ЖК «Большая Академическая 85»: сдать квартиру на 10 000 ₽ дороже рынка
Квартира может приносить доход, но только после того, как кто-то начинает управлять этим активом. Получить ключи от новостройки — это лишь начало работы инвестора. Дальше нужно разобраться, сколько объект реально стоит на рынке аренды, подготовить его к показам, привлечь внимание потенциальных жильцов, отсеять неподходящих кандидатов и контролировать весь процесс заселения. В Москве, особенно в ЖК от ПИК, где на аренду одновременно выходят сотни похожих квартир, именно качество управления часто определяет, будет ли объект простаивать или стабильно приносить доход. И данный кейс как раз про это: как комплексное сопровождение Smarent помогает не просто сдать квартиру, а сделать это по рыночной цене и без постоянного участия владельца.
Клиент уже не первый год сотрудничает с нами. В управлении Smarent уже находятся несколько объектов, поэтому при покупке новой квартиры вопроса, кто будет заниматься подготовкой и дальнейшей сдачей квартиры в аренду, практически не возникло.
Новым объектом стала евро-3 площадью 53,6 кв. м в ЖК «Большая Академическая» от ПИК — со стандартной отделкой от застройщика. Такой ремонт вполне подходит для аренды, но на конкурентном рынке Москвы его часто оказывается недостаточно, чтобы выделиться среди десятков похожих предложений. Поэтому собственник решил заказать не только доверительное управление квартирой, но и услугу меблировки под ключ.
Общий бюджет составил 1,6 млн ₽. Из них 1,2 млн ₽ - это непосредственно расходы на мебель и технику, а остальная сумма включала доставку, сборку, дополнительные работы и саму услугу меблировки с индивидуальным дизайн-проектом. Однако главная задача заключалась не в создании дорогого интерьера. Нужно было подготовить квартиру таким образом, чтобы она быстрее нашла арендатора и позволила получать стабильный доход без ежедневного участия собственника. И команда меблировки Smarent, как всегда, справилась на отлично и передали квартиру менеджеру по управлению.
Перед началом работы специалисты Smarent провели оценку арендного потенциала объекта. Для этого анализировались конкурентные предложения именно в ЖК «Большая Академическая», статистика по аналогичным квартирам, внутренняя база компании по уже сданным объектам, а также текущая динамика рынка аренды Москвы. Расчет показал, что реальная рыночная стоимость аренды квартиры находится в диапазоне от 100 до 110 тысяч ₽ в месяц. Если квартира выставляется дороже объективной оценки рынка, срок поиска арендатора может превысить четыре недели. В практике Smarent это один из главных сигналов, что объект переоценен и цену необходимо корректировать. Но, как обычно, мы начали экспозицию с верхней границы диапазона — 110 тысяч ₽ в месяц.
29 июня 2026 года квартира появилась в рекламе на главных агрегаторах и на ТГ-канале Smarent с арендными квартирами. Как и по всем объектам, находящимся в управлении квартирой в Москве, команда Smarent ежедневно отслеживала статистику площадок, количество просмотров, добавлений в избранное и конверсию в обращения. Через неделю накопилось достаточно данных.
На Авито объявление набрало 199 просмотров, а 24 пользователя добавили его в избранное.
На ЦИАН квартира получила 149 просмотров и 31 добавление в избранное.
Но главным показателем для специалистов была не абсолютная статистика, а конверсия. Она составила 1,51%. По внутренней аналитике Smarent квартиры начинают стабильно сдаваться тогда, когда конверсия просмотров в обращения превышает 2,5%. Именно этот показатель используется компанией при управлении объектами, поскольку он позволяет принимать решения на основе данных, а не интуиции.
Поэтому уже 7 июля было согласовано снижение стоимости аренды до 105 тысяч ₽. Это решение позволило сохранить объект в верхней части рыночного диапазона и одновременно повысить его привлекательность для потенциальных арендаторов. Через 10 дней арендатор был найден, а 23 июля квартира была заселена.
Интересно, что похожие квартиры в этом же жилом комплексе без дополнительной подготовки и профессионального сопровождения обычно сдаются примерно за 95 тыс. ₽ в месяц. Благодаря правильной меблировке и постоянному управлению экспозицией собственник вышел на ставку 105 тысяч ₽, то есть примерно на 10 тысяч ₽ выше среднего предложения.
Экономика проекта
Дополнительные 10 тыс. ₽ арендного дохода в месяц могут показаться незначительной разницей. Однако в пересчете на год это уже около 120 тыс. ₽ дополнительного дохода без учета ежегодной индексации аренды. При этом важно учитывать не только размер ежемесячной ставки, но и отсутствие длительного простоя, что особенно актуально в крупных ЖК с большой долей квартир под сдачу. На рынке аренды Москвы один лишний месяц без арендатора означает потерю 100−110 тыс. ₽ потенциального дохода. Поэтому задача профессионального управления недвижимостью заключается не в том, чтобы выставить максимально высокую цену, а в том, чтобы найти баланс между стоимостью аренды и скоростью заселения.
