С каждым годом стало все сложнее и сложнее выбрать квартиру для покупки. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирается, в чем проблема завышенных цен на недвижимость, как выбрать квартиру в нынешних условиях рынка и на какие ключевые критерии стоит обращать внимание при выборе.
В этой статье:
Проблема завышенных цен на недвижимость
Как выбрать квартиру в 2025 году: ключевые критерии
Планировки: какие решения функциональны, а какие - провальны (реальные кейсы).
Проблема завышенных цен на недвижимость.
Рынок недвижимости – это динамичная и сложная экосистема, полная нюансов и подводных камней. Навигация в этом пространстве требует внимательности, аналитического подхода и понимания текущих трендов. Сейчас, например, мы наблюдаем противоречивую ситуацию: одни эксперты прогнозируют снижение цен, другие, наоборот, говорят о недостаточной стоимости квартир. В этой атмосфере застройщики часто реализовывают неликвидные объекты по завышенным ценам - новостройки стоят дороже, чем аналогичное жилье на вторичном рынке, при этом предлагая менее функциональные и эргономичные планировки.
Например, однокомнатная квартира без отделки в ЖК «Режиссер» стоит 22 млн рублей, а «псевдотрешка» 73 м² — больше 40 млн. Но это не трехкомнатная квартира, а евро-двушка с кухней-гостиной. И это реалии современного рынка – преподносить обыденность за роскошь.
Когда мы смотрим график индекса стоимости жилья в Москве для того, чтобы понять стоимость квартир в Москве, то мы видим ценник 270-300 тысяч рублей за метр. На самом деле, есть много людей, считающих, что недвижимость должна быть дороже – и они тоже отчасти правы, следуя из статистики.
Как выбрать квартиру в 2025 году: ключевые критерии
Когда речь идет про то, как в 2025 году выбрать новостройку, то зачастую люди пытаются принять какое-то решение, они пытаются гадать вместо того, чтобы детально разбирать рынок недвижимости. Сегодня для вас собрали самые важные пункты для ответа на главныйвопрос – «А как же правильно выбрать квартиру в 2025 году?».
Факторы для выбора новостройки:
- Внешние точки роста локации / района
- Развитие инфраструктуры жилого комплекса
- Цена ниже, чем на аналогичные квартиры на вторичке
- Выгодные условия покупки (рассрочка, льготная ипотека, отсрочка)
- Есть опыт у застройщика / подрядчика в реализации аналогичных по качеству проектов
- Правильная и функциональная планировка
Почему не вторичка?
- Покупка только за 100% капитала
- Нужно переделывать ремонт
- Нет хорошей управляющей компании
- Нет паркинга, стрит-ритейла, грузового лифта
- Плохие планировки, отсутствие доступной среды
- Плохая шумоизоляция, низкие потолки
- Сложно выбрать объект (нужна экспертиза)
- Юридические риски, высокие затраты на сделку
А теперь давайте перейдем детальнее к факторам для выбора новостройки.
1. Всегда следует обращать внимание на внешние точки роста и развитие локации.
На карте вы можете увидеть количество и локацию КРТ (комплексное развитие территорий).
2. Развитие инфраструктуры в районе ЖК
Важно учитывать наличие перспектив в развитии района, в котором вы покупаете жилье. Есть локации, в которых производится редевелопмент. Например, промзона «Серп и Молот» полностью переделывается. В планах строительство парка, создание инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники) и большого количества рабочих мест – свыше 26 тысяч.
Если рассматривать к покупке ЖК в данной локации, то стоит обратить внимание на ЖК «Stone Rise». Первоначальный взнос 30% с платежом 5% в квартал, удобные планировки и перспективы локации.
Это новый старт продаж, который мы публиковали сразу в нашем чат-боте. Рекомендую подписаться на чат-бот, чтобы не упускать подобные предложения.
3. Цены на вторичке выше, чем на новостройку
4. Выгодные условия покупки
При покупки новостройки вы можете воспользоваться льготной ипотекой. Например, семейной (6%, 12 миллионов рублей) или IT-ипотекой (6%, 9 миллионов рублей). Помимо этого на многие новостройки действует рассрочка с первоначальным взносом 20-50%, небольшими платежами до получения ключей и сроком на 24-36 месяцев. Более подробно про рассрочки я рассказывал в этом видео.
