Что творится в мире? Ничего хорошего, скажет большинство.
Разобраться, что конкретно происходит на финансовых рынках, почему растет ключевая ставка, в какие активы стоит инвестировать — поможет Дмитрий Черемушкин, опытный экономист и трейдер. Любопытный зритель может посмотреть предыдущие интервью с Дмитрием и сравнить, насколько его точка зрения оказалась верной. И написать свой правдивый комментарий.
Акцентируем: Любые ценные бумаги, упомянутые в ходе интервью, не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
У них все плохо
Ставка ФРС непривычно высока и составляет 5,5%, мировые валюты под давлением фактора процентных ставок, центробанки планеты борются с инфляцией. Российский регулятор планирует увеличить и без того высокую ключевую ставку в 15% на очередном заседании. Да еще и грядет високосный год. И что теперь, какой прогноз? Все мрачно на горизонте?
«Нет», — оптимистично и коротко отвечает Дмитрий пессимистам.
Пик инфляции пройден
ФРС говорит нам следующее: в следующем году рецессия в США не ожидается. Да, подняли ставку до 5,5%. Да, грозят, что если инфляция не будет падать, поднимут еще. Однако инфляция пошла вниз практически во всем мире. В той же Турции, где ставка 35%, с ней ведут ожесточенную борьбу. Недружелюбный Bloomberg заявил, что и в России (в октябре 2023) инфляция, скорее всего, пойдет вниз. Похоже, пик инфляции в мире пройден еще несколько месяцев назад.
Грядет рецессия
Цены производителей, например, в Голландии и Германии, уже отрицательные. А плавное снижение цены производителей, дефляция — это еще один косвенный признак. Это происходит, потому что экономика, прежде всего в Европе, начинает уходить под воду — и там как раз-таки будет рецессия. Возможно, в Германии, Австралии и еще ряде стран. Ситуация так себе: из-за того, что на Россию наложили ряд санкций, у них дорогое топливо. Российский дизель приходится покупать не напрямую из порта Санкт-Петербурга, а из Рио-де-Жанейро. Накладные расходы другие.
Помимо этого, Европа попала в ситуацию, когда пошли процессы деиндустриализации. Канцлеру Германии Олафу Шольцу докладывают 2 новости — хорошую и плохую: наконец-таки мы избавились от российской зависимости, доля потребления нефти в стране падает. Классно? Да, но есть вторая — проблема в том, что промышленное производство падает, а за ним и потребление.
Недвижимость, как дела?
Дела в Европе не очень, и вряд ли стоит покупать там недвижимость. В новостном потоке мастодонтов — Financial Times, Wall Street Journal, Reuters и Bloomberg — мелькают новости о том, что есть большие проблемы с недвижимостью в Европе: цены падают и тенденция только нарастает. Другая сторона медали — растет аренда. Люди не могут себе позволить покупку жилья и начинают его снимать. И довольно дорого. Добавим затраты на меблировку, коммуналку — реальные издержки еще выше.
Если раньше средний европеец зарабатывал, к примеру, 2.500 евро, из них 1000 евро тратил на аренду жилья, а на оставшиеся мог взять в лизинг машину или еще чем-то порадовать себя, то сейчас стоимость аренды выросла с 1000 до 1500 евро + растет коммуналка, например с 300 до 500 евро. Любые «лишние» траты уже не вписываются в бюджет. И экономика начинает схлопываться.
Америка, наоборот, выступает как бенефициар — там все хорошо: поставляет в Европу газ, зарабатывает кучу денег. Хотя и там есть проблемы. Но если обобщить, то пока «держатся». Хотя 80% топ-менеджеров американских корпораций, по опросам, ожидают рецессию.
А как у нас?
Как Дмитрий Черемушкин прокомментирует неуклонный рост ставки ЦБ. Как это влияет на финансовые рынки в России?
Помимо того, что я профессиональный экономист, я вкладываю свои деньги в различные активы, подчеркивает Дмитрий. Поэтому очень важно понимать, куда стоит инвестировать сейчас и почему ставка такая высокая.
