ПИК – покупать или не покупать?

В Москве цены на недвижимость продолжают удивлять: студия от ПИК стоит около 10 млн ₽, однушка — 15 млн, а евро-3 площадью 45-50 м² обойдется уже в 20 млн. Выгодных рассрочек ПИК не дает. Ипотека дорогая, и, спрос, казалось бы, должен падать, но люди продолжают покупать. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разберет, почему ПИК продает квартиры по ценам бизнес-класса, и почему покупатели соглашаются на такие условия.

• Почему ПИК постоянно поднимает цены?
• ПИК перестал строить дешевое жилье
• Будущие старты продаж от ПИК
• Почему же ПИК покупают, несмотря на все косяки?
• Разбор новых очередей в проектах ПИК:
o Второй Нагатинский
o Открытый парк
o Лосиноостровский парк
o Амурский парк
• ПИК в Санкт-Петербурге
o Лермонтовский 54
o Шкиперский 19
o Кантемировская 11

Вообще, если открыть карту проектов ПИКа, возникает ощущение, что открываешь карту всей России. И на самом деле, это так и есть — компания растянулась по всей стране: от Финского залива до Охотского моря.

Тем не менее нас с вами больше интересует статистика и данные. Например, портал Дом.РФ предоставляет много полезной информации. У застройщика ПИК ситуация вполне адекватная: более половины объема строящегося жилья уже продано: 40% нераспроданного жилья и около 9% проектов, где продажи даже не стартовали. Это значит, что большая часть квартир у ПИКа уже нашла своих покупателей. Но псевдоаналитикиобязательно начнут бить тревогу: «Посмотрите! У ПИКа 49% жилья не продано!» Но так делать нельзя. Такая цифра без контекста ничего не дает.

Что удивляет меня больше всего — это объемы строительства ПИКа. Сейчас у компании в работе 209 домов. Из них 36 строятся с задержкой. Если посчитать, это примерно 15% всех проектов, и эта цифра может расти. Но это нормальная ситуация для такой большой компании. Еще один важный факт: сейчас у ПИКа строится почти 100 тыс. квартир, или 4 млн м2 жилья. Это огромный объем.

А если посмотреть на уже сданные объекты, то тут тоже есть интересная статистика. Примерно 10% домов были сданы с задержкой. Причем важно учитывать, что Дом.РФпоказывает данные по вводу объектов в эксплуатацию, а не по фактической передаче ключей. Всего за время существования ПИК сдал 287 тыс. квартир — это 14 млн метров жилой площади. Впечатляющие цифры. В целом можно сказать, что у застройщика всенеплохо.

Но есть и более интересный вопрос: почему цены растут? Я решил внимательно посмотреть на продажи ПИКа по объемам квадратных метров. Возьмем, например, декабрь прошлого года и февраль этого года. В декабре ПИК продал 160 тыс. квадратных метров, а в феврале — уже 180 тыс. То есть продажи растут, и это свежая информация.

Вот, например, в феврале 2024 года компания продала 180 тыс. метров, а это в три раза больше, чем годом ранее. Такое ощущение, что ПИК поймал свою «золотую антилопу» и теперь просто летит вверх по продажам. И если открыть базовую статистику компании, то становится понятно: ждать снижения цен не стоит. Продажи растут, у застройщика всехорошо, а значит, мотивации снижать цены у них нет.

За два последних года февраль стал рекордным месяцем. Ранее таким был сентябрь 2023 года. Тогда, напомню, в июле отменили льготную ипотеку, и логично было бы ожидать снижения продаж. Но вместо этого ПИК только увеличил объемы.

Основная причина — стабильный и высокий спрос. ПИК в целом неплохо справляется с продажами, несмотря на то, что все мы прекрасно знаем: качество отделки у них ухудшается. И это объективный факт. Посмотрите на общий график: спрос огромный, но с января и особенно с 1 марта 2025 года произошли важные изменения: застройщики получили возможность самостоятельно определять, что такое «качественное жилье». И ПИК, по-честному говоря, не знает, что это такое.

