Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет о топ-13 городах России, где он видит максимальный потенциал для рынка недвижимости и объяснит свой выбор.
В этой статье:
Калуга
Казань
Екатеринбург
Тюмень
Челябинск
Новосибирск
Хабаровск
Владивосток
Норильск
Ростов-на-Дону
Адыгея
Астрахань
Краснодар
Цены на недвижимость в Москве растут, есть ли альтернативы?
Цены на недвижимость в Москве за последние полгода заметно выросли. Самые убежденные, конечно, все еще верят в бесконечный рост цен, думая, что смогут купить студию в проекте вроде «Сидней Сити» от ФСК за 16 миллионов и через год продать ее за 20 какому-нибудь лопуху с чемоданов наличными. Но многие уже начинают искать альтернативы рынку недвижимости Москвы.
В июле я провел опрос в своем телеграмм-канале на тему самых перспективных регионов для инвестиций. Выборка получилась довольно большая, почти 2000 человек, а результаты были в чем-то предсказуемыми, а в чем-то интересными.
Интересно, что большого инвеста в новых регионах мои подписчики не видят. Хотя в восстановление и развитие новых территорий государство вкладывает колоссальные деньги, все же риски для частных инвесторов пока высоки. Кстати, мы обсуждали эту тему в интервью с Артемием Лебедевым. И я с ним во многом согласен.
Вполне предсказуемо, что подавляющее большинство моих подписчиков видит инвест лишь в Москве и Питере. Кстати, о Питере. Smarent работает и на этом рынке. Если вам нужно купить или продать свою недвижимость в Санкт-Петербурге – приходите, мы поможем. Если конкретного объекта нет, приходите за консультацией. В наших лучших традициях мы разработаем правильную стратегию и доведем дело до конца.
Выбор Москвы и Питера в качестве региона для инвестиций вполне понятен. В конце концов, эти рынки многим знакомы: известны хорошие и плохие застройщики, есть много аналитики и контента на тему выбора новостроек, районов. Правда, когда цены за квадрат переваливают за 500, 600 или даже 1 млн ₽ за метр, то появляется интерес к другим регионам. Именно поэтому мы с командой провели большую аналитическую работу и выбрали для вас топ городов в регионах России, где есть инвест.
Как выбирали?
Не хочу вас утомлять занудной методологией, скажу буквально пару слов про чек-лист, который мы использовали для отбора регионов в наш рейтинг.
Мы смотрели на рост доходов, рост экономики региона, миграционные тренды и обеспеченность жильем, то есть сколько квадратных метров приходится на каждого жителя. Плюс рынок новостроек в регионе должен быть живым, и цены на недвижимость должны уже расти. И, как и всегда в моих подборках, должны быть конкретные точки роста.
Еще один важный, хотя и не обязательный фактор – это присутствие крупного федерального застройщика, типа ПИК, ЛСР. Они проделали ту же аналитическую работу, что и мы, и выбрали самые перспективные города. К тому же, как правило, они умеют продавать и смогут раскачать рынок.
Плюс я прекрасно понимаю, что гораздо легче решиться на покупку квартиры в том же Хабаровске у ПИКа, чем у неизвестного локального застройщика, у которого даже сайта нормального может и не быть, а все вопросы решаются только лично. Квартира от федерального девелопера – это понятный и предсказуемый продукт, а возможность удаленного подписания документов и регистрации сделки – точно весомый довод.
Ну и конечно мы смотрели лишь на крупные города. Никакой Камышин, который лидирует в рейтинге роста реальных доходов населения с +25%, в наш список пробиться не смог.
Калуга
И наш первый город находится совсем недалеко от Москвы, буквально 3 часа на поезде или на машине. Это Калуга.
Город небольшой, его население чуть более 300 тысяч человек. Но развивается он вполне активно. Во-первых, это Особая экономическая зона. Государство создает такие зоны для привлечения инвестиций и развития территории. Это означает льготы для бизнеса – то есть это более низкие налоги, льготная стоимость выкупа и аренды земли, выгодные кредиты.
На территории зоны строятся сразу три крупных фармацевтических предприятия. В условиях импортозамещения – это тема!
Еще одна тема – это строительство самого мощного дата-центра в России на территории индустриального парка. То есть будет расти население и доходы. И люди будут улучшать свои жилищные условия, это базовые потребности.
