2024 год показал, что настоящая сила на рынке недвижимости в правильном выборе: не гнаться за баннерами, обещающими колоссальные скидки, не верить восторгам популярных блогеров по поводу того или иного комплекса, не полагаться на рассказы менеджеров застройщика в офисах продаж, а следовать своей цели, подбирая объект под свою стратегию. Наш клиент прекрасно понимал, что покупка инвестиционной квартиры – непростой процесс, требующий большого опыта на рынке и экспертности, и точно не тот случай, когда можно довериться собственному чутью и фильтрам ЦИАН.
К нам за подбором он пришел летом 2024 года с запросом купить хороший объект недвижимости бизнес-класса в семейную ипотеку в развивающейся локации с высоким потенциалом роста, привлекательности для аренды, понятным горизонтом реализации и минимальными рисками. Максимальный бюджет определили на уровне 22 млн ₽ (10 млн собственных средств и 12 млн семейная ипотека). Сложность была в том, что у клиента на момент подбора не было четкой стратегии: вернее, он был одинаково открыт и к возможности продажи объекта после ремонта, и к перспективе сдавать квартиру несколько лет, а потом сделать реинвестицию. С семейной ипотекой второй вариант выглядит, на наш взгляд, более разумно, но, конечно, нужно будет действовать по обстоятельствам. Поэтому наша задача была найти такой объект, который бы был интересен с точки зрения арендного дохода, а также быстро вырос бы в цене.
Вариантов на старте было немало: мы рассмотрели предложения в ЖК Soul, Северный порт и Stone Сокольники, но у всех были нюансы – где-то сроки слишком длинные, где-то цена на момент обращения не укладывалась в финансовую модель. Интересным показался ЖК MOD – визуально и по локации, но мы не смогли уместить его в бюджет, и застройщик не был готов предложить там скидки или индивидуальные условия.
Зато мы нашли другой интересный лот – квартиру в ЖК Symphony 34 от того же застройщика. Это проект бизнес-класса с уже сформированным окружением, транспортной доступностью и ключами менее чем через год (май 2025). Застройщик периодически выставляет неплохие скидки на ряд лотов в своих ЖК, чаще всего это 2-е этажи, неликвидные планировки или квартиры с условными «недостатками», но бывают и самые настоящие находки.
Так случилось и на этот раз: из списка «распродажных» мы обратили внимание на евро-2 площадью 40,6 м² на 51-м этаже с панорамным видом на Останкинскую башню, который был на пару миллионов дешевле аналогичных квартир в этом ЖК. Сложно сказать, почему так произошло: возможно, лот долго находился под бронью и вернулся в экспозицию по старой цене. Ошибка программы – наша удача. Но в любом случае, мы не стали верить менеджеру на слово, а внимательно изучили документацию по этому варианту и… не нашли никаких red flags. А значит, надо брать! К тому же квартира шла с предчистовой отделкой (whitebox).
Как и всегда при подборе мы сравнили не только доступные квартиры квартир внутри ЖК, но и сам ЖК по отношению к аналогам на первичном и, главное, на вторичном рынке (например, соседний D1 от того же застройщика). Что удивительно, и там, и там был дисконт, что укрепило нашу уверенность в сделке.
Финансовая модель выглядела так: семейная ипотека с первоначальным взносом 8,26 млн ₽, ежемесячный платеж 72 000 ₽, общая цена покупки 20 264 000 ₽. На тот момент застройщик уже предлагал аналогичные лоты за 22 млн ₽, то есть клиент вошёл в проект с дисконтом, что даем ему фору при последующей продаже. Сроки передачи ключей: до мая 2025 года.
Экономика объекта тоже говорила сама за себя. С учетом ремонта, который будет стоить порядка 4 млн ₽, прогнозируемая рыночная стоимость квартиры около 28 млн ₽. Потенциал арендной ставки для такой квартиры – 130–150 тыс. рублей в месяц, что с большим запасом перекрывает ипотечный платеж и дает возможность накапливать капитал. Уже к моменту получения ключей можно будет принимать стратегическое решение: сдавать или фиксировать прибыль через продажу.
Мы оказались правы: сейчас, год спустя, у застройщика такая же квартира, но на 12 этаже ниже, стоит 26,5 млн ₽, сделки на вторичном рынке с аналогичными квартирами в этом ЖК проходят где-то по 25 млн ₽ (без отделки), а с отделкой – за 29 млн ₽ при том, что этаж более низкий.
Этот кейс хорошо иллюстрирует, как грамотный подбор объекта позволяет не просто обыграть рынок, а построить понятную и эффективную финансовую стратегию, даже если клиент не определился с планами. Пример подборки правильных лотов от Smarent доступен совершенно бесплатно — нужно лишь нажать на кнопку ниже.