Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, что происходит на рынке недвижимости и что делать сейчас тем, у кого есть семейная или IT ипотека, и тем, у кого ее нет, а также разберет конкретный кейс для инвестиций – ЖК Sokolniki от Stone.
В этой статье:
Что происходит на рынке недвижимости
Когда нужно покупать – уже пора или еще подождать?
Кейс – куда инвестирует Виктор Зубик?
Стратегия – первый шаг к инвестиции
Кому подходят инвестиции в недвижимость?
Что происходит на рынке недвижимости
Цены на недвижимость ползут вверх, как и ипотечный платеж. Более того, проблемы начались с выдачей не только льготной ипотеки, но и с семейной и IT – лимиты закончились раньше времени. Может быть, тогда есть смысл переключиться с первички на вторичный рынок и рыночную ипотеку?
РБК решил посчитать, какой будет ежемесячный платеж в рыночную ипотеку для средней «однушки» в мегаполисах страны. В Москве при кредите чуть более 9 млн ₽ ежемесячный платеж по рыночной ставке ипотеки (18%) составит 166 тыс. ₽, в Санкт-Петербурге – 114 тыс. ₽, в Казани, где цены выросли до небес и уже конкурируют с Новой Москвой – 105 тыс. ₽. По данным Smarent, ситуация выглядит чуть лучше: однушку на вторичном рынке в Москве можно найти за 10 млн ₽, и при первоначальном взносе в 20% ежемесячный платеж составляет 120 тыс. ₽ – лучше, но проблемы не решает. Все равно при таких ставках получается выгоднее арендовать квартиру, чем покупать.
Я не люблю цифры общего порядка и всегда предпочитаю конкретные примеры. Давайте возьмем однокомнатную квартиру в нормальном районе в хорошем доме – например, Зиларте. Да, это не суперкачественный бизнес, но и точно не эконом, это середнячок. Однокомнатная квартира формата евро-2 площадью 45 м2 стоит 25 млн ₽. Но в рыночную ипотеку ежемесячный платеж за такую квартиру будет превышать 300 тыс. ₽. Средняя зарплата в Москве составляет где-то 170-180 тыс. ₽, и даже если предположить, что квартиру купит пара и оба человека будут работать, то все равно они не смогут «потянуть» эту недвижимость. То есть, очевидно, что это бессмысленно дорого. Я недавно делал обзор жилых комплексов в Новой Москве, и хотя возможностей для инвестиций там я не вижу, я понимаю, почему люди в поиске жилья для себя делают выбор в пользу «заМКАДья»: не потому, что Новая Москва такая замечательная, красивая и удобная с точки зрения транспорта, а просто это единственное, что может себе позволить семья. Хотя и там сейчас цены улетели в космос.
Когда нужно покупать – уже пора или еще подождать?
Важная ремарка – когда я говорю про инвестиции в недвижимость, то предполагаю, что вы уже определились, что вам нужна недвижимость. Недавно я провел опрос у себя Телеграм-канале и выяснил, что очень много людей (мне накидали 130 «бананов») ищут квартиру в льготную ипотеку, но еще даже не получили одобрение от банка при том, что до завершения льготной ипотеки и переформатирования семейной остались считанные дни, да и в целом лимиты заканчиваются. Получается, что в процентном выражении довольно много людей готовы до последнего надеяться и ждать появления лучшего предложения. Цены же пока и не думают падать: застройщики существуют в условиях такой же неопределенности, что и мы – они не знают, что будет с себестоимостью строительства через год, через два, через три, и вынуждены закладывать в цены самые суровые сценарии уже сейчас.
Что касается аналитики, то я использую графики от IRN. График слева (Индекс стоимости жилья в Москве) показывает реальную ситуацию с ценами, причем с лагом примерно в полгода, и использовать его для прогнозов бессмысленно. Более значимым для прогнозов я считаю график справа (Индекс ожиданий цен на жилье в Москве), поскольку он отображает именно ожидания. Судя по графику, нас ждет коррекция. Тогда почему, осознавая, что завтра будет дешевле, люди все равно идут и покупают квартиру сейчас?