В городе стабильный спрос на аренду, благодаря девяти вузам, в том числе филиалу Бауманки и арендная ставка будет около 20 000 ₽. Из федеральных застройщиков в Калуге строит ФСК, Догма, Ташир. Например, студия от Догмы в комфорт-классе стоит от 3 млн ₽. А евро-3 будет стоить менее 5 млн ₽.
ФСК себе не изменяет и продает за 5 млн студию, правда огромную. На вторичке средняя цена за метр 77 тысяч. Пока Калуга не входит в списки лидеров по росту цен на недвижимость или по росту доходов населения, но это логичная ставка на рост.
Вывод: К этому региону можно присмотреться, поскольку небольшой вход, и есть инсайд, то метро дотянут до Калуги. Правда, конечно же, это будет МЦД.
Казань
И наш следующий город тоже находится не так далеко от Москвы. Это Казань, столица Татарстана, город-миллионник, занимает пятое место в России по численности населения. Казань – одно из популярных направлений для поездки на выходные, и с каждым годом туристический поток растет.
В 2024 году город планирует принять 4 млн гостей. Транспортная доступность повысилась с открытием трассы М12 «Восток». Теперь из Москвы до Казани можно доехать как до Питера – за 6-7 часов.
А еще – это город студентов. В Казани 34 вуза и почти 170 тысяч студентов из Татарстана и соседних регионов, а вот общежитий не хватает, да и строить их не спешат. А значит спрос на аренду, в том числе студий, будет всегда высоким.
Но есть и более платежеспособный спрос – от самой желанной для всех категории арендаторов и покупателей – это айтишники. Возможно, не все знают, но в Казани, а вернее в его городе-спутнике в 40 километрах есть мощный IT-кластер «Иннополис». Это тоже Особая экономическая зона, что привлекает компании. Например, Indusoft, которая делает промышленный софт, выбрала не Сколково, а именно Иннополис.
Помимо IT-кластера, Казань – это еще и мощный промышленный центр. Город производит самолеты, вертолеты, беспилотники и еще много всего для оборонной промышленности. Как мы с вами понимаем, спрос на такую продукцию сейчас есть. А значит, расширяется производство, и будет рост реальных зарплат в данном регионе.
Помимо предприятий ВПК есть и вполне гражданские производства, в основном в нефтехимии.
С промышленностью разобрались. Давайте посмотрим на цены. Средняя цена на вторичку, по данным аналитического агентства Росриэлт, выросла за год на 15% до 178 тысяч ₽.
А первичку мы посмотрим у ПИК. Студия стоит около 6 млн, а евро-3 – около 10 млн. Сдаются студии по 35 тыс. ₽ с доходностью 7-8% годовых! Да, это в два раза дороже, чем в Калуге, но мы же говорим про крупный город, столицу целой республики.
Вывод: Я бы в Казани выделил именно возможность покупки недвижимости с помощью IT-ипотеки. Точно понятно, что даже в Казани выгоднее купить квартиру с 6% ставкой, чем ее арендовать, потому что аренда в Казани растет.
Екатеринбург
Мы плавно двигаемся на Восток нашей необъятной страны. Кстати, не так давно президент Владимир Путин поручил правительству предоставить план о переносе крупных госкорпораций из Москвы в регионы. Основными регионами были предложены Уральский, Сибирский и Дальневосточный ФО, в котором есть льготная ипотека 2% до 9 млн ₽.
И следующий город на нашем пути – это Екатеринбург. Он занимает четвертое место по численности населения в России, а по объему городской экономики идет сразу за Москвой и Питером. Интересный факт, что сам город находится в Европе, а юго-западная часть его области – уже в Азии. То есть это удобный хаб между Азией и Европой.
А еще это столица промышленного Урала и центр притяжения для огромного региона. На машиностроительном заводе собирают военную технику. Уральский завод транспортного машиностроения — Уралтрансмаш — поставщик трамваев и артиллерийских установок.
В Екатеринбурге уже работает технопарк «Университетский» и индустриальный парк. Но я смотрю в будущее. И осенью 2024 года здесь начнут строить «Космос» – это научно-производственная экосистема, которая объединит технопарк и индустриальный парк. Запуск планируется к 2026 году. Уже подписаны соглашения с 36 компаниями, которые будут работать на новых площадках. Это производители микроэлектроники, беспилотных систем и робототехники, банки и вузы.
