«Реинвестиция» звучит как что-то скучное из университетского учебника по экономике и финансам, но на практике это живая история, как продуманная замена одного объекта на другой способна изменить и доходность, и перспективы.
Недавно к нам обратился собственник однокомнатной квартиры в доме серии П-44Т 2010 года постройки. Площадь 37 метров, балкон, ремонт от застройщика, базовая мебель и техника. Локация удобная: 15 минут пешком до метро Нахимовский проспект. Объект не плохой, от центра недалеко, дом – относительно свежая «лужковка», и у этой серии есть свои поклонники. С юридической стороны квартира вопросов не вызывала. Но было одно большое НО: продавец находился на Дальнем Востоке, и у нас на руках были только ключи, доверенность и опыт проведения межрегиональных сделок.
Район Зюзино стал для нас открытием. Спрос на относительно свежую вторичку здесь был довольно высоким, особенно со стороны тех, кто ищет жилье для себя. Локация, транспорт, инфраструктура – всё это работает на ликвидность и повышает цену продажи.
Район Зюзино стал для нас открытием. Спрос на относительно свежую вторичку здесь был довольно высоким, особенно со стороны тех, кто ищет жилье для себя. Локация, транспорт, инфраструктура – всё это работает на ликвидность и повышает цену продажи.
Но с точки зрения аренды история была слабой. Квартира не была убитым «бабушатником», но сдавалась больше десяти лет по ставке всего 40–50 тыс. ₽ и, даже при косметических обновлениях, не обещала заметного роста дохода. Всё же более платежеспособные арендаторы однушек предпочитают формат евро-2 и более модные локации.
Поэтому мы предложили нашему клиенту стратегию реинвестирования. Смысл был в том, чтобы продать текущую квартиру и на вырученные средства найти более перспективный вариант с потенциалом роста и арендного потока. Продажа шла легко, и уже чуть больше чем через месяц нашли покупателя.
Цена сделки составила 15,3 млн ₽, что немного выше рынка, но наша квартира объективно выглядела лучше, благодаря правильной подготовке к продаже. А вот поиск квартиры для покупки оказался гораздо более интересным квестом.
Неопытный инвестор наверняка удивится: что тут сложного? Открываешь какой-нибудь ЦИАН, выставляешь фильтры под свой запрос и бинго – обзваниваешь понравившиеся варианты, работы на пару вечеров. Но это пока «новичок» не попробует купить квартиру сам.
Первые же прозвоны объявлений покажут, что половина из них вообще не существует. Это такие приманки для сбора звонков: красивое фото, вкусная цена, но на деле объекта нет, а агент уже пытается переключить вас на что-то совсем другое. Ваш номер тут же попадает во все базы и с вами начинают «серьёзно работать».
Если чудо случается и объект всё-таки реальный, есть второй сюрприз — собственник в последний момент может передумать продавать. И не потому, что с квартирой что-то не так, а просто из-за внезапно нахлынувших эмоций или семейных обстоятельств. Или он и вовсе не собирался продавать, а просто хотел узнать гипотетически, сколько мог бы получить за свое гнездышко. Мы пару раз почти дошли до договора, но продавцы «вдруг» решили, что лучше пока оставить всё как есть. Ну, или они столкнулись с тем же квестом, что и мы – поиском объекта для реинвестиции.
Добавьте к этому агентов, которые сами не знают, как провести сделку. И это не фигура речи. Мы сталкивались с ситуациями, когда посредники не разбирались в документах или не понимали нюансов своего же объекта. А за кулисами часто обнаруживаются, что квартира может находиться в залоге у банка, о чем никто не упомянул, или была куплена с маткапиталом и теперь придется пройти все круги ада опеки. Но и это еще не всё – продавец часто настаивает на занижении стоимости в договоре, чтобы не попасть на тяжелый налог, а это всегда опасность для покупателя. Плюс всегда помним о рисках покупки на вторичном рынке: банкротство продавца с последующим разворотом всех сделок – к сожалению, совсем не городская легенда. И поэтому неудивительно, что большинство покупателей, особенно без опыта, предпочитают идти напрямую к застройщику, где прозрачнее, проще и в чём-то безопаснее. Но именно в этой хаотичной, местами мутной воде часто можно выловить настоящую жемчужину – объект с отличными параметрами и ценой, до которого просто нужно уметь докопаться.
Неопытный инвестор наверняка удивится: что тут сложного? Открываешь какой-нибудь ЦИАН, выставляешь фильтры под свой запрос и бинго – обзваниваешь понравившиеся варианты, работы на пару вечеров. Но это пока «новичок» не попробует купить квартиру сам.
