Клайв Льюис однажды сказал: «Будущее – это то, навстречу чему каждый из нас приближается со скоростью 60 минут в час». Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, рассмотрит, что ждет Москву в будущем, обсудит действующий Генплан и изменение Москвы в течение 30 лет, а также спрогнозирует стоимость квадратного метра в столице в 2050 году.
В этой статье:
Недвижимость – способ «перетащить» капитал через десятилетия
Редевелопмент районов
Как будет развиваться Москва?
Что будет с недвижимостью и стоит ли брать ипотеку сейчас?
Недвижимость – способ «перетащить» капитал через десятилетия
Мы с вами не успеем оглянуться, как вокруг нас будут уже летать, а не ездить автомобили, а весь мир превратится в футуристической картину. Хорошая новость – скорее всего, к тому моменту вы успеете погасить свою ипотеку. А плохая – ваши квартиры с большой вероятностью не будут иметь никакой инвестиционной привлекательности. Давайте попробуем заглянуть в будущее и посмотреть, какой же будет Москва в ближайшие 20-30 лет и какой будет стоимость квадратного метра в столице к 2050 году.
Недавно у нас в гостях был Михаил Токовинин, и он заметил, что единственная возможность перенести капитал через десятилетия – это покупка недвижимости, причем жилой. И, на самом деле, те люди, которые купили или получили недвижимость в Москве до Олимпиады-1980, когда в Москве проходили серьезные преобразования, в большинстве случаев сорвали куш. Именно тогда город начал где-то сносить, а где-то полностью строить новые районы с нуля, чтобы удивить гостей столицы.
К тому времени как раз и появились дома серии п-44 – наверное, одни из самых популярных домов в Москве на вторичном рынке, потому что большую часть этих домов построили с нуля как раз к Олимпиаде-1980. Сейчас, конечно, мы смотрим на них как на старый жилой фонд, но и теперь эти квартиры остаются ликвидными на вторичном рынке.
Я думаю, что эту серию можно сравнить как раз с застройкой ПИК, потому что серия п-44 и серия ПИК идейно схожи – массовое, стандартизированное, доступное жилье. Только сейчас ПИК делает двор без машин, а тогда во дворах оставляли места для парковки автомобилей, поскольку запроса на паркинги не было, и представить, что в каждой семье может быть личный автомобиль, было невозможно.
Редевелопмент районов
В Москве можно найти много примеров, когда старая территория или старая набережная, где люди не хотели жить, преобразовывались, когда туда заходили девелоперы с мастер-планом и привлекательным и дорогим проектом. Новые районы создают мощную точку роста, что обеспечивает повышение цен на недвижимость в этих локациях.
Если посмотреть, как, например, выглядела ранее Дербеневская набережная и как она выглядит и развивается сейчас, то это абсолютно две разные набережных. Или взять Симоновскую набережную, которая сейчас активно строится, и в ближайшее время свяжет территорию ЗИЛ с центральной частью Москвы. Отличный пример – Саввинская набережная, которая ранее была стремным полузаброшенным районом, а сегодня превращается в элитную локацию с ценой за квадратный метр около 1,5 млн ₽.
Тот же Level сейчас продает свой проект на Саввинской набережной: нормальная квартира там стоит от 200 млн ₽ и спрос есть.
Пионер сейчас достраивает на Дербеневской набережной проект Opus с ценой под 1 млн ₽ за м2, и я вижу потенциал роста цен в этом проекте к ценам Саввинской набережной, правда, сколько будет стоить Савинская набережная через несколько лет, сказать, конечно, сложно с учетом довольно большого запроса на премиальную недвижимость на данный момент.
Это все большие точки роста, и покупка недвижимости в этих локациях вполне может стать тем самым кушем, который можно сорвать через 10-20 лет.
Еще один интересный пример – это бывший завод «Серп и Молот». Этот металлургический завод был построен в конце XIX века и выпускал оружейную продукцию, в том числе в годы Первой и Второй мировой войны. Так, например, в конце Великой отечественной войны на заводе изготавливались башни для танков ИС-2.
