Как мы помним, с лета 2024 года по закону запрещено строить квартиры площадью менее 28 метров. Однако ПИК нашел способ обойти это правило и в новом проекте «Москоречье» вывел в продажу 19-метровые студии, которые, как пошутил Олег Карлсон, можно назвать квартирами для самоубийц и «Раскольниковых».
Проект «Москворечье» находится в одном из самых неблагоприятных районов Москвы. Рядом — ТЭЦ и мусоросжигательный завод. Здесь чувствуется неприятный запах — не ясно, это мусор, газ, пыль или что-то еще, но однозначно понятно, что район сейчас не годится для комфортного проживания. Впрочем, это и плюс, и минус: невысокая привлекательность района влияет на цены, делая их доступнее. Застройка территории будет длиться до 2035 года, а первую очередь планируется сдать не раньше начала 2028 года и это в лучшем случае.
Проект будет нетипичным для ПИК, с разнообразными фасадами — заявлено около 80 разных вариантов. Это либо сделает Москворечье действительно интересным проектом, который сможет конкурировать с Life Варшавская от Пионера, либо превратит его в хаотичный архитектурный ансамбль в стиле ЖК «Зиларт» от ЛСР.
Цены
На мой взгляд, Москворечье — одна из самых перспективных точек для долгосрочных инвестиций в пределах МКАД. Здесь вряд ли будет покупать конечный потребитель, основная целевая аудитория — инвесторы. Такой проект можно рассматривать для долгих вложений, особенно если планируется использовать семейную ипотеку без цели спекуляций. Однако цены вряд ли сильно вырастут в ближайшие годы. Например, маленькая однушка или евродвушка стоит около 12 млн ₽. При текущих ставках около 20% ипотека обойдется в 170 тыс. ₽ в месяц. Ожидание в четыре года (до 2028 года) с таким ежемесячным платежом создает значительную переплату, и маловероятно, что стоимость недвижимости возрастет настолько, чтобы ее компенсировать.
Для инвестиций я бы рекомендовал рассматривать только евротрешки, так как здесь представлены хорошие угловые планировки 50-55 кв. метров с панорамными окнами, стоимостью около 15 млн ₽. ПИК обещает улучшенную отделку, но поверить в это сложно.
Конкуренты
Однако самый важный недостаток для инвесторов — это отсутствие пешей доступности до метро. Например, в соседнем Life Варшавская студия стоит 13 млн ₽ с отделкой, и это бизнес-класс, плюс там есть удобная пешая доступность до станции метро «Варшавская». Здесь же до станции метро «Коломенская» придется идти минут 20, а ближайшая станция, возможно, появится на Бирюлевской линии (станция «Кавказский бульвар»), но и она будет не слишком близко. Интересно, что ЖК «Кавказский бульвар» от ПИК тоже является конкурентом ЖК «Москворечье» с ценами на студии в районе 8-9 млн ₽.
Большинство покупателей здесь — инвесторы, которые покупают квартиры под аренду. На высокую доходность без близости к метро рассчитывать не стоит, но на ключах в 2028 году аренда студии может приносить около 50 тыс. ₽ в месяц и покрывать ипотечные платежи по семейной ипотеке. Рассрочка от ПИК сейчас не предлагает выгодных условий: 6 месяцев отсрочки платежа, чтобы потом перейти на рыночную ипотеку, — не самая лучшая идея. А брать отсрочку, чтобы сэкономить немного на платежах по семейной ипотеке, тоже рискованно, так как ставки могут подняться до 8%.