Первые же прозвоны объявлений покажут, что половина из них вообще не существует. Это такие приманки для сбора звонков: красивое фото, вкусная цена, но на деле объекта нет, а агент уже пытается переключить вас на что-то совсем другое. Ваш номер тут же попадает во все базы и с вами начинают «серьёзно работать».
Если чудо случается и объект всё-таки реальный, есть второй сюрприз — собственник в последний момент может передумать продавать. И не потому, что с квартирой что-то не так, а просто из-за внезапно нахлынувших эмоций или семейных обстоятельств. Или он и вовсе не собирался продавать, а просто хотел узнать гипотетически, сколько мог бы получить за свое гнездышко. Мы пару раз почти дошли до договора, но продавцы «вдруг» решили, что лучше пока оставить всё как есть. Ну, или они столкнулись с тем же квестом, что и мы – поиском объекта для реинвестиции.
Добавьте к этому агентов, которые сами не знают, как провести сделку. И это не фигура речи. Мы сталкивались с ситуациями, когда посредники не разбирались в документах или не понимали нюансов своего же объекта. А за кулисами часто обнаруживаются, что квартира может находиться в залоге у банка, о чем никто не упомянул, или была куплена с маткапиталом и теперь придется пройти все круги ада опеки. Но и это еще не всё – продавец часто настаивает на занижении стоимости в договоре, чтобы не попасть на тяжелый налог, а это всегда опасность для покупателя. Плюс всегда помним о рисках покупки на вторичном рынке: банкротство продавца с последующим разворотом всех сделок – к сожалению, совсем не городская легенда. И поэтому неудивительно, что большинство покупателей, особенно без опыта, предпочитают идти напрямую к застройщику, где прозрачнее, проще и в чём-то безопаснее. Но именно в этой хаотичной, местами мутной воде часто можно выловить настоящую жемчужину – объект с отличными параметрами и ценой, до которого просто нужно уметь докопаться.
Таким алмазом стал для нас ЖК Life Варшавская от ГК Пионер, буквально в соседнем районе. Это была сделка по переуступке: правильная планировка евро-2 в доме бизнес-класса с хорошим ремонтом от застройщика и ключами уже в обозримом будущем. Нам удалось поторговаться и снизить цену до 16 млн ₽. То есть по факту доплата составила около 1 млн сейчас и еще столько же понадобится на меблировку через полтора года, когда ключи будут на руках.
Кстати, у застройщика цена на тот момент на аналогичные лоты составляла от 19 млн ₽ даже со скидкой. Считайте выгоду сами.
Что это дало собственнику? Вместо старого ремонта и неликвидной планировки в дом 15-летней давности — абсолютно другая по качеству квартира. Вместо дохода от аренды в 40-50 тыс. — прогноз в 90–100 тыс. И главное ожидаемый рост стоимости самой квартиры в ближайшие 3–5 лет до 20–22 млн, и это консервативная оценка.
Да, пришлось пожертвовать краткосрочной прибылью от аренды в размере 600–900 тысяч рублей. Но долгосрочный результат перекрывает это с лихвой. Мы ушли от объекта, который выработал свой потенциал, и пришли к активу с новым ресурсом роста. В этом и заключается суть реинвестиций. Иногда разумнее отказаться от стабильного, но ограниченного дохода, чтобы через несколько лет выйти на совершенно другой уровень и доходности, и качества самого актива. Как вам такой результат? Заставляет, как минимум, задуматься. А получить профессиональную оценку стоимости вашего объекта недвижимости для продажи можно абсолютно бесплатно. Нажимайте на кнопку ниже. Это ни к чему не обязывает, но станет вашим первым шагом к более доходной недвижимости.
Да, пришлось пожертвовать краткосрочной прибылью от аренды в размере 600–900 тысяч рублей. Но долгосрочный результат перекрывает это с лихвой. Мы ушли от объекта, который выработал свой потенциал, и пришли к активу с новым ресурсом роста. В этом и заключается суть реинвестиций. Иногда разумнее отказаться от стабильного, но ограниченного дохода, чтобы через несколько лет выйти на совершенно другой уровень и доходности, и качества самого актива. Как вам такой результат? Заставляет, как минимум, задуматься. А получить профессиональную оценку стоимости вашего объекта недвижимости для продажи можно абсолютно бесплатно. Нажимайте на кнопку ниже. Это ни к чему не обязывает, но станет вашим первым шагом к более доходной недвижимости.