Завод функционировал до 2011 г., но сейчас на территории этого завода Донстрой построил элитный жилой комплекс «Символ». Когда-то казалось, что жить в районе метро «Римская» или «Авиамоторное» – это не престижно, потому что это плохой, маргинальный район, хотя и расположен близко к центру. Сейчас здесь находится элитное дорогое жилье с ценником от 500 тыс. ₽ за метр, а какие-то лоты с отделкой идут и за 600-700 тыс. за метр.
Я уверен, что на этом Москва не остановится. Достаточно посмотреть на карту комплексного развития территорий и редевелопмента промзон, чтобы убедиться, что каждые 10 лет Москва будет меняться, с одной стороны, за счет строительства новых объектов, новых кластеров жилья, коммерческих и нежилых помещений, а, с другой, за счет развития транспортной инфраструктуры, которая тоже идет довольно активно.
Как будет развиваться Москва?
Еще в 2022 году в мировом рейтинге ООН Москва обогнала Лондон и Сидней. Как пишет РБК, города сравнивали по шести показателям: экономическая продуктивность, развитие инфраструктуры, равенство и социальная интеграция, качество жизни, устойчивость окружающей среды, городское управление и законодательство. И Москва заняла первые позиции по развитию инфраструктуры, опередив Гонконг и Париж, а по качеству жизни оставила позади знаменитый Сингапур. И если уже к позапрошлому году столица России была впереди планеты всей, то какой Москва будет дальше!
Вот так Москва выглядела буквально 20 лет назад. Трудно поверить, что за такой короткий промежуток времени город потерпел столь внушительные изменения. Москва вполне может превратиться в город с любой футуристической картинки – никто не знает, как на самом деле будет выглядеть столица в 2050 году. В своих прогнозах мы можем лишь опираться на факты.
На данный момент площадь Москвы составляет более 2 500 км, и можно с уверенностью сказать, что в ближайшее десятилетие площадь Москвы станет еще больше. Выражение «Москва не резиновая» стало атавизмом, потому что Москва постоянно расширяется. Чуть больше 10 лет назад, в 2012 году, произошло самое масштабное расширение территории города за всю его историю: речь о присоединении Новой Москвы. Мне кажется, что никто не мешает Москве присоединить еще какие-то новые районы Московской области. Слухи о включении в состав Москвы Балашихи, Одинцовского района, Красногорского района и Видного ходят давно. В частности, район Видного, включая Ленинские Горки, – не очень активный, и Москве было бы выгодно присоединить себе этот кусок земли и начать активно строить недвижимость, дороги, инфраструктуру. Вполне может быть, что в перспективе 10 или 20 лет инвестиция в студию в городе Видном окажется сверхприбыльной.
Самое удивительное, что уже за МКАДом находится более двадцати станций метро. Количество этих станций будет постепенно увеличиваться: можно вспомнить строительство Рублево-Архангельской ветки в сторону Новой Риги, и провести метро планируется и до аэропорта Остафьево. Что важно – это не отдельные ветки метро, которые раскидали и не знают как их дальше использовать, а максимально связанные маршруты с крупными транспортно-пересадочными узлами. В Москве будет большой ТПУ «Рижский», где пересекается шесть станций, и застройщик строит новые проекты. Развивается ТПУ «Нижегородская». То есть благодаря такой транспортной связанности условная далекая станция метро позволяет вам легко добраться через всю Москву или в другую часть Москвы в течение часа, что я считаю одним из самых важных преимуществ Московской недвижимости в сравнении с любым другим регионом.
Что касается автомобильного движение, что сейчас строится большое количество новых хорд, и Москва становится более удобной для автомобилистов. Безусловно, в Москве есть много ограничений, которые заставляют или стимулируют вас пересаживаться на общественный транспорт. Автомобиль становится в городе роскошью, а не средством передвижения, но, мне кажется, что это издержки жизни в мегаполисе.
