В декабре 2024 года к нам обратился мужчина с довольно частым запросом подобрать квартиру под аренду. Но как всегда есть нюансы. В приоритете были готовые или почти готовые варианты. И еще один важный момент: покупка должна быть в семейную ипотеку. И вот эти два ключевых для клиента фактора резко сузили возможности для выбора. Вторичка, переуступки и апартаменты, где можно было бы найти хорошие цены, сразу отпали, как и квартиры с долгом сроком сдачи. Клиента пугала неопределенность, он был не готов ждать больше года, да и арендный доход хотелось бы получать сразу. Сложно? Еще бы, но и это еще не все: был запрос на полную отделку. Ну и цена должна быть вменяемой. Звучит как что-то невозможное, но мы любим задачи со звездочкой.
Клиент был готов к первоначальному взносу до 5 млн ₽, что в сочетании с 12 млн ₽ семейной ипотеки давало нам бюджет в 17 млн ₽, но на самом деле клиент еще обозначил и максимальный ежемесячный платеж в 50 тысяч ₽. Поэтому лимит был срезан до 15 млн. Теоретически открывало выбор между студиями бизнес-класса и евро-2 комфорт-класса. Но мы решили сосредоточиться на максимизации ROI: то есть арендный доход должен не только перекрывать платеж по ипотеке, но и быть максимальным на каждый вложенный рубль. А для этого ЖК должен быть интересным и популярным для аренды.
Как мы и думали, подходящих проектов оказалось мало, поэтому мы решили немного смягчить критерии. Посмотрели на UNO Головинские пруды – локация интересная, но отсутствие отделки автоматически означает затраты времени и денег. Level Мичуринский тоже не подошел – аналогичная ситуация с отделкой. Студия в корпусе GRAND в Зиларте выглядела заманчиво: есть отделка, неплохая цена, хороший спрос на аренду в этой локации, но срок сдачи 2026 год (а, вероятно, и ближе к 2027) не внушал большой радости. ЖК Лучи в Солнцево с отделкой тоже не понравились отдаленным сроком сдачи, да и корпус расположен слишком далеко от метро. Страна Озерная выглядела неплохо, но опять – сроки сдачи 2026 год, и если добавить отделку, то уже квартира выходила за рамки бюджета. В общем, все было немного «не то», но мы не сдавались.
Очень часто скидки от застройщиков не анонсируются широкой массе покупателей: на сайте проекта вы редко найдете реальную цену продажи, особенно в бизнес-классе. Все решается при личном общении. И получается, что узнать о выгодном предложении обычному человеку сложно, особенно если вы не мониторите какой-то конкретный ЖК, а просто ищете квартиру по хорошей цене. А брокеры узнают о скидках первыми: они живут в этом рынке, обмениваются информацией, да и застройщики часто скидывают интересные лоты именно брокерам, потому что знают, что они быстрее приведут клиента и «сделают продажу». Кстати, хорошими вариантами часто делятся и сами инвесторы в нашем закрытом чате на Boosty.
Но вернемся к нашей задаче со звездочкой. Наши брокеры узнали о «скрытых» скидках в комплексе AFI Tower. Дом на тот момент уже был построен, и там были варианты с полной отделкой, а это, по сути, сразу дает возможность приступить к меблировке и подготовке под аренду без лишних трат времени и сил. Плюс квартиру можно было посмотреть и пощупать лично, что само по себе огромное преимущество: не нужно гадать, какой вид будет из окна или насколько качественно выполнены работы – все можно проверить на месте.
Мы нашли студию классической вытянутой планировки, площадью 25,6 кв. м, которая очень удобна для арендаторов. Высокий видовой этаж тоже добавляет привлекательности. На сайте цена составляла около 16 млн ₽, и предложение не выглядело интересным. Но поскольку мы знали о скидках, то сразу связались с менеджером продаж AFI и получили серьезный дисконт. Итоговая цена, которую нам удалось согласовать, составила 12,5 млн ₽. И здесь все сомнения отпали: готовая студия с ключами и отделкой в семейную ипотеку. Три пункта из трех!
Да, AFI Tower часто называют «общагой» из-за мелкой нарезки, но поскольку наша цель – квартира под аренду, то этот объект нам прекрасно подходит. К тому же там запроектировано несколько модных фишек: прачечная, свой маленький фитнес-зал, лаунж-зона, клуб.
До метро «Свиблово» и «Ботанический сад» (с МЦД) минут 7-10 пешком. Рядом есть прогулочная зона возле Капустинского пруда, Ботанический сад, ВДНХ – то есть много точек притяжения. А еще эта локация сейчас активно развивается в рамках КРТ, реновации, строительства транспортной инфраструктуры и застройки коммерческими девелоперами. То есть потенциал роста у объекта есть. По нашим оценкам, стоимость самой квартиры через несколько лет легко может подтянуться к отметке в 15 млн ₽.
С оформлением все оказалось не так просто. Ипотека оформлялась через ВТБ, и, как это часто бывает, согласование затянулось, к тому же банк неожиданно снизил одобренную сумму кредита. Однако благодаря заранее просчитанному бюджету и достаточному первоначальному взносу клиенту удалось сохранить сделку. Сумма кредита составила около 7 млн ₽, а ежемесячный платеж – 41 тыс.
После получения ключей мы сразу принялись за работу: сделали стильную меблировку и подготовили квартиру к аренде и запустили в рекламу на основных площадках объявлений и в нашем ТГ-канале арендных квартир.
Ждать пришлось недолго, уже на следующий день квартира была сдана. И сейчас квартира приносит стабильный доход в размере 65 тыс. ₽ в месяц, а с учетом текущей динамики цен по локации и формата можно рассчитывать, что ставка аренды вырастет как минимум до 70 тыс. ₽. В любом случае, аренда полностью перекрывает ипотеку и дает дополнительный доход, а поскольку квартира находится в нашем управлении, то у собственника вообще никакой головной боли.
Этот кейс – очередное подтверждение того, что на рынке новостроек Москвы можно подобрать выгодные решения, особенно если правильно выстроить стратегию и быть в рынке 24/7. Именно так получаются лучшие инвестиции.