ЖК «Sezar Будущее» – из 15 млн ₽ в 86 млн ₽ за 7 лет

15 млн ₽ - нормальная сумма для инвестиций в недвижимость. Казалось бы, можно купить однушку на вторичном рынке, сдавать её, платить налоги и спать спокойно. Но есть и другие варианты. Можно использовать эти деньги как точку входа в сделку большего масштаба: выбрать более дорогой актив, зафиксировать интересный лот на старте и распределить платежи во времени. В этом случае главный вопрос уже не в том, какую квартиру купить на 15 млн ₽, а в математике и финансовом моделировании.

Именно за работающей финансовой схемой клиент пришёл в Smarent. На руках было 15 млн ₽. Опыт в недвижимости у мужчины уже был, поэтому он сразу четко сформулировал свой запрос: не просто найти подходящую новостройку, а максимально эффективно использовать накопленный капитал. При этом важно было не перегружать ежемесячные денежные потоки, получить ликвидный актив и одновременно сохранить возможность передать его детям в будущем.

От варианта покупки объекта за 100% капитала отказались сразу — для ситуации клиента доходность от такого вложения была минимальной. Тогда стали рассматривать два других сценария.

От ипотеки отказались из-за стоимости заемных денег. По нашим расчетам, арендный поток не перекрывал бы расходы на обслуживание кредита, поэтому значительная часть потенциальной инвестиционной доходности уходила бы на проценты.

В итоге остановились на рассрочке. И начали подбирать объекты. Именно такой порядок действий правильны: идти от цели к схеме финансирования и дальше — к конкретным лотам. В наш шорт-лист вошли три проекта, но у каждого был свой недостаток для схемы клиента:

Кто-то купил бы лучший из неоптимальных вариантов, кто-то просто отказался бы от сделки. Но именно в такие моменты часто и проявляются все преимущества подбора недвижимости с брокером.

Как раз в это время по закрытым каналам прошла информация о скором старте продаж нового проект в Большом Сити — Sezar Будущее. Для инвестиционной стратегии он подходил сразу по нескольким параметрам: перспективная локация, продукт, который можно рассматривать и для последующей жизни, возможность передачи детям и рассрочка на четыре года.

Сегодня в открытой продаже у проекта действительно представлены различные варианты рассрочки, в том числе схемы с первоначальным взносом 30% и гибким графиком платежей. Но на закрытом старте задача была не просто найти квартиру с рассрочкой. Нужно было выбрать конкретный лот, который останется ликвидным при последующей продаже.

Перед поездкой в офис продаж брокер с клиентом отобрали три наиболее интересных варианта.

Но в итоге выбрали именно третий вариант — по совокупности характеристик. У квартиры оказалась наиболее ликвидная планировка с угловой кухней-гостиной, просторным мастер-блоком и достаточным количеством мест хранения. А цена за метр была самой низкой из всех вариантов: всего около 500 тыс. ₽ за м². Для инвестиционной квартиры это важнее, чем просто наличие красивого вида. При последующей продаже покупатель оценивает весь набор характеристик: площадь, планировку, количество спален, вид, этаж, стоимость квадратного метра и альтернативы внутри проекта.

И здесь необходимо сделать важную ремарку, которая показывает, чем настоящий брокер по подбору недвижимости отличается от бесплатных агентов. У застройщика действовало интересное правило: агент получает комиссию только при цене сделки выше 530 тыс. ₽ за м². Бесплатный брокер с большой вероятностью даже не стал бы показывать третий вариант, а остановился был на первых двух — просто потому что они укладывались в лимит по комиссии. Однако на платном подборе приоритет — всегда интересы клиента. Поэтому наш клиент получил лучший лот под свою цель, цену около 500 тыс. ₽ и индивидуальные условия рассрочки.

И ключевым элементом сделки стала именно рассрочка. Стандартные условия предполагали первоначальный взнос 50%, а остаток выплачивался равными ежемесячными платежами по 400 тыс. ₽. Но для нашего клиента мы смогли согласовать другую схему: 30% первоначального взноса и оставшиеся платежи по 3 млн рублей раз в полгода. Это существенно изменило финансовую модель.

