Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, кому есть смысл бежать за уходящим поездом льготной ипотеки, а для кого такая покупка окажется фатальной ошибкой.
В этой статье:
• Новостройки дороже вторички на 60%
• Как вас обманывают брокеры при покупке новостройки
Новостройки дороже вторички на 60%, скоро все рухнет?
Недавно Центробанк сообщил о необходимости повысить ключевую ставку из-за текущей инфляции. Основная проблема связана с льготной ипотекой, запущенной в 2020 году. За четыре года она привела к такому дисбалансу на рынке, что разница в стоимости между строящейся квартирой, доступной по льготной ипотеке, и готовым жильем выросла до 60%.
Сейчас, в конце мая 2024 г., мы наблюдаем невероятный спрос на студии. Сметают просто все. Квартира-студия площадью 25 квм в доме условного комфорт-класса от ПИК со сроком сдачи через год сейчас стоит 14 млн рублей. То есть, если взять эту квартиру даже в льготную ипотеку, то аренда никаким образом не будет перекрывать ипотечный платеж, который в этом случае будет составлять около 70 тыс. рублей.
В этой статье:
• Новостройки дороже вторички на 60%
• Как вас обманывают брокеры при покупке новостройки
Новостройки дороже вторички на 60%, скоро все рухнет?
Недавно Центробанк сообщил о необходимости повысить ключевую ставку из-за текущей инфляции. Основная проблема связана с льготной ипотекой, запущенной в 2020 году. За четыре года она привела к такому дисбалансу на рынке, что разница в стоимости между строящейся квартирой, доступной по льготной ипотеке, и готовым жильем выросла до 60%.
Сейчас, в конце мая 2024 г., мы наблюдаем невероятный спрос на студии. Сметают просто все. Квартира-студия площадью 25 квм в доме условного комфорт-класса от ПИК со сроком сдачи через год сейчас стоит 14 млн рублей. То есть, если взять эту квартиру даже в льготную ипотеку, то аренда никаким образом не будет перекрывать ипотечный платеж, который в этом случае будет составлять около 70 тыс. рублей.
Получается, что в некоторых случаях Центробанк и многие эксперты правы: когда за студию ПИК приходится отдавать 150 тыс. долларов, то такая недвижимость действительно неликвидная, никому не нужна, и цена точно завышена.
Конечно, когда ЦБ говорит о спреде в 55-60% между первичкой и вторичкой, они берут общую картину, «среднее по больнице». А вот индекс стоимости жилья IRN, который также показывает общую ситуацию, развернулся вниз. В условиях ажиотажного роста цен на новостройки такая динамика недвусмысленно намекает на падение цен на вторичке, что при ключевой ставке в 16% совершенно предсказуемо: люди в массе не готовы брать ипотечные кредиты по рыночным ставкам, и спрос на вторичном рынке снижается. Более того, заместитель председателя Центробанка Алексей Заботкин допустил, что регулятор может пойти на повышение ставки в июне 2024 г., хотя и не стал комментировать вероятность такого шага. Он отметил, что, несмотря на высокую ключевую ставку, инфляция в России все еще выше центральной точки прогноза ЦБ. В результате сценарий, что в ближайшее время ключевая ставка поднимется до 17%, вполне вероятен. Напомню, что ключевая ставка – важнейший фактор для вторичного недвижимости, и в условиях высоких процентных ставок рынок недвижимости падает.
Рынок недвижимости – это, в первую очередь, рынок вторички
Я подчеркну, что вопреки ощущениям многих покупателей, которые смотрят на рынок новостроек Дубая, Москвы, Сочи с рассрочками и льготными кредитами, рынок недвижимости – это, в первую очередь, вторичка, это количество сделок между покупателями внутри рынка, а не отношение между застройщиком и его клиентами.
Рынок недвижимости – это, в первую очередь, рынок вторички
Я подчеркну, что вопреки ощущениям многих покупателей, которые смотрят на рынок новостроек Дубая, Москвы, Сочи с рассрочками и льготными кредитами, рынок недвижимости – это, в первую очередь, вторичка, это количество сделок между покупателями внутри рынка, а не отношение между застройщиком и его клиентами.
