Nice Loft: Продать апартаменты с первого показа по верху рынка
Считается, что апартаменты на вторичном рынке продаются плохо. Многие собственники уверены, что такой формат автоматически означает длительную экспозицию, бесконечные показы, слабый спрос и неизбежный дисконт. Более того, даже снижение цены зачастую не помогает: покупатели продолжают выбирать другие объекты, а собственнику приходится постепенно уступать рынку. Но мой опыт показывает, что проблема чаще всего заключается не в формате недвижимости, а в самом продукте. Этот кейс как раз про это.
И это очень личный кейс, потому что речь идёт про продажу моего объекта недвижимости: студия площадью 19 м² в комплексе Nice Loft от Колди. Формально у апартамента были все предпосылки стать «сложной продажей».
Во-первых, локация ещё только развивается, а пока рядом мощная промзона и кладбище, а до ближайшего метро добираться около получаса, и пока это не самая приятная прогулка. Но в 10 минутах пешком есть станция МЦД.
Во-вторых, небольшой метраж, формат апартаментов, высокая конкуренция внутри проекта и большое количество похожих предложений. При этом значительная часть собственников в комплексе продавала помещения либо в бетоне, либо после типового ремонта с одинаковой мебелью и стандартными планировочными решениями.
Мы сразу обратили внимание на одну особенность рынка. Несмотря на большое количество объявлений, действительно готовых продуктов практически не было. Большинство объектов представляли собой либо помещения без отделки, либо классические инвестиционные студии, которые визуально почти не отличались друг от друга. Для покупателя это превращается в проблему: после просмотра десяти-пятнадцати похожих вариантов квартиры начинают восприниматься как белый шум, и тогда единственным критерием выбора становится цена. Именно этот факт и стал основой моей стратегии. Мы вместе с командой Смарент решили не конкурировать дисконтом с соседями по комплексу, а создать продукт, который будет заметно отличаться от основной массы предложений.
Апартаменты имели одно важное преимущество – высоту потолков 3,45 метра. Это позволило реализовать одно нестандартное и очень интересное решение, особенно для студии. Вместо привычного сценария, когда при небольшой площади приходится выбирать между полноценной кухней, кроватью и системами хранения, мы сделали подиум с кухней, а под ним разместили выкатное спальное место шириной 1,4 метра. В квартире появилась отдельная рабочая зона, полноценная кухня, гостиная часть с диваном и телевизором, а само пространство стало восприниматься значительно больше своих 19 м2.
При этом задача состояла не в том, чтобы сделать дорогой дизайнерский интерьер. Скорее наоборот – мы хотели проверить, насколько покупатель готов платить за грамотную организацию пространства и готовый сценарий жизни. Многие материалы были использованы рационально: часть инженерной доски, краски и декоративных элементов осталась после реализации других объектов. Более того, концепция работала бы и с более бюджетными решениями. В данном случае важнее была сама идея продукта.
Отдельно стоит отметить, что реализация такого объекта сегодня сама по себе становится непростой задачей. В современных новостройках ремонт и меблировка всё чаще превращаются в отдельный квест. В Nice Loft возникали сложности с доставкой материалов сразу по трем причинам:
ограничения по высоте для въезда на разгрузку в паркинг (не подходят большинство машин из самых популярных служб доставки);
плохая организация проноса мебели – приходится идти через очень длинные переходы и лестницы (!);
несколько месяцев не работал грузовой лифт.
Не исключаю, что именно из-за подобных сложностей многие инвесторы приняли решение продавать объекты в бетоне или даже бросили ремонт на полпути, устав от бесконечных препятствий. Честно говоря, я бы, наверное, и сам так поступил, посчитав, что мое личное время и нервы стоят дороже. Но со мной весь путь от приемки объекта до ремонта и меблировки проходила команда Смарент, которая и вязала на себя все хлопоты. Это стало моим конкурентным преимуществом, потому что качественно реализованных апартаментов оказалось значительно меньше, чем лотов без отделки.
Результат оказался показательным. Апартамент был продан с первого показа за 10,9 млн ₽. Сделка прошла за наличные, без использования ипотеки. При этом средняя стоимость аналогичных студий в этом же комплексе с ремонтом и меблировкой находилась в районе 9-10 млн ₽.
Фактически рынок подтвердил нашу гипотезу. В 2026 году покупатель готов переплачивать не просто за квадратные метры, а за готовый продукт, который отличается от десятков похожих предложений.
Особенно это актуально для сегмента апартаментов, где многие собственники до сих пор пытаются конкурировать исключительно ценой. Более детально про меблировку и продажу я всё рассказал и показал в ролике.
Вывод достаточно простой. Апартаменты действительно могут продаваться долго, если это ещё один типовой объект среди множества аналогов. Но когда покупателю предлагают не бетон, не шаблонный ремонт и не набор мебели «для галочки», а понятный, продуманный и полностью готовый сценарий жизни, ситуация меняется. На рынке дорогих денег и высокой конкуренции выигрывает уже не самый дешёвый объект. Выигрывает лучший продукт. А если перед вами тоже стоит нетривиальная задача на рынке недвижимости – будь то продажа, покупка, меблировка или аренда – то получить консультацию от Smarent можно довольно просто и совершенно бесплатно: нужно лишь нажать на кнопку ниже.