Я решил разобраться: что же дает ПИКу основную долю продаж? Все оказалось достаточно просто. Львиную долю продаж в последние месяцы обеспечил СаларьевоПарк. ПИК отлично понимает, что людям нужно дешевое жилье. Квартира в Москве площадью 32 метра за 7 млн ₽ — вот что нужно большинству покупателей. Да, это часто квартиры с предчистовой отделкой, но иногда можно найти варианты и с готовой отделкой по той же цене.

По сути, потребителю важно одно: дешевая квартира в нормальном доме, рядом с метро. Высокие потолки, панорамные окна, керамогранит или мрамор в отделке — все это большинству не важно. Людям нужна доступная по цене квартира: для себя, для детей, для родителей или как инвестиция для сдачи в аренду. Вот и получается, что ПИК — это ассоциация с недорогими квартирами возле метро в Москве.

И это не плохо и не хорошо — это просто факт. Например, в Москворечье ПИК продал 10 тыс. квадратов жилья, а в Саларьево Парк — в четыре раза больше. Хотя там огромные пустыри, а рядом все еще стоят, хоть и законсервированные, мусорные кучи. Но людям это не мешает.

Почему? Потому что главное — доступность недвижимости. Если ПИК перестанет строить дешевое жилье, то продажи резко упадут. Как только цена выходит за некий психологический предел, покупатель начинает задумываться: «А зачем мне ПИК, если я могу выбрать что-то другое?» И тогда они смотрят в сторону других застройщиков. Например, МИЦ, который сейчас стал частью ФСК, или MR Group, или Эталон.

На самом деле ПИК больше не строит нового дешевого жилья. Если посмотреть на последние старты продаж, становится очевидно: доступных вариантов почти не осталось.Например, проект «Алтуфьевское 53» — да, вроде метро Алтуфьево, но на деле идти до станции далеко. Минимальная цена студии — около 8 млн ₽. Единственный более-менее доступный проект у ПИКа в Москве сейчас — это «2-й Иртышский». Но и там до метро далеко, сроки сдачи неочевидные, поэтому спрос слабый. Людям проще и понятнее взять квартиру в готовом районе — например, в «Саларьево Парке» на красной ветке метро. Там уже есть школы, сады, пусть и свои минусы тоже.

Фактически, ПИК перестал строить дешевое жилье. Это уже другая компания. Кто в теме, понимает: если бы ПИК мог продолжать быстро и дешево клепать свои «коробочки», он бы это делал. Но сейчас, благодаря Москомархитектуре, ПИКу «показали пальцем», мол, хватит, давайте строить получше. Так появился формат ПИК+. Все новые проекты ПИКатеперь будут совершенно другими.

Что касается дочерней компании Forma, на мой взгляд, она себя не оправдала. Посмотрите: кто сегодня мечтает жить в доме от Forma? Часто слышу про MR, про Донстрой, про Sminex, но Forma? Нет. Их проект FORST, честно, провалился. Дом до сих пор не сдан, хотя в офисах продаж в 2022 году обещали ключи в начале 2024 г. Сейчас март 2025 г., люди все еще без ключей. А те, кто купил квартиры на старте в конце 2021-го, могут сейчас разве что продать их на вторичке за ту же цену, что покупали. И это если повезет.

Единственная надежда у Forma — проект на Северном речном порту. Но лично я больших ставок не делаю. Скорее всего, Легенда вытеснит Forma с рынка. Именно поэтому появился новый бренд — «Среда», отдельный застройщик в рамках ПИКа. Будет ли он лучше классического ПИКа или Forma? Вопрос открытый. Потому покупатель снова возвращается к привычному варианту — либо ПИК, либо Донстрой или MR Group, если бюджет позволяет. А если нет — берут ПИК, как надежный и понятный вариант.

Новых проектов у застройщика немного, и там ключи ожидаются в 2028-29 годах.

Отличное расположение — рядом метро Строгино, много зелени. Да, кто-то скажет: «МКАД близко». Но я бы не стал это рассматривать как серьезный минус.