Также не забываем и о траншевой ипотеке, которая доступна для покупателей новостроек. Это некая “отсрочка до ключей” с первоначальным взносом 30-50%. Здесь вам могут выдать небольшой транш вместо полной ипотеки.
5. Опыт застройщика / подрядчика
6. Правильная и функциональная планировка. И здесь мы остановимся по подробнее.
Планировки: какие решения функциональны, а какие - провальны (реальные кейсы)
1. Начнем с первой планировки – квартиры Евро-3
Оценка: 4 из 5
Планировка довольно неплохая. Как минимум, здесь есть 3 санузла. Один из которых можно сделать кладовой зоной, как можете заметить, что ее как раз-таки в квартире нет.
Также в квартире не хватает мастер-спальни, а это уже минус для современных домов. Зато есть балкон.
Итог: она неплохая, но не лучшая.
2. Квартира с планировкой “распашонка”
Оценка: 3 из 5
Чем плохи подобные “распашонки”?
Очень маленькая кухня-гостиная. Всего 17 квадратных метров. Нет мастер-спальни.
Эта планировка могла быть лучше, если бы комнаты сделали меньше по площади, но добавили бы площадь в кухню-гостиную.
3. Пример плохой планировки
Оценка: 2 из 5
Этой планировке можно смело поставить оценку “2”. Давайте остановимся подробнее:
- Кухня-гостиная всего 13 квадратных метров
- Угловая комната
- Нет кладовки, но зато есть гостевой санузел
- Непонятный коридор на 5 квадратных метров
- 5 дверей на входе
В такую квартиру очень сложно будет подобрать мебель.
4. Пример хорошей планировки
Оценка: 5- из 5
Чем она хороша? При входе есть санузел. Такое решение подойдет идеально для семей с детьми и домашними животными.
Далее идет кухня-гостиная, в которой можно расположиться с гостями/семьей, разграничивая доступ к спальням.
Также есть 2 детские комнаты и мастер-спальня.
Эта квартира хорошо подойдет для семьи с 1—2 детьми.
Чего здесь не хватает? Кабинета.
5. Классическая “ПИКовка”
Оценка: 4- из 5
Планировка неплохая: довольно большая кухня-гостиная, много отдельных зон. Но застройщик “поигрался” с планировкой и настроил лишних углов. Поэтому ставим этой планировке оценку “4 с минусом”.
Также еще проблема в том, что в такой большой квартире (Евро-4) нет кладовки. Даже несмотря на то, что у нас присутствует мастер-спальня, в такой квартире негде будет хранить вещи.
6. Пример плохой планировки
Оценка: 3- из 5
Почему?
- 13,4 квадратных метров у нас только коридор. При средней стоимости квадратного метра в 300 тыс. руб., можно сделать вывод, что за этот коридор вы заплатите около 4-5 миллионов рублей.
- маленькая кухня
- нет мастер-спальни
Итог: если стены монолитные, то такую планировку лучше не брать для жизни.
7. Еще один плохой пример планировки
Оценка: 3 из 5
Для аренды данная планировка не плохая. Но для жизни она не подойдет, так как очень маленькая кухня, нет места для того, чтобы поставить кровать.
Также из окна гостинной мы смотрим на стену, что тоже не увеличивает качество жизни.
8. Пример неплохой планировки
Оценка: 4 из 5
Один санузел для подобной квартиры - уже убавляет баллы этой планировки. Но это не самый плохой вариант.
9. Планировка от ФСК
Эта квартира точно не 3-комнатная. Ее смело можно назвать евро-3 с большой кухней-гостиной.
10. Планировка студии
Оценка: 1 из 5
Самое худшее, что вы можете сделать – это купить студию 34 квадратных метров.
11. Пример плохой планировки.
Оценка: 1 из 5
Евро-2 с маленьким санузлом, маленькой комнатой и без кладовки. Зато есть терраса.
12. Пример плохой планировки
Оценка: 1+ из 5
Двухкомнатная квартира 70 квадратных метров с огромным количеством ненужных зон. И всего 1 санузел.
13. Пример отличной планировки
Для 32 квадратных метров здесь все хорошо. Единственное - маленькое место для шкафа.
Вывод
Выбор квартиры — это не только про эмоции, а про аналитику. Оценивайте:
● перспективы района
● условия покупки
● функциональность планировки
Смело отказывайтесь от «красивых рендеров» без содержания. Покупка жилья — это инвестиция в комфорт и качество жизни.
Хочешь получать свежие предложения первым? Подпишись на чат-бот Smarent.