Если вы покупаете студию в Первом Дубровском от ПИК за 14 млн рублей, то вы же рассчитываете ее потом продать дороже. Но найти покупателя на эту самую студию, который будет готов выложить за нее хотя бы 15 млн рублей, нереально, поскольку в условиях высоких ипотечных ставок платить за студию от ПИК 180 тыс. рублей в месяц (а именно такой платеж будет в рыночную ипотеку) – это смешно. Вы же за 2-3 года строительства не только не продадите эту студию по переуступке, но и заплатите 1.8-2.4 млн рублей процентов.
Сейчас объективно по большинству объектов мы находимся на максимальных уровнях, на хайях, и выбор объекта в льготную ипотеку – ювелирная работа. Особенно, когда застройщики ежедневно поднимают цены, и кругом слышны манипуляции с призывами к немедленной покупке, иначе поезд уйдет.
Сейчас объективно по большинству объектов мы находимся на максимальных уровнях, на хайях, и выбор объекта в льготную ипотеку – ювелирная работа. Особенно, когда застройщики ежедневно поднимают цены, и кругом слышны манипуляции с призывами к немедленной покупке, иначе поезд уйдет.
Рынок переуступок – индикатор цен для первички
Самое удивительное, что когда люди покупают объект недвижимости, многие не знают что есть рынок переуступок, который подходит под семейную ипотеку. Вот, например, сейчас в этом же ЖК «Первый Дубровский» от ПИК – он не самый плохой, но и не лучший – можно купить по переуступке евро-2 с кухней-гостинной, отдельной спальней и приличным санузлом за 13,3 млн рублей. А студию можно найти за 9,8 млн.
То есть если продавцы студий по 15 млн рублей рассчитывают, что чудесный покупатель с наличными придет и купит их 25-метровую студию, то разочарую – вариантов у таких покупателей много: можно купить студию в бизнес-классе вместо квартиры в ПИК или купить евро-2 и даже сэкономить, или купить 20-метровую студию в том же доме, но за 9,8 млн, а 5 млн положить на депозит, диверсифицировав риски. А вы останетесь с 25-метровой студией с двумя окнами.
Более того, как я уже не раз говорил, ЦИАН – это помойка, где каждый человек может выложить свою квартиру по любой, самой фантастической цене. То есть 9,8 млн за студию 20 квм – это, по сути, хотелки продавца. Домклик показывает реальные сделки. Так, квартира бизнес-класса с предчистовой отделкой в той же локации площадью 48 квм была продана за 16.6 млн рублей, или около 350 тыс. за квм. И я считаю, что бизнес-класс с whitebox и отделка от ПИК вполне сопоставимы по привлекательности.
Если же вы захотите купить в этом проекте квартиру от застройщика (Метрополия от MR Group – и я ни в коем случае не хвалю этот проект), то вы удивитесь, что за 16 млн ничего похожего вы не найдете. Вы купите 40 квм за 19 млн, и это с невероятной 10%-ной скидкой.
Более того, многие идут и покупают 40 квм от MR, когда в соседней MyPriority Dubrovka от Гранель (тоже бизнес-класс) можно купить за эти же деньги хорошую евро-3 от застройщика также в льготную ипотеку. Почему так? Потому же, в отличие от Гранель, MR Group платит комиссию брокерам, и брокер поведет вас в первую очередь в те проекты, где его выгода максимальна.
Давайте подытожим: На рынке «хотелок» сейчас однокомнатная квартира в районе Дубровки/Волгоградского проспекта стоит 13 млн рублей, а застройщик продает студию за 14 млн, то есть рыночная цена сейчас составляет около 350 тыс. рублей за метр, когда застройщик предлагает вам 536 тыс. за метр. А внутри этого радиуса еще есть интересные объекты, про которые вам большинство брокеров, которые сидят на комиссии от застройщиков, не расскажет.
Мы же проводим глубокую аналитику текущей ситуации на рынке недвижимости и находим подобные варианты для наших клиентов в рамках даже пакета «Лайт», которой стоит всего 69 900 рублей.
