Сегодня в гостях у Виктора Зубика, основателя компании Smarent, Владимир Кошелев, российский предприниматель и политический деятель, депутат Государственной думы VIII созыва от партии ЛДПР, первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. Обсудили, что делать с черным рынком недвижимости, с нечестными риелторами, агрегаторами-монополистами, как себя чувствуют застройщики, будут ли на рынке новые программы дешевой ипотеки, заставят ли всех платить налоги и ждать ли появление доходных домов.
В этой статье:
50 оттенков серого рынка недвижимости
Про доходные дома
Про льготную ипотеку
Про «народную ипотеку»
Про семейную ипотеку
Про обманутых дольщиков
Про застройщиков и себестоимость строительства
Совет по инвестициям от Владимира Кошелева
Кто такой Владимир Кошелев
Владимир Кошелев с 2021 г. депутат Государственной думы РФ VIII созыва от ЛДПР, занимает должность первого заместителя председателя комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Почетный строитель России, кандидат экономических наук. До получения депутатского мандата был генеральным директором АО «Специализированный застройщик "Кошелев-проект Самара"».
50 оттенков серого рынка недвижимости
В самом начале интервью Виктор Зубик, создатель Smarent, пожаловался, что его как участника рынка недвижимости не устраивает то, как сейчас все работает. Владимир Кошелев ответил, что действительно сейчас рынок недвижимости черный, ну, или как минимум максимально серый: любой человек, честный или жулик, может назвать себя риелтором и не нести при этом никакой ответственности. По данным Владимира, ежегодно жертвами мошенничества в сфере риелторских услуг становятся 7-8 тыс. семей, а некоторые не просто теряют деньги, а даже лишаются своего жилья. Покупка недвижимости – пожалуй, это ключевая, самая важная и серьезная покупка в жизни, и мошенничество здесь необходимо пресекать на уровне государства. На эту проблему обратило внимание само риелторское сообщество, репутация которого сильно страдает из-за действия мошенников.
Владимир убежден, что в законе необходимо прописывать, кто такой риелтор, какие услуги он может оказывать, какие у него есть полномочия и какая у него зона ответственности. В результате, риелтор, получив вознаграждение за сделку, должен нести ответственность за нее в суде. Иначе получается, что риелтор получает за сделку комиссию иногда более чем в 1 млн ₽, но непонятно, а что конкретно он сделал, в чем была его задача и польза. В результате многие идут продавать или покупать недвижимость самостоятельно и часто наталкиваются на мошенников.
Бывают даже случаи, когда риелтор за одну сделку берет комиссию и с продавца, и с покупателя, или, например, озвучивает продавцу заниженную сумму, а покупателю – наоборот, завышает, и эту самую разницу кладет себе в карман.
Мнение участников рынка сводится к тому, что необходимо создать саморегулируемую организацию, проводить отборочные экзамены, аттестацию и лицензирование всех сотрудников и вести государственный цифровой реестр риелторов. По большому счету, требования к риелтору должны быть такими же, как к нотариусу. Виктор отмечает, что, возможно, есть смысл разграничить полномочия юриста (юридическое сопровождение сделки) и риелтора (продажа), поскольку это два разных продукта. Владимир считает, что, юридическое сопровождение особенно важно для сделок на вторичном рынке, и действительно можно разделять функционал юриста и «продажника», но ключевой момент – оба эти функционала должны быть и не приводить к удорожанию сделки. На его взгляд, комиссию риелтора стоит ограничить 2%.
Еще один важный вопрос – налоги: существенная часть серых риелторов не платят налоги, получая, порой, миллионные комиссионные выплаты переводом на карту или даже просто наличными в пакете. Не платят налоги собственники жилья при продаже, предпочитая ячейку и расписку, не платят арендодатели, не платят и риелторы. По оценкам Виктора, в Москве сдается около миллиона квартир и помещений, а по России – десятки миллионов. Государство сделало простой и хороший инструмент – самозанятость с низкой налоговой ставкой. Однако пользуются им очень немногие: клиентам нравится то, как Smarent готовит объекты к сдаче и берет их в управление, но на жесткое условие компании, что аренда идет «в белую» соглашаются не все. Долгое время ходили слухи, что вот-вот придет Налоговая, всех вычислит и накажет, но пока все остается на уровне слухов.
Тем не менее неуплата налогов часто становится поводом для шантажа со стороны арендатора, и таких примеров великое множество: люди сдают свое имущество без договора и остаются незащищенными перед законом в случае конфликтных ситуаций, например, если арендатор уничтожил ремонт, то есть по итогу обманывают сами себя.
