Блог управляющей компании Smarent
Блог

Сказ про то, как я Пик-студию в онлайн-формате принимал

Скоро сказка сказывается...

А как проходит электронная приемка студии от застройщика ПИК, как получить ключи, подписать акт-приема передачи, заявить о недостатках и дефектах — в этой статье.

Эта история началась в 2021 году.

Первая инвестиция моей мамы

Это особенный опыт, потому что студия ПИК — это первая инвестиция моей мамы, сделанная через нашу компанию Smarent. Пару лет назад мама пришла ко мне запросом, как у большинства наших подписчиков: куда инвестировать 1 миллион рублей, или около $15 000. Цель — инвестировать в недвижимость максимально комфортно и вложить деньги эффективно, чтобы получать пассивный доход. Как и многие люди взрослого поколения, она мечтала купить квартиру у синего теплого моря — небольшую, уютную, где-нибудь в Европе.

А многие нерадивые агенты денно и нощно мечтают заманить в свои сети именно таких людей, кто плохо разбирается в рынке, но зато у них есть хоть какая-то сумма денег. Так вот, красноречивые агенты вещали ей про золотые горы, то есть предлагали разные непонятные варианты недвижимости в Евросоюзе.

Я, как былинный богатырь (и хороший сын), пришел на помощь, чтобы сделать максимально правильную инвестицию — консервативную и безопасную. Во-первых, покупать квартиру за рубежом, в другой стране, когда не знаешь рынок, как оформить там ипотеку, как не попасть на дополнительные комиссии и переплаты — это плохая затея. Во-вторых, возникает много нюансов, как оформить такую квартиру, если ты гражданин другой страны. В-третьих, какие будут затраты, так как нужно выезжать и изучать рынок. Соответственно, это перелёты, оформление бумаг, нотариусы и много-много подводных камней, про которых агент не рассказывает или скромно умалчивает, потупив глаза.

Почему ПИК и ЖК «Ильинские луга»?

Я предложил инвестировать в новостройку от ПИК, купить в ипотеку студию в

ЖК «Ильинские луга». Почему этот ЖК? Локация, локация и еще раз локация — базовый принцип при инвестировании в недвижимость. ЖК «Ильинские луга» находится в городском округе Красногорск на Новорижском шоссе в 10 километрах от МКАД. Это западное направление, район хорошо развивается, активно строится проект Сбербанка. В 2025 году откроется станция «Ильинская», это будет продление Рублёво-Архангельской линии.


Купить студию или квартиру?

Выбирали между 1-комнатной квартирой и студией. Раз это инвестиция, то нет смысла переплачивать за квартиру: получается больше переплата по ипотеке, больше вложений в меблировку и содержание жилья.

А маме нужна максимально комфортная инвестиция с хорошей доходностью в будущем. Приняли решение — купить студию 20 кв. м в Московской области, по цене около 3,5 млн руб., в ипотеку.


Срок инвестиций

Мы покупали летом 2021 года — срок получился всего 1,5 года до передачи ключей квартиры с отделкой. Полтора года мама исправно платила по 23.500 рублей в месяц. Да, именно такая сумма, из которой 8.000 руб. шло на гашение тела долга, а 15.000 руб. — проценты.

Сейчас такая квартира стоит минимум 4,5 млн руб. У меня даже было предложение выкупить эту квартиру за 4,7 млн — но пока мы решили не продавать этот лот. Сделаем меблировку и будем сдавать в аренду.

Квартира для родителей — стратегия инвестиций

Итак получилась небольшая консервативная инвестиция, которая растет в стоимости и приносит небольшой ежемесячный доход. Думаю, каждый хочет, чтобы у него была квартирка с небольшой ипотекой и при этом аренда перекрывала бы ипотечный платеж. Ну, и чтобы активно развивался район, сам ЖК и его инвестиционный потенциал.

В результате наша цель достигнута. Мама-инвестор будет получать стабильный ежемесячный доход в районе 30.000 руб., имея при этом классный актив в Московской области. Думаю, это здорово!

Информация от ПИК

«Главная цель осмотра — проверить, что всё в порядке с квартирой, кладовой или машиноместом, и подписать документы», — указывает ПИК на своем сайте.

А как на практике?

Как принять квартиру в новостройке самостоятельно в онлайн-формате — без менеджера ПИК, но с экспертом — рассказывает Виктор Зубик, основатель компании Smarent.

Это очень классное и современное решение. Этим уникальным опытом Виктор делится в серии видео на Youtube-канале Smarent pro недвижимость.

Все в онлайн — приехали

Виктор Зубик и профессиональный эксперт по приемке квартиры приехали в ЖК «Ильинские луга». Немного волнительно и ответственно. Но с Виктором эксперт, который поможет найти все недостатки и указать все нюансы.