Но Екатеринбург – это не только промышленный город. Здесь хорошо развит и сектор IT. Три местных компании вошли в топ российских IT-компаний.
Что касается студентов, то в Екатеринбурге около 30 вузов и 140 тысяч студентов, и дольно много приезжают из других уральских регионов, это снова к вопросу спроса на аренду и на недвижимость в целом. Даже если во время учебы они не будет арендовать ваши студии, то после завершения обучения большая часть бывших уже студентов будут искать квартирку в аренду.
Известных всем нам застройщиков в Екатеринбурге немало. Причем не только ПИК, ЛСР и Эталон идут в этот регион, но и местные застройщики вполне успешно осваивают Москву: например, Страна Девелопмент, Брусника, Touch.
Но, по традиции, смотрим цену у ПИК. Студия стоит меньше четырех млн ₽, а евро-3 – 7,5 млн ₽.
На вторичке, по данным портала Росриэлт, средняя цена за квадратный метр за последний год выросла на треть и составляет 152 тысячи ₽. Напомню, это столица Урала, город-миллионник, крупный промышленный и студенческий центр.
Вывод: Я думаю, что основная точка роста в Екатеринбурге – это строительство нового жилья, потому что его не хватает. Я помню, два года назад где-то средняя цена была где-то 110 тысяч за квадратный метр в новостройках. Сейчас это 150-160, и мы прекрасно понимаем, что вполне вероятно цена будет и 200 тысяч за метр, и будут покупать, потому что нет вариантов. Спрос есть, а предложений пока на рынке Екатеринбурга не так много.
Тюмень
И наш следующий город по пути на восток – это Тюмень. Это пока не миллионник, но все шансы увеличить население с 850 тыс. до миллиона в самое ближайшее время есть. В этот город активно переезжают люди со всей России. За последние 10 лет население выросло на треть. И дело в неплохом климате, ну это если сравнивать с другими городами севера. Но самое важное, это зарплаты. Тюмень – это большая база, перевалочный пункт для нефтегазового сектора, который славится своими зарплатами и постоянно привлекает новые кадры, причем не только вахтовиков, но и высоко квалифицированных работников. А они часто переезжают с семьями.
По данным Росстата, средняя зарплата в регионе составляет 106 тысяч. В Тюмени работают научно-проектные институты всех крупнейших нефтегазовых компаний: Роснефть, НОВАТЭК, Лукойл. В Тюмени создан один из крупнейших межрегиональных кластеров – нефтегазовый, в нем работают свыше 150 компаний. И осваивают они не только российские недра, но и рынки соседних Казахстана и Узбекистана. И развитие в этой области продолжается. В этом году компания Газпромнефть планирует строительство исследовательского центра «Геосфера».
Кроме того, в прошлом году началось строительство завода по производству бурового оборудования. Это будет часть холдинга, который получил активы Baker Hughes. Это мировая нефтесервисная компания, которая, как и многие другие, ушла из России, оставив свою нишу отечественным производителям. Завод будет запущен уже в следующем году. Это лишь одно из многих предприятий нефтегазовой промышленности, которые будут запущены в регионе в самое ближайшее время.
Помимо крупной нефтегазовой промышленности, хороший вклад в экономику региона вносит машиностроение. По оборонзаказу работают девять предприятий Тюмени. Более того, периодически возникают разговоры о переносе военных заводов из центра России в Тюмень.
Между тем за последний год недвижимость подорожала всего на 5%. И средняя цена за квадратный метр лишь немного превышает среднюю зарплату в регионе.
Студию от ПИК в Тюмени можно купить менее чем за 3 млн ₽, а евротрешку – всего за 6 млн. Правда, это все с предчистовой отделкой.
Вывод: Если взять мое мнение по поводу Тюмени, то я считаю, что действительно здесь большая точка роста, и цены могут выстрелить в следующем году, когда люди активно начнут покупать квартиры в семейную ипотеку.
Челябинск
Наверное, многие из вас Челябинск знают как город суровых сталеваров. Но это миллионник – седьмой город по численности в России. И да, это промышленный город.