Льготная ипотека сейчас – приманка для стада баранов
Текущий рынок недвижимости выглядит во многом примерно так. Да, «стадо баранов» - это немного грубо, но ведь люди идут и покупают на панике и на ложных предпосылках объекты по невероятно высоким ценам. В попытке успеть воспользоваться семейной ипотекой люди идут к брокерам, а те ведут наивного клиента в Метрополию, в однушку за 20 млн рублей. А клиент еще и рад, не понимая, что купил квартиру на 30-40% дороже рынка. Или новый хайп, который появился совсем недавно – успеть купить студию во что бы то ни стало, пока не запретили. Ну, или мечты о глупом покупателе из регионов, который купит студию за наличку с занижением.
Самое удивительно, что многим действительно удается впарить свой неликвид, поскольку вторичный рынок – это море или даже океан. К сожалению, немногим удается выбрать адекватный объект на вторичке, избежав рыночных и юридических рисков. Что же делать? – Идти к профессионалам, которые понимают рынок, знают цены и будут действовать ваших интересах. Мы в Smarent поможем избежать тяжелых ошибок и направим вас в нужном направлении, сэкономив вам силы, время и деньги.
Что касается истории с льготной ипотекой, то ее новые параметры мы, вероятно, узнаем на Питерском международном экономическом форуме 5-8 июня. Вопросов сейчас очень много. И один из главных – введут ли запрет на покупку студий в льготную ипотеку. Это кардинально поменяло бы рынок, и те, кто сейчас набирает студии по завышенным ценам, по 14-15 млн, потеряют в этом случае свои деньги. Сейчас тот вариант студии за 9 млн в Первом Дубровском по переуступке, я уверен, найдет своего покупателя, поскольку эту квартиру можно взять в льготную ипотеку. Если льготная ипотека для студий окажется под запретом, то это убьет рынок студий.
Но рынок ждут и более серьезные изменения, чем ипотека. Напомню про письмо, в котором Москомэкспертиза объявила застройщикам, что не будет больше согласовывать проекты с квартирами менее установленной площади: 28 квм для однокомнатных квартир и студий и 44 квм для двухкомнатных квартир. А с учетом заявленных планов властей достичь показателя обеспеченности в 38 квм к 2036 г. эти минимумы могут быть увеличены в будущем.
Таким образом, завершение ряда льготных программ кредитования, запрет на студии и перспективы дальнейшего увеличения площади жилья комплексно очень сильно поменяют рынок недвижимости. Пока остается слишком много неизвестных факторов, но, я думаю, что в конце июня многое прояснится, мы сможем проанализировать ситуацию и рассказать вам. Приглашаем вас принять участие в нашей конференции 29 июня. Регистрация скоро откроется. Наши спонсоры, те, кто поддерживал нас больше трех месяцев на третьем уровне Boosty или недавно приобрел подписку четвертого уровня, смогут получить бесплатные билеты. Как раз на конференции мы и разберем все новшества и обсудим перспективы.
Выводы:
Что касается истории с льготной ипотекой, то ее новые параметры мы, вероятно, узнаем на Питерском международном экономическом форуме 5-8 июня. Вопросов сейчас очень много. И один из главных – введут ли запрет на покупку студий в льготную ипотеку. Это кардинально поменяло бы рынок, и те, кто сейчас набирает студии по завышенным ценам, по 14-15 млн, потеряют в этом случае свои деньги. Сейчас тот вариант студии за 9 млн в Первом Дубровском по переуступке, я уверен, найдет своего покупателя, поскольку эту квартиру можно взять в льготную ипотеку. Если льготная ипотека для студий окажется под запретом, то это убьет рынок студий.
Но рынок ждут и более серьезные изменения, чем ипотека. Напомню про письмо, в котором Москомэкспертиза объявила застройщикам, что не будет больше согласовывать проекты с квартирами менее установленной площади: 28 квм для однокомнатных квартир и студий и 44 квм для двухкомнатных квартир. А с учетом заявленных планов властей достичь показателя обеспеченности в 38 квм к 2036 г. эти минимумы могут быть увеличены в будущем.