Скачиваем и устанавливаем бесплатное приложение для самостоятельной приёмки квартиры в новостройке. Заряжаем телефон на 100%.

Перед входом в подъезд торжественно нажимаем кнопку «Заселение – Продолжить – Загружаются данные». Наши приемщики предупредили, что на практике бывает нюансы, когда что-то не срабатывает. У нас все идет прекрасно.

«Вводим код» – дверь подъезда открылась.

Входим в подъезд, перед нами находится постамат. Сейчас это привычный способ для получения или отправки товаров интернет-магазина служб доставок типа Amazon или Яндекс.Маркет.

«Но сегодня через этот постамат я получу ключи от своей квартиры. Я купил квартиру в онлайн-формате от застройщика ПИК, также в онлайн оформил ипотеку. Теперь в онлайне будет проходить приемка».

Важный момент: заранее нужно оформить электронно-цифровую подпись для подписания акта приём-передачи.

«Найдите ячейку номер – Загрузился акт приема-передачи – Подписываем».

О, чудо – открылась, правда, не сразу – но тут, скорее сработал фактор волнения.

Если же ячейка не открывается, то высвечивается номер телефона, по которому нужно звонить. Нам не пришлось.

С радостью новосела забираем ключи из ячейки. Связка увесистая, содержит строительный комплект: раз-два-три- четыре-пять ключей, чтобы можно было ремонтировать и меблировать квартиру.

Поднимаемся на лифте на нужный этаж. Выдохнули волнение.

Дверь холла открыта, мы у цели. Здорово, что навигация понятная и номер квартиры написан. Пока все максимально просто и понятно.

Интрига — подойдет ли ключ? Все ок — заходим.

Добро пожаловать в вашу новую квартиру!

Электричество подключено, включаем свет в прихожей и начинаем осмотр. Естественно, вместе с хозяйкой квартиры — поэтому звоним маме-инвестору по видеосвязи.

Начинаем с комнаты — и она есть, радуется Виктор. Большое окно, батарея, счетчики и звонок от ПИК в подарок. В зоне кухни уже есть свет. Ванная: симпатичная раковина, поддон для душа без кабинки, розетки, есть выведенный кабель, свет. В общем холле, где лифт, все чисто и аккуратно.

Светло, воздушно, нам нравится. Поздравляю маму — инвестиция удалась.

Но в каждой бочке меда есть ложка дегтя. Сколько их в студии от ПИК — дальше проводим осмотр с профессиональным приемщиком квартир.

Приемка квартиры с ремонтом от застройщика

Признаемся, что наш эксперт уже заранее осмотрел квартиру и составил солидный перечень замечаний, указав все недочеты. Спойлер: самый неприятный момент —плесень на стыках пола и стен, которая коварно прячется за белоснежным напольным плинтусом.

Теперь нужно зафиксировать все грехи строителей в акте.

В приложении есть опция «Выберите помещение для осмотра: кухня-ниша, холл, жилая комната, санузел». Открываем нужный раздел и выбираем «Добавить замечания». Там представлен расширенный перечень возможных дефектов.

А если нет подходящего?

В нашем случае вносим в «Элемент конструктива/Стена/Комментарий». И копируем замечания из акта осмотра, который уже предоставил наш эксперт. CTRL C-CTRL V — пара секунд и готово.

На окнах есть загрязнения. Дотошный покупатель может затребовать, чтобы застройщик навел чистоту и все отмыл. Но нас смущает другой, более серьезный дефект — заводской брак внутри стеклопакета.

Вносим его в акт: «Жилая комната/Элемент конструктива/Окно-Балконный блок/Категория дефекта» — мы выбрали «Повреждение» и в комментариях указали, в чем именно недостаток.

Пунктов много, надо запастись терпением. Приемка квартиры — нелегкая штука. Хорошо, что эксперт уже проделал всю сложную часть работы за нас.

Вносим очередной дефект, который нашел профессионал: понижение температуры монтажного шва. Выбираем: «Жилая комната/Добавить/Элемент конструктива/Подоконник» — копируем инфо из акта: «Понижение температуры на стыке подоконника и рам оконного блока» и уточняем, где именно: «Возле откосов». Сохраняем введенную инфо.

По оконному блоку есть еще дефекты. Житие мое — нелегка жизнь инвестора.

Вносим информацию о деформации отлива. Итого в разделе «Оконный блок» — 3 замечания.

Нудно. Но указывать все дефекты разом, одним большим комментарием, не стоит. Или делать это через поддержку, что тоже имеет свои сложности в плане дозвона и коммуникации.