Помимо металлургии, здесь неплохо развит военно-промышленный комплекс, который выпускает танки, тягачи, автоприцепы и так далее. И здесь объемы производства, как не сложно догадаться, растут. Вот что рассказал губернатор Алексей Текслер: «Мы выполняем все поставленные задачи. Объем выпуска оборонной продукции вырос в разы, а по нескольким направлениям - в десятки раз. Не могу говорить об этом детально, но отмечу, что как в годы Великой Отечественной войны Челябинская область была центром промышленности, сегодня в этом смысле ничего не меняется».
И доходы населения это подтверждают. Плюс количество вакансий резко выросло, и в рейтинге регионов по рынку труда Челябинск взлетел за последний год на четыре пункта.
Тем не менее ПИК и другие федеральные застройщики обходят его стороной. При этом строительство ведется довольно активно.
Студию можно купить менее чем за 3 млн ₽, а евро-3 стоит около 8 млн. При этом на вторичке квадратный метр в среднем оценивается в 88 тыс.
Вывод: Конечно, я не буду утверждать, что это город-мечта. Я лишь смотрю на голые факты – низкие цены на недвижимость, рост доходов населения, средняя обеспеченность жильем.
Новосибирск
Идем дальше на восток. И на пути у нас Новосибирск. Это очень молодой город. Ему всего 130 лет. И это город-миллионник, третий по населению в России.
Он славится своим Академгородком. Это такой футуристический технопарк – известный на весь мир научно-исследовательский и университетский центр.
Промышленность Новосибирска тоже хорошо развита. На территории города расположено около двухсот производств, а основные отрасли – это машиностроение, электроэнергетика, металлургия, оборонная и пищевая промышленность.
На питерском международном экономическом форуме было подписано соглашение о строительстве трех новых заводов, в том числе бытовой техники и грузовиков. Военно-промышленный комплекс тоже хорошо представлен. Центром оборонной промышленности Новосибирск был еще со времен Второй мировой войны. Многие из таких предприятий работают на территории Академгородка.
В Новосибирске, например, работает завод имени Чкалова, который производит самолеты Су. С ростом объемов производства растут и потребности в рабочей силе, а там и зарплаты. Например, исследовательский центр сервиса «Зарплата.ру» проанализировал активность крупнейших заводов и предприятий Новосибирской области, и выяснили, что в 2023 году они опубликовали на 25% больше вакансий, чем годом ранее. И зарплаты составляли в районе 150 тысяч. Это значит, что благосостояние горожан растет, и вместе с этим должен расти спрос на недвижимость.
ПИК в Новосибирск тоже пока не пришел. Но есть Страна Девелопмент и Брусника. У Брусники студия будет стоить более 4 млн ₽, а евро-3 – около 10 млн.
Вывод: Мне кажется, что на рост цен Новосибирска может влиять Алтай, который находится рядом, и где идут активные инвестиции – в туризм, в глэмпинги, в эко-отели.
Хабаровск
И мы плавно переместились на Дальний Восток – туда, где можно получить дальневосточную ипотеку. Это программа кредитования под 2% для стимулирования роста. Первым мы посмотрим на Хабаровск. Это крупнейший на Востоке страны транспортный узел, город вузов, промышленный центр Дальнего Востока, таможенный центр и вместе с Владивостоком — это дальневосточные ворота России.
В 2023 г. по росту инвестиций Хабаровск занял третье место. Ключевой фактор роста – это близость к Китаю, а значит это новые логистические возможности и рост торговли. Именно там построен огромный логистический центр Ozon. Wildberries тоже намерен инвестировать в свои логистические мощности в регионе. Уж очень удобно расположен город.
Кроме того, Хабаровск – территория опережающего развития с налоговыми и прочими льготами от государства. Получается, что Ozon и Wildberries будут не выкачивать деньги из семейного бюджета, а наоборот создавать рабочие места и повышать благосостояние жителей региона. А вместе с этим будет расти и рынок недвижимости.
И мы возвращаемся к ПИК, который предлагает студию за 3 млн ₽. В Дальневосточную ипотеку это будет 11 тыс. ₽ в месяц. А евро-3 обойдется в 7 млн, или 23 тыс. ₽ в месяц. И нет никакого требования проживать в Хабаровске, чтобы получить эту ипотеку.
То есть когда уже нет льготки, а IT и семейную вы, например, взять не можете, то есть возможность воспользоваться Дальневосточной ипотекой – вполне себе вариант, если вам нужна дешевая ипотека и вы боитесь инфляции.