Дело как раз в льготной ипотеке. Как видно из диаграммы выше, выдача ипотеки растет по всем статьям, как и ипотечный портфель банков. На долю льготных программ уже приходится 48% портфеля. Для людей важнее ежемесячный платеж, чем стоимость жилья, и когда возможность взять дешевые деньги тает на глазах, люди идут и покупают то, что могут купить на первичке, без анализа, без изучения рынка. Хотя, казалось бы, все просто: мы делаем еженедельные эфиры на Youtube, в том числе с бесплатными подборками, есть Телеграм-канал, регулярно выкладываем подборки на Boosty, где подписка стоит всего 1 тыс. ₽, там же есть закрытый чатик, где можно задать вопрос и избежать глупой покупки.
Покупку квартиры в Зиларте на вторичке с ежемесячным платежом в 300 тыс. ₽ мы уже обсудили, теперь посмотрим, что же будет, если купить в этом же ЖК квартиру на первичном рынке. У застройщика есть в продаже квартиры площадью 35 м2 за 16 млн ₽ – да, площадь меньше, но формат квартиры такой же, как в примере с 45 м2, а для покупателя это не столь значимый фактор в условиях шринкфляции.
То есть при покупке такой квартиры в семейную ипотеку при первоначальном взносе в 4 млн ₽ ежемесячный платеж составит 72 тыс. ₽, при арендной ставке на такие квартиры около 100 тыс. ₽ в месяц. Таким образом, эта покупка с ключами в 2027 г. будет выгоднее, чем покупка готовой квартиры за 25 млн ₽. В любом случае, я уверен, что человек, у которого есть 25 млн ₽ не будет покупать эту евро-2, а сделает выбор в пользу евро-3 или более качественного проекта.
Я совершенно не рекомендую всем покупать квартиры в Зиларте, этот ЖК просто хорошо использовать для аналитики, поскольку есть и первичный, и довольно большой вторичный рынок, а также рынок аренды.
У нас накопилась интересная статистика, кто и зачем покупает квартиры в льготную ипотеку.
Люди покупают квартиры для личного проживания и ориентируются на арендный платеж для аналогичного жилья – до 100 тыс. ₽ в месяц
Покупают квартиру на 2-3 года, чтобы перепродать и купить больше
Некоторые планируют жить в этой квартире когда-нибудь в будущем, а пока сдавать
Частая стратегия – купить и оставить для детей
Люди делают выбор в пользу рынка недвижимости, если у них нет экспертизы на фондовом рынке
Есть и панические покупки на фоне непонятной ситуации с долларом.
Для тех, кто хотел бы сдавать свой объект недвижимости, но хлопоты и риски пугают, Smarent предлагает услугу управления недвижимостью. Smarent берет объект в аренду, страхует, следит за состоянием, рекламирует, проводит показы, отбирает и заселяет / выселяет арендаторов, следит за полнотой и сроками оплаты аренды и ЖКУ, устраняет возникающие конфликты. Все общение с собственником может происходить онлайн, без личного присутствия, но все по договору и с полной юридической защитой. Выплаты будут стабильно поступать на карту. Сейчас у нас в управлении уже находятся более 400 объектов, все механизмы отработаны. Посмотреть все условия и оставить заявку можно по ссылке.
Я уже не раз приводил наш чек-лист, который полезно использовать при покупке объектов недвижимости в качестве инструмента скрининга или даже скоринга, но, думаю, будет не лишним повторить. Так, как же правильно выбрать объект недвижимости?
Цена покупки ниже, чем аналоги на вторичном рынке (ДКП, ДУПТ)
Взнос 20-35% от суммы покупки
Ипотека без субсидирования / 0.1% на период строительства
Ипотечный платеж меньше, чем арендный платеж
Есть понимание по затратам на ремонт/меблировку
Цикл владения объектом около 5 лет
Надежный застройщик, качественный актив
Локация с внешними точками ростами (редевелопмент, метро) – как мы помним, недвижимость – это локация, локация и еще раз локация!
Кейс – куда инвестирует Виктор Зубик?
В отличие от многих экспертов, которые раздают советы, но никогда не показывают свои сделки, я честно рассказываю о своих инвестициях и убежден, что настоящая экспертиза появляется только, когда эксперт голосует своим рублем.
Первый пункт чек-листа говорит, что цена покупки должна быть ниже, чем у аналогов на вторичном рынке. Мне часто прилетают упреки, что это сейчас невозможно. На самом деле, примеров много, но обычно они точечные и трудноуловимые – рынок слишком быстро меняется, и такие варианты активно выкупаются.
Один из примеров – ЖК Sokolniki от Stone. В большинстве случаев этот застройщик строил апартаменты, и я долго ждал выхода на рынок жилого проекта от Stone. Это небольшой точечный проект в классной локации – недалеко от метро «Сокольники».