Бюджетный импульс
Девальвация рубля — один из инструментов. Еще более эффективная мера — указ о возврате валютной выручки в страну. Почему ЦБ поднял ставку? Это бюджетный импульс. Большинство обывателей порой даже не в курсе, что там происходит в экономике: слышат что-то про ключевую ставку, интересуются ипотекой. А между тем сейчас бюджет страны тратит огромные деньги на строительство заводов, в том числе связанных с вопросом безопасности. Выделяются колоссальные деньги, около 30% идет на оборонку. То есть дается импульс. Эти деньги проходят через заводы, сотрудников, которым платят зарплаты, выплаты военным. И это потом может вернуться в экономику — впрыскивается огромный объем денег.
Зачем ставка 15%?
Тормозить процесс можно, по сути, единственным способом — поднятием ставки. Это дает «абсорбцию ликвидности». Получил деньги, значит, можно купить недвижимость, облигации или положить на депозит. Куда потратить полученный миллион? И тут ЦБ дает сигнал: подожди, брат, не надо пускать их в экономику. Иначе будет пузырь, экономика разогреется. ВВП на конец года обещают в районе 3%. Соответственно, регулятор говорит: лучше положи на депозит. ЦБ пытается убрать излишний объем ликвидности, чтобы не создавались пузыри на рынке недвижимости, фондовом рынке и в потребительской корзине. Вот что значит ставка 15%.
Это торможение. Задача ЦБ — сдержать рост инфляции.
А откуда взялись новые деньги в экономике?
Из нефтяных доходов и сырьевой экономики? Или их напечатали?
Их заняли, поясняет Дмитрий Черемушкин. Государство не может на рынке занять такой объем средств, триллионы рублей. Поэтому идет в банк. Точнее, в крупнейшие российские государственные банки, используя инструментарий размещения государственных ценных бумаг. Минфин выпускает облигации федерального займа (ОФЗ), например, на 5 триллионов рублей, а банки их выкупают. Где банки берут деньги? Занимают у ЦБ. А ЦБ — эмиссионный банк: может дать ликвидность, может убрать, то есть генерирует денежный поток. Как костный мозг в человеке: дает, убирает лишнее, чтобы баланс был правильный.
Итак, ЦБ создает этот объем, дает их банкам, те выкупают ОФЗ — и пополняют бюджет.
Так что тогда покупать — недвижимость или облигации?
Что делать в сложившейся экономической ситуации?
Виктор Зубик акцентирует, что заинтересован в качественном прогнозировании. Хотелось бы знать, что делать с собственным портфелем, в целом донести информацию подписчикам и клиентам, которые приходят на консультации в Smarent. Подобная дилемма есть у тех, кто продал и размышляет, куда вложить деньги. В облигации? Например, понятного застройщика с внятными проектами — «Страна Девелопмент, который дает 18% и выплачивает купон каждый месяц. Или все же купить недвижимость?
Дмитрий поясняет. Когда ставки высокие, то выгоднее находиться в депозитах, облигациях — то иметь все, что приносит фиксированный доход, соизмеримый с текущей процентной ставкой. Обеспечить 15–18% годовых на других инструментах очень сложно. Да, если умеешь использовать плечо или знаешь конкретные проекты, а у профи может сработать «чуйка». Но если брать широкими мазками, то рядовой инвестор не заработает столько сейчас.
Ситуация меняется очень быстро, так что определяем короткий инвестиционный горизонт — шесть месяцев. В короткую лучше отсидеться в депозитах. Возможно, рассмотреть определенные облигации с инвестиционным рейтингом, например от Эксперт РА, но не ниже BBB.
Сам Дмитрий сейчас не покупает акции. Пока в свой портфель складывает только облигации. Когда рубль станет весомее, в районе 90 и ниже, планирует рассмотреть замещающие облигации (ЗО). Они котируются, как правило, в рублях, но привязаны к курсу доллара. Это бумаги, выпущенные взамен еврооблигаций российских компаний. Например, Газпром. Смысл таков: покупаешь облигацию за рубли, но номинал меняется в зависимости от курса доллара. То есть инвестор избегает санкционных рисков, владея, по сути, долларовым инструментом. Детально об инвестициях Дмитрия Черемушкина — на его сайте и в соцсетях. Кому интересно, там размещен «публичный портфель»: что эксперт покупает каждую неделю, от чего избавляется, какая стратегия.