По розеткам: есть единственный момент, что замазано краской. Скрупулезно вносим: «Электрика/Категория дефекта/Выбираем/Краска на контакте заземления/Сохранить».

Есть замечания по обоям — там механические повреждения: можно в дальнейшем поправить это самим, а можно и внести:

«Жилая комната/Конструктив/Стена/Обои/Повреждения/Копируем инфо из акта приемщика/Сохранить». Появляется жизнерадостная надпись зеленым «Осмотрено», но можно вернуться и добавить информацию, если нашли что-то еще.

Эх, видео можно поставить на перемотку и ускоренный режим, а реальность, к сожалению, нет. Помним, что время — деньги, и вносим все замечания в акт дальше.
Какие косяки уже устранили — спойлер

Приемка проходила 8 марта — хороший подарок для мамы-инвестора. По состоянию на 24 марта нам заменили два окна и откос. Больше пока ничего. Почему? Главный ужас — большая часть квартиры находится в плесени: все стыки стен c полом. Чтобы обработать стены от плесени, нужно снять ламинат, плитку — ПИК это сделал — теперь минимум неделю нужно время, все должно просохнуть.

История приемки затягивается. Придётся ещё раз записываться, чтобы открыть дверь рабочим, они обработают всё от плесени, потом опять просушка — процесс небыстрый. В телеграм-канале Smarent pro недвижимость история запечатлена в фото.

Косяки в прихожей

Входная дверь: эксперт нашел скол на торце — заносим «Входные двери/Фурнитура/Регулировка/Повреждение» и в комментарий добавляем про порез уплотнительной резинки. И про загрязнение двери.

Плитка в коридоре. «Элемент конструктива/Пол/Плитка несоответствие-пустоты» — пишем: пустоты под плиткой.

«Мне начинает нравиться», — похоже, Виктор входит в азарт.

Дверной проем в комнату кривоват. Что запишем? «Элемент конструктива/Стена/Категория дефекта: отклонение уровня стен». Ну, а в комментарий строго переносим то, что написал в акте профессиональный эксперт: отклонение от оси вертикали.

Проверяем автоматы — все электричество работает.

Сколько косяков на 2,5 кв м

Самая замечательная комната — санузел. В ванной аж две лампочки — отлично. Но, к сожалению, дефектов гораздо больше.

В первую очередь, не работает дверь. Что приключилось здесь? Язычок не скользит по ответной части и, соответственно, дверь просто так не закрывается: необходимо нажимать ручку, чтобы её закрыть. Вносим в комментарий: язычок мешает плавному закрытию двери. Дальше — больше. Повреждена накладка. «Категория дефекта/Несоответствие фурнитуры: окисление накладки».

Мудрено, зато радует то, что саму дверь заменять не нужно. Запинаемся о технологический порожек — но это дань соблюдению требований.

Переходим к полу. Виктор уже как профи: «Конструктив/Пол/Плитка: пишем пустоты».

Замечания возникли и по герметизации. Душевой поддон, хотя и блестит красиво, но увы… Вносим: «Категория Сантехника/Ванна: некачественно выполнена герметизация душевого поддона». Теперь фиксируем проблемы со смесителем. «Сантехника/Ванна/комментируем: люфт смесителя ванной». Про загрязнения кафеля миролюбиво не пишем.

Ну что, осмотрели все помещения: кухня-ниша, холл, жилая комната, санузел — готово.

Снимаем показания

Теперь нужно проверить счётчики. ПИК заботливо оставил паспорта на них и гарантийные талоны на подоконнике:

1) на прибор учета электроэнергии

2) горячей воды

3) холодной воды.

В очередной раз радуемся наличию дверного звонка. Нужно сверить показания: счетчики находятся вне квартиры, в общем коридоре. Ключик из полученной связки подошел. Как определить, где счетчик на горячую воду, а где на холодную? На помощь приходит эксперт и объясняет: вот идет изгиб, это означает стояк горячей воды, потому что он имеет температуру расширения. Физика на практике.

Сверяем. Горячая: факт 0064, в акте 1 куб м = «Согласен». Холодная: факт 1,8, в акте 2 куб м = «Согласен». Счетчик электроэнергии с другой стороны коридора, сверяем: 17,06 кВт*ч, «Согласен».

Электронный акт приема передачи квартиры

Насколько было удобно осматривать квартиру, спрашивает ПИК в приложении — ставим 4. Сарказм — наше все: 4 из 10.

Наконец, ответственный момент. Нажимаем: «Сохранить». Замечания отправляются. Страшновато, а если зависнет, все заново?!

Ждем, чтобы ПИК по факту отправки выслал электронный акт приема-передачи.

Ура!

