Многие почему-то считают, что подбор квартиры для себя – это про эмоции, про «нравится-не нравится», и если «нравится», то все остальные факторы не важны. И поэтому не обращаются за подбором, считая, что сами нашли лучший вариант. Но, к сожалению, именно в таких случаях ошибки будут самыми болезненными, потому что стоят не только миллионов рублей, но и несбывшейся мечты. Был у нас такой случай.
К нам обратился клиент за подбором квартиры. Запрос был довольно типичный: евро-2 до 20 млн ₽, без ипотеки – в рассрочку или в кеш. Мы изучили рынок – посмотрели предложения от застройщиков, посмотрели переуступку и нашли тот самый вариант. Здесь всё было стандартно, по отработанной годами схеме. И на самом деле кейс – не про наш подбор. Вернее, не совсем про подбор. Это история про то, как человек потерял 5 млн ₽, а наш клиент, благодаря грамотному выбору, получил отличную сделку.
Пять миллионов – не фигура речи и не абстрактная цифра. Именно столько потерял продавец квартиры в ЖК SOUL – той самой, которую мы купили для нашего клиента по переуступке. Летом 2024 года, когда цены были на пике, продавец сделал типичную для горячего рынка ошибку: поверил бесплатному агенту, взял IT-ипотеку и купил евро-2 за 23 млн ₽. Казалось бы, классное решение: популярный и качественный ЖК, ликвидный формат, льготная ставка, буквально успел в последний вагон поезда «IT-ипотека для Москвы». Вроде бы всё супер! Но рынок не про эмоции, рынок про стратегию, оценку объекта и рисков.
Прошёл год. Продавец-айтишник, потерял работу, а это главное условие IT-ипотеки. Для поиска новой работы в подходящей под условия компании дается что-то около полугода, иначе ставка 5% превращается в очень неприятную рыночную. Всех деталей мы не знаем, и возможно для продавца это был самый разумный вариант, но квартиру пришлось продавать. Цена покупки – 23 млн, цена продажи – 19,5 млн ₽, то есть минус 3,5 млн от покупки. Но реальный убыток оказался больше: бронирование стоило около 230 тысяч, сопровождение сделки – 200 тысяч, проценты по ипотеке за год съели еще порядка 870 тысяч. Плюс небольшой «бонус» за одобрение IT-ипотеки, когда её уже почти не выдавали – была такая практика в тот момент. В сухом остатке – более 5 млн ₽ убытка.
Почему так вышло?
●Самостоятельный подбор без насмотрености или с бесплатными агентами, которым важнее получить более высокую комиссию, а не решить задачу клиента. Сам ЖК хороший, и мы часто включаем его в подборки для клиентов, но он подходит не всем: не для каждой стратегии и не для каждой задачи. Он имеет свои плюсы и минусы, свои риски.
●Неудачный тайминг. Квартира была куплена на пике рынке по завышенной цене. В июне - июле 2024 года на цены застройщиков было больно смотреть, и далеко не всегда завышение компенсируется дешевой ипотекой.
●Невозможность исполнения выбранной стратегии. При покупке квартиры в ипотеку с ограничивающими условиями (а IT-ипотека – это именно такой вариант) важно иметь план Б. От потери работы никто не застрахован, и нужно заранее продумать план действий в такой ситуации: либо быстро переустроиться, чтобы не упустить ставку 5%, либо иметь дополнительный капитал.
Но вернемся к нашему подборку и к нашему клиенту. Он пришёл за подбором под свою стратегию. Мы проанализировали рынок, посмотрели аналогичные лоты, оценили динамику по ЖК, сравнили первичку и переуступку. И нашли правильную планировку с ценой ниже вторички, и клиент получил ликвидный объект по отличной цене, с комфортным горизонтом и понятной стратегией выхода. Это не магия. Это холодный расчёт и понимание рынка.
Итог: ЖК SOUL, евро-2, 42.2 кв.м, 14 этаж, ключи – июнь 2027 года, покупка за наличные по переуступке прав за 19,5 млн ₽.
В недвижимости деньги не только зарабатывают – их часто теряют. Но если подбирать правильно, можно оказаться на другой стороне сделки. И таких неправильно выбранных лотов без стратегии и понимания рынка, скорее всего, будет больше в ближайшие пару лет по мере того, как завершаются «дешевые» части траншевых ипотек и рассрочек. Правда, и с этими лотами есть свои риски, которые нельзя игнорировать. Поэтому первичка или переуступка – вопрос спорный и индивидуальный. А получить подборку таких же проверенных лотов от Smarent можно просто и совершенно бесплатно – нужно лишь нажать на кнопку ниже.