Я не люблю инвестировать в недвижимость
«Но инвестирую», — говорит Дмитрий Черемушкин. Узнаем, какую недвижимость купить в 2024 планирует сам Дмитрий.
Эксперт поясняет свою позицию. С физической недвижимостью чересчур много хлопот. Поэтому, если инвестировать в недвижимость, то лучше найти нормальную управляющую компанию, которая действительно будет заниматься клиентом и эффективно управлять недвижимостью. Пусть доход будет чуть меньше, зато большие и маленькие проблемы, а также риски будут сняты. Например, в арендном жилье протек бойлер. Дмитрий в красках рассказывает, как вышел из ситуации. Спойлер: доставили аж из Индии.
Хотя зачем искать? Теперь на рынке есть Smarent. И когда квартира находится в управлении, такие ситуации решаются компанией, а не владельцем или жильцом.
Дмитрий планирует летом протестировать весь цикл услуг компании Виктора Зубика, начиная с подбора и заканчивая сдачей в управление. Критерии — нормальное жилье с хорошей доходностью. Да, и сделать там ремонт и меблировку.
Виктор, вздыхая, признается, что если бы в рамках комплекса услуг компании можно было бы не делать ремонты, то их точно исключили бы из перечня. Услуга была запущена в этом году по просьбам клиентов. А ценник космический, инфляция растет — смотрим отчетность, а где прибыль-то? Денег на ремонтах до сих пор и не заработали. Вот что обидно. Зато заработали головную боль, дополнительные хлопоты и нагрузку.
Зачем покупать недвижку?
Дмитрий Черемушкин как профи из мира финансов мог бы купить на фондовом рынке гонконгские или нью-йоркские акции. А недвижка — это всегда проблемы: ее не переведешь быстро в наличные, кто-то в ней живет, кто-то залил, кто-то еще что-то сделал.
Почему, несмотря на все хлопоты, надо покупать недвижимость? Это якорная инвестиция.
Ее обычно продают последней, ей реже спекулируют, так что меньше риск натворить что-то не то. Да, недвижка приносит доход ниже, чем другие рисковые инвестиции. Так, акции Новатэка, который строит СПГ-терминалы дают 9–10% годовых. А недвижка — 5%, не так интересно.
Но когда все падает в моменте, у инвестора остаются доходы от аренды. Дмитрий Черемушкин акцентирует, что прочувствовал все преимущества сбалансированного портфеля именно в 2022 г. В портфеле есть бумажная недвижимость — склады, офисы — через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), которые дают доходность 10–12% годовых. Еще есть коммерческая недвижимость. И вот, пока в марте 2022 г. фондовый рынок был закрыт, пока многие компании находились в подвешенном состоянии под давлением санкций: платить или не платить дивиденды, выпускать или не выпускать отчетность, ЗПИФ давал стабильный денежный поток. Cash Flow журчал и звенящим ручейком тек в карман.
У Дмитрия был опыт инвестирования в жилую недвижимость в 2014–2015 — 4–5 квартир в Подмосковье, которые он сдавал. Есть что вспомнить: это был первый опыт взаимодействия с жильцами. То ключ сломали, то не платят — как с ними разбираться? Идти на конфликт?
Гениальная схема в рамках закона
Виктор Зубик рассказывает прием, как УК в Дубае выселяли клиентов в ковидные времена. Те категорически отказывались выезжать. Так вот, УК звонили под предлогом проверки и ремонта электрики, просили покинуть квартиру на час. В это время их вещи собирали, выставляли за дверь и заселяли другого арендатора. В основном так делали со злостными неплательщиками. Когда жилец вызывал полицию и жаловался, что его выселили из квартиры, УК и новый арендатор, практически уже в домашнем халате, показывали актуальный контракт и поясняли суть дела. Просто и гениально.