Ну и самый популярный вопрос – а кому строят все эти дома? Ведь, как говорят многие диванные эксперты, новостройки никому не нужны, и если проехать мимо нового дома, то там не будет гореть ни одно окно. Если вы проезжаете возле новостройки, и там нет ни одного окна, в котором горит свет, возможно, этот дом еще не ввели в эксплуатацию или если там всего пару огоньков, то, возможно, строители доделываю ремонт. Даже если дом ввели в эксплуатацию, то, поскольку большая часть недвижимости у нас сдается без отделки, то нужно делать ремонт и вполне нормально, что дом заселяется в среднем за 2-3 года, а не моментально, как многим кажется.
Дома строятся, чтобы, в том числе, успеть к моменту приезда тех самых «понаехавших». Планируется, что 2035 году в Москве будет проживать около 24 млн человек. Уже запущена программа «Москва – умный город», которая с помощью IT-технологий помогают городу становиться лучше. Например, сейчас только в Москве установлено 160 тыс. камер видеонаблюдения, которые дружно помогают фиксировать правонарушения и выписывать те самые штрафы, которые нам с вами приходят на Госуслуги, а не в почтовый ящик, как это было раньше. Все это напоминает седьмую часть «Форсажа», когда жизнь отслеживается с помощью Глаза Бога.
Скорее всего, через 30 лет мы будем жить в новой реальности, когда, во-первых, все будет совершенствоваться, все будет максимально использовать IT-технологии и искусственный интеллект. Да, хотелось бы посмотреть на эту Москву будущего, но давайте немного приземлимся и проанализируем, что Москва делает сейчас, посмотрим на Генплан до 2035 года. Только в Новой Москве за ближайшие 20 лет будет построено около 300 новых детских садов, 110 школ, около 20 стационаров и 100 культурно-досуговых центров, а также множество многоквартирных домов, новых станций метро, электрозарядок и прочих объектов, которые будут улучшать жизнь каждого гражданина. По генплану планируется построить 23 новых парка, а всего в Москве к 2035 году будет функционировать 86 парков. Общий объем инвестиций на развитие Новомосковского и Троицких округов составит более 6 млрд ₽, а с учетом инфляции инвестиции в экологию в течение 10 лет могут достичь 10 млрд ₽.
Что будет с недвижимостью? Стоит ли брать сейчас ипотеку?
Давайте смотреть на факты, а не фантазировать. Посмотрим на районы, которые активно развивались в последние десятилетия.
На фото выше 30-летней давности мы видим пустырь. Тогда вряд ли кто-то хотел здесь покупать недвижимость. Сейчас это Москва Сити, самый дорогой и лакомый кусочек Москвы. Но можно не уходить так далеко в прошлое. Вспомним 2016-18 года. Тогда я проезжал в районе 1-го Силикатного проезда, там, где сейчас стоит ЖК «Сердце столицы» от Донстроя, и это место мне казалось стремное, и я сомневался, что квартиры бизнес-класс будут тут кому-то нужны, хотя я уже активно изучал и инвестировал на рынке недвижимости в Москве. Сейчас это один из самых дорогих и премиальных жилых комплексов, в котором хотят жить москвичи. Или можно взять тот же Зиларт от ЛСР: стройка активно началась только с 2013 года, но за 10 лет сформировался полностью готовый район.
То же самое, на мой взгляд, ожидает район Южного порта, там, где метро «Кожуховская» и «Печатники». Этот участок находится на воде, при этом довольно близко к центру, там есть хорошие транспортные развязки, и, в целом, это большая промка, которую можно активно развивать. То есть не просто так этот район называют это Москва-Сити-2. Понятно, что мы видим футуристичные рендеры, и мы не понимаем, что там точно будет к 2035 году, но референсы есть.
