Кутузов Град: Квартира ушла за 20,5 млн ₽ после двух месяцев простоя

Покупка инвестиционной квартиры — это только первый этап стратегии. Иногда задача собственника заключается не в том, чтобы сдавать объект долгие годы, а в том, чтобы правильно выбрать момент выхода, зафиксировать прибыль и перераспределить капитал в новый актив. Но именно на этапе продажи многие инвесторы сталкиваются с проблемой: объект есть, спрос вроде бы есть, а понятной стратегии выхода нет. Квартиры могут месяцами находиться в рекламе, конкурируя с десятками похожих предложений, а собственник теряет время и возможности для дальнейших инвестиций.

Именно с такой ситуацией обратился в Smarent собственник квартиры площадью 51 кв. м на 21-м этаже в ЖК «Кутузов Град» на западе Москвы. Объект уже около двух месяцев находился в продаже у другого агентства недвижимости, но покупателя найти не удалось. Квартира была приобретена несколько лет назад, на котловане по хорошей цене с планом последующей перепродажи. И этот момент настал: ставки по депозитам были выгодными, и клиент решил, что пора выходить из инвестиции и присматривать новый объект недвижимости, а пока деньги могли бы «работать» на вкладе.

Перед командой Smarent стояла задача не просто разместить новое объявление, а разобраться, почему квартира не продается, и определить рабочую стратегию продажи. У объекта были сильные стороны, и главным преимуществом стали видовые характеристики: открытые виды на зеленый массив. Но были и особенности, которые необходимо было учитывать в стратегии продажи.

Нужно было найти покупателя, для которого преимущества объекта будут важнее необходимости делать ремонт.

После получения объекта специалисты Smarent провели анализ рынка: изучили предложения в ЖК «Кутузов Град», сравнили конкурирующие квартиры, оценили этаж, виды, формат планировки и текущий уровень цен. Вместо попытки просто поставить максимальную цену в объявлении была выбрана стратегия продажи квартиры по рыночному уровню с акцентом на ее реальные преимущества.

Особое внимание уделили видовым характеристикам объекта. Именно этот фактор позволял выделить квартиру среди других предложений в жилом комплексе.

Также команда учитывала цель собственника: важно было не только продать квартиру выгодно, но и сделать это в разумный срок. Деньги не должны были оставаться замороженными в объекте на месяцы, поскольку после сделки собственник планировал разместить средства на депозите и подготовиться к следующей инвестиции.

От момента обращения в Smarent до выхода на сделку прошел ровно один месяц. За это время было проведено всего три показа квартиры. Покупателем стала пара, которая рассматривала объект как инвестицию через флиппинг: сделать ремонт, улучшить квартиру и продать ее дороже.

Стоимость сделки составила 20,5 млн ₽. При этом после продажи специалисты Smarent продолжили отслеживать рынок. Аналогичные предложения в ЖК «Кутузов Град» стоимостью около 20−21 млн ₽ продолжали находиться в рекламе и после сделки не были реализованы.

Для собственника результат заключался не только в продаже квартиры. После сделки деньги были размещены на депозите, где уже за первый месяц принесли еще около 230 тыс. ₽ дохода.

Это показывает важный принцип работы с инвестиционной недвижимостью: иногда задача заключается не в том, чтобы максимально долго удерживать объект, а в том, чтобы правильно выбрать момент выхода и эффективно распорядиться капиталом дальше.

По опыту Smarent, одна из основных причин длительной продажи квартиры — отсутствие четкой стратегии. Даже хороший объект может оставаться без покупателя, если:

При продаже квартиры в Москве важно учитывать не только стоимость аналогичных объектов, но и реальную мотивацию покупателей. В случае с ЖК «Кутузов Град» ключевой аудиторией стали не те, кто искал готовое жилье, а покупатели, которые увидели потенциал объекта после ремонта. Именно поэтому профессиональная продажа недвижимости — это не только поиск покупателя, но и работа с позиционированием объекта.

Комментарий клиента: «У нас эта квартира с другим риелтором, которого нам посоветовали знакомые мужа, висела месяца два. Риелтор был безактивный, как будто не было понимания, что делать дальше. Он не предлагал никакой стратегии — просто выставил объявление и ждал звонков. Брокер из Smarent оказался совсем другим специалистом: общительный, внимательный, учел все наши пожелания, всегда был на связи. А главное, у него был реальный план действий. И уже через месяц мы получили деньги».

По сути, нужно проверить три основных показателя: соответствие цены рынку, количество конкурирующих предложений и реакцию покупателей на объявление. Но главное — должно быть понимание, что вы продаете (какие преимущества) и кому (целевая аудитория). И уже на основе этого строить стратегию продажи, корректируя цену в зависимости от показателей спроса.

В кейсе ЖК «Кутузов Град» квартира около двух месяцев находилась в продаже у другого агентства без результата. После обращения в Smarent провели анализ аналогичных объектов в ЖК, оценили преимущества квартиры и изменили стратегию позиционирования. Ключевым преимуществом стали видовые характеристики: открытые виды на зеленый массив без окон напротив.

Если квартира долго находится в рекламе, снижение цены не всегда является первым решением. Сначала необходимо проверить, соответствует ли объект рынку, насколько правильно он представлен и кто является его потенциальным покупателем.

В кейсе ЖК «Кутузов Град» квартира не продавалась около двух месяцев у другого агентства. После анализа объекта Smarent сделала акцент на видовых характеристиках квартиры и ее инвестиционном потенциале, и именно это стало решающим фактором.

Да. Квартиры без отделки имеют свою аудиторию покупателей. Это могут быть люди, которые хотят самостоятельно создать интерьер под свои требования, а также инвесторы, которые приобретают объект для дальнейшего ремонта и перепродажи.

При продаже таких квартир важно показать не столько отсутствие ремонта, сколько потенциал объекта. В кейсе ЖК «Кутузов Град» квартира площадью 51 кв. м без отделки была интересна именно как инвестиционный объект. Покупателем стала пара, которая увидела потенциал для стратегии флиппинга: сделать ремонт, повысить привлекательность квартиры и в дальнейшем реализовать ее по более высокой стоимости. При этом важную роль сыграли характеристики самого объекта: видовой этаж, открытые виды на зеленый массив и расположение в одном из востребованных жилых комплексов на западе Москвы.

Срок зависит от объекта и ситуации на рынке. В кейсе ЖК «Кутузов Град» от обращения клиента до сделки прошел один месяц. Средний срок экспозиции (то есть количество дней в продаже) в агентстве Smarent по итогам мая 2026 года составил 40 дней, а четверть объектов была продана за две недели.

Сопровождение начинается с анализа рынка, оценки стоимости квартиры и разработки стратегии продажи с учетом текущего спроса и целей собственника. Затем специалисты помогают подготовить объект к продаже: технический эксперт оценивает состояние квартиры, при необходимости проводится бесплатный хоумстейджинг и рекомендуются небольшие работы, которые могут повысить интерес покупателей.

После подготовки создаются профессиональные фотографии и 2D-планировка, объявление размещается на ЦИАН, Авито, Домклик и собственных площадках Smarent, а брокер организует показы и ведет переговоры. На заключительном этапе команда сопровождает сделку: готовит документы, координирует авансирование, помогает с регистрацией права собственности и консультирует по юридическим и налоговым вопросам.

Если вы планируете продать квартиру в Москве и хотите понять реальную стоимость объекта, стратегию выхода и возможные сценарии сделки, получить консультацию от Smarent можно довольно просто и совершенно бесплатно — нужно лишь нажать на кнопку ниже.