Вывод: Я лично считаю, что Хабаровск один из самых перспективных городов, просто потому что в этом городе есть огромное количество людей, которые зарабатывают и им некуда инвестировать. У меня есть даже опыт продажи квартиры на вторичном рынке в Хабаровске: удалось продать объект всего лишь за один месяц. Конечно, вопрос цены и экспозиции агента, но лично я считаю, что в Хабаровске сейчас есть смысл продавать старый фонд и реинвестировать в новый, как минимум, потому что есть дальневосточная ипотека.
Владивосток
Из Хабаровска до Владивостока рукой подать – всего 760 километров. И многие из факторов роста Хабаровска работают и здесь. Владивосток – один из крупнейших портов и крупный экономический центр. Это связующее звено между морским портом и транссибирской железнодорожной магистралью. Но 40% - это торговля и сфера услуг. Статус города-порта обязывает. И это не просто город-порт, а порто-франко – портовая зона с особым льготным таможенным, налоговым и инвестиционным режимом.
Владивосток - одна из точек притяжения людей со всего Дальнего Востока. Не все хотят ехать в Москву, это далеко. А Владивосток, да еще с морем – вот же он.
Как можно догадаться, промышленность Владивостока тоже связана с морем – это строительство и обслуживание кораблей, плюс рыбная промышленность.
Близость к Китаю, как и для Хабаровска, тоже играет свою роль. Соответственно грузооборот будет расти. Как и доходы. Владивосток уже попал в топ-25 городов России по уровню зарплат. А где рост зарплат, там растет и спрос на квартиры.
Снова обратимся к нашему застройщику номер ноль. Почем там студии? Как считаете? Думаю, многие догадались сравнить с Хабаровском. Правда, Владивосток, все же чуть дороже, но Дальневосточная ипотека тоже действует. Студия будет стоить почти 4 млн. А за евро-3 придется отдать семь с половиной.
Вывод: Если учитывать, что вход на рынок недвижимости небольшой, то можно хорошо заработать на аренде недвижимости, особенно во время Восточного экономического форума. Цены на аренду примерно как в Москве или Питере во время ПМЭФ. Плюс есть спрос на посуточную аренду. Мне кажется, это повод присмотреться.
Норильск
Раз уж мы поговорили про Дальневосточную ипотеку, то давайте не будем забывать про Арктическую ипотеку. Она работает для некоторых городов за полярным кругом. Условия такие же как и для Дальневосточной ипотеки: 20% первый взнос, 2% ставка по ипотеке на срок 20 лет. Сумма кредита – не более 6 млн ₽, но лимит был увеличен до 9 млн, если покупать квартиру площадью более 60 метров или на вторичном рынке.
Есть ограничения, то есть эта ипотека не для всех. Но если вам с вашей женой или мужем меньше 35 лет, то вы уже подходите.
Основная сложность – это то, что объем строительства в зоне действия Арктической ипотеки катастрофически мал, и обычно выбора нет. Ну то есть Мурманск есть, ипотека есть, а новостроек нет. Да, программу запустили, чтобы простимулировать строительство, но цикл стройки длинный, пока желающих осваивать крайний север нет. Но есть лазейка. Можно купить квартиру на вторичке в сельском поселении или моногороде.
И такой моногород – это Норильск. Примечателен он еще и тем, что во втором квартале 2024 года он стал лидером по росту доходов населения. Там расположены предприятия добывающие цветной металл. Средняя зарплата в городе – 156 тысяч ₽.
Однокомнатную квартиру можно купить где-то за 3 млн ₽. Ежемесячный платеж в Арктическую ипотеку будет составлять 12 тысяч ₽. А вот сдать в аренду ее можно за 35 тысяч. Вот такой вот дисбаланс.
Кстати, для получения кредита по арктической ипотеке регистрация на территориях Арктической зоны необязательна. Но в случае ее отсутствия необходимо зарегистрироваться по адресу приобретаемого объекта недвижимости в течение 270 дней после сделки. Иначе банк может поднять ставку по кредиту.