Smarent в подобных случаях вызывает полицию. У компании все отношения с жильцами оформлены договорами, налоги официально платятся, все прозрачно. Многие жильцы при этом предпочитают не связываться и выселяются, гасят долг и ведут себя законопослушно.
Разобраться, что конкретно происходит на финансовых рынках, почему растет ключевая ставка, в какие активы стоит инвестировать — поможет Дмитрий Черемушкин, опытный экономист и трейдер. Любопытный зритель может посмотреть предыдущие интервью с Дмитрием и сравнить, насколько его точка зрения оказалась верной. И написать свой правдивый комментарий.
Акцентируем: Любые ценные бумаги, упомянутые в ходе интервью, не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
У них все плохо
Ставка ФРС непривычно высока и составляет 5,5%, мировые валюты под давлением фактора процентных ставок, центробанки планеты борются с инфляцией. Российский регулятор планирует увеличить и без того высокую ключевую ставку в 15% на очередном заседании. Да еще и грядет високосный год. И что теперь, какой прогноз? Все мрачно на горизонте?
«Нет», — оптимистично и коротко отвечает Дмитрий пессимистам.
Пик инфляции пройден
ФРС говорит нам следующее: в следующем году рецессия в США не ожидается. Да, подняли ставку до 5,5%. Да, грозят, что если инфляция не будет падать, поднимут еще. Однако инфляция пошла вниз практически во всем мире. В той же Турции, где ставка 35%, с ней ведут ожесточенную борьбу. Недружелюбный Bloomberg заявил, что и в России (в октябре 2023) инфляция, скорее всего, пойдет вниз. Похоже, пик инфляции в мире пройден еще несколько месяцев назад.
Грядет рецессия
Цены производителей, например, в Голландии и Германии, уже отрицательные. А плавное снижение цены производителей, дефляция — это еще один косвенный признак. Это происходит, потому что экономика, прежде всего в Европе, начинает уходить под воду — и там как раз-таки будет рецессия. Возможно, в Германии, Австралии и еще ряде стран. Ситуация так себе: из-за того, что на Россию наложили ряд санкций, у них дорогое топливо. Российский дизель приходится покупать не напрямую из порта Санкт-Петербурга, а из Рио-де-Жанейро. Накладные расходы другие.
Помимо этого, Европа попала в ситуацию, когда пошли процессы деиндустриализации. Канцлеру Германии Олафу Шольцу докладывают 2 новости — хорошую и плохую: наконец-таки мы избавились от российской зависимости, доля потребления нефти в стране падает. Классно? Да, но есть вторая — проблема в том, что промышленное производство падает, а за ним и потребление.
Недвижимость, как дела?
Дела в Европе не очень, и вряд ли стоит покупать там недвижимость. В новостном потоке мастодонтов — Financial Times, Wall Street Journal, Reuters и Bloomberg — мелькают новости о том, что есть большие проблемы с недвижимостью в Европе: цены падают и тенденция только нарастает. Другая сторона медали — растет аренда. Люди не могут себе позволить покупку жилья и начинают его снимать. И довольно дорого. Добавим затраты на меблировку, коммуналку — реальные издержки еще выше.
Если раньше средний европеец зарабатывал, к примеру, 2.500 евро, из них 1000 евро тратил на аренду жилья, а на оставшиеся мог взять в лизинг машину или еще чем-то порадовать себя, то сейчас стоимость аренды выросла с 1000 до 1500 евро + растет коммуналка, например с 300 до 500 евро. Любые «лишние» траты уже не вписываются в бюджет. И экономика начинает схлопываться.
Америка, наоборот, выступает как бенефициар — там все хорошо: поставляет в Европу газ, зарабатывает кучу денег. Хотя и там есть проблемы. Но если обобщить, то пока «держатся». Хотя 80% топ-менеджеров американских корпораций, по опросам, ожидают рецессию.
А как у нас?
Как Дмитрий Черемушкин прокомментирует неуклонный рост ставки ЦБ. Как это влияет на финансовые рынки в России?
Помимо того, что я профессиональный экономист, я вкладываю свои деньги в различные активы, подчеркивает Дмитрий. Поэтому очень важно понимать, куда стоит инвестировать сейчас и почему ставка такая высокая.