Можно взять, например, Северный речной вокзал. Лет 10 назад станции метро «Речной вокзал» и «Водный стадион» казались чем-то очень далеким, стремным и маргинальным, а сейчас это – один из самых прекрасных районов Москвы для проживания. Появилось еще несколько новых станций метро, да и в целом, когда открылся парк «Северный речной порт», а сейчас еще достроится несколько жилых комплексов, мы увидим, как поменяется данный район. И я уверен, что квартира в Речном порту за миллион долларов будет нормой.
Так что же нас ожидает к 2050 году? Я, конечно, вас огорчу, но, мне кажется, что мы вряд ли все переселимся в футуристические дома, как в фантастических фильмах. Но, на мой взгляд, поменяются сами дома, могут поменяться планировки, а квартиры, которые будут построены сейчас к 2035 году, по факту к 2050 году будут считаться классической вторичкой, но в некоторых моментах, конечно, это будет устаревшее жилье, но тоже ценным.
Мне кажется, что нас ждут более серьезные и интересные изменения. Например, участники форсайт-сессий считают, что после 2040 года появятся технологии строительства с нулевым воздействием на среду, в том числе дома из материалов, которые разлагаются в природе. Хрущевки, которые сейчас попали под реновацию, были предназначены на срок 50 лет, но многие до сих пор стоят. Раньше они считались временным жильем, но, как говорится, что временно, то вечно. Особенно это относится к московской недвижимости.
Я очень надеюсь, что к 2050 году мы полностью уйдем из хрущевок, и их не останется на генплане и на карте. И в целом, реновация, про которую мы сняли большой выпуск – это тоже один из самых важных трендов в Москве, который положительно влияет на город, как бы ни негативно к нему относились старые москвичи. Если оставить пятиэтажки, то мы, наверное, будем жить не в Москве будущего, а в каком-то киберпанке или как в сериале «Кибердеревня».
Что касается ипотеки, то ваша недвижимость не обесценится, даже если вы купите в ипотеку хрущевку, чего я не рекомендую. Хрущевку, вероятно, снесут и вам дадут новое жилье по программе реновации, но ваша ипотека за этот период обесценится. Получается, что те люди, которые берут ипотеку на 20-30 лет, они в большей степени выигрывают. А вот ваша недвижимость как актив никак не обесценивается, и для того чтобы разобрать цены будущего, как я обещал, нам нужно смотреть, что же было 20 лет назад.
Наступает время удивляться: по данным РБК Недвижимость в 2004 году средняя стоимость квадратного метра в Москве составляла всего лишь $1,5 тыс. То есть даже если мы сейчас возьмем по сегодняшнему курсу, то это будет 150 тыс. ₽ за квадратный метр (хотя, наверное, чуть поменьше). Но давайте вспомним, сколько стоил тогда доллар - меньше 30 ₽. Получаем среднюю стоимость квартиры площадью 30-33 м2 в районе 1,350 млн ₽. То есть за полтора миллиона рублей можно было купить квартиру в Москве, но только тогда, в 2004 году, многие говорили, что это очень дорого – вот если бы миллион, то купил бы, а полтора – ну нет, это пузырь, завтра все рухнет. Кстати, цены на недвижимость в Москве стали активно расти в начале нулевых, именно благодаря ипотеке. В 1998 году ее просто не было, что отчасти помогло многим банкам пережить дефолт.
Стоимость квадратного метра с тех пор выросла в три или в пять раз – смотря, по какому курсу считать, я же думаю, что считать нужно в рублях. Средняя стоимость квадратного метра в Москве в 2004 году составляла 45-50 тыс. ₽, а сейчас – 300-350 тыс. Я не очень люблю средние показатели, но мы видим, что за 20 лет в рублях стоимость недвижимости выросла в 7 раз. И что же будет дальше?
