Продал однушку в провинции и увеличил доход в 10 раз – звучит неправдоподобно, но для нашего клиента это реальность. И самое главное, всё это полностью в режиме онлайн: нашему клиенту не пришлось приезжать в Москву, вникать во все тонкости локаций и рынка недвижимости, тратить время на приемку, меблировку и сдачу квартир в аренду. Он просто поставил задачу, а мы отработали на все 100.
В 2023 году после личной консультации с Виктором Зубиком наш клиент полностью пересмотрел свой подход к недвижимости. У него была одна квартира в Калуге, которую он сдавал за 15 тысяч ₽ в месяц – нормальная ставка для региона, но совсем мизерный плюс для семейного бюджета. Клиент продал ее за 4,9 млн ₽, но не стал класть деньги в банк под высокие проценты или тратить на покупку авто. Вместе с Smarent он поставил перед собой простую, но амбициозную цель: превратить небольшой локальный актив в высокодоходный московский портфель.
Шаг первый. Вырученные от продажи калужской квартиры деньги мы инвестировали в три студии от ПИК в Москве. Нет, мы не ошиблись. Все три студии были куплены в семейную ипотеку под 6% с первоначальным взносом 20%. В 2023 году «семейка» выдавалась неограниченное количество раз, и на тот момент такая тактика была самой выгодной. Стратегия была такой: небольшие, ликвидные объекты, которые дают хорошую диверсификацию, требуют минимальных вложений и приносят быструю отдачу.
1.Студия 1. ЖК «Второй Нагатинский» - 20 кв. метров, цена 7,7 млн с первоначальным взносом 1,54 млн ₽, семейная ипотека под 6%, ежемесячный платеж: 37 тыс. рублей
2.Студия 2. ЖК «Второй Нагатинский» - 20 кв. метров, цена 7,75 млн с первоначальным взносом 1,55 млн ₽, семейная ипотека под 6%, ежемесячный платеж: 37,2 тыс. рублей
3.Студия 3. ЖК «Перовское 2» - 23 кв. метров, цена 7,8 млн с первоначальным взносом 1,56 млн ₽, семейная ипотека под 6%, ежемесячный платеж: 37,4 тыс. рублей
Итого: на покупку потрачено 4,65 млн ₽, общий ежемесячный платеж 111 тыс. ₽
Шаг второй. Мы провели приемку квартир вместо нашего клиента и сразу же занялись меблировкой. Все квартиры были со стандартной отделкой от ПИК, поэтому дизайн и наполнение отработаны нами до мелочей и занимают минимум времени. В общей сложности на меблировку трех студий ушло менее 1,5 млн ₽: остаток от суммы, полученной за продажу калужской квартиры, плюс личные накопления.
Шаг третий. Вместе с меблировкой мы сделали хоумстейджинг, профессиональные фото и запустили студии в аренду. Первая стартовала со ставкой 48 тысяч ₽ в месяц, но довольно быстро поднялась до 50 тысяч. Вторая изначально была сдана за 50 тыс., затем ставка поднялась до 53 тыс., а сейчас приносит уже 58 тыс. ₽ в месяц. Ключи от третьей студии мы получили примерно на полгода позже, поэтому она сразу начала сдаваться по более высокой цене – 65 тыс. ₽ в месяц.
Наш промежуточный итог: арендная плата – 163 тыс. ₽ в месяц, отнимаем ипотечный платеж 111 тыс., оплату услуги управления от Смарент (10% от аренды, но не менее 6,9 тыс. ₽ за объект) и получаем на руки 31 тыс. ₽ в месяц. Обратите внимание, что аренда растет, а ипотечный платеж – нет, а доход нашего клиента уже вырос в два раза. Но на этом мы не остановились.
Шаг четвертый. Реинвестиция. В марте 2024 года мы продали самую первую студию с прибылью в 2 млн ₽ за 9,7 млн. После погашения ипотеки и уплаты налога на доход (НДФЛ) у нас осталось 3,24 млн ₽. И снова мы не положили вырученные от продажи деньги на вклад, хотя проценты тогда были заманчивыми.
Вместо этого, мы продолжили диверсифицировать и наращивать портфель: мы купили евро-3 в ЖК «Бунинские луга» площадью 50 кв. метров. Цена покупки составила 13,09 млн, и снова мы использовали семейную ипотеку. Ключи получили летом 2025 года, за несколько недель и 860 тыс. ₽, сделали хорошую меблировку, запустили в аренду за 78 тыс. ₽.
Итог таков: вместо арендного потока в 15 тыс. наш клиент теперь получил диверсифицированный портфель из трех активов в Москве, который приносит более 200 тыс. ₽ и никак не обременяет собственника. Да, если вычесть ипотечные платежи, чистый доход будет районе 40 тысяч. Но, во-первых, это всё равно больше, чем было. Во-вторых, ставки аренды год от года растут: там, где мы сдаем, за 60-65 тыс. ₽ в месяц, скоро будет 65-70 тыс., а потом и 70-80 тыс. Евро-3 имеет все шансы дорасти до 85-90 тыс. в месяц в ближайшие пару лет, при этом ипотечный платеж остается фиксированным и частично съедается инфляцией. И, наконец, очень вероятно, что это не последняя реинвестиция нашего клиента, а значит, история продолжается.
Фактически кейс Юрия демонстрирует две вещи одновременно: кратный рост дохода за два года – реальный, измеримый эффект, и то, что для эффективного инвестирования в Москве необязательно покидать родной город, колесить по столичным стройкам и пытаться самостоятельно разобраться во всех подводных камнях. Достаточно надежного партнера, который знает рынок, умеет находить ликвидные лоты и превращать их в работающие активы. А получить подборку актуальных вариантов можно, просто пройдя по ссылке ниже.