Бюджетный импульс
Девальвация рубля — один из инструментов. Еще более эффективная мера — указ о возврате валютной выручки в страну. Почему ЦБ поднял ставку? Это бюджетный импульс. Большинство обывателей порой даже не в курсе, что там происходит в экономике: слышат что-то про ключевую ставку, интересуются ипотекой. А между тем сейчас бюджет страны тратит огромные деньги на строительство заводов, в том числе связанных с вопросом безопасности. Выделяются колоссальные деньги, около 30% идет на оборонку. То есть дается импульс. Эти деньги проходят через заводы, сотрудников, которым платят зарплаты, выплаты военным. И это потом может вернуться в экономику — впрыскивается огромный объем денег.
Зачем ставка 15%?
Тормозить процесс можно, по сути, единственным способом — поднятием ставки. Это дает «абсорбцию ликвидности». Получил деньги, значит, можно купить недвижимость, облигации или положить на депозит. Куда потратить полученный миллион? И тут ЦБ дает сигнал: подожди, брат, не надо пускать их в экономику. Иначе будет пузырь, экономика разогреется. ВВП на конец года обещают в районе 3%. Соответственно, регулятор говорит: лучше положи на депозит. ЦБ пытается убрать излишний объем ликвидности, чтобы не создавались пузыри на рынке недвижимости, фондовом рынке и в потребительской корзине. Вот что значит ставка 15%.
Это торможение. Задача ЦБ — сдержать рост инфляции.
А откуда взялись новые деньги в экономике?
Из нефтяных доходов и сырьевой экономики? Или их напечатали?
Их заняли, поясняет Дмитрий Черемушкин. Государство не может на рынке занять такой объем средств, триллионы рублей. Поэтому идет в банк. Точнее, в крупнейшие российские государственные банки, используя инструментарий размещения государственных ценных бумаг. Минфин выпускает облигации федерального займа (ОФЗ), например, на 5 триллионов рублей, а банки их выкупают. Где банки берут деньги? Занимают у ЦБ. А ЦБ — эмиссионный банк: может дать ликвидность, может убрать, то есть генерирует денежный поток. Как костный мозг в человеке: дает, убирает лишнее, чтобы баланс был правильный.
Итак, ЦБ создает этот объем, дает их банкам, те выкупают ОФЗ — и пополняют бюджет.
Так что тогда покупать — недвижимость или облигации?
Что делать в сложившейся экономической ситуации?
Виктор Зубик акцентирует, что заинтересован в качественном прогнозировании. Хотелось бы знать, что делать с собственным портфелем, в целом донести информацию подписчикам и клиентам, которые приходят на консультации в Smarent. Подобная дилемма есть у тех, кто продал и размышляет, куда вложить деньги. В облигации? Например, понятного застройщика с внятными проектами — «Страна Девелопмент, который дает 18% и выплачивает купон каждый месяц. Или все же купить недвижимость?
Дмитрий поясняет. Когда ставки высокие, то выгоднее находиться в депозитах, облигациях — то иметь все, что приносит фиксированный доход, соизмеримый с текущей процентной ставкой. Обеспечить 15–18% годовых на других инструментах очень сложно. Да, если умеешь использовать плечо или знаешь конкретные проекты, а у профи может сработать «чуйка». Но если брать широкими мазками, то рядовой инвестор не заработает столько сейчас.
Ситуация меняется очень быстро, так что определяем короткий инвестиционный горизонт — шесть месяцев. В короткую лучше отсидеться в депозитах. Возможно, рассмотреть определенные облигации с инвестиционным рейтингом, например от Эксперт РА, но не ниже BBB.
Сам Дмитрий сейчас не покупает акции. Пока в свой портфель складывает только облигации. Когда рубль станет весомее, в районе 90 и ниже, планирует рассмотреть замещающие облигации (ЗО). Они котируются, как правило, в рублях, но привязаны к курсу доллара. Это бумаги, выпущенные взамен еврооблигаций российских компаний. Например, Газпром. Смысл таков: покупаешь облигацию за рубли, но номинал меняется в зависимости от курса доллара. То есть инвестор избегает санкционных рисков, владея, по сути, долларовым инструментом. Детально об инвестициях Дмитрия Черемушкина — на его сайте и в соцсетях. Кому интересно, там размещен «публичный портфель»: что эксперт покупает каждую неделю, от чего избавляется, какая стратегия.