Сейчас у Smarent в управлении находятся более 400 квартир. Этот сервис пользуется спросом у тех, кто хочет сдавать свою недвижимость, но не хочет никаких хлопот или звонков от арендатора, что что-то сломалось, что-то протекло, соседи жалуются, и нужно срочно решать. Smarent берет объект в аренду, страхует, следит за состоянием, рекламирует, проводит показы, отбирает и заселяет / выселяет арендаторов, следит за полнотой и сроками оплаты аренды и ЖКУ, устраняет возникающие конфликты. Все общение с собственником может происходить онлайн, без личного присутствия, но все по договору и с полной юридической защитой. Выплаты будут стабильно поступать на карту. Посмотреть все условия и оставить заявку можно по ссылке.
Многие жалуются на агрегаторы и их роль на рынке недвижимости. По факту, когда человек хочет сдать/снять или продать/купить квартиру, основные площадки для размещения объявлений – это ЦИАН и Авито, и порой это превращается в дикий рынок. Владимир Кошелев отметил, что регулировать деятельность таких площадок государство не планирует, но эта тема возвращает нас к вопросу стандартизации и лицензирования деятельности риелторов. То есть ненастоящий риелтор, риелтор-мошенник, не сможет даже подать объявление, поскольку ему будет нужно, например, прикрепить свою лицензию или аттестацию.
Про доходные дома
Владимир рассказал об одной интересной новации, которая обсуждается в Думе, а, вернее, о таком хорошо забытом старом явлении, как доходные дома. Пул таких арендных квартир уже работает у Дом.рф и весьма эффективно. По мнению депутата, этот продукт необходимо возрождать и делать это следует на законодательном уровне. В 1913 году доходные дома обеспечивали 15% (!) бюджета Москвы. Это хороший и стабильный бизнес с понятным доходом и понятными условиями проживания, рассчитанный даже не на 5-10 лет, а на столетие вперед. Понятные условия участия в этом бизнесе привлекут инвестиции и будут стимулировать собственников поддерживать инженерные сети, места общего пользования в парадном состоянии. Это инвестиции в экономику страны, и для инвесторов должны быть стимулы от государства, но сделать все только за счет государственной поддержки не получится: сами граждане, которые обладают ресурсом, должны вкладывать в инфраструктурные объекты. В разработке уже находится законопроект, который определит, что такое арендное жилье, на каких условиях оно должно сдаваться и, самое главное, какой вид льгот получит инвестор: нулевая стоимость земли, нулевая стоимость подключения сетей, нулевая налоговая нагрузка (например, это может быть нулевая ставка налога на прибыль на 10 лет). Это будет особый вид недвижимости, и перевести его в жилую или нежилую недвижимость будет нельзя. И собственник, и арендатор будут защищены.
Про льготную ипотеку
Льготная ипотека задумывалась как механизм улучшения жилищных условий граждан, однако во многих случаях ее используют как инструмент для спекуляций. При этом часть людей покупает квартиру с использованием господдержки для своих детей, но какой-то период планируют эту квартиру сдавать. Владимир Кошелев считает это своего рода мошенничеством, поскольку льготная ипотека должна использоваться для покупки или расширения жилья для семьи, для удовлетворения реальных потребностей. А когда человек набирает с десяток квартир в льготную ипотеку исключительно с целью дальнейшей перепродажи, то это неправильно. Льготная ипотека была настолько выгодной, что некоторые застройщики выкупали в такую ипотеку квартиры на своих сотрудников, а после завершения строительства перепродавали объекты.
Еще одна проблема с льготной ипотекой – это отсутствие предсказуемости. Каждый год льготную ипотеку продлевали, но только лишь на один год. В результате даже те, кто не планировал брать кредит в этом году, и им лучше было бы еще подождать год-другой, бежали и покупали хотя бы что-нибудь, пока действует программа. Безусловно, такой ажиотаж способствовал росту цен на недвижимость. Застройщик тоже не знает, будет ли действовать льготная ипотека, каким будет спрос и что будет с рынком недвижимости, и, соответственно, не вкладывается в комплексное развитие территории, не планирует на десятилетия вперед. И далее по списку: не формируется производственная база, не формируются новые площадки по выпуску строительных материалов, государственная поддержка работает лишь в рамках одного года.
Про «народную ипотеку»
Владимир Кошелев видит выход в «народной ипотеке». Ставка по таким кредитам не должна превышать 5%, и программа должна действовать долгосрочно, при этом субсидирование со стороны государства не будет. Сейчас, чтобы льготные ипотечные программы работали, государство выделяет из бюджета средства, которые компенсируют банкам разницу между рыночной и заявленной фиксированной ставкой. Для народной ипотеки механизм должен быть другой. Сейчас ипотечные кредиты – один из самых надежных для банков видов кредитования, за последние годы доля просрочки (а это не невозврат, а задержка с выплатой) составляет 0.2-0.3%. Под портфели ипотечных кредитов, выданных ранее, Центробанк может выдавать коммерческим банкам деньги под фиксированную ставку 2%. Коммерческие же банки за интерес в 2-3% будут выдавать уже эти деньги в виде «народной ипотеки» под 5%. В результате, появляется предсказуемость процессов, люди знают, что «народная ипотека» есть и будет, девелоперы знают и могут инвестировать в строительные площадки, в производство стройматериалов. Задача государства – выстроить долгосрочное планирование для застройщиков. После развала Советского Союза слово «госплан» стало неприятным, но, на самом деле, любое дело должно быть хорошо спланировано – по спросу, предложению, по насыщению рынка.
