Апартаменты Baires: купить за 10,5 млн и продать за 19,8 млн

Многие думают: вот будет кризис, обвал рынка, недвижимость подешевеет вдвое — и вот тогда я себе куплю квартиру. Но, как показывает практика, именно в этот момент покупать сложнее всего. Да, на словах все логично. Проблема в другом: когда рынок действительно падает и будущее становится непонятным, большинство людей не спешит вкладывать крупные суммы. Наоборот, неопределенность заставляет их откладывать решения. А рынок недвижимости как раз в такие периоды действительно создает самые интересные возможности, но воспользоваться ими могут лишь те, кто рынок понимает и готов брать на себя ответственность.

Эта история началась в сентябре-октябре 2022 года. После мобилизации рынок оказался в подвешенном состоянии: многие продавали недвижимость, уезжали из страны и старались сократить крупные активы, и мало кто был готов вкладываться в недвижимость. Здесь же собственник решил пойти на риск, на который не каждый решится даже сейчас: купить на вторичном рынке не квартиру, а апартаменты.

Выбор пал на комплекс бизнес-класса Baiers на северо-западе Москвы. Локация довольно популярная: до метро, МЦК и МЦД «‎Стрешнево» — 10 минут пешком, до «Сокола» — 15 минут. Рядом парки и природоохранные зоны, которые оказались очень кстати. До ТТК чуть больше 5 минут на машине, а до центра Москвы вся дорога занимает 15−20 мин.

Цена объекта площадью 38,5 метра составляла 10,5 млн ₽. Покупку оформили в обычную рыночную ипотеку примерно под 11% годовых с первоначальным взносом 2 млн ₽ и ежемесячным платежом в районе 80 тысяч. Сейчас такие цифры вызывают грустную улыбку. А ведь прошло всего четыре года.

После покупки собственник сделал в апартаментах ремонт и несколько лет жил там с семьей. В августе 2026 года Smarent продал объект за 19,8 млн ₽.

Перед продажей сильных вложений делать не пришлось, апартаменты были в хорошем состоянии. Потратили лишь небольшую сумму на легкую «косметику» — так, чтобы максимально убрать следы проживания и сделать квартиру свежей.

Объект выставили в экспозицию в конце мая 2026 года за 20 млн ₽. Поскольку это апартаменты, мы сразу закладывали на продажу 4−6 месяцев. Всё же этот формат менее ликвиден по сравнению с квартирами, да и лето — не самый высокий сезон для вторичного рынка.

Продажа состоялась в середине августа. Спешки с продажей не было, поэтому цену мы не корректировали. В итоге экспозиция заняла около трех месяцев.

Перед продажей эксперты Smarent посмотрели предложения в том же комплексе. Компания хорошо знала этот проект еще по продажам апартаментов на этапе бетона, поэтому могла оценивать объект не изолированно, а в сравнении с реальными конкурентами внутри комплекса.

Нашли и довольно показательный вариант. Конкурирующие апартаменты изначально выставлялись за 22,7 млн ₽. То есть заметно дороже нашего объекта. По фотографиям и наполнению ремонт там выглядел даже сильнее: больше дорогих материалов, более насыщенный интерьер, визуально квартира производила более дорогое впечатление. Но у нее был один серьезный нюанс: унитаз находился непосредственно в душевой.

Более того, этот вариант нашла и наша покупательница, которая искала квартиру для своей дочери. И как раз выбирала из двух. Как выяснилось, сам по себе дорогой ремонт оказался недостаточным аргументом. Для покупателя важна была не демонстративная дороговизна ремонта, а то, насколько в квартире будет удобно жить. В нашем объекте интерьер был более нейтральным и спокойным. И, судя по результату сделки, для конечного покупателя этого оказалось достаточно.

В итоге мы продали объект меньшей площади и с инвестиционным ремонтом с минимальным торгом в 200 тыс. — за 19,8 млн ₽, а собственник этой квартиры с дорогим ремонтом продолжает снижать цену в качестве компенсации за сантехнические эксперименты.

Получается довольно наглядная математика: за время владения цена выросла с 10,5 до 19,8 млн ₽. Это плюс 9,3 млн ₽, или около 89% к первоначальной стоимости. При этом чистой доходностью эти 89% называть нельзя. Во-первых на старте собственник вложил всего 2 млн собственных средств, но за четыре года были расходы на проценты по ипотеке, ремонт, содержание объекта и саму сделку. Но изменение рыночной стоимости за этот период получилось именно таким.

