На северо-западе Москвы строится уникальный проект от LEGENDA. «Северный порт» интересен за счет локации. Подробно разберем, подходит ли проект для инвеста, какие ЖК могут составить ему конкуренцию, а также посмотрим на цены и планировки.
Уникальность проекта и его расположение
«Северный порт» на сегодняшний день остаётся проектом, вызывающим определённые сомнения, однако при этом необходимо отметить его уникальность. Северо-западная часть Москвы, несмотря на официальное отнесение к северному административному округу, по своим характеристикам и расположению фактически воспринимается именно как северо-западная территория города. Данная локация выделяется на фоне других, поскольку является одной из немногих зон Москвы, куда без препятствий приплывают лодки и небольшие катера. Наличие водного транспорта формирует особую атмосферу и придаёт территории статус редкого и востребованного места с точки зрения рекреационного и девелоперского потенциала.
В непосредственной близости расположен Левобережный парк, представляющий собой значимую природную и прогулочную зону. Рядом находится парковый массив, который сейчас используется как общественное пространство для отдыха. Согласно утверждённым планам, вся прилегающая территория подлежит комплексной застройке. Формирование новой застройки является важным этапом развития района, так как подобные проекты способны изменить облик локации и повысить её инвестиционную и социальную привлекательность.
Проект не для инвеста
Северный порт — проект, который не про инвестирование. Это не история про заработать на аренде или перепродаже. Это история про тех, кто говорит: нужен классный проект, есть бюджет, хочется современную квартиру для себя. Многие рассматривают Северный порт именно как место для личного проживания, а не как инструмент вложений.
Речь идёт о покупателях, которые готовы платить примерно 1 млн руб. за кв. м. Часто это люди, уставшие от жизни в центре. Да, можно купить квартиру в центре за 100 млн руб., но центр уже не даёт прежних эмоций. Хочется чего-то нового: набережную, современную инфраструктуру, возможность выйти к воде, спустить катер, прокатиться на яхте. Центровое расположение перестает быть трендом, хочется другой образ жизни.
В таких случаях выбираются квартиры площадью 100–150 кв. м или более компактные форматы, но с хорошей планировкой. Например, большая кухня-гостиная 27 кв. м, две спальни — выглядит привлекательно. Минус — фактически один санузел, хотя формально заявлено два. Кладовой тоже может не хватать, поэтому планировки нужно смотреть внимательно. Стоимость такого варианта — около 33 млн руб. Возникает вопрос: дорого или нет? За 33 млн руб. можно найти и евро-четырёхкомнатную квартиру площадью 80 кв. м, которую некоторые сочтут более выгодной. Но Северный порт предлагает другой формат — более уникальные квартиры с акцентом на образ жизни.
Точно сказать, каким будет итоговый облик проекта, пока сложно. Масштаб застройки большой, сейчас продаётся только небольшая часть, а впереди ещё долгие этапы строительства. Реализация всего комплекса может растянуться до 2035 года. Это нужно учитывать, планируя покупку.
Интересно, что на старте похожие квартиры продавались по 24–26 млн руб., и за короткий срок цены заметно выросли. Это говорит о растущем спросе среди тех, кто хочет жить именно там.
Северный порт —проект строго для личного проживания. Не для аренды, не для спекулятивных сделок. Это вариант для тех, кто хочет уехать из центра подальше к воде, к природе, ближе к маршрутам в сторону Пироговского водохранилища или Завидово. Проект премиального уровня и ориентирован на обеспеченную аудиторию, для которой важен не доход, а качество жизни и новый стиль.
Цены и планировки
При выборе по ценам и планировкам внимание часто обращается на угловые квартиры. Такие варианты визуально воспринимаются более просторными и дают ощущение уединения. Планировка с хорошей кухней-гостиной и двумя спальнями выглядит оптимально. По санузлам — формально указаны два, но оба небольшие, поэтому воспринимаются скорее как один полноценный. В целом именно такие планировки чаще всего оказываются в приоритете.
