В октябре 2024 года нам обратился клиент с запросом увеличить доходность от недвижимости. Он владел однокомнатной квартирой площадью 42 м² на 10-м этаже относительно нового дома в городе Видное (Московская область). Квартира выглядела неплохо: хорошая площадь, базовая отделка и почти полное отсутствие мебели, что во многих случаях в Подмосковье на вторичке часто бывает, скорее, плюсом. Но поскольку это Московская области и спорная транспортная доступность, то в аренду квартира сдавалась всего за 30 тыс. рублей в месяц, а с полным комплектом мебели и техники рыночная цена в аренде составила бы лишь 35 тысяч.
Такая доходность нашего клиента не устраивала. Более того, он вполне справедливо не видел большого потенциала в этом активе, поскольку сильных точек роста в районе Видного нет. Поэтому наш клиент вполне разумно решил не пытаться сдать эту в аренду, а продать ее, реинвестировав средства в более перспективный вариант.
Но, поскольку это хоть и крупный город, но в Московской области, то желающих продать свою квартиру существенно больше, чем желающих её купить. На рекламных площадках было довольно много объявлений с похожими квартирами по цене 7 млн рублей, которые находились в экспозиции уже довольно долго. В Московской области на вторичном рынке продается много неликвида: квартир с большой площадью, но устаревшая планировкой. И здесь как раз такой случай: это не «евро-форамат», много «лишней» площади в виде длинного и узкого коридора, а квадратные помещения не позволяют удобно расставить мебель. Для сравнения, практически на такой же площади ПИК вполне рационально размещает формат евро-3 с двумя спальнями. Это еще один фактор, почему такие квартиры пользуются все меньшим спросом. Тем не менее большинство объектов в экспозиции были с аналогичными недостатками.
У квартиры нашего клиента было уникальное преимущество – это «распашонка», то есть окна квартиры выходят на две стороны. Для однокомнатной квартиры это редкость, и многие точно предпочли бы именно такой вариант. В данном случае мы решили не меблировать объект для продажи: такие квартиры в Подмосковье обычно покупают для личного проживания, а не под аренду, поэтому здесь дополнительные вложения не окупятся при продаже.
Мы проанализировали рынок и определили справедливую цену квартиры в районе 6,5-7 млн рублей. Но стартовую цену в объявлении мы установили на уровне 7,5 миллиона рублей. Поиск покупателя занял 3,5 месяца, в течение которых квартира активно рекламировалась. В результате сделка состоялась по цене 7 млн: покупатель искал жилье именно в этом районе, так как его родители жили в соседнем доме. И так бывает очень часто: люди ищут квартиру в конкретном районе, доме или даже подъезде, и порой готовы переплатить за наиболее удобный вариант, и не стоит об этом забывать. Даже если вам кажется, что ваша квартира никому не нужна, легко может найтись покупатель, который искал именно ее. Наш сделка была проведена за наличные, что ускорило процесс оформления. Но это только первый этап.
Следующий этап – это покупка более качественного и доходного актива. Мы с клиентом определили, что новый объект должен был быть готовым к проживанию или находиться на финальной стадии строительства. К вырученным от продажи квартиры 7 млн клиент добавил еще 3 млн рублей собственных накоплений, что позволяло нам рассмотреть вторичку и переуступку.
Мы рассмотрели несколько вариантов, которые подходили по цене и срокам. Наши первым вариантом была 20-метрова студия на 3-м этаже в ЖК «Первый Дубровский» от ПИК. Она подходила под наш бюджет, но нам не понравилось, что окна выходят на шумную магистраль. Еще один вариант - это Level Нагатинская, но она стоила на 500 тыс. выше нашего лимита и, что важно, была без отделки, хотя качество дома и застройщика конечно же выше. В итоге мы выбрали 20-метровую студию на 3-м этаже в ЖК «Руставели 14» от ПИК по переуступке. Небольшим приятным бонусом стал французский балкон с видом во двор. Объект полностью соответствовал нашим ключевым параметрам: финальная стадия строительства (ключи в июне 2025 года).
Студия изначально продавалась за 10,5 млн рублей, но мы смогли снизить цену до 10,1 млн. У застройщика на тот момент студий дешевле 11 млн в продаже не было.
Ожидаемая арендная ставка для этого объекта составляет около 65 тысяч рублей в месяц. Плюс этот район Москвы сейчас активно развивается и превращается в модный кластер. Вокруг строятся дома бизнес-класса, что поднимает привлекательность всей локации и бустит цены даже на комфорт-класс.
Итог: успешная реинвестиция – вместо неликвидной квартиры в Подмосковье у клиента появился качественный и высокодоходный актив в Москве рядом с метро. Мы, в свою очередь, обеспечили полное сопровождение сделки на каждом этапе, помогли с анализом рынка, переговорами и юридическими аспектами, чтобы клиент чувствовал себя всегда уверенно и в безопасности.