Получили сообщение от застройщика, что документы формируются, время ожидания около 10 минут.

Как заплатить не 10 000, а всего 2000 рублей?

Пока ждем, лайфхак от Виктора Зубика. И, как всегда, из личного опыта.

ПИК утверждает, что с электронным файлом нельзя идти в МФЦ для оформления права собственности квартиры. Нужно заплатить компании ПИКу 10 000 руб., взамен они присылают огромную инструкцию на 10 страниц в PDF-файле о том, как жить дальше и получить бумажную версию.

Но мы идем своим путем. И с флэшкой отправляемся в ближайший МФЦ, где заплатим всего 2000 руб.

Что важно учитывать при приемке квартиры — рекомендации эксперта

«Без приемщика — никуда. Я бы зашел, посмотрел и сказал, что все отлично: ремонт, чисто, красиво. А по факту — обнаружилось столько косяков», — констатирует Виктор, хотя это далеко не первая приемка квартиры в его практике инвестора в недвижимость.

Но если все-таки инвестор решит сделать приемку сам, на что стоит обращать внимание?

- Плесень — обычно скрывается под плинтусами вокруг влажных зон: то есть это санузел и ванна. Если квартира трёхкомнатная, бывает в разных местах рядом с выводами воды.

- Дополнительно нужно осмотреть основные элементы: все на своих местах, наличие и состояние сантехники, не повреждены ли стеклопакеты, розетки, накладки.

- Проверить визуально на механические повреждения.

А лучше — довериться профессионалу. Например, сэкономленные 8000 руб. потратить на приемку квартиры с экспертом, рекомендует Виктор Зубик.

А дальше — в суд. Или не стоит?

Какую стратегию поведения выбрать после того, как будет составлен акт? Есть два варианта: 1) сразу идти в суд 2) ждать, пока все устранят.

Наш эксперт акцентирует, в чем плюсы первого варианта. Это очевидная экономия времени. Почему? Cначала проводится досудебная экспертиза, готовится заключение — около двух недель. После направляется застройщику досудебная претензия. По закону застройщику дается до 60 дней на устранение. То есть, если мы подождём 60 дней, а потом можно прождать еще 60 дней, пока устранят очередные недочеты. А так мы сэкономим минимум 2 месяца.

Получилось!

Получилось, в приложении появились документы для заселения. Полный комплект такой:

- инструкция по эксплуатации

- передаточный акт

- акт осмотра ДДУ первичный

- договор управления

- бланк голосования

- акт ввода ИПУ

Проверяем, что в Акте осмотра ДДУ отражены все наши замечания. Удобно. А в бланке голосования, похоже, за меня уже проголосовали. Хитро.

Торжественно нажимаю «Подписать документы» — происходит чудесное магия, я подписываю документы в электронном формате. Компания получила замечания от клиента. И, надеюсь, что ПИК обязательно все устранит. Не потому, что это квартира Виктора Зубика и ПИК посмотрит ролик или прочитает статью на сайте Smarent. А потому, что мы умеем составлять очень правильный экспертный акт приема-передачи.

Как сам?

Что в итоге? Чем завершилась эта правдивая история?

Продолжение следует…

Расскажем, какие недостатки ПИК устранил, какие нет. Уже планируем, как сделать меблировку этой студии в ЖК «Ильинские луга». Будет интересно!

Почему выбирают Smarent

Мы знаем, как инвестировать с умом. Поможем выбрать недвижимость под ваши конкретные инвестиционные задачи, так как отлично знаем все тонкости и нюансы рынка недвижимости Москвы и Московской области.

Smarent — независимый эксперт, мы не связаны ни с одним застройщиком и не получаем никаких партнерских комиссий.

Наш клиент — инвестор. Вы приходите с конкретным запросом. Мы проводим системную аналитику проектов разных застройщиков и предлагаем обоснованный широкий выбор.

А потом вы можете заключить договор со Smarent на комплексное обслуживание:

- поможем не только принять квартиру, но и решить все вопросы по устранению дефектов с застройщиком

- под нашим строгим контролем качественные подрядчики сделают ремонт

- проведем разумную подготовку (что важно) и оптимальную по цене меблировку к аренде. Например, для такой студии смета обычно составляет 300 000 руб., все позиции согласуются с заказчиком, а отчетность по чекам.

По договору можем взять вашу квартиру в управление — нам уже доверились 200+ владельцев квартир. Вы получаете стабильный доход, каждый месяц, 10 числа — Smarent, как ваш арендатор, берет на себя все юридические нюансы и практические проблемы по сдаче в субаренду.

Все процессы взаимодействия с нами проходят в онлайн-формате.

Подробнее про приёмка квартиры со Smarent по ссылке