Таким образом, завершение ряда льготных программ кредитования, запрет на студии и перспективы дальнейшего увеличения площади жилья комплексно очень сильно поменяют рынок недвижимости. Пока остается слишком много неизвестных факторов, но, я думаю, что в конце июня многое прояснится, мы сможем проанализировать ситуацию и рассказать вам. Приглашаем вас принять участие в нашей конференции 29 июня. Регистрация скоро откроется. Наши спонсоры, те, кто поддерживал нас больше трех месяцев на третьем уровне Boosty или недавно приобрел подписку четвертого уровня, смогут получить бесплатные билеты. Как раз на конференции мы и разберем все новшества и обсудим перспективы.
Выводы:
- Большое количество объектов сейчас продается по завышенным ценам
- Нужно изучать объекты на вторичном рынке недвижимости
- Хотелки на ЦИАН/Авито не отражают рыночную стоимость
- Нужно разработать стратегию инвестирования
- Не всем нужна недвижимость
- Недвижимость в льготную ипотеку - это инструмент для сохранения капитала, а не для спекуляций
Ждуны все ждут
Я знаю много людей, которые с 2020 г. как мантру повторяют «вот цены упадут, и я куплю!». Но когда была коррекция на рынке недвижимости в 2022 г., почему-то они не покупали: кто-то стоял на границе или ловил билеты на самолет по 300-500 тыс. рублей в одну сторону, кто-то купил недвижимость в Дубае, а сейчас потерял свои деньги. То есть когда наступает идеальный момент для покупки, мало кто из ждунов выходит из режима ожидания.
Другие же могут возразить: зачем покупать недвижимость, лучше я куплю доллар или положу деньги на депозит. Я считаю, что покупка квартиры – должна быть осознанным шагом.
Чтобы покупка недвижимости не принесла разочарований, это должна быть покупка с использованием дешевых денег и/или гибридной стратегии (когда сумма равная кредиту лежит на депозите по ставку в 2.5-3 раза выше ипотечной). Покупка недвижимости имеет смысл в качестве инструмента диверсификации и сохранения капитала, или когда цель – получать ежемесячный стабильный и предсказуемый пассивный доход (в отличие от, например, вкладов, по которым ставки редко держатся на высоком уровне продолжительное время, и доллара, который в принципе не дает ежемесячный доход).
Покупка недвижимости помогает переждать неопределенность на рынке, при этом доходность при правильном выборе объекта в большинстве случаев превышает ставку по депозитам и опережает инфляцию. Если у человека стоит цель купить квартиру для личного проживания, то депозит не решает эту проблему, он может помочь при определенных условиях на коротком горизонте, но глобально купить квартиру мечты в отсутствие необходимой суммы прямо сейчас поможет только покупка другой, более дешевой недвижимости в качестве первого этапа. В любом случае, покупка недвижимости дает чувство безопасности, что особенно важно в период турбулентности на рынках.
Гибридная стратегия – не всегда беспроигрышный вариант
Если же вы взвесили все «за» и «против» и решили, что вам нужна покупка недвижимости, то следующим препятствием для вас могут стать нечестные брокеры. Да, они все говорят, что действуют ради вас и совершенно бесплатно, но в реальности они действуют исключительно в своих интересах, отрабатывая комиссию от застройщика. Поговорим немного о тех приемах или манипуляциях, которые используют такие «помощники».
Сейчас многие брокеры и риелторы загоняют клиента со 100% кешем в льготную ипотеку, а остаток средств кладут на депозит, т.е. предлагают клиенту реализовать гибридную стратегию. Это может звучать как беспроигрышный вариант, но для клиента в первую очередь стоило бы посмотреть на переуступки (которые тоже попадают под льготную ипотеку) или на вторичный рынок, где, как мы уже выяснили, разрыв цен с рынком новостроек может достигать весомых значений.
Я знаю много людей, которые с 2020 г. как мантру повторяют «вот цены упадут, и я куплю!». Но когда была коррекция на рынке недвижимости в 2022 г., почему-то они не покупали: кто-то стоял на границе или ловил билеты на самолет по 300-500 тыс. рублей в одну сторону, кто-то купил недвижимость в Дубае, а сейчас потерял свои деньги. То есть когда наступает идеальный момент для покупки, мало кто из ждунов выходит из режима ожидания.
Другие же могут возразить: зачем покупать недвижимость, лучше я куплю доллар или положу деньги на депозит. Я считаю, что покупка квартиры – должна быть осознанным шагом.