Многие могут задаться вопросом: зачем вообще покупать квартиру так далеко? Кому она там нужна? Но если взглянуть на карту, станет понятно — в Строгино практически нет новостроек. Это район, где весь жилой фонд — это в основном вторичка. Мы с вами откроем карту и увидим: новых проектов просто нет.

Есть, конечно, неликвид от Самолета за МКАДом, в Московской области. Там и метро нет, хотя станцию вроде бы обещают. Но вряд ли это серьезно повлияет на привлекательность района. Есть еще Покровское-Стрешнево, но он уже весь застроен, и Щукино тоже. Поэтому, если говорить именно про Строгино, это реально одна из немногих возможностей купить новую квартиру в этом районе.

Если бы я сейчас выбирал, что купить, однозначно ждал бы этот проект. Думаю, ПИК спокойно поставит стартовую цену на студию от 9 млн ₽. И, скорее всего, в течение первых дней она взлетит до 10-12 млн. В общем, будем наблюдать!

Следующий проект ПИКа планируется возле станции «Усово», рядом с Барвихой. Честно говоря, для меня это полная дичь. Хотя на самом деле район неплохой — рядом Рублево-Успенское шоссе и поселок Огарево.

ПИК давно хочет запустить этот проект, но, если честно, я не верю, что они стартанут в ближайшее время. И вообще не понимаю, кому он нужен. Студии по 3 млн ₽ здесь точно никто продавать не будет, это очевидно. А если они выйдут на рынок с ценником от 6 млн за студию, то, на мой взгляд, спроса на такой продукт в этом месте просто не будет.

Если говорить о проекте ПИК, который я действительно жду, то это новый жилой комплекс на Селигерской. Это не продолжение Ильменского, а абсолютно новый проект. Этот ЖК появится между двумя станциями метро — Селигерская и Верхние Лихоборы, прямо рядом с Дмитровским небом. Там намечается большая застройка — все, как мы любим: хорда, железная дорога, промка, грязь и так далее. В общем, классическая картина для будущих жителей ПИК.

Район застраивается плотно, проектов много, конкуренция высокая, но реально доступных вариантов почти нет. Возле метро Селигерская у нас есть Селигер Сити, Level, Дмитровское небо и Тринити. Все эти проекты в основном позиционируются как бизнес-класс. А вот типового комфорт-класса с отделкой в шаговой доступности — нет. Промку, где будет новый проект, снесут, освободят под жилье, и в итоге получится плотный, обжитой район.

Теперь давайте посмотрим, что происходит с ценами на вторичке. За 33 метра просят в среднем 15 млн ₽. А за 40 метров — легко 16-17 млн.

Более-менее адекватная по площади квартира — 64 метра — уходит за 24 млн ₽. Поэтому, когда ПИК выведет проект на Селигерской с более доступными ценами, люди, конечно, разберут его в момент.

Многие удивляются, почему квартиры за такие деньги вообще кто-то покупает. Всепросто. Представьте человека, который живет в Бескудниково, у него есть семейная ипотека на 12 млн под 6% и накопления — допустим, 2 млн ₽, которые он положил на депозит под 20% годовых. И что дальше? Через пару лет у него будет не 2, а 2,8 млн ₽. Насколько лучше станет его жизнь? Да нисколько. Он переживает из-за инфляции, колебаний рубля и хочет вложиться во что-то понятное и надежное.

Он ходит по разным проектам — в MR, в Level, в ЛСР. А везде либо без отделки, либо дорого, либо неудобно. Заходит в Дмитровское небо — 16 млн за однушку с отделкой. Дорого! И вот представьте: стартует ПИК с новым проектом в этой знакомой и родной локации и в продаже однокомнатная квартира, 33 метра, за 12 млн ₽ с отделкой. Человек вносит свои 2,4 млн как первый взнос, берет семейную ипотеку на 9,6 млн и платит по 50 тыс. ₽ в месяц. Аренда в этом районе потенциально может приносить 80-100 тыс. Важно: я никого не призываю покупать, я объясняю логику.

Метро «Потапово»? Дикий неликвид. Кронштадтский бульвар? Тоже смысла мало: дорого, неликвидно, последние неудобные куски.