Кроме того, по мнению Владимира, нельзя раскидывать льготную ипотеку по всей стране ровным слоем, необходим адресный и точечный подход с детальной отчетностью по строительству этих квадратных метров по льготной ипотеке, по созданию/использованию ресурсной базы региона (или соседнего региона, но, в любом случае, должна быть отчетность).
Про семейную ипотеку
Владимир Кошелев считает позитивным событием продление семейной ипотеки до 2030 г., поскольку это снижает концентрацию спроса в какой-либо конкретный год. Также депутаты обсуждают изменения в программе с учетом новых рыночных реалий. Так, планируется увеличить объем кредита с 12 до 18 млн ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, и с 6 до 9 млн ₽ в регионах. Площадь жилья, которую семья может купить в рамках льготной ипотеки не должна быть менее 60 м2 – это точно не должны быть 20-метровые студии. Тем не менее Владимир не считает правильным регулировать и устанавливать минимальную площадь квартир (например, на уровне 28 м2) для всего рынка – у людей могут быть разные задачи, некоторые могут работать на два-три города и хотели бы иметь «пиджачные» квартиры в этих локациях, но в льготную ипотеку их продавать, возможно, не стоит. Ограничение минимальной площади жилья, по заявлению Владимира Кошелева, не связано с указом президента об обеспечении жильем населения (не менее 33 м2 на человека), это разные процессы. Покупатели должны решать самостоятельно: кому-то 60 м2 – это много.
Про обманутых дольщиков
Доля обманутых дольщиков в России, когда люди сталкивались с недостроенным жильем, была не такой большой, но застройщики не смогли самостоятельно найти механизм для защиты своих клиентов, не создали саморегулируемую организацию. Тогда в дело вмешалось государство, и появился 214-ФЗ с эскроу-счетами. После этого активность на первичном рынке недвижимости сильно возросла вместе с доверием к застройщикам. Сейчас обманутых дольщиков практически нет, но даже если такая ситуация возникнет, то люди смогут вернуть свои деньги. Виктор поясняет, что это механизм работает не так хорошо, как задумывалось, из-за роста цен. Достаивать проблемные дома невыгодно, выгоднее вернуть деньги дольщикам. Однако, с точки зрения дольщика, это тоже потеря, поскольку на момент закладывания денег на эскроу-счет за условные 10 млн ₽ можно было купить однокомнатную квартиру, а после признания застройщика банкротом и возврата денег с эскроу-счета купить получится разве что студию. Владимир Кошелев пообещал изучить этот вопрос и настоять на необходимости передавать дольщикам не деньги, а квартиры.
Про застройщиков и себестоимость строительства
Инфляция затронула и рынок недвижимости. Застройщики столкнулись с резким ростом себестоимости строительства и дефицитом – как кадров, так и материалов. Государство помогало застройщикам, как и другим предприятиям, в период ввода санкций (льготы, мораторий). Тем не менее, как отмечает Виктор, в 2022-23 гг. на рынок вышло очень мало проектов, и, как следствие, в ближайшие годы мы столкнемся с большим дефицитом ввода жилья в эксплуатацию. Владимир добавляет, что из-за дефицита кадров и материалов себестоимость как раз и повышается, поскольку застройщики переманивают у других строительных компаний персонал, перекупают стройматериалы и даже стройплощадки. В результате страдает качество, поскольку линейный персонал – каменщики, бетонщики – не держится за свое рабочее место и с легкостью (и часто с прибавкой к зарплате) может устроиться на работу в другом месте.
Покупатели убеждены, что это застройщики так сильно взвинтили цены и кладут себе в карман колоссальные прибыли. Однако, по словам Владимира, в 2021-22 г. застройщики в лучшем случае сработали в ноль, да и сейчас ситуация остается тяжелой – настолько, что иногда себестоимость строительства за период стройки так растет, то уже находится выше цен продаж на старте проекта. Застройщики не могут адекватно спрогнозировать инфляцию своих затрат на весь период строительства и вынуждены закладывать самые суровые сценарии. И здесь снова можно вернуться к вопросу отсутствия государственного планирования – даже если в регионе хороший губернатор, которые развивает производственную базу, то результат его трудов уходит в соседние регионы в виде сверхприбыли производителей. Должен быть баланс.
Совет по инвестициям от Владимира Кошелева
Владимир считает, что недвижимость – лучший инструмент для сохранения капитала. В большинстве случаев люди хотят проводить свободное время дома с семьей, а не приобретать профессию финансового аналитика, следить за рынками. Недвижимость – это островок безопасности на текущий момент, в условиях высокой инфляции.