Чтобы покупка недвижимости не принесла разочарований, это должна быть покупка с использованием дешевых денег и/или гибридной стратегии (когда сумма равная кредиту лежит на депозите по ставку в 2.5-3 раза выше ипотечной). Покупка недвижимости имеет смысл в качестве инструмента диверсификации и сохранения капитала, или когда цель – получать ежемесячный стабильный и предсказуемый пассивный доход (в отличие от, например, вкладов, по которым ставки редко держатся на высоком уровне продолжительное время, и доллара, который в принципе не дает ежемесячный доход).
Покупка недвижимости помогает переждать неопределенность на рынке, при этом доходность при правильном выборе объекта в большинстве случаев превышает ставку по депозитам и опережает инфляцию. Если у человека стоит цель купить квартиру для личного проживания, то депозит не решает эту проблему, он может помочь при определенных условиях на коротком горизонте, но глобально купить квартиру мечты в отсутствие необходимой суммы прямо сейчас поможет только покупка другой, более дешевой недвижимости в качестве первого этапа. В любом случае, покупка недвижимости дает чувство безопасности, что особенно важно в период турбулентности на рынках.
Гибридная стратегия – не всегда беспроигрышный вариант
Если же вы взвесили все «за» и «против» и решили, что вам нужна покупка недвижимости, то следующим препятствием для вас могут стать нечестные брокеры. Да, они все говорят, что действуют ради вас и совершенно бесплатно, но в реальности они действуют исключительно в своих интересах, отрабатывая комиссию от застройщика. Поговорим немного о тех приемах или манипуляциях, которые используют такие «помощники».
Сейчас многие брокеры и риелторы загоняют клиента со 100% кешем в льготную ипотеку, а остаток средств кладут на депозит, т.е. предлагают клиенту реализовать гибридную стратегию. Это может звучать как беспроигрышный вариант, но для клиента в первую очередь стоило бы посмотреть на переуступки (которые тоже попадают под льготную ипотеку) или на вторичный рынок, где, как мы уже выяснили, разрыв цен с рынком новостроек может достигать весомых значений.
Я посчитал, что действительно за 12 млн рублей на депозите со ставкой 16% дают 2 млн рублей в год, что в целом неплохо. При этом ипотечные проценты съедят 800-900 тыс. рублей, если не забыть добавить к процентам обязательную страховку. То есть по факту можно заработать миллион, и эта история работает только, когда разница между стоимостью квартиры на вторичном рынке и ценой от застройщика составляет хотя бы 2 млн рублей. Люди не кладут большие деньги на депозит на три года, скорее опираются на цикл в полгода-год. Получается, чтобы обогнать доходность вторичного рынка нужно 2-3 года и 2-3 млн рублей.
Например, человек купил квартиру от застройщика за 14 млн, на вторичном рынке она стоит 12 млн, и ему нужно 2 года, чтобы компенсировать доходами по вкладу эту разницу в два миллиона. При этом он могу сразу купить квартиру на вторичном рынке, и, скорее всего, она сдалась бы значительно быстрее.
Например, человек купил квартиру от застройщика за 14 млн, на вторичном рынке она стоит 12 млн, и ему нужно 2 года, чтобы компенсировать доходами по вкладу эту разницу в два миллиона. При этом он могу сразу купить квартиру на вторичном рынке, и, скорее всего, она сдалась бы значительно быстрее.
Вот вернуться бы в 2021 г. – но не в Сидней Сити
Многие, я уверен, фантазируют: вот вернуться бы, пусть не в 2020 г., там ковид и страшно, а в 2021 г., и купить новостройку. Но есть один нюанс. Я уже говорил подробно об этой ситуации в обзорах и расследованиях «Худшая новостройка Москвы» и «Скандал с недвижкой в Москве», но давайте вкратце повторим.
Многие, я уверен, фантазируют: вот вернуться бы, пусть не в 2020 г., там ковид и страшно, а в 2021 г., и купить новостройку. Но есть один нюанс. Я уже говорил подробно об этой ситуации в обзорах и расследованиях «Худшая новостройка Москвы» и «Скандал с недвижкой в Москве», но давайте вкратце повторим.