А еще мой подписчик поделился своим реальным опытом инвестиций с Арктической ипотекой. Он купил небольшую двушку площадью около 52 метров за 6,5 млн ₽ в Кировске. Это в Мурманской области. Раньше туда ездили только в зимний сезон кататься на горных лыжах. А сейчас туристы приезжают круглый год. К тому же здесь есть спрос на квартиры от сотрудников и подрядчиков Фосагро – это радообразующее предприятие. Общие вложения составили 1,9 млн ₽. В сезон сутки аренды квартиры стоят от 6 тыс. ₽, в праздники - 10 тыс. В несезон - около 4 тысяч. По самым скромным подсчетам, подписчик оценивает доходность в 45%. Напомню, это при вложении менее 2 млн ₽ и с практически бесплатными деньгами от государства. Как вам такая инвестиция?
Вывод: Я лично считаю, что Арктическая ипотека это классный инструмент и нужно будет следить за новыми стартами продаж, которые будут появляться в данном регионе. Скорее всего, какая-нибудь студия может стоить всего лишь 2 или 3 млн ₽ и как мы видим в 2% ипотеку 10 или 15 тысяч ₽ в месяц – это просто-напросто ни о чем. Для получения кредита по Арктической ипотеке регистрация на территориях самой Арктической зоны не обязательна, но в случае ее отсутствия необходимо в любом случае будет зарегистрироваться по адресу приобретаемого объекта недвижимости в течение 270 дней после подписания АПП. Такая же история и для Дальневосточной ипотеки.
Ростов-на-Дону
Ну что мы все по северам. Давайте куда-то потеплее. И это будет Ростов-на-Дону. Это крупнейший город юго-запада России и один из самых развитых промышленных регионов. Совсем недавно там был построен новый большой тракторный завод.
Помимо машиностроения для сельского хозяйства, производят и продукцию ВПК – вертолеты, оптику, средства радиоэлектронной борьбы. Строится завод по производству дронов. И экономика региона растет. За первые пять месяцев 24 года промышленное производство увеличилось на 16%, а обрабатывающее – на 18%.
А за три месяца 24 года доходы населения Ростова-на-Дону выросли на 15%. Увеличивается и само население. В том числе за счет мигрантов из новых субъектов, которые могут покупать недвижимость через выданные им от государства сертификаты. Это близко и удобно. Есть рабочие места. И все это должно повышать спрос на недвижимость.
Федеральных застройщиков в регионе нет, но посмотрим на крупных местных. Студию можно купить за 4,5 млн, а евро-3 – за 10 млн.
Вывод: Для меня единственным минусом этого региона является неработающий аэропорт из-за СВО. Но как только аэропорт заработает, я думаю, что стоимость на недвижимость и спрос на аренду в этом регионе будет активней расти. К сожалению, опять же, нет федеральных игроков, и это заставляет задуматься, почему они там пока не планируют строить. Все-таки они лучше разбираются в рынке недвижимости, чем мы с вами.
Адыгея
А знаете, в каком регионе цены на недвижимость выросли сильнее всего с начала года? Это Адыгея – прибавка составил 12%. Я поизучал, с чем связан рост, чтобы понять было ли это что-то разовое, или есть дальнейшие перспективы.
Оказывается, спрос на недвижимость повысился в связи со строительством горного курорта «Лагонаки» и нового аэропорта, а также прямой автодороги от Лагонаки в Красную Поляну. Кроме того, раньше новостройки покупали преимущественно местные жители, а сейчас интерес все чаще проявляют жители Москвы, Санкт-Петербурга и Тюмени.
За последние два года объемы строительства жилья в Майкопе, столице региона, выросли в четыре раза. Курорт «Лагонаки» еще не до конца построен, поэтому потенциал роста цен еще есть.
Большую студию можно купить за 4 млн ₽, а евро-3 – за 7 млн.
Вывод: Лично я бы инвестировал в землю, а не в студии или квартиры в данном регионе. Год назад можно было купить 15 соток, которые можно было еще разделить на два отдельных участка, всего лишь за 3-3,5 млн ₽, а сейчас уже стоимость этого участка находится в районе 5 млн ₽. И шанс, что 14-15 соток будет стоить 10-15 млн ₽ довольно велик.
Астрахань
Еще один регион, где цены на недвижимость с начала года сильно выросли – это Астрахань. Увеличилось и число ДДУ – 2,5 раза. И кстати Астрахань резко поднялась в рейтинге РИА Новости по рынку труда – сразу на 8 ступеней. Вероятно, это связано с расширением мощностей судостроительных верфей и Астраханского тепловозо-ремонтного завода.