Северный порт также нередко выбирают как инструмент сохранения капитала. Это не классическая инвестиция с целью дохода, а покупка в формате «возможно, буду жить позже». Есть реальные примеры, когда люди проживают за границей, в том числе в Азии, но рассматривают этот проект как потенциальное место для возвращения в Москву. Привлекает локация, набережная, общее ощущение пространства и комфортной среды. При этом нет жёсткой привязки к срокам — покупатель может позволить себе дождаться полного завершения проекта и выбрать момент переезда, не торопясь. Именно с такой логикой и рассматриваются подобные планировки и предложения.
Конкуренты «Северного порта»
Важно учитывать наличие прямого конкурента — жилого комплекса «Фестиваль Парк». Если Северный порт находится в стадии активного строительства и вся территория только формируется, то «Фестиваль Парк» уже готов. Здесь есть парк, к которому можно дойти пешком, рядом расположена территория Северного речного вокзала. По сути, это готовая среда, и именно поэтому «Фестиваль Парк» выступает серьёзным конкурентом в этой локации.
По цене: за 30 млн руб. здесь можно приобрести квартиру площадью около 70 кв. м. Для сравнения, в Северном порту за 33 млн руб. предлагается 67 кв. м, и при этом неясно, когда точно завершится строительство. Реализация проекта займёт годы. В «Фестиваль Парке» же дом уже готов, инфраструктура введена, вокруг сформирована комфортная среда. Планировки хорошие, есть варианты с видовыми характеристиками, и при этом можно рассчитывать на цену в районе 29 млн руб.
У проекта есть набережная, парк, сквер, первая очередь сдана. Это качественный комплекс. При этом, как и Северный порт, он не относится к инвестиционным продуктам, а рассчитан на личное проживание, но с более привлекательной ценой на текущем этапе.
Если говорить о других конкурентах в этой локации, выбор ограничен. Из значимых проектов — ЖК Aquatoria от Wainbridge. Здесь можно приобрести готовую квартиру за 36-40 млн руб. Однако проект подходит не всем из-за отсутствия пешей доступности до метро и неоднозначного восприятия архитектуры. Инфраструктура пока не полностью отвечает ожиданиям покупателей премиального сегмента, хотя проект остаётся недооценённым с точки зрения потенциала.
Есть также ЖК «Мангазея на Речном». По впечатлению рынка, этот комплекс воспринимается как переоценённый: за 70 кв. м предлагается цена около 33 млн руб., при этом планировки не самые удачные. Это вызывает сомнения в их конкурентоспособности на фоне других предложений.
Возвращаясь к сравнению, можно сказать, что при стоимости около 30–33 млн руб. предложения по площади и планировкам находятся очень близко, и выбор зависит от готовности ждать строительство или предпочесть уже сформированную среду.
FORMA будет строить новый ЖК в той же локации
Также необходимо учитывать, что в этой локации появится ещё один игрок — девелопер FORMA планирует строительство нового жилого комплекса. У компании есть участок земли, расположенный на второй линии застройки. Появление нового проекта неизбежно окажет давление на цены: FORMA будет выходить с конкурентными условиями и фактически «допинговать» рынок, предлагая более доступные варианты, особенно если будет использоваться семейная ипотека.
Для тех, кто рассматривает покупку недвижимости с использованием льготных программ, возможно, стоит обратить внимание на будущий проект FORMA на Ленинградском направлении, при условии, что застройщик получит участок и выведет его на рынок. Ситуация интересная, поскольку конкуренции в локации сейчас немного. Если FORMA выйдет с предложением, это станет серьёзным фактором, влияющим на ценообразование всех действующих проектов в районе.
Важно понимать, что это не агитация к покупке или отказу от покупки. Задача — показать реальное положение дел на рынке и обозначить, что в этой локации может появиться новый конкурентный проект, способный изменить баланс спроса и предложения. В Smarent специалисты при подборе квартиры для различных целей учитывают все факторы, из-за которых цена на объект может измениться в ту или иную сторону.