Я лично ходил пешком от метро до площадки, и это заняло минут 12. До метро «Электрозаводской» я ходить не пробовал, но, думаю, что по времени маршрут займет примерно столько же. Проект находится в ВАО, но прямо на границе с ЦАО, а если бы проект был в ЦАО, то и ценник был бы космическим. К тому же ВАО и район Бауманской сейчас активно развиваются.
Когда я анализировал проект, одним из факторов для меня стала минимальная конкуренция: ЖК строится в большом развивающемся районе, но конкуренции практически нет, поскольку новостройки расположены немного в других локациях. ЖК Sokolniki от Stone находится на улице Гастелло. Там же находится довольно стремный ЖК «Ренессанс» - для меня это как раз пример плохой инвестиции. В проекте огромные неликвидные евро-2 площадью более 50 м2, справедливую стоимость которых я бы оценил в 24-25 млн ₽. Я считаю правильным выходить из этого актива и перекладываться в более современные ЖК. Далее есть ЖК «Интеллигент» прямо возле метро «Электрозаводская» со сдачей в следующем году. Мы не раз его обсуждали, это классный проект под аренду. Тем не менее у меня нет уверенности, что его качество будет высоким, да и место шумное. Через реку есть уже построенный ЖК «Резиденция архитекторов», но цены там космические: 32 млн ₽ за двухкомнатную квартиру площадью 55 м2 без вида и без отделки. Единственный крутой конкурент – это MyPriority Басманный, где цена за однушку по переуступке сейчас составляет 21-22 млн ₽, а на ключах, вероятно, будет 25 млн ₽. Проект строит Гранель – это первый проект бизнес-класса этого застройщика, и пока не ясно, что получится.
Исходя из базовой аналитики с учетом инфляции и срока сдачи ЖК Sokolniki от Stone, я думаю, что мы увидим ценник на квартиру площадью 40-45 м2 в районе 25 млн ₽. В проекте достаточно хорошие планировки. Для инвестиций я бы смотрел квартиры площадью 41 м2, но для жизни вариант 49 м2, наверное, лучше.
Я выгрузил несколько вариантов актуальных на конец июня 2024 г. Возможно, у застройщика есть акции и выгодные предложения, но я смотрю на базовые цены. Получается, что при покупке квартиры в IT-ипотеку ежемесячный платеж будет составлять около 77 тыс. ₽. И это будет надежный, качественный актив. Сейчас на карте в ЦИАН этого проекта нет, поскольку на середину июня 2024 г. еще не получено разрешение на строительство. Как только Stone выйдет на стройку, цены повысятся.
То есть человек с IT-ипотекой может выбрать евродвушку, в которой в перспективе планирует жить и, возможно, в будущем ее перепродать или сдавать так, чтобы арендный платеж перекрывал ипотечный. Будет ли сдаваться евродвушка в ЖК бизнес-класса от Stone в 2027 г. более чем за 100 тыс. ₽? Даже с учетом минимальной прогнозной инфляции в 7% и соответствующего роста аренды, мне кажется, что ответ очевиден.
И сравнивать Sokolniki от Stone с евродвушкой на вторичке в Зиларте за 25 млн ₽ даже некорректно, это проекты разного класса. Достаточно посмотреть на рендеры Stone – в Зиларте нет ничего близкого по уровню.
Необходимо отметить и минус проекта – это железная дорога, но по опыту я знаю, что внутри МКАД железная дорога редко мешает жизни.
Выводы: Покупка квартиры в этом проекте соответствует нашему чеклисту.
Покупка в льготную ипотеку, арендный платеж выше ипотечного
Аналоги на вторичке стоят дороже, и из проекта будет довольно легко выйти из-за низкой конкуренции
Большой спрос на жилье БИЗНЕС+ класса в районе Сокольников
Что касается условий, что сейчас, до получения разрешения на строительство, необходимо оплатить бронь в 200 тыс. ₽, а дальше можно наблюдать за рынком и выходить на сделку через рассрочку или ипотеку (семейную или IT). Тем, у кого есть дети до 6 лет, т.е. для кого семейная ипотека продолжит действовать после 1 июля 2024 г., выгоднее выйти в рассрочку и оставить деньги на депозите. Например, человек выбрал квартиру за 18 млн: взнос 6 млн и ипотека 12 млн. Зачем сейчас морозить все деньги, когда можно внести около 10%, или чуть менее 2 млн ₽, а остальное положить депозит на полгода-год, зафиксировав стоимость объекта недвижимости. Пока идет рассрочка, человек не платит проценты по ипотеке, при этом деньги работают и приносят проценты. Вот что я называю гибридной стратегией!