Конечно, я не думаю, что к 2050 году стоимость недвижимости вырастет в семь раз в рублях, хотя загадывать сложно. Но если мы хотим взять какой-то средний показатель, то, я думаю, что средняя цена достигнет где-то 1 млн ₽ за м2, и та же Дербеневская набережная, про которую мы говорили ранее, вполне может стоить этих денег, либо что-то на уровне $10 тыс. За 20 лет пройдет большая инфляция, в том числе, мировая. К тому же спрос на недвижимость возрастает: мы начинаем жить более активно, процесс урбанизации продолжается. Будет расти стоимость земли, и покупка земли может стать более ликвидным активом, чем квадратные метры – в отличие от квадратных метров жилья, количество квадратных километров земли ограничено, а с учетом глобального потепления, доступная площадь Земли может уменьшиться.
Выводы
На мой взгляд, Москва – это действительно большой технологический город, и у него есть много преимуществ. Это не мое субъективное мнение, а мнение международных рейтингов. С другой стороны, Москва, в отличие от многих других городов, активно развивается с точки зрения транспортной инфраструктуры: сами по себе дороги и общественный транспорт – одни из самых удобных в мире. Если мы будем сравнивать американские или европейские города, то в Москве действительно много удобных веток транспорта, что позволяет жить в городе без автомобиля.
При этом Москва сейчас – это большая активная стройка, которая сопровождает любые крупные изменения. Я вижу здесь много перспектив. Сейчас многим кажется, что недвижимость переоценена, но когда все будет достроено и упаковано и все будет красиво, стоимость квадратного метра в любом случае повысится, потому что большая часть сделок – это вторичная недвижимость, а не новостройки. Просто обычно я рассказываю про новостройки, это наша специализация. На самом деле, людям важнее вторичная недвижимость: они продали вторичку и купили вторичку больше. На московском рынке даже сейчас происходит много альтернативных сделок.
Важно понимать, что если мы хотим перенести актив в 2050 год, то недвижимость – это единственный инструмент: ни золото, ни биткойн, ни рубль и ни доллар не помогут нам сохранить капитал в долгой перспективе.
Спрос на недвижимость будет высоким, потому что если в Москве окажется 24 или 30 млн человек, то им всем нужно будет где-то жить: они могут либо арендовать, либо купить квартиру.
Мне кажется, что сейчас еще остается редкая возможность купить квартиру по выгодной ипотеке, потому что государство постепенно закрывает эту лавочку. Ипотеку не отменят, но никто не будет давать вам выгодные ставки: они будут точечные и адресные, и это правильно.
Во многих проектах стоимость квартир сейчас переоценена, но глобально даже неправильная покупка квартиры где-то условно в Троицком округе от плохого застройщика в стиле Самолета может в долгосрочной перспективе оказаться выгодной инвестиции. Но я надеюсь, что благодаря нашим Youtube-каналу и Телеграм-каналу, вы сможете более правильно выбирать объект недвижимости и понимать, что можно покупать особенно для инвестиций, а что ни в коем случае не надо. Пусть другие совершают ошибки, а мы с вами анализируем рынок недвижимости и правильно выбираем объекты, а точнее инвестируем в недвижимость с умом.
Следить за рынком недвижимости и предугадывать тренды непрофессионалу непросто, так как этим нужно жить – видеть изменения в реальном времени, чувствовать рынок, анализировать демографию, социальные тенденции и прочие факторы. Именно поэтому лечить должны врачи, учить учителя, а выбирать недвижимость с инвестиционной целью – профессиональные брокеры. Если при покупке недвижимости для личного проживания фактор «нравится-не нравится» может быть решающим, то к инвестиционной недвижимости нужно подходить как к бизнес-проекту: разрабатывать стратегию, просчитывать модель, проводить анализ рынка и конкурентов. Smarent предлагает несколько пакетов услуг подбора недвижимости – от пакета «Лайт» до Индивидуального подбора с целым спектром промежуточных вариантов, чтобы вы могли выбрать именно тот вариант, который подходит вам. Заходите на наш сайт и оставляйте заявку!