Купить «квартиру под аренду, но возможно оставлю детям» - на самом деле, это довольно частый запрос. Не все люди хотят быть «инвесторами» и регулярно покупать-продавать квартиры. Для многих покупка недвижимости – это способ сохранить капитал, защитить его от инфляции и передать своим детям. С таким запросом обратился и наш клиент. Цель была купить квартиру, которая сама бы себя окупала, а потом, когда-нибудь в будущем перешла бы ребенку.
Важный козырь – у мужчины была возможность взять семейную ипотеку. Мы всегда рекомендем пользоваться такими программами по максимуму. Наш клиент был готов потратить на покупку 3-5 млн ₽ собственных средств плюс 12 млн ипотека, что определило бюджет: 15-17 млн ₽.
Мы определили следующие критерии выбора: квартира должна находиться недалеко от метро и подходить для аренды. Локация должна быть еще не раскачанная и сохранять потенциал роста стоимости. Также важно было найти вариант с готовой отделкой, чтобы не тратить время и деньги на ремонт. Плюс нужна была возможность взять ипотеку с минимальным первоначальным взносом с учетом бюджета клиента.
На начальном этапе мы рассмотрели несколько жилых комплексов бизнес-класса: Зиларт, Symphony 34, Страна Озёрная, Обручева 30 и даже Дмитровское небо (хотя этот ЖК отнести к бизнес-классу можно с большой натяжкой). В этих проектах мы смотрели формат евро-2, но в наш бюджет попадали лишь квартиры без чистовой отделки, что означало дополнительные полгода и 5-7 млн ₽ на ремонт. Плюс упущенный арендный поток за полгода. Кроме того, не все варианты укладывались в нашу финансовую модель: либо требовался более высокий ПВ по ипотеке, либо сроки передачи ключей были слишком далекими, либо цена относительно ожидаемой доходности оказывалась слишком высокой. В общем, картинка не складывалась.
Мы решили поменять подход: снизить класс дома, но увеличить комнатность. Думаю, самые продвинутые эксперты уже догадались, что, по сути, это значит ПИК. Этого застройщика можно любить или не любить, но для многих клиентов и многих задач он подходит идеально: неплохие локации, хорошие цены, полная отделка, высокая ликвидность в аренде и при перепродаже. Покупая (или арендуя) квартиру от ПИК все прекрасно понимают, что они получат.
В нашем бюджете мы нашли евро-3 в проекте Плеханова 11. Это часть масштабной застройки в районе метро «Перово» и «Шоссе Энтузиастов».
Локация активно развивается и к тому же находится довольно близко к центру: на метро можно добраться всего за 15-20 минут. Плюс рядом, в пешей доступности, есть огромный Измайловский парк. Это плюсы для арендаторов.
Мы выбрали хорошую евро-3 площадью 52,5 м2 на 9-м этаже. Квартира идет полностью с отделкой. Нам понравилась мастер-спальня с гардеробной и два полноценных санузла. Цена покупки с учетом скидки составила 16,1 млн ₽. Клиент смог воспользоваться программой ПИК и получил ставку по семейной ипотеке 4%. В результате первоначальный взнос составил 5,1 млн ₽, а ежемесячный платеж по кредиту – всего 52,8 тыс. ₽!
Через полтора года на ключах такая квартира, по нашим оценкам, будет стоить не менее 20 млн. Мы провели сделку в январе 2025 года, а уже сейчас, в марте такие квартиры у застройщика стоят не менее 19 млн ₽, а на вторичке – 17-19 млн. И потенциал роста сохранится, поскольку восток Москвы активно развивается и растет. Меблировка такой квартиры будет стоить около 1,5 млн ₽, а аренда принесет не менее 100 тыс. ₽ в месяц.
Мы могли бы вздохнуть, развести руками и сказать, что на рынке нет ничего подходящего в бюджете клиента и придется брать однушку в бизнес-классе без отделки. В итоге, win-win для всех. Клиент получил отличную квартиру с комфортными платежами по ипотеке, к тому же уже скоро она начнет себя окупать. Этот вариант полностью соответствует его стратегии и прекрасно укладывается в финансовую модель, которую мы разработали на первом этапе подбора. А мы получили довольного клиента!