• Доступные льготные ипотеки (семейная, IT)
• Онлайн-покупка – там косяков не видно: ты не пошел на стройку, не увидел отвалившуюся плитку — все красиво, все чисто
• Дешевое обслуживание квартиры: 80 ₽ за квадрат, в то время как по рынку комфорт-класса это уже 100 ₽, а бизнес — 150-200 ₽ за метр. Купил 50-метровую квартиру бизнес-класса — плати 10 тыс. только за обслуживание плюс коммуналка.
• Чистовая отделка под ключ. Кто еще остался с отделкой? ЛСР, но мало. Самолет, но он никому не нужен. Пионер — хорошая отделка, но дорого. Страна Девелопментделает достойную отделку за свои деньги, но это редкость.
• Хорошее расположение проектов (метро, КРТ)
• Лучше, чем панельная вторичка – тот же П-44
• Доверие к крупнейшему застройщику

Но лично я не больше не покупаю проекты ПИК в свой портфель. Почему? На мой взгляд, они просто не подходят для долгосрочных инвестиций. И те, кто писал в комментариях, что через 10–15 лет это будут неликвидные муравейники, в целом правы. Перепродать ихпотом будет сложно.

Если смотреть с инвестиционной точки зрения, срок у проектов ПИК — это максимум 3–5 лет. То есть, если вы планируете купить квартиру и жить в ней или сдавать ее в аренду длительное время, я бы серьезно задумался. Почему? Потому что доходность от аренды низкая. Даже не в процентах, а именно в абсолютных цифрах. Евро-трешка в ПИКе, например, никогда не будет сдаваться за 250 тыс. ₽, как аналогичная квартира в хорошем доме бизнес-класса.

К тому же у ПИКа сейчас нет длительной рассрочки. А для инвестора, который не хочетбрать дорогую ипотеку или не попадает под льготные программы, это проблема. Рассрочки нет — значит, возможности для гибкой покупки тоже нет. Если бы ПИК давал адекватную рассрочку, проект мог бы стать интереснее для инвестиций. Но они и так продают: только за один месяц ПИК реализовал 180 тысяч квадратных метров. Им просто нет смысла предлагать дополнительные условия — квартиры и так покупают, даже под ипотеку в 19%.

Другая сложность — сложно выделиться ремонтом. В бизнес-классе это возможно: делаешь качественный ремонт, продумываешь планировку, согласовываешь документы, и такая квартира может улететь дороже рынка. Например, один из наших подписчиков рассказал: его однушка с хорошим ремонтом в проекте «Сердце Столицы» продалась не за 30 млн ₽, как аналогичные квартиры, а за 35 млн. В ПИКе, к сожалению, даже при вложениях в отделку и улучшение планировок, на такой эффект рассчитывать не приходится.

Еще один фактор — высокая конкуренция и, как следствие, более низкая доходность при перепродаже. У меня уже есть проекты ПИКа в портфеле, и я, как инвестор, развиваюсь, изучаю другие варианты, смотрю в сторону других застройщиков. Поэтому не вижу смысла расширять долю ПИКа в своих инвестициях. Но это мой подход. На эфире сейчас тысяча человек, и я понимаю, что кому-то ПИК вполне подходит. И это нормально.

В рамках Smarent мы подбираем клиентам квартиры, в том числе и в ПИКовскихпроектах, несмотря на то, что ПИК нам комиссию не платит. Мы понимаем: иногда клиенту важна не максимальная выгода, а простота сделки. К примеру, классическая евро-двушка на Второй Нагатинской. Ее можно купить онлайн, согласовать скидку, оформить ипотеку и получить готовую квартиру, которую можно сдавать практически сразу. Да, это может быть не самая низкая цена, но клиенту важно другое — быстро получить ликвидный объект.

Или, например, проект «Плеханово» — рядом метро, понятная целевая аудитория арендаторов, можно использовать семейную ипотеку под 4% с небольшим первоначальным взносом. Это рабочие сценарии.