Я не люблю инвестировать в недвижимость
«Но инвестирую», — говорит Дмитрий Черемушкин. Узнаем, какую недвижимость купить в 2024 планирует сам Дмитрий.
Эксперт поясняет свою позицию. С физической недвижимостью чересчур много хлопот. Поэтому, если инвестировать в недвижимость, то лучше найти нормальную управляющую компанию, которая действительно будет заниматься клиентом и эффективно управлять недвижимостью. Пусть доход будет чуть меньше, зато большие и маленькие проблемы, а также риски будут сняты. Например, в арендном жилье протек бойлер. Дмитрий в красках рассказывает, как вышел из ситуации. Спойлер: доставили аж из Индии.
Хотя зачем искать? Теперь на рынке есть Smarent. И когда квартира находится в управлении, такие ситуации решаются компанией, а не владельцем или жильцом.
Дмитрий планирует летом протестировать весь цикл услуг компании Виктора Зубика, начиная с подбора и заканчивая сдачей в управление. Критерии — нормальное жилье с хорошей доходностью. Да, и сделать там ремонт и меблировку.
Виктор, вздыхая, признается, что если бы в рамках комплекса услуг компании можно было бы не делать ремонты, то их точно исключили бы из перечня. Услуга была запущена в этом году по просьбам клиентов. А ценник космический, инфляция растет — смотрим отчетность, а где прибыль-то? Денег на ремонтах до сих пор и не заработали. Вот что обидно. Зато заработали головную боль, дополнительные хлопоты и нагрузку.
Зачем покупать недвижку?
Дмитрий Черемушкин как профи из мира финансов мог бы купить на фондовом рынке гонконгские или нью-йоркские акции. А недвижка — это всегда проблемы: ее не переведешь быстро в наличные, кто-то в ней живет, кто-то залил, кто-то еще что-то сделал.
Почему, несмотря на все хлопоты, надо покупать недвижимость? Это якорная инвестиция.
Ее обычно продают последней, ей реже спекулируют, так что меньше риск натворить что-то не то. Да, недвижка приносит доход ниже, чем другие рисковые инвестиции. Так, акции Новатэка, который строит СПГ-терминалы дают 9–10% годовых. А недвижка — 5%, не так интересно.
Но когда все падает в моменте, у инвестора остаются доходы от аренды. Дмитрий Черемушкин акцентирует, что прочувствовал все преимущества сбалансированного портфеля именно в 2022 г. В портфеле есть бумажная недвижимость — склады, офисы — через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), которые дают доходность 10–12% годовых. Еще есть коммерческая недвижимость. И вот, пока в марте 2022 г. фондовый рынок был закрыт, пока многие компании находились в подвешенном состоянии под давлением санкций: платить или не платить дивиденды, выпускать или не выпускать отчетность, ЗПИФ давал стабильный денежный поток. Cash Flow журчал и звенящим ручейком тек в карман.
У Дмитрия был опыт инвестирования в жилую недвижимость в 2014–2015 — 4–5 квартир в Подмосковье, которые он сдавал. Есть что вспомнить: это был первый опыт взаимодействия с жильцами. То ключ сломали, то не платят — как с ними разбираться? Идти на конфликт?
Гениальная схема в рамках закона
Виктор Зубик рассказывает прием, как УК в Дубае выселяли клиентов в ковидные времена. Те категорически отказывались выезжать. Так вот, УК звонили под предлогом проверки и ремонта электрики, просили покинуть квартиру на час. В это время их вещи собирали, выставляли за дверь и заселяли другого арендатора. В основном так делали со злостными неплательщиками. Когда жилец вызывал полицию и жаловался, что его выселили из квартиры, УК и новый арендатор, практически уже в домашнем халате, показывали актуальный контракт и поясняли суть дела. Просто и гениально.
