Октябрь 2025 года. Именно тогда начали выходить сообщения, что условия семейной ипотеки скоро поменяют, всё станет сложнее, дороже, а во многих случаях и вовсе этой возможности уже не будет. Да, речь про то, что с февраля 2026 года уже точно нельзя будет взять две семейных ипотеки на одну семью. К тому же обсуждается и возможность повышения ставки до почти рыночных 12% для семей с одним ребенком. Именно поэтому многие обладатели права на семейную ипотеку именно в октябре хлынули на рынок недвижимости в надежде успеть запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда. Но эта стратегия чаще всего ведет к убыткам, потому что отталкиваться нужно от конкретных целей и личной стратегии.
В конце октября к нам обратился клиент с запросом «пристроить семейную ипотеку». Он рассматривал варианты евро-2 и евро-3 в бюджете до 20 млн ₽ (то есть 8 млн собственных средств и 12 млн «семейки»). Он планировал сдавать эту квартиру, чтобы аренда перекрывала ипотечный платеж и давала дополнительный доход. Запрос понятный и логичный, но в конце октября 2025 года оказалось, что подходящих вариантов просто нет: слишком долгие сроки, слишком завышенная цена, слишком неликвидная планировка, слишком высокие риски по качеству.
Да, безусловно, квартиры в нашем бюджете в формате евро-2 и даже евро-3 были, но их покупка была бы ошибкой, поскольку цели клиента не будут достигнуты, финансовая модель не сходится, и доходность от аренды и продажи будет слишком низкой. Но терять возможность взять семейную ипотеку из-за такого ажиотажа на рынке тоже не стоит.
В личной беседе с клиентом мы выяснили, что его личные потребности в жилье еще не решены в полной мере, поэтому в данном случае с учетом ситуации на рынке было бы разумным использовать семейную ипотеку по прямому назначению – на улучшение жилищных условий. Это немного другая стратегия и иная финансовая модель. Для себя клиент хотел бы зеленый район с хорошим потенциалом развития, высокий этаж и интересную планировку. Бюджет с учетом семейной ипотеки определили максимум в 25 млн ₽. Проблема в том, что евро-3 в хороших проектах, которые подходили под требования клиента, было мало: в большинстве случаев ценник стремился к 30 млн ₽. Но мы нашли тот самый вариант.
Это ЖК SET на западе Москвы в зеленой зоне. Это локация сейчас активно развивается: там строят крупные проекты сразу несколько застройщиков. А лет через 5 там вполне может появиться метро – о таких планах город объявил официально. Мы выбрали угловую квартиру площадью 53 м² с мастер-спальней и красивым видом на очень высоком этаже – мечта нашего клиента. Мы проверили план развития локации и никакие будущие постройки не перекроют, хотя перекрыть вид на 59-м этаже довольно сложно.
Цена покупки составила 24,5 млн ₽. На ключах в 2029 году стоимость такой квартиры, по нашим оценкам, может составить 37 млн ₽. Клиент планирует жить в квартире сам, но если он решит её сдавать, то аренда будет составлять не менее 150 тыс. ₽ в месяц, а с учетом бомбического вида, панорамного остекления и очень ликвидной планировки, думаю, что реальная аренда может быть выше.
Результат превзошёл ожидания: клиент купил стратегически выгодный объект, который закрыл главную потребность в улучшении жилищных условий. будет комфортно использоваться для личного проживания, а если ситуация изменится, то будет легко сдать в аренду или перепродать.
И кстати вскоре после покупки вышел новый объем лотов в ЖК SET по уже заметно более высоким ценам (где-то +1,3 млн по аналогичным квартирам, но на более низких этажах) и более поздним срокам сдачи. Получается, что наш клиент смог запрыгнуть в вагон уходящего поезда, но не семейной ипотеки в целом, а хороших лотов в этом ЖК, и семейная ипотека стала лишь способом профинансировать выгодную покупку, которая соответствовала стратегии. Так работает Smarent: это не просто помощь с выбором квартиры, а аналитически обоснованная стратегия покупки с минимальными рисками и максимальной доходностью. Мы учитываем потребности клиента, рынок, планировки и точки роста и много других факторов, чтобы сделка приносила радость и ощущение правильного выбора. А получить пример подборки лотов от Smarent можно даже бесплатно – нужно лишь нажать на кнопку ниже.