Для таких задач у нас есть пакет «Лайт» — если вам нужна помощь в выборе недвижимости, но вы не хотите глубоко вникать в рынок, мы подберем и купим квартиру за вас. Не обязательно в ПИКе. Мы сначала разберемся в ваших целях: зачем вам недвижимость? Какую задачу она должна решать? Какая у вас стратегия? Важно понимать: мы не волшебники. Мы не можем взять и перекроить цены на рынке или найти «чудо-сделку». Но мы можем помочь вам сделать осознанный выбор, который будет работать именно под вашу задачу. Бывает, что люди приходят к нам на первый этап, и мы понимаем, что вам не нужна недвижимость. Возможно, вы жили в фантазиях и думали, что можно купить квартиру, имея 2-3 млн ₽, сдавать ее уже завтра, чтобы она себя окупала. Мы отталкиваемся от вашей ситуации и целей, мы не будем загонять вас в рискованные схемы.

Начнем со Второго Нагатинского, где сейчас идет продажа новых корпусов. На территорию заходит проект ПИК+, а уже построенная часть — классическая застройка ПИКа.

Местоположение многим не нравится из-за удаленности от метро, но район привычный: рядом Нагатинская пойма, ЗИЛ.

Цены застройщика сейчас на уровне вторички. Для инвестиций проект неинтересный, разве что если нужна готовая квартира для сдачи. ПИК иногда дает скидки около 3%, но это не делает покупку выгоднее.

Конкурентов в своем классе у Второго Нагатинского нет — ближайшие похожие проекты, как Level Нагатинская или Shagal, относятся к бизнес-сегменту с другим уровнем отделки и планировок. Поэтому продажи у ПИКа идут стабильно: студии на вторичке уже доросли до 11 млн ₽, однушки — до 15–16 млн, что соответствует ценам на новые лоты.

Ожидается старт третьей, финальной очереди. Локация улучшится: появится пешеходный мост и новая платная дорога (тендер уже прошел). Стартовые цены на студии, думаю, будут 8–9 млн ₽, то есть на 20–30% ниже вторички. Но если ПИК выйдет с ценами на уровне вторичного рынка и сдачей в 2029 году, смысла в покупке не будет.

Открытый парк находится рядом с ЖК «Лосиноостровский парк», но транспортная доступность хуже: до метро Бульвар Рокоссовского около 25 минут пешком или 5 остановок на транспорте.

Тем не менее студии продавались по 8 млн ₽, однушки — по 11 млн, двушки — по 17 млн. Все квартиры распроданы, осталось около 8–10 штук. Новых очередей пока не запускают, скорее всего, чтобы продать остатки и получить деньги быстрее — дома почти готовы.

Цены, на мой взгляд, завышены: 17 млн ₽ за двушку в районе, попавшем в выпуск «Худшие районы Москвы» (Метрогородок и Гольяново), — это перебор. Инфраструктура слабая, экология тоже. Проект большой, но соседство с ТЭЦ напрягает.

На вторичке в соседнем ЖК Сиреневый парк цена доходит до 600 тыс. ₽ за метр в студиях, но реальная цена на однушки — около 350 тыс. Конкуренты Открытого парка — те же проекты ПИКа (Лосиноостровский парк) и, формально, Метроном от Брусники, хотя я бы его конкурентом не назвал.

Новые очереди Открытого парка должны выходить на уровне 2-го Иртышского — от 6 млн ₽. Тогда это может быть интересно, но если цены останутся как сейчас, смысла покупать нет.

Основной конкурент проекта — реновация. В районе Метрогородок большинство домов под снос, и новые квартиры от города будут продаваться по 280–290 тыс. за метр к 2027–2029 году. Это создаст сильную конкуренцию, особенно для спекуляций. Для аренды район не лучший из-за удаленности от метро. Открытый парк, Метроном, Сиреневый парк — все далеко от метро.

Чуть ближе к метро находится ЖК «Лосиноостровский парк»: до станции минут 15 пешком, но новые очереди расположены дальше от метро. Район активно застраивается реновацией. Конкуренция на рынке высокая, скидок нет — ни у застройщиков, ни у продавцов вторички.

Лосиноостровский парк интересен близостью к метро, но новые очереди — все дальше от транспорта. Новых станций поблизости не планируется. Это минус.