Smarent в подобных случаях вызывает полицию. У компании все отношения с жильцами оформлены договорами, налоги официально платятся, все прозрачно. Многие жильцы при этом предпочитают не связываться и выселяются, гасят долг и ведут себя законопослушно.
Рынок Дубая — пузырь, крах или хорошие инвестиции?
В рамках бизнес-процессов Дмитрий Черемушкин проживает сейчас в ОАЭ. Так что знаком с рынком не на словах. Стоит ли верить видосикам на YouTube, которые вещают о пузыре, крахе, жаре. И приводят еще топ-10 причин, почему не надо инвестировать в Дубай.
Каждый стереотип имеет основание, улыбается Дмитрий. Начнем с жары. Даже местные предпочитают проводить период июль-август где-нибудь в другом месте и покупают недвижимость на севере Европы. В несезон народу мало. Только брокеры по недвижимости реализуют цель: «умри, но продай».
Количество инфобизнесменов здесь действительно огромное: да, бизнес можно вести из любой точки, но все остальные точки закрыты. В отличие от Турции, Таиланда или некоторых дружественных стран, это развитая страна: хороший регулируемый рынок недвижимости, универсальные законы аренды и покупки недвижимости, электронное оформление, прозрачные контракты. Регламентирован и процесс выселения нерадивых жильцов: нужно нанять адвоката, который подает одну петицию, потом вторую, затем суд и выселение.
Резюмируем плюсы:
8 месяцев в году нормальный климат, современное законодательство, комьюнити высококвалифицированных людей со всего мира — место хорошее. Более того, все делается для того, чтобы привлечь экспатов на рынок инвестиций.
С точки зрения вложений в недвижимость Дмитрию рынок Дубая очень нравится. И даже больше, чем московский. Покупаешь объект недвижимости: он уже отремонтирован, много рекламных предложений о недорогой меблировке за $2–5 тыс., когда остается только выбрать подходящий вариант и через несколько дней все готово. Как любят говорить, заходи и живи. Или сдавай. Инфраструктура — бассейн, парковка, сервис и т.п. — все включено.
Виктор Зубик акцентирует, что оба эксперта рассуждают здесь о вторичной недвижимости. Судя по данным аналитики, умные и богатые люди, которые хотят инвестировать в недвижимость, выбирают вторичку либо по переуступке. В большинстве случаев цель — это сохранение капитала и получение дополнительного дохода. Большие капиталы в первичку не идут. Ну, может, с целью «обеления». Дмитрий акцентирует, что проблема с «обелением» была актуальна до 2014 года. Действительно, большие деньги заходили именно в первичку. Почему не заходят сейчас? Рынок первичной недвижимости несколько перегрет, цены дороже.
Риелторы нацелены продавать первичку, потому что комиссионные там выше: до 5% против 2% за вторичку. Да еще часто нужно поделиться с коллегами и по факту получить 1%.
Сам Дмитрий, если решит брать очередную квартиру, то только на вторичном рынке.
Это сохранение капитала, арендная история, а при перепродаже, допустим через 5 лет, можно получить прирост хотя бы на уровне инфляции, резюмирует Виктор.
Один объект Дмитрий сдает в долгосрочную аренду, другой — планирует протестировать в краткосрочной аренде.
Куда инвестировать большие капиталы
Например, от $1 млн до $10 млн. Так, здание на Патриках, где якорный арендатор «Кофемания», стоит в районе миллиарда рублей, а доходность 1–2% годовых. И желающие купить есть, как минимум 3 инвестора, по словам собственника. Хотя, казалось бы, низкая эффективность. Зато поток стабильный.
Дмитрий рассуждает так. Есть два подхода: готов ли человек заморачиваться или не готов.
Если готов и хотел бы нормальную доходность, то, скорее всего, лучше строить самим. Если говорим про недвижимость, это может быть street-retail, легковозводимые или нелегко возводимые конструкции. Как раз один крупный объект будет стоить порядка $200–300 млн. Или, как это было развито в ХIХ веке в России, доходные дома. Почему в Москве и Петербурге строили именно их тогда? Почему ПИК и другие застройщики не строят доходные дома, а строят «человейники». Выигрыш на оборачиваемости «построить-продать»? Можно исследовать тему, считают эксперты.