Именно поэтому в Smarent регулярно анализируют статистику просмотров, обращений и конверсии, а при необходимости оперативно корректируют стоимость объекта. Такой подход позволяет минимизировать потери от простоя и поддерживать доходность квартиры на рыночном уровне в долгосрочной перспективе.
Но в этом кейсе важен не только размер арендной ставки. Собственник вообще не участвовал в операционной работе. Все вопросы — от подготовки квартиры и фотосъемки до публикации объявлений, общения с потенциальными арендаторами, анализа статистики, корректировки цены и заселения — полностью взяла на себя команда Smarent. Именно это и является основной ценностью услуги по сдаче квартиры через профессиональную управляющую компанию.
За годы работы Smarent сформировала внутреннюю статистику по сотням квартир в управлении. Она показывает, что арендаторы принимают решение не только, исходя из цены и района. Большую роль играет первое впечатление:
Светлые интерьеры визуально делают пространство просторнее и чище, а также лучше выглядят на фотографиях. Именно поэтому нейтральные оттенки используются практически во всех проектах меблировки компании.
Функциональная мебель позволяет потенциальному арендатору сразу представить себя в квартире. Когда продуманы хранение, рабочее место, освещение и бытовые сценарии, жилье воспринимается как готовое решение, а не как пустое пространство, которое еще придется дорабатывать.
Не менее важна профессиональная фотосъемка. По опыту Smarent именно фотографии формируют первое впечатление о квартире еще до просмотра. Хорошие снимки увеличивают количество переходов в объявление, а качественная подготовка объекта положительно влияет на конверсию просмотров в обращения.
Именно поэтому профессиональная меблировка квартиры для аренды рассматривается компанией не как дизайнерская услуга, а как один из инструментов повышения ликвидности объекта. На рынке аренды Москвы, где одновременно конкурируют десятки похожих квартир, такие детали напрямую влияют и на срок экспозиции, и на итоговую стоимость аренды.
Собственники, воспользовавшиеся доверительным управлением от Smarent, отмечают, что главное преимущество услуги — необходимость не заниматься самим десятками мелких вопросов и понимание, что объектом занимаются, следят за рынком, при необходимости корректируют цену и ищут арендаторов. В итоге квартира работает, а не требует постоянного участия.
Комментарий менеджера Smarent: «Многие собственники думают, что главное — просто разместить объявление. На практике работа начинается именно после публикации. Мы ежедневно анализируем статистику, смотрим конверсию, сравниваем объект с конкурентами и принимаем решения на основе данных. Иногда небольшое изменение цены позволяет значительно сократить срок поиска арендатора.»
Часто задаваемые вопросы
Что входит в услугу управления недвижимостью Smarent?
Компания берет на себя весь цикл работы с квартирой: оценку арендного потенциала, подготовку объекта, организацию меблировки при необходимости, профессиональную фотосъемку, размещение объявлений, проведение показов, поиск и проверку арендаторов, заключение договора, передачу квартиры, сопровождение аренды и решение текущих вопросов.
Можно ли передать в управление квартиру с ремонтом от застройщика?
Да. Большинство объектов в управлении Smarent — квартиры с типовой отделкой. При необходимости специалисты предложат вариант меблировки, который поможет сделать объект более конкурентоспособным на рынке аренды Москвы.
Как определяется стоимость аренды?
Цена рассчитывается на основе анализа аналогичных квартир в конкретном жилом комплексе, текущей ситуации на рынке, внутренней статистики Smarent по уже сданным объектам и качества подготовки квартиры.
Почему цена аренды может меняться после публикации объявления?
Если статистика показывает недостаточную конверсию просмотров в обращения, специалисты могут рекомендовать скорректировать стоимость. Это позволяет быстрее найти арендатора и избежать длительного простоя.
Обязательно ли заказывать меблировку?
Нет. Если квартира уже полностью готова к сдаче, можно воспользоваться только услугой доверительного управления. Меблировка рекомендуется в тех случаях, когда она поможет повысить привлекательность объекта и увеличить потенциальный доход.
Полный гайд по услуге доверительного управления можно посмотреть по ссылке.
Этот кейс еще раз показывает: доходная недвижимость — это не только удачная покупка. Это грамотное управление объектом после получения ключей. Особенно в Москве, где рынок аренды остается высококонкурентным и даже небольшие ошибки в цене или подготовке квартиры могут увеличить срок простоя на несколько недель. Если вы хотите, чтобы квартира приносила доход, а не требовала постоянного внимания, стоит доверить операционную работу профессионалам. Получить бесплатную консультацию специалистов Smarent можно всего за несколько минут — достаточно нажать кнопку ниже.