Студии стоят 9–10 млн, однушки 13–14 млн. Цены завышены, но примерно соответствуют вторичке. К тому же это готовое жилье. Но спекулятивные покупки рискованны из-за большого объема реновации в районе.

В целом, ПИК сам себе конкурент в этой локации, поскольку других проектов того же класса, кроме реновации, нет. Из всех проектов в этом районе Лосиноостровкий парк наиболее интересен, но новые очереди расположены менее удачно, и поэтому я бы их не рассматривал к покупке.

Более ликвидный проект – это Амурский парк.

Новая очередь ПИК+ будет дальше от метро, но это здесь плюс: меньше шума от хорды.

Тем не менее рядом колоссальные объемы реновации, что создаст дополнительную конкуренцию.

ПИК предлагает квартиры по довольно высоким ценам, но это готовая недвижимость.

На вторичке цены чуть ниже, но примерно на том же уровне. Поэтому для спекуляции здесь возможностей немного.

Покупка квартиры от ПИК под аренду имеет смысл. В ПИКовских проектах мало квартир с хорошей отделкой и меблировкой. Например, в Амурском парке однушки с мебелью стоят 15–15,8 млн, но качество отделки часто низкое, что не добавляет ценности. Квартиры с дешевой меблировкой сложнее продать — покупатели воспринимают ее как мусор и выкидывают. Лучше продавать чистую пустую квартиру, чем плохо меблированную.

Если хотите продать дороже или быстрее, стоит инвестировать в качественную меблировку и хоумстейджинг. Выгода может составить до 500 тыс. ₽. Компания Smarentделает меблировку под ключ, от вас требуется лишь передать ключи, и через 30–45 днейполучить классную готовую квартиру.

1. В проектах мало квартир в продаже на вторичке: люди купили квартиру недорого, с отделкой, и могут в ней жить или выгодно сдавать. Если квартиру продать, то есть ли выгодные варианты для покупки?

2. Цены в новостройках ниже / на уровне вторички

3. Новые очереди ПИК+ будут ниже текущей цены

4. Для снижения цен не хватает квартир в открытой продаже. ПИК понимает, что конкурентов нет (реновации мало) и манипулирует рынком (не выводит новые очереди)

5. Можно рассмотреть проекты про аренду (стратегия Buy to Rent) – один из немногих выгодных недорогих вариантов под аренду

6. Для выгодной продажи ПИК-квартиры необходима меблировка с хоумстейджингом, чтобы выделиться из толпы

Хочу немного поговорить про Санкт-Петербург. У ПИКа здесь достаточно много проектов, что удивительно, учитывая компактные размеры города. Я решил посмотреть ПИК Плюс, и здесь действительно есть, на что обратить внимание: малоэтажные дома, приятная архитектура, неплохое расположение.

ЖК «Лермонтовский 54» находится у набережной Обводного канала, рядом станция метро «Балтийская».

Локация классная, но есть нюансы: плотная застройка, окна в окна, классические дворы-колодцы. Хотя для Питера, где мало солнца, это не так критично.

Но главный вопрос — цена. Студия без отделки стоит от 10,5 млн ₽. Однушки — от 12 млн. Но это в готовом районе, с лицеем и инфраструктурой. ПИК здесь строит без отделки, видимо, чтобы уложиться в ценовой диапазон. А значит, покупателю придется самостоятельно вкладываться в ремонт и меблировку. На ремонт студии уйдет минимум 1,5–2 млн, плюс около миллиона на мебель. В итоге подготовка квартиры обойдется в 2,5–3 млн ₽. Это сложно, особенно если покупка под аренду и вы живете в другом городе.

Переуступки тоже есть, и цены по ним чуть ниже: студии от 10,5 млн, однушки — около 12 млн. Но проект Лермонтовский 54, например, для аренды не годится: высокие цены за квадрат, нет отделки, проект заточен скорее под личное проживание.

Из конкурентов ПИКа на этой локации — апарт-отели, проект Променад от Аквилона и ЛСР Измайловский. ЛСР сдают с отделкой в 2027 году за те же деньги, но качество спорное. В Питере многие застройщики строят хуже, чем в Москве. По уровню исполнения ПИК и ЛСР здесь, по сути, одно и то же.

