Большинство людей уверены, что инвестиционная квартира должна как можно быстрее начать приносить арендный доход. Логика кажется безупречной: купил, сдал, получаешь ежемесячные деньги, недвижимость дорожает — значит, всё сделано правильно. Но на практике именно такой подход часто приводим к ошибкам: аренда вроде бы есть, а вот капитализация годами практически не растёт, а ведь именно этот фактор обеспечивает основную доходность.
К нам обратилась молодая семья айтишников с запросом купить квартиру под аренду. В условиях нестабильной экономики их главной задачей было сохранить деньги и выгодно вложить их в недвижимость. Они накопили 17 млн ₽ для первоначального взноса и еще с рождением ребёнка получили возможность воспользоваться семейной ипотекой на 12 млн ₽ под 6% на 30 лет. Как и большинство людей, которые начинают самостоятельно искать квартиру, они были уверены, что вторичный рынок — наиболее разумное решение. Готовую квартиру можно сразу сдавать, получать арендный поток и не переживать из-за строительства, сроков сдачи или ремонта. А новостройки им казались сложными, дорогими, рискованными и точно менее понятными.
Но подбор недвижимости в Smarent никогда не начинается с просмотра жилых комплексов. Он начинается с десятка уточняющих вопросов: какую задачу должна решить эта покупка, зачем им именно инвестиционная квартира, каким они видят своё финансовое положение через несколько лет. На первой встрече мы подробно разбираем именно цели (а не бюджет) клиента, потому что именно они определяют будущую стратегию. И мы выяснили самую важную деталь.
Настоящая цель семьи заключалась вовсе не в получении арендного дохода. Через 6−7 лет они планируют купить просторную квартиру для себя площадью около 100 м2 в новом доме высокого класса. Более того, у них уже есть две квартиры на вторичном рынке, которые в будущем также можно будет продать. И здесь возникает главный вопрос: а причём здесь аренда?
Если конечная цель — собрать максимальный капитал для покупки квартиры мечты, то ежемесячный денежный поток становится второстепенной задачей. Гораздо важнее купить актив, который за несколько лет существенно вырастет в цене.
Без глубокого анализа можно было бы спокойно приобрести однокомнатную квартиру у ПИК примерно за 17 млн ₽ в семейную ипотеку и дополнительно студию на вторичном рынке. Вместе они приносили бы около 160 тыс. ₽ аренды ежемесячно. Вроде бы нормальный вариант, но через несколько лет эти квартиры вряд ли прибавят по 10 млн ₽ каждая. А значит, они не приблизят семью к их настоящей цели. Поэтому стратегия была полностью изменена.
Вместо покупки недвижимости ради аренды мы начали искать максимально ликвидный актив с высоким потенциалом роста стоимости, а именно квартиру формата евро-3, поскольку именно такие лоты сегодня становятся настоящим дефицитом на вторичном рынке. Более того, покупатели (как правило, семьи) готовы переплачивать за них серьёзные суммы, особенно если речь идёт о современных жилых комплексах с качественной инфраструктурой.
В подборку вошли несколько проектов: Stone Сокольники, Преображенская площадь, Шагал, Апсайд Тауэрс, Соул и Пэйв. После анализа всех факторов список сократился до трех финалистов.
- ЖК «Шагал» — 70 м2 за 28,5 млн ₽
- ЖК «Апсайд Тауэрс» — 61 м2 за 29,8 млн ₽
- ЖК «Соул» — 63 м2 за 29 млн ₽
От первых двух проектов пришлось отказаться. Несмотря на хорошие характеристики, горизонты развития территории были длиннее, а значит, капитал пришлось бы ждать значительно дольше. В итоге выбор остановился на Soul. Решающими факторами стали комплексное развитие территории, формирование нового делового кластера, сильное окружение, качественная архитектура и близость к центру Москвы. Всё это напрямую влияет на стоимость недвижимости в будущем.
Мы присмотрели лот 63 м2 за 29 млн ₽. В аренде, по нашим оценкам, он приносил бы 230 тыс. ₽ в месяц, а через 6−7 лет стоимость этой квартиры с учетом хорошего ремонта возросла бы до 70 млн ₽ благодаря развитию района и высокому спросу на подобный формат жилья. Потенциальный прирост капитала составляет около 30 млн ₽, что эквивалентно примерно 15% годовых без учёта возможного арендного дохода после завершения строительства. Отличный вариант!
Казалось бы, осталось только выйти на сделку. Но именно здесь началась самая нервная часть всей истории. Пока семья принимала окончательное решение между несколькими лотами, выбранную квартиру буквально увели из-под носа. Пришлось срочно бронировать аналогичный вариант, который оказался на миллион рублей дороже — за 30 млн ₽. Неприятно, но не критично. Параллельно мы занимались одобрением семейной ипотеки. За это время удалось провести переговоры с застройщиком, согласовать дополнительную скидку в 400 тыс. ₽. Финальная цена составила 29,6 млн ₽. Да, это выше, чем могло бы быть, если бы решение приняли быстро, но такова жизнь.
Финансовая модель проекта выглядела следующим образом:
- Стоимость квартиры: 29,6 млн ₽
- Первоначальный взнос: 17,6 млн ₽
- Ипотека: 12 млн ₽
- Платёж по семейной ипотеке: всего 72 тыс. ₽ в месяц
- Ремонт потребует около 8 млн ₽, а к моменту получения ключей его стоимость с учетом инфляции может составить порядка 10 млн ₽
- Итого, общий объём вложений: около 28,6 млн ₽
Однако даже после этого расслабляться было рано. В последний день действия брони возникла новая проблема. Банк отказался принимать адресную справку, которую сам же ранее запросил. Документ с Госуслуг семья ждала больше десяти дней, но буквально на финише получили требование срочно оформить другую справку уже через МВД. Сделка была под угрозой. Но мы приложили все усилия и смогли получить нужный документ. На следующий день вышла на сделку, и покупка состоялась.
Именно поэтому услуга подбора — это намного больше, чем список жилых комплексов и красивых презентаций. Это стратегия, которая начинается с понимания ваших настоящих целей. Это глубокий анализ рынка, расчёт финансовой модели, переговоры с застройщиками, сопровождение ипотеки и решение всех неожиданных проблем, которые возникают по дороге к сделке. Данный кейс — отличный пример того, что недвижимость должна работать не просто на получение аренды, а на достижение жизненных целей. Иногда квартира с более высокой доходностью оказывается менее выгодной, чем актив, который способен значительно увеличить ваш капитал и приблизить вас к покупке недвижимости мечты.
Если вы тоже планируете инвестировать в недвижимость, но не хотите действовать вслепую, получить консультацию от Smarent можно довольно просто и совершенно бесплатно — нужно лишь нажать на кнопку ниже.