Итак, мы вернемся в 2021 г. Люди, веря в святой и вечный рост рынка недвижимости, с подачи брокеров и youtube-экспертов покупали студии по 17 млн и однушки по 20 млн с рассрочкой и отсрочкой в ЖК «Сидней Сити» от ФСК. В 2023 г. выяснилось, что обещанного роста со стартовых уровней не получилось, и сейчас застройщик продает квартиры по этим же ценам. Да, там ситуация спорная, и сейчас разбирается суд, кто виноват. Но я уверен, что в 2025-26 гг. те, кто сейчас не глядя набирает студии, окажутся в аналогичной ситуации и тоже будут кричать, что кругом обман, что им застройщик или брокер впарил неликвидную новостройку в льготную ипотеку, которую не получается перепродать.
Как быть? – смотреть на вторичку. Допустим, вы, желая воспользоваться льготной ипотекой, идете в Сидней Сити за студией за 17 млн. Но вы упускаете один момент: на сайте ЦИАН сейчас 439 квартир в этом ЖК по переуступке, когда у застройщика сейчас в продаже всего 332. А если посмотреть на цены на готовые квартиры, то сейчас эта самая однушка 34 квм стоит не 20 млн, как у застройщика, а 16,6 млн и, напомню, это хотелки продавца. И интересно кто продавец – это АЯКС, агентство, которое во многих случаях и впаривало (и продолжает впаривать) квартиры в этом ЖК от застройщика. Ситуация повторяется, но люди не видят параллели и не слышат моих предупреждений, при этом всем сердцем верят менеджеру по продажам застройщика.
Еще можно посмотреть на аналитику от Пульса продаж. График явно показывает, что заявленные цены застройщика (оранжевая линия) заметно выше его цен продаж (фиолетовая линия). То есть ФСК, вероятно, делает скидки до уровня цен на вторичке, но даже это не «инвест», поскольку роста стоимости квартиры, как мы видим, нет, а чтобы даже просто ее сдавать за 60-70 тыс., нужно еще вложить около 2 млн рублей, что делает покупку бессмысленной.
На примере этого ЖК можем посмотреть на динамику цен в целом. Условно график можно разделить на «до» и «после», и основным фактором стала отмена льготной ипотеки – цены сразу пошли вниз, и взлетели, как только ее вернули. Это к вопросу, что цены на недвижимость никогда не падают. Может ли получиться аналогичный тренд в 2024 г., когда снова отменят льготную ипотеку? Может, и каждый, кто покупает квартиру сейчас, должен ответить себе на вопрос, может ли он пережить пару лет «коридора смерти». Именно поэтому я всегда против коротких спекуляций: а что если не получится продать объект недвижимости и придется и дальше выплачивать ипотеку? а что если не получится найти арендаторов? а что если меблировка станет дороже из-за инфляции?
Посмотрим на конкурентов ЖК «Сидней Сити» в той же локации. Возьмем отличный ЖК Freedom от Донстроя. На вторичном рынке студия стоит 10,1 млн рублей, а однокомнатная квартира с ремонтом и мебелью – 19,4 млн. И когда люди сейчас покупают студии без отделки в этой локации по 17 млн со сдачей в 2025-27 гг. в надежде на удачную перепродажу, то их наверняка ждет разочарование. Достаточно посмотреть реальные цены на вторичном рынке. К тому же причин для роста цен на вторичном рынке сейчас нет, а даже, скорее, есть тенденция к снижению с учетом вероятного повышения ключевой ставки в ближайшем будущем.
