Лайф Варшавская: продать квартиру с маткапиталом без большого дисконта
Многие считают это негласным правилом рынка недвижимости: никогда не использовать материнский капитал для покупки квартиры. Более того, многие покупатели на вторичном рынке как огня боятся таких квартир. Хотя казалось бы — схема вполне понятная и отработанная. Тем не менее когда в квартире есть доли несовершеннолетних детей, многие заранее представляют себе сложную сделку, бесконечные согласования с опекой и обязательный дисконт для покупателя.
Но как показывает практика, такие квартиры спокойно продаются, если соблюдаются все требования. Безусловно, к сделке добавляются дополнительные условия и документы. Важно заранее понимать, куда будут перенесены права детей и соответствует ли новый объект требованиям органов опеки. Однако для опытного агента — это рутинная сделка. И наш недавний кейс это хорошо показывает.
К нам в Smarent обратился клиент с задачей продать хорошую евро-4 площадью 89 кв. м в ЖК «Лайф Варшавская» по рыночной цене и освободить капитал, не превращая сделку в многомесячный квест. Когда-то при покупке квартиры собственники использовали материнский капитал и, как положено, выделили доли троим детям. Поэтому при продаже нужно было одновременно решить вопрос с новым жильем для несовершеннолетних.
Как продать квартиру с детскими долями
Продажа квартиры, в которой собственниками являются несовершеннолетние, требует предварительного разрешения органов опеки. Но вокруг таких сделок существует несколько мифов, из-за которых собственники иногда годами откладывают продажу. На практике все зависит от того, как именно организовать замену детских долей.
Миф 1. Новая квартира обязательно должна быть лучше и дороже старой
Это, пожалуй, главный страх собственников. Кажется логичным: если в старой квартире у ребенка была доля, то в новой нужно дать ему как минимум столько же, а лучше больше. Отсюда возникает идея, что после продажи придется покупать квартиру большей площади. На самом деле универсального требования «новая квартира должна быть лучше и дороже старой» нет.
При согласовании сделки важно сохранить имущественное положение ребенка. В том числе учитывается стоимость его доли и площадь, которая на нее приходится. Есть конкретный ориентир по площади. В Москве один из важных критериев при рассмотрении таких сделок связан с минимальной площадью: на каждого сособственника должно приходиться не менее 6 м² общей площади жилого помещения, то есть площадь покупаемой квартиры должна быть не меньше 35 м² с учетом пяти собственников.
То есть задача не в том, чтобы найти квартиру больше предыдущей. Задача в том, чтобы правильно рассчитать новые доли и не ухудшить положение детей.
Миф 2. Детские доли обязательно нужно выделить именно в новой семейной квартире
Нет. Новый объект не обязательно должен быть той самой квартирой, в которой семья будет жить дальше. Если подходящего семейного жилья сейчас нет, не обязательно покупать первое подходящее по формальным требованиям. Детские доли можно перенести в отдельный объект, а покупку квартиры для семьи отложить до момента, когда появится действительно подходящий вариант.
Главное, чтобы новый объект соответствовал требованиям органов опеки и имущественные права детей были сохранены.
Миф 3. Для замены детских долей нельзя покупать новостройку
Можно, но здесь есть важное условие. Если в качестве нового жилья используется объект в строящемся доме, для получения разрешения опеки техническая готовность строительства должна составлять не менее 70%. Более того, даже можно купить квартиру в ипотеку. А вот объект с обременением — нельзя.
Поэтому просто выбрать понравившуюся квартиру на старте продаж и сказать, что доли детей будут перенесены туда, не получится. Объект должен соответствовать требованиям опеки, а сама схема сделки должна быть согласована заранее.
Куда перенести детские доли?
В нашем случае собственниками старой квартиры были пятеро: мама, папа и трое детей. У каждого из трех детей было по 1/84 доли.
Первоначально план был вполне логичным:
Продать Лайф Варшавская и купить просторное жилье для семьи: например, хорошую евро-5 площадью 130−150 м², которую можно было бы назвать квартирой мечты. Но подходящего объекта на рынке на тот момент не было.
Можно было подождать со сделкой по продаже, пока не появится подходящая альтернатива.
Можно было купить просто большую квартиру, лишь бы она соответствовала требованиям. Но тогда пришлось бы снова выделять в ней детские доли, а через несколько лет при очередном переезде опять проходить всю процедуру продажи.
В итоге мы пошли по третьему пути и решили разделить задачи. Семейную квартиру мечты мы купим тогда, когда она действительно появится. А пока капитал детей можно перевести в отдельный актив, чтобы он работал.
Быстрая продажа и реинвестиция в евро-2
Мы подобрали и забронировали евро-2 площадью 39 м² в ЖК ЗИЛАРТе в корпусе «Марк» за 21 млн ₽. И объект, и сам лот подошел под требования опеки. Доли в новой квартире после получения права собственности будут распределены между пятью членами семьи: 39 м² / 5 = 7,8 м² на человека, причем оценочная стоимость доли каждого ребенка увеличилась. Ключи ожидаются в 2028 году, и после ремонта квартиру планируют сдавать примерно за 120−130 тыс. ₽ в месяц.
Когда стратегия была понятна, а объект реинвестиции был найден, мы выставили семейную квартиру в ЖК «Лайф Варшавская» в экспозицию. Мы оценили конкуренцию и выяснили, что квартир такого формата с современным, качественным ремонтом практически не было, поэтому мы поставили цену в 44 млн ₽. И оказались правы — весь процесс продажи занял всего полтора месяца, несмотря на летний сезон отпусков. Итоговая цена после некоторого торга составила 42,5 млн ₽. То есть существенного дисконта из-за детских долей, которым так сильно любят пугать, не потребовалось.
А помочь даже с самыми сложными сделками готовы специалисты Smarent: оценить объект или портфель недвижимости, выбрать оптимальную стратегию, найти правильный ценовой диапазон и провести продажу. Получить первую консультацию наших экспертов можно довольно просто и совершенно бесплатно — нужно лишь нажать на кнопку ниже.