Проект Шкиперский-19 расположен в активно застраивающейся локации Василеостровского района. Здесь рядом появляется еще одна новостройка, а если посмотреть шире, то видно: этот район буквально заполонили новыми проектами. ПИК строит здесь свой комплекс, Легенда застраивает соседние участки. В целом, в Петербурге сейчас много новостроек, но разбросанных по разным частям города.

У этой локации есть свой атмосферный, питерский вайб.

По фотографиям — действительно приятно, но понимаю, что на набережной может быть прохладно и с Финского залива точно задувает. Поэтому не уверен, насколько комфортно здесь будет жить круглый год.

Теперь к ценам. Студии в Шкиперском стоят от 8 млн ₽, однушки — от 12 млн, евро-трешки — от 17 млн. При этом отделки в квартирах нет вообще. Да, это ПИК Плюс: окна в пол, симпатичная архитектура, но отсутствие отделки — серьезный минус. Особенно странно это выглядит для ПИКа, который обычно предлагает квартиры с готовым ремонтом. В моем понимании ПИК и отсутствие отделки — вещи несовместимые.

Локация хорошая: Василеостровский район, недалеко станции метро Приморская и Горный институт. Район активно развивается: много старого фонда, появляются новые проекты на набережной. В целом место неплохое, но, повторюсь, отсутствие отделки сильно портит впечатление.

Если смотреть на конкурентов, то рядом есть проект Парусная 1 от застройщика «Трест». Однушки там продают по 14 млн, двушки — в районе 17 млн ₽. Также знакомая нам Легенда предлагает свои проекты в этом районе: например, Легенда Васильевского. Студии у них стоят около 10 млн, однушки — 14 млн ₽. Формально пишут, что квартиры с отделкой, но по факту это whitebox. А мы понимаем, что whitebox — это почти то же самое, что отсутствие отделки. Нужно все равно вкладываться в ремонт, а значит, для многих задач такие квартиры не подходят.

В целом ПИК пытается выделиться: вроде бы цены у него адекватные, и для личного проживания проекты можно рассматривать. Но если хочется купить квартиру недорого, под аренду, с ипотекой и минимальными вложениями на старте, то в Питере у ПИКасейчас таких предложений нет.

Создатель канала «Про Питер» и эксперт по питерской недвижимости Юрий Останин рекомендовал в нашем подкасте посмотреть на этот проект ПИК в Северной столице.

В целом, проект интересный: сдача запланирована на 2026 год, стройка идет хорошо. Но давайте посмотрим внимательнее.

На визуализациях мы видим все тот же классический муравейник от ПИКа: плотная застройка, маленькие дворы-колодцы. Район тоже не самый зеленый — парков в шаговой доступности нет, ближайшее место для прогулок — набережная, до которой еще нужно добраться. Плюс проект зажат между дорогами, а рядом проходит железная дорога.

Студии от 9 млн ₽, однушки от 12 млн, евро-двушки от 17 млн. Квартиры идут с отделкой, но это базовый ПИК, не ПИК Плюс. Если подумать, за эти деньги можно рассматривать аналогичные проекты в Москве. Практика показывает, что с точки зрения аренды московская недвижимость выгоднее: средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве — около 100 тыс. ₽ в месяц, тогда как в Петербурге она в среднем около 50 тыс. А цены на квартиры, по сути, одинаковые.

Возникает вопрос: зачем покупать тут? Даже если рассматривать конкурентов «Кантемировской, 11», их достаточно, а цены даже выгоднее. Ожидать, что ПИК здесь предложит что-то кардинально лучше, вряд ли стоит. Но если вам все же нужен надежный партнер на этом рынке, то Смарент работает и здесь.

1. Цены у ПИК на уровне московских новостроек

2. Проекты не подходят под долгосрочную аренду

3. Высокая стоимость за кв. метр без отделки

4. Минимальное количество точек роста в проектах

5. Отсутствие отделки – большой минус