При этом я не говорю, что покупать квартиру не надо. Просто к этому вопросу нельзя подходить с позиции «беру наугад, все равно все вырастет», и я думаю, что пример выше это ясно показывает. У нас есть чек-лист, который определяет хорошую покупку в льготную ипотеку:
При этом я не говорю, что покупать квартиру не надо. Просто к этому вопросу нельзя подходить с позиции «беру наугад, все равно все вырастет», и я думаю, что пример выше это ясно показывает. У нас есть чек-лист, который определяет хорошую покупку в льготную ипотеку:
- Цена ниже, чем готовые объекты на вторичке / конкуренты
- Есть точки роста, КРТ, промзоны, открытие метро
- Потенциальная аренда выше, чем ипотечный платеж
- Надежный и правильный застройщик
- Можно создать доп. ценность через ремонт / меблировку
- Локация, где хочет жить потребитель / покупатель
- Правильная планировка
- Рекомендация - квартира с отделкой
Дешевая студия в льготную ипотеку – не джек-пот
Когда ото всюду кричат, что студий больше не будет, то велик соблазн на панике принять необдуманное решение. Давайте посмотрим на примере ЖК «Парксайд» от ЛСР. Проект находится примерно в 2км от метро «Пражская», и эта прогулка не из приятных. Во всем проекте 1782 квартиры, из которых 671 (!) студия, и однушек тоже большое количество. Пока строится только первая очередь (вторая еще не начиналась), и это по всем параметрам не бизнес-класс, несмотря на маркетинговые усилия застройщика. Скорее, это большое общежитие. Если посмотреть на аналитику от Пульса продаж, мы увидим, что остаток нераспроданных квартир превышает 1000 (зеленая линия), и а разница между заявленной ценой и фактической ценой продаж достаточно велика. То есть у застройщика есть серьезные проблемы с продажами, и он готов давать довольно большие скидки.
Когда ото всюду кричат, что студий больше не будет, то велик соблазн на панике принять необдуманное решение. Давайте посмотрим на примере ЖК «Парксайд» от ЛСР. Проект находится примерно в 2км от метро «Пражская», и эта прогулка не из приятных. Во всем проекте 1782 квартиры, из которых 671 (!) студия, и однушек тоже большое количество. Пока строится только первая очередь (вторая еще не начиналась), и это по всем параметрам не бизнес-класс, несмотря на маркетинговые усилия застройщика. Скорее, это большое общежитие. Если посмотреть на аналитику от Пульса продаж, мы увидим, что остаток нераспроданных квартир превышает 1000 (зеленая линия), и а разница между заявленной ценой и фактической ценой продаж достаточно велика. То есть у застройщика есть серьезные проблемы с продажами, и он готов давать довольно большие скидки.
Цена студии от ЛСР в ЖК «Парксайд» с отделкой сейчас составляет около 10 млн, а без отделки – 7.7 млн. Интересно? Нет, не интересно. Если посмотреть на план этажа, то мы насчитаем 12 студий, 8 однушек и лишь две евро-3. Вроде бы студий всем хватит, но как только вы решите ее сдать или продать, то вы сразу же попадаете в жесточайшую конкурентную борьбу, и при том, что до метро еще нужно как-то добраться, а арендаторы предпочитают объекты с хорошей транспортной доступностью. Инвестиционного потенциала тут нет. Таким образом, дешевая студия в льготную ипотеку – не всегда хорошая покупка.
Давайте посмотрим, что сейчас происходит на рынке студий. После того, как объявили, что в новых проектах минимальная площадь квартир будет 28 квм, средняя цена на студии выросла на 1 млн рублей. Новые проекты уже будут без студий, поскольку застройщикам выгоднее строить однокомнатные квартиры, а не большие студии. В результате 10% рынка, которые занимали студии в новостройках (в среднем), перейдут в однушки, и однокомнатные квартиры, которые уже сейчас не особенно интересны для инвестиций, станут еще менее выгодными. «Инвест», вероятно, останется только в квартирах формата евро-3.
Давайте посмотрим, что сейчас происходит на рынке студий. После того, как объявили, что в новых проектах минимальная площадь квартир будет 28 квм, средняя цена на студии выросла на 1 млн рублей. Новые проекты уже будут без студий, поскольку застройщикам выгоднее строить однокомнатные квартиры, а не большие студии. В результате 10% рынка, которые занимали студии в новостройках (в среднем), перейдут в однушки, и однокомнатные квартиры, которые уже сейчас не особенно интересны для инвестиций, станут еще менее выгодными. «Инвест», вероятно, останется только в квартирах формата евро-3.