Виктор Зубик подмечает, что тенденция возвращается: крупный оператор Дом РФ имеет фонд, собирают деньги и у некоторых застройщиков выкупают конкретные корпуса, где сдается недвижимость. «Надеюсь, Smarent когда-нибудь тоже будет так делать», — мечтает Виктор Зубик. Идея хорошая.
Когда строишь доходный дом сам, вкладываешь 100 млн, то можешь потом продать с хорошей доходностью, уже за 150 млн. А можно не продавать, а сдавать в долгосрок и иметь классный актив, который по факту обошелся вполовину от рыночной цены. Арендная доходность гораздо выше, чем, если бы купить такой объект у тех же застройщиков.
Другое направление — склады. Сейчас в России колоссальная нехватка складов. Дмитрий инвестирует в такие объекты через ЗПИФы и REITs.
Путь в ЗПИФы
А если инвестор не хочет заморачиваться, то покупает крупные объекты целиком. Но такие надо еще поискать. В моменте есть удобный «черный ход» — зайти через ЗПИФы, только постепенно. Доходность будет около 11%, фонды умеют правильно подбирать объект и управлять им. С крупным капиталом можно заходить на десятки миллионов и через Мосбиржу.
Имея небольшой капитал, можно рассматривать не только ипотеку или студию от ПИК, но и купить паи на небольшую сумму в 5–10 тыс. рублей. Даже с целью получить опыт. А можно войти и на 100 млн.
Дмитрий с энтузиазмом перечисляет преимущества ЗПИФов:
- Доходность 10–11% годовых, то есть в 2 раза выше, чем при сдаче в аренду.
- Ликвидность и возможность продавать частями. Например, купил на 2 млн, возникла необходимость — можно продать часть и купить что-нибудь другое. Можно, наоборот, докупать паи: получил зарплату, отложил и купил.
- Диверсификация. У Дмитрия в портфеле есть и склады, и street-retail, и офисные здания. Как раз «Самолет» выпускает ЗПИФ арендной жилой недвижимости. Хотя там доходность будет ниже. А у Виктора к «Самолету» много вопросов — есть видео на канале.
Инвестор с крупным капиталом вряд ли купит на миллиард рублей облигации от одного застройщика, скорее, сделает сбалансированный портфель. Дмитрий приводит кейс основателя «Магнита»: продав сеть, он значительную часть средств вложил в акции и облигации, чтобы отойти от операционки, но получать стабильный денежный поток. Часть сумм отправляет на содержание футбольного клуба «Краснодар», детей воспитывает, парк строит. Мечта.
Виктор рекомендует не делать резких движений. Но можно попробовать-«поиграться» на небольшую сумму, понять суть продукта, получить опыт. А после уже выбирать подходящий под свои инвестцели ЗПИФ, анализировать, что за здание и управляющая компания — в целом это большая работа.
Что бы Дмитрий посоветовал подписчикам — замечательным частным инвесторам, которые изучают, анализируют рынок и хотят как минимум бежать от инфляции и иметь классные активы для своей семьи и детей?
5 китов диверсификации
Расширяйте мышление. Так, в России привыкли сберегать через депозиты и через недвижимость.
Что положить в хороший диверсифицированный портфель:
1. Золото в разных видах: от физического, в виде монет и слитков, до бумажного через Московскую биржу. Например, расписки на физическое золото в хранилище позволят иметь такой актив, а управлять им будет профессионал.
2. Попробовать купить акции топовых российских компаний, экспортеров или же ориентированных на внутренний рынок — сначала на небольшую сумму, чтобы разобраться, понять суть продукта, получить опыт.
3. Облигации как источник купонного дохода и ликвидный актив, который быстро может быть превращен в кеш при необходимости.
4. Как якорь — недвижимость на российском рынке.
5. Зарубежная недвижимость.
Это разные классы активов, которые по-разному проявляют себя в разные экономические циклы. Инфляция, экономический рост или падение, локальные циклы — а у тебя все сбалансированно. Можно жить-поживать да добра наживать. И не напрягаться.