И я всегда говорю, что не так важна цена, как локация и точка выхода: можно зайти по 18 млн и выйти по 25, а можно зайти по 11, а выйти по 10. И дольщики ФСК это могут подтвердить.
Я забронировал в этом проекте евро-3, внес 200 тыс. и жду выхода на сделку после получения застройщиком разрешения на строительство.
Стратегия – первый шаг к инвестиции
Как я уже говорил выше, меня очень удивили результаты опроса в моем Телеграм-канале. Подписчики читают мои посты, изучают аналитику, смотрят эфиры на Youtube и все равно чего-то ждут – ждут, когда цены на квартиры обвалятся на 50%, в надежде купить студию за 5 млн ₽ и сдавать ее потом за 100 тыс. в месяц. Я вас разочарую, такого не будет. Коррекция, вероятно, будет, но не в таком масштабе. Более того, если у вас есть только 2 млн или 3 млн ₽, а жилищный вопрос решать нужно, то даже если ваша заветная квартира станет стоить не 10 млн ₽, а 7 млн (при не самом вероятном сценарии падения рынка на 30%), сможете ли вы что-то приобрести в рыночную ипотеку? Посчитайте и ответьте сами себе.
Так что же делать, как решиться на покупку и как выбрать правильный момент? Когда человек приходит на консультацию ко мне лично или в Smarent, первым делом мы изучаем индивидуальную ситуацию этого конкретного человека, его цели, средства, горизонт инвестирования и разрабатываем стратегию. Сейчас мы рассмотрим несколько типовых вариантов.
Вариант 1. У вас нет недвижимости и семейной ипотеки
Покупка квартиры в льготную ипотеку до 1 июля или после 1 июля в рассрочку (взнос 2-3 млн ₽ + платеж на уровне 100-200 тыс./месяц). Скорее всего, сейчас вы на этой покупке не заработаете, но в большинстве случаев все равно будет правильнее зайти на этот рынок, чтобы воспользоваться льготной ипотекой. Рассрочка – тоже хороший инструмент, если есть достаточно крупная сумма на депозите, от которой можно будет «отщипывать» по 100-200 тыс. в месяц.
Покупка студии под аренду с отделкой. Если у вас нет недвижимости и необходимой суммы, то будет правильнее начать не со Stone Sokolniki, а со студии от ПИК с отделкой
Лучше не привязываться к срокам сдачи дома, поскольку важнее цена. Найти студию с отделкой в хорошем проекте по адекватной цене со сроком сдачи в 2024 г. практически невозможно.
Гибридная стратегия (максимальная ипотека, минимальный взнос) пока работает и этим нужно пользоваться.
Упор на арендную доходность для безопасности платежей и защиты от дефолта. Я не знаю, за сколько можно будет продать эту квартиру в 2027 г. – никто не знает, поэтому лучше не закладывать в свою стратегию большой рост цены, а ориентироваться на стабильную арендную доходность.
Смотрим на цикл 3 года: поскольку речь идет о единственном жилье, чтобы не платить налог при продаже, владеть квартирой (также считается срок с момента ипотеки или полной оплаты рассрочки) нужно 3 года, а не 5 лет.
Вариант 2. У вас есть семейная / IT-ипотека
Есть смысл зафиксировать подходящий вариант через бронь, взять в рассрочку и потом выйти в ипотеку – примерно как в моем случае по Stone
Смотрим переуступки со сдачей в 2024-25 гг.
Варианты от застройщиков: только бизнес-класс, евро-2 или евро-3 – иметь возможность взять большую ипотеку и покупать при этом студию довольно глупо
Строго внутри МКАД, районы с точками роста
Выбираем в июле и августе – торопиться не нужно, но есть смысл зафиксировать подходящий вариант через бронь и далее наблюдать за рынком
Риски отмены IT-ипотеки
Рассрочка с последующим выходом в семейную ипотеку
В качестве примера переуступки я взял лоты, которые есть в продаже у Smarent. Например, евродвушка бизнес-класса площадью 45 м2 в ЖК «Режиссер» от ФСК на Калужской за 16 млн ₽ с whitebox, при этом у застройщика такая квартира сейчас стоит 20-22 млн ₽. Такую квартиру можно взять в семейную ипотеку со взносом 4,5 млн ₽ или в IT-ипотеку со взносом 3,2 млн ₽. Сдаваться такая квартира будет более чем за 100 тыс. ₽ в месяц, а продать ее с ремонтом (напомню, здесь whitebox) можно будет не менее чем за 20 млн ₽. Да, возможно, это не идеальная покупка, но показывает направление мысли. Вариант 3. У вас есть наличные и вы смотрите на депозит
Сразу отмечу, что когда мы говорим «у вас есть наличные», то речь идет не про 300 тыс. ₽, а, например, про 10-20 млн ₽.