Новая Москва – совсем не «инвест»
Разберем ЖК «Новое Внуково» от Самолета. На мой взгляд, это дикое заМКАДье, которое случайно получило московскую прописку. Новая Москва – это не точка роста, а точка вранья застройщиков и брокеров. Это очень плохой проект с точки зрения инвестиций: у него ужасная транспортная доступность (2.5 км до станции МЦД), и высокая конкуренция за покупателя/арендатора – строится 35 корпусов, 6618 квартир.
На вторичном рынке в продаже находится уже 115 квартир, а цена однушки составляет 6,8 млн рублей. Застройщик же сейчас продает студию 25 квм за 6,4 млн рублей. Арендная ставка студии составляет 27-30 тыс. рублей, из которых на руки будет оставаться около 20 тыс. И даже если купить это «чудо» в льготную ипотеку, то ежемесячный платеж будет 33 тыс. рублей. Очевидно, это не лучшая инвестиция. При этом до момента, когда эту квартиру можно будет сдавать в аренду, пройдет еще время, когда вам придется платить ипотеку без поддержки со стороны арендного платежа.
Разберем ЖК «Новое Внуково» от Самолета. На мой взгляд, это дикое заМКАДье, которое случайно получило московскую прописку. Новая Москва – это не точка роста, а точка вранья застройщиков и брокеров. Это очень плохой проект с точки зрения инвестиций: у него ужасная транспортная доступность (2.5 км до станции МЦД), и высокая конкуренция за покупателя/арендатора – строится 35 корпусов, 6618 квартир.
На вторичном рынке в продаже находится уже 115 квартир, а цена однушки составляет 6,8 млн рублей. Застройщик же сейчас продает студию 25 квм за 6,4 млн рублей. Арендная ставка студии составляет 27-30 тыс. рублей, из которых на руки будет оставаться около 20 тыс. И даже если купить это «чудо» в льготную ипотеку, то ежемесячный платеж будет 33 тыс. рублей. Очевидно, это не лучшая инвестиция. При этом до момента, когда эту квартиру можно будет сдавать в аренду, пройдет еще время, когда вам придется платить ипотеку без поддержки со стороны арендного платежа.
И таких кейсов будет все больше. Когда весь рынок растет, то сложно не угадать с инвестицией, рынок прощает ошибки. Когда же рынок начинает снижаться, то многим не удастся даже выйти в ноль, придется фиксировать убытки и перекладываться в более доходный проект. Не ошибиться с выбором будет сложнее, и именно на падающем рынке как никогда нужен совет и опыт профессионалов. У нас в Smarent есть пакет «Инвест под ключ», в котором наши эксперты предоставляют вам аналитику, разрабатывают для вас стратегию, строят инвестиционную модель. Мы помогаем с одобрением ипотеки, вместе с вами выезжаем на локацию, чтобы вы спокойно и взвешенно определились с выбором. Вторая часть пакета – сопровождение сделки – опциональна. Этот пакет в среднем экономит нашим клиентам около миллиона рублей, поскольку мы покупаем квартиру дешевле, чем у застройщика, и покупаем квартиру, которая сдается раньше на полгода-год, при этом сохраняем ту же льготную ставку.
Льготная ипотека на рынке квартир заканчивается, а вот на рынке ИЖС скоро только начнется. В ближайшее время мы ждем запуска таких программ от банков. И чтобы подойти к этому моменту в полной готовности мы уже начали строительство небольшого проекта в поселке «Афинеево» по Киевскому шоссе. Сейчас у нас появились предложения в ипотеку, но цена немного подросла. Из 20 выделенных нам домов осталось 7 или 8. Получить запись вебинара по проекту и оставить заявку можно по этой ссылке: https://smarent.com/afineevo-park
Текущий рынок – это точка максимума, и в 2025-26 гг. можно ждать просадки с последующим отскоком. И помним, что в 2026 г. ожидается резкое падение ввода жилья, что должно качнуть кривую спроса и предложения в сторону повышения цен.
Выводы:
Выводы:
- Большое количество объектов сейчас продается по завышенным ценам
- Нужно изучать объекты на вторичном рынке недвижимости
- Хотелки на ЦИАН/авито не являются рыночной стоимостью
- Нужно разработать стратегию инвестирования
- Не всем нужна недвижимость
- Недвижимость в льготную ипотеку - это инструмент для сохранения капитала, а не для спекуляций