Эта история была бы обычным кейсом о продаже и росте цены. Но здесь есть более интересная часть. Для собственника (а кто следит за каналом Smarent, возможно, узнали по видео, что собственник — это я) эти апартаменты были не единственным объектом в портфеле. У меня другой подход к недвижимости: не покупать квартиру и держать ее бесконечно, ожидая максимальной цены, а постоянно оценивать, где еще есть потенциал роста. Условно это можно назвать игрой в «слабое звено». Когда один объект уже реализовал значительную часть своего потенциала, его имеет смысл выставить на продажу и направить капитал в другой актив, у которого потенциал выше.

Поэтому сама продажа за 19,8 млн ₽ в данном случае — это лишь очередной этап в постоянном цикле реинвестиции и обновления портфеля.

В инвестиционной недвижимости результат определяется не в тот момент, когда собственник выставляет квартиру на продажу, а закладывается еще при покупке. Если собственник заранее думает, что делать с объектом через несколько лет, он смотрит на квартиру немного иначе. Важна не только цена входа. Нужно понимать, насколько легко объект будет продать дальше, кому он подойдет и какие характеристики могут ограничить будущий спрос.

Именно поэтому недвижимость в портфеле нельзя рассматривать как набор квартир, которые просто стоят и дорожают. У каждого объекта есть свой жизненный цикл. Сначала его выбирают. Потом он может использоваться для жизни или приносить доход. В какой-то момент значительная часть потенциала роста реализуется, и тогда возникает вопрос: оставить его дальше или зафиксировать результат и переложиться в следующий актив. В этой логике продажа не означает, что инвестиционная стратегия закончилась. Наоборот, она становится способом освободить капитал для следующей покупки.

Именно здесь особенно важен период рыночной неопределенности. Когда цены падают или рынок выглядит нестабильным, у большинства людей пропадает желание принимать крупные финансовые решения. Но именно в этот момент появляются объекты и условия, которые в спокойном рынке могут стоить заметно дороже. Конечно, нельзя заранее знать, какой объект вырастет в цене почти вдвое. И нельзя считать такую динамику гарантированной для любой покупки. Но сам принцип остается рабочим: не ждать идеального момента, а искать следующий сильный объект, когда текущий уже реализовал значительную часть своего потенциала.

Не существует универсального срока, после которого квартиру нужно продавать. Сам факт, что объект сильно вырос в цене, тоже не является достаточной причиной для выхода. Решение имеет смысл принимать тогда, когда инвестор сравнивает текущий объект с другими вариантами и видит, что капитал в нем может работать менее эффективно.

В портфельной стратегии поэтому регулярно пересматривают не только стоимость квартир, но и их перспективы. Если один объект уже заметно вырос, а на рынке появился другой актив с более привлекательной точкой входа и потенциалом роста, первый можно продать и перевести капитал в новую покупку. В этом случае задача состоит не в том, чтобы угадать максимальную цену продажи, а в том, чтобы вовремя заменить слабое звено портфеля.

Необязательно ждать момента, когда цены достигнут абсолютного минимума. На практике разумнее заранее определить диапазон стоимости, при котором объект становится интересным, и оценивать покупку относительно его характеристик и альтернатив на рынке.

Главный риск такой стратегии в том, что рынок после покупки может продолжить снижение. Поэтому особенно важны финансовый резерв, приемлемая долговая нагрузка и возможность держать объект достаточно долго. Без этого попытка купить «на дне» легко превращается в вынужденную продажу раньше, чем инвестиционная идея успеет реализоваться.

Полезно сравнивать объекты по нескольким параметрам: текущая стоимость, доход от аренды, перспективы роста, расходы на содержание и ликвидность. Отдельно стоит смотреть, не возникли ли у квартиры характеристики, которые ограничивают круг будущих покупателей.

Если другой объект предлагает более привлекательное сочетание цены и потенциальной доходности при сопоставимом риске, текущую квартиру можно рассматривать как источник капитала для новой покупки. В этом случае продажа становится не завершением инвестиции, а следующим этапом работы с портфелем.

Помочь с любым из этих этапов без лишних месяцев экспозиции готовы специалисты Smarent: оценить объект или портфель недвижимости, выбрать оптимальную стратегию, найти правильный ценовой диапазон и провести продажу. После сделки можно отдельно рассчитать, как эффективнее использовать полученный капитал для следующей инвестиции. Получить консультацию наших экспертов можно довольно просто и совершенно бесплатно — нужно лишь нажать на кнопку ниже.