Когда у собственника уже был опыт самостоятельной сдачи квартиры, казалось бы всё понятно и отработано: разместить объявление, ответить на звонки, провести показы, выбрать арендатора. Но на практике это наши самые частые клиенты. Они уже поняли, что сдача квартиры в аренду – это не такой пассивный доход, как казалось в начале пути: это всегда время, нервы и неопределённость.
Именно с этими мыслями к нам и пришла собственница евро-двушки в ЖК «Мичуринский парк». Ранее она передала нам другую квартиру в управление Smarent в качестве эксперимента и успела почувствовать, насколько комфортно, когда объект работает как система, а не как постоянная зона ручного контроля и источник неожиданных проблем в самый неподходящий момент. Поэтому, когда арендатор съехал, у неё не возникло никаких сомнений: вторую квартиру – тоже в управление Смарент.
Поскольку квартира уже сдавалась ранее, то была заметна некоторая «усталость»: следы быта, потерянная свежесть, визуальный шум, что давало ощущение «вторых рук», а это всегда снижает спрос и цену. Поэтому мы провели полноценную подготовку: сделали профессиональный клининг - от окон и сантехники до духовки и стиральной машины, привели в порядок мебель, сделали химчистку матраса и дивана. Устранили мелкие, но критичные для впечатления вещи: починили звонок, отрегулировали все ручки, обновили герметик в ванной. Другими словами, «объект после арендатора» мы превратили в ухоженную и аккуратную квартиру, в которую приятно зайти и остаться. И всё это без участия нашего клиента.
Что касается цен, то у собственницы был важный запрос – сдать быстро. Район активный, спрос есть, но и конкуренция высокая. Аналитика по аналогичным объектам показывала сумму до 65 000-75 000 рублей в месяц. Это была безопасная, рыночная стратегия — поставить цену в диапазоне и ждать отклика. Но на этом этапе мы включили не только аналитику, но и продуктовый подход Smarent.
Мы доукомплектовали квартиру по стандарту Smarent – точечно, без лишних затрат, но так, чтобы у потенциальных арендаторов сразу возникало ощущение дома: как будто они зашли не в съемную недвижимость, а туда, где их ждут и о них готовы позаботиться. Удивительно, но такие простые вроде бы вещи, как комплект нового постельного белья, полотенец, посуды, столовых приборов или сушилки для белья часто становятся той самой точкой принятия решения, особенно для тех арендаторов, которые планируют заехать с одной сумкой в руках.
Как всегда, мы организовали профессиональный клининг, провели хоумстейджинг, выровняли визуальную подачу: свет, воздух, нейтральная палитра, добавили текстиля и ощущение «готово к жизни прямо сейчас». Собственница изначально сделала достойную меблировку – это стало хорошей базой, а мы усилили эффект. После подготовки объект стал выглядеть не просто «нормально», а конкурентно на уровне верхнего сегмента в своей категории.
И вот здесь возникла идея. Можно было идти по рынку. А можно протестировать гипотезу и выставить цену выше рынка. Это всегда риск, и мы его честно обсудили. Но в пользу более высокой ставки говорили факты: качественная подача, состояние квартиры и еще один очень важный фактор – формат управления Smarent, который всё чаще становится преимуществом в глазах арендаторов.
Сегодня арендатор выбирает не только стены и диван, но и свой комфорт проживания. Наслушавшись историй про неадекватных собственников, которые внезапно появляются на пороге квартиры со своим ключом в любое время и предъявляют претензии, например, за то, что ножки стула оставляют слишком сильные вмятины на ламинате, а на шкафах лежит пыль, многие готовы переплатить, лишь бы избежать «живого» общения с хозяином.
А еще в квартирах под управлением Smarent нет «кеша в конверте» – всё абсолютно легально и безопасно, только безналичные платежи и чеки. Есть понятные правила проживания и договорная дисциплина. Есть менеджер, который отвечает, а не пропадает. Нет внезапных визитов собственника и сложных личных переговоров. Нет раздражающей комиссии риелтору «в никуда» и нет замороженного депозита. Вместо этого – понятный сервисный платеж, в который уже включены мелкий бытовой ремонт, страховка гражданской ответственности, генеральная уборка с мытьем окон при выселении и онлайн-поддержка по всем вопросам с УК, органами власти и соседями. Для многих арендаторов это снимает тревожность. И вот за это они готовы платить чуть выше, хотя с учетом того, что нет депозита, переплаты как будто бы и нет.
Итак, мы разместили объявление с ценой 80 тысяч ₽ (при рынке 65-75 тыс.). И наша ставка сработала. Уже на следующий день мы получили заявку на просмотр. Потенциальный арендатор, как это часто бывает, попробовал обсудить снижение цены. Это нормальная рыночная коммуникация. Но собственница, понимая позиционирование объекта и видя первый же спрос, приняла взвешенное решение – не снижать ставку. И этот ход оказался верным. После просмотра арендатор подтвердил готовность заселиться по полной цене 80 000 ₽ в месяц.
Срок экспозиции квартиры составил три дня. Цена – выше аналитического диапазона по району. Собственница спокойна и довольна, потому что отличный результат получен быстро и без личного участия в операционке. А это и есть ключевая ценность управления: не просто «сдать», а сделать это управляемо, предсказуемо и выгодно. А ещё комфортно для собственников.
И вот пример, вскоре после заселения арендатор сообщил о проблеме с одной из розеток. Если бы квартира не была в управлении, то собственнице пришлось бы искать мастера, готового приехать на замену одной розетки, ехать в магазин, искать такую же модель, согласовывать время с мастером и арендатором - куча хлопот и много потраченного времени из-за маленькой поломки. Но квартира в управлении у Смарент: у нас есть пул проверенных мастеров, мы знаем, какая розетка нужна, поэтому замена прошла моментально. Арендатор доволен. Но еще больше довольна клиентка, которая узнала обо всём постфактум из отчета Смарент.