может уйти 1–2 млн ₽, и это нужно учитывать в общем бюджете.

• Наконец, покупка квартиры – важный и серьезный шаг, который накладывает обязательства. Чем точнее вы все просчитаете заранее, тем меньше будет разочарований и лишних расходов. Чтобы пройти процесс без ошибок, лучше собрать команду: опытный брокер может выбрать правильный объект и часто добиться скидки от застройщика, ипотечный специалист – подобрать выгодный кредит. И всю «команду супергероев» можно найти в одном месте – в Smarent. Наши ребята постоянно находятся в рынке, знают нюансы всех объектов и застройщиков, знают, где сейчас самые выгодные программы