Возможно, нужно перенести покупку на январь 2025 г. – не исключена коррекция цен, вполне вероятно дно будет в январе 2025 г. Но еще раз повторю, что все зависит от вашей конкретной ситуации, ваших индивидуальных условий – вполне может быть, что ждать бессмысленно, или наоборот нужно подождать на депозите, или посмотреть на рынок коммерческой недвижимости, в том числе в Новой Москве, или апартаментов.
Выкупаем долговые квартиры по программе рассрочки – например, в проектах ФСК. Возникают ситуации, когда дольщик больше не может платить рассрочку и вынужден продать квартиру с дисконтом.
Смотрим на ЖК класса комфорт или комфорт-плюс (Вангарден)
Строго внутри МКАД, районы с точками роста
Смотрим на рассрочки на период строительства. Минимальный взнос и платежи до ключей. На ключах берем ипотеку. Простой пример: есть студия за 8 млн ₽, зачем вкладывать в покупку всю сумму, когда можно сделать лишь первый взнос, оставшуюся сумму положить на депозит и платить рассрочку до получения ключей, а уже тогда уйти в рыночную ипотеку, если будут нормальные ставки. Гибридная стратегия!
Спекуляция возможна только через создание дополнительной ценности – через ремонт, меблировку. Рынок сейчас находится на максимуме, и покупать квартиру с ожиданием выгодной перепродажи через полгода бессмысленно.
Смотрим на цикл 3-5 лет.
Вот пример квартиры в Level Стрешнево, которую ремонтировал и меблировал Smarent. Перепродать такую квартиру или сдать в аренду за 100-120 тыс. ₽ в месяц очень просто.
Это и есть создание дополнительной ценности. При меблировке, не имея соответствующего опыта, очень легко переплатить там, где не надо, и не доплатить там, куда вкладываться нужно. По итогу часто получаются дешево сделанные варианты в дорогих ЖК, которые лишь отталкивают целевую аудиторию, а те, кто мог бы согласиться на такой вариант, просто не смотрят на дорогие ЖК. Напоминаю, что у нас есть специальный пакет для тех, кто хочет сэкономить силы и время на ремонте и получить стильный, продуманный и эффективный вариант – тариф «Меблировка» за 125 900 ₽.
Кому подходят инвестиции в недвижимость?
В качестве подведения итогов, давайте еще раз проговорим, кому подходят инвестиции в недвижимость, чтобы не было неоправданных ожиданий.
Недвижимость – это для тех, кому нужны не «иксы», а стабильный доход без инфляционных рисков
Можно выбрать квартиру для себя, даже если нет уверенности, что жилье будет нужно в этой локации. До появления ясности квартиру можно сдавать
Недвижимость – надежный вариант для тех, что не хочет идти на фондовый рынок, поскольку не имеет нужных компетенций. Депозит не спасает от инфляции, фактически это инструмент накопления на какую-то цель, покупку.
Квартира дает чувство безопасности для вашей семьи – пережидать кризис приятнее с недвижимостью в портфеле
Недвижимость – хороший вариант для тех, у кого есть опыт и экспертиза по ремонту (или есть компания-эксперт)
Не стоит рассматривать квартиру как спекулятивный актив
Инвестиция в недвижимость рассчитана на длинный цикл – от 5 лет
Цель инвестиций в недвижимость – сохранить, а не заработать на инвестициях. Именно об этом мы говорили в недавнем интервью с Михаилом Токовининым. Если посмотреть на историю, то «протащить» капитал через смену эпох и строя, с 1980-х до 2020-х, можно было не через валюту, золото или депозиты, а лишь через качественную недвижимость.
Жить, когда у вас есть маленькая квартирка в Москве, которая дает вам регулярный ежемесячный доход на уровне 50-100 тыс. ₽ или сама себя окупает, намного проще и комфортнее, чем жить, покупая крипту или тапая хомяка.