Из новых интересных крупных проектов, которые могут привлечь кадры, можно выделить Город инженеров. Там будут жить работники особой экономической зоны – да-да, той, что со льготами. И потребность в новых кадрах расширяется. А им нужно где-то жить, да и жить они хотят комфортно.
В результате дорожает недвижимость. Студия стоит около 4 млн ₽, а евро-3 – около 8 млн.
Вывод: Еще один фактор – это то, что здесь будет активно развиваться судоходство. Я считаю, что этот регион тоже имеет определенные перспективы, и в том числе и туристические. Мне кажется, для Астрахани точно нужна отдельно адресная ипотека, та самая именно адресная ипотека, которая может заставить многих сюда инвестировать, и мне кажется, к этому региону тоже стоит присмотреться.
Краснодар
Ну и напоследок, мечта москвича – квартирка у моря, ну или хотя бы в тепле. И мы в Краснодарском крае. Сочи звучит заманчиво, пока не посмотришь на цены – они как в хорошем, премиальном ЖК Москвы, правда качество в лучшем случае будет похоже на дома по реновации.
Поэтому мы посмотрим на Краснодар. Это город-миллионник, куда устремляются люди со всей России, а особенно с севера. Именно стабильная миграция и является главной точкой роста. По данным ЦИАН, на Краснодар в 23 году пришлось 78% от всех сделок в регионе, на Сочи — лишь 7%.
Вектор развития городской застройки сменился на комплексные проекты, которые сильнее раскачивают цены, чем точечные.
Но это не единственный фактор роста. Люди едут в Краснодар не только за солнцем, но и за рабочими местами. Благодаря климату здесь хорошо развито сельское хозяйство, но и промышленность не отстает.
Для решения задачи по обеспечению технологического суверенитета в Краснодарском крае развивают промзоны. Уже работают 7 индустриальных парков, еще 9 находятся в стадии строительства.
Военно-промышленный комплекс не обошел стороной и этот регион. 20 заводов было перепрофилировано под выпуск продукции для нужд СВО. Недавно открылся завод по производству дронов. А в Краснодаре расположен авиаремонтный завод, который не стоит без дела. То есть люди едут в Краснодар, потому что там комфортно и там есть работа.
Что же с ценами? Студию можно купить за 4,3 млн ₽, а большую евро-3 – за 9 млн.
Вывод: На мой взгляд, одна из проблем Краснодара — это его вторичный рынок. Ранее застройщики плотно застраивали город многоэтажными домами-муравейниками, практически без парковочных мест. Сейчас эти квартиры висят на вторичке и никому не нужны. Если говорить о перспективных проектах с хорошей транспортной доступностью и точками роста, стоит учитывать, что основным транспортом в Краснодаре является трамвай, и близость к его остановкам может быть решающим фактором при выборе объекта. Однако, в целом, я бы рекомендовал рассматривать Краснодар только в случае, если вы планируете туда переехать на постоянное жительство. Например, как мы обсуждали в интервью с Михаилом Токовининым: если вы хотите спокойную жизнь на пенсии в Краснодаре, покупка двух студий или однокомнатных квартир может обеспечить вам стабильный арендный доход. Но для спекулятивных инвестиций я пока не стал бы заходить в этот регион, так как вижу в этом много рисков. Если говорить о Краснодарском крае в целом, я бы предпочел Туапсе или Джубгу, так как они обладают большим потенциалом роста. К тому же, сейчас ведется строительство прямой дороги из Сочи в эти районы.
Я стараюсь использовать мой канал не только для того, чтобы рекомендовать обращаться в нашу компанию, но и чтобы показывать реальные примеры обустройства жилья. Сметы на разные со всеми паролями и явками выложены на Boosty. Если у вас евродвушка, то для вас эта смета может стать отличным навигатором, сэкономив вам кучу сил и времени.
Также подписывайтесь на Телеграм-канал Smarent – там самая быстрая и актуальная информация. Не забудьте про YouTube-канал – помимо интервью и видео на важные темы, там я провожу еженедельные прямые эфиры, где разбираем тренды рынка недвижимости, ЖК, застройщиков, и я отвечаю на вопросы спонсоров.