ЖК «Румянцево Парк»: продать квартиру с первого показа без торга

На вторичном рынке часто встречается история, когда собственник выставляет свою квартиру по неадекватной цене и месяцами ждет своего покупателя. В итоге, спустя 10−12 месяцев он действительно может его найти, но это вовсе не означает, что стратегия с завышенной ценой сработала. Скорее всего, за это время рынок просто дорос до его ожиданий. А если собственник планировал реинвестировать полученные деньги в другую недвижимость, возникает новая проблема: за те же 10−12 месяцев подорожали и объекты, которые он собирался покупать. В итоге формально квартира продана дороже, но реального выигрыша для инвестора может и не быть.

В большинстве случаев задача собственника совсем другая: получить деньги к определенной дате, чтобы успеть вложить их в следующий актив. Срок может быть связан с чем угодно: окончанием бронирования, очередным платежом по рассрочке, сроком действия одобрения ипотеки или другой сделкой, в которую нужно вовремя вложить средства. Поэтому при продаже важно заранее определить, за какую цену квартиру можно реализовать в нужный срок, а где начинается ожидание в обмен на несколько дополнительных сотен тысяч рублей.

Именно с такой задачей к нам обратился собственник студии в ЖК «Румянцево Парк». Он сдавал квартиру примерно за 45 тыс. ₽ в месяц, но считал, что основной потенциал роста ее стоимости уже реализован. Поэтому решил продать объект и перевести капитал в коммерческую недвижимость. Вместе мы подобрали и забронировали отличный офис в проекте STONE SKY Ходынка (он же Stone Ходынка-4) — все детали в отдельном кейсе. Но для входа в сделку требовались деньги на первоначальный взнос, поэтому квартиру нужно было продать быстро и при этом не отдавать дешевле рынка.

Румянцево Парк — это ЖК за МКАД со средней транспортной доступностью. Метро вроде бы недалеко, но не в пешей доступности. Инфраструктура Солнцево и бизнес-кластера в Румянцево и Саларьево вроде бы тоже близко, но добраться не так просто. И всё это имеет значение.

Перед выходом на рынок мы оценили квартиру и сразу заложили несколько сценариев продажи. Собственнику было важно понимать, сколько времени может занять сделка при разной цене. Для этого мы провели анализ конкурентов и заключенных сделок в этой локации с учетом преимуществ и нюансов нашей квартиры. Расчет выглядел так:

Это принципиальный момент при продаже квартиры для последующей реинвестиции. Максимальная цена в объявлении не всегда означает лучший финансовый результат. Если ради дополнительных 500−800 тыс. ₽ объект будет продаваться еще несколько месяцев, собственник может упустить хорошую возможность вовремя зайти в следующий актив. В итоге мы выставили объект по цене 11,7 млн ₽.

И сразу, несмотря на низкий сезон для рынка недвижимости, поступило несколько звонков, и с первого же показа студия была продана за нашу цену — 11,7 млн ₽, без торга.

Одной причины здесь нет. На скорость продажи повлияло сразу несколько факторов.

В результате квартира путь квартиры от публикации объявления до сделки оказался очень коротким.

Собственник получил за квартиру 11,7 млн ₽ и смог быстро выйти на сделку по покупке офиса в STONE SKY Ходынка. Этот кейс хорошо показывает, что при продаже квартиры цена и скорость напрямую связаны между собой. Можно выставить объект дороже рынка и ждать подходящего покупателя несколько месяцев. А можно заранее определить диапазон стоимости, выбрать цену под конкретную задачу и получить деньги в нужный срок. В данном случае сработала именно вторая стратегия.

Начинать стоит с объективной оценки рыночной стоимости. Сравните квартиру с актуальными предложениями конкурентов и учитывайте не только цену, но и локацию, планировку, состояние, этаж и меблировку.

Расположение и цена сильнее всего влияют на скорость продажи. Квартиры рядом с метро или МЦК обычно находят покупателя быстрее. По приведенным данным, такие объекты могут продаваться в среднем за 2−3 недели, тогда как отсутствие станции рядом способно увеличить срок экспозиции до 4−6 месяцев. При этом завышенная цена остается одной из главных причин, по которой квартира долго не продается.

Не менее важна подготовка объекта. Хоумстейджинг, уборка, устранение мелких недостатков, правильная расстановка мебели и хорошие фотографии помогают квартире выглядеть привлекательнее на фоне конкурентов.

Дорогой ремонт перед продажей обычно не нужен. Главная задача предпродажной подготовки — выигрышно показать то, что уже есть, чтобы покупатель мог представить себя в этой квартире.

Что стоит сделать:

Убрать личные вещи и лишнюю мебель. Фотографии, сувениры, документы, вещи на открытых поверхностях создают визуальный шум. Свободное пространство, наоборот, помогает квартире казаться больше.

При этом каждое вложение стоит оценивать с точки зрения окупаемости. Иногда небольшая косметическая подготовка помогает продать объект привлекательнее, но делать ремонт «на всякий случай» перед продажей не стоит.

Не всегда. Но если квартира долго находится в экспозиции, а цена не соответствует реальному спросу, снижение стоимости может быть самым эффективным способом ускорить продажу. Однако снижать цену нужно не панически, а по четкому алгоритму, предварительно проверив презентацию объекта. Вот 3 признака, что пора действовать:

Но сначала проверьте презентацию. Обновите фото, текст, добавьте план. Запустите с прежней ценой на 2−3 недели. Если звонков стало в разы больше, проблема была в подаче, а не в цене. Если ничего не изменилось, снижение обязательно.

Главное правило: снижение цены — это не поражение, а рыночная стратегия. Продать на 5% дешевле сейчас выгоднее, чем терять 10−15% за полгода на коммуналке, налогах и упущенной выгоде.

Если вам нужно продать квартиру в определенный срок и получить рыночную стоимость без лишних месяцев экспозиции, специалисты Smarent помогут оценить объект, определить оптимальную цену и организовать продажу. После сделки можно отдельно рассчитать, как эффективнее использовать полученный капитал для следующей инвестиции. Получить консультацию наших экспертов можно довольно просто и совершенно бесплатно — нужно лишь нажать на кнопку ниже.