Первоначальный взнос составил 11,4 млн ₽. Еще 26,6 млн ₽ приходилось на выплаты по рассрочке. На премиальный ремонт заложили около 11 млн ₽, с возможным увеличением бюджета до 15 млн ₽ после получения ключей. Таким образом, в расчетной модели общий объем вложений составлял около 49 млн ₽. Всегда важно считать и сравнивать не только первоначальный капитал, а общую стоимость проекта. Клиент не превращал весь капитал в готовую квартиру за 15 млн. Он использовал свои деньги как основу для покупки более дорогого актива с поэтапным финансированием.

В итоге вместо квартиры за 15 млн ₽ выбрали объект стоимостью 38 млн. Потенциальная стоимость объекта вместе с развитием Большого Сити через 5−7 лет оценивается в 86 млн ₽.

Мы забронировали этот лот. А дальше начался период, который для инвестиционной сделки оказался не менее важным, чем сам выбор объекта. Клиент начал сомневаться: из-за сложной экономической ситуации, неопределенности вокруг развития Большого Сити и еще многих других серьезных или менее весомых причин. Поэтому каждый месяц до выхода на ДДУ вместе с брокером он обсуждал текущую ситуацию и альтернативы забронированной квартире. Но альтернативы постепенно становились всё менее привлекательными.

В апреле 2026 года Sezar вышел c ЖК «Будущее» в открытый старт с ценами 600−650 тыс. ₽ за м². В июне цены снизились до 480 тыс. ₽ за м². Да, это вроде бы ниже цены нашей покупки (около около 500 тыс. ₽ за м²), но вот только ликвидных квартир за этот прайс уже не было, как и прежних условий рассрочки. А хорошие варианты продавались примерно по 550−600 тыс. рублей за м².

Сегодня открытая выдача по проекту показывает, насколько сильно различаются цены в зависимости от корпуса, площади и конкретного лота: предложения находятся в широком диапазоне, а цена квадратного метра в отдельных вариантах существенно выше первоначальных ориентиров из кейса.

Сделку в итоге мы завершили. Потенциальная арендная ставка оценивается в 250−300 тыс. ₽ в месяц. А при росте цены до 86 млн ₽, как мы закладывали в нашу модель, чистая прибыль оценивается в 37 млн ₽, или около 15% годовых.

При этом результат кейса заключается не только в разнице между предполагаемыми ценой покупки и будущей стоимостью. Клиент решил сразу несколько задач: разместил капитал в недвижимости, получил потенциально ликвидный объект, использовал рассрочку вместо дорогого рыночного кредита и сохранил квартиру как будущий вариант для детей.

Главный вывод этого кейса: при покупке квартиры для инвестиций важно выбирать не просто недвижимость, а финансовую конструкцию целиком. Покупка квартиры для инвестиций начинается не с вопроса «какой ЖК сейчас подорожает?». Сначала нужно определить сколько капитала есть сейчас, какие платежи клиент способен делать в будущем и насколько дорогим будет заемное финансирование. Затем оценивается сам объект, и решающим оказался не самый высокий этаж и не вид из окна, а сочетание планировки, площади, цены за метр и будущей ликвидности. Для инвестора с капиталом 15 млн ₽ принципиальная разница может быть не между квартирой за 15 и 20 млн ₽. Гораздо важнее вопрос, какой актив можно приобрести с учетом рассрочки, графика платежей и будущих денежных потоков.

Для инвестиционной покупки важно выбирать не просто квартиру с хорошими характеристиками, а конкретный лот, который соответствует стратегии инвестора. Оценивают стоимость объекта, цену за квадратный метр, планировку, площадь, расположение в доме, видовые характеристики и потенциальную ликвидность при последующей продаже или сдаче в аренду.

При этом сначала нужно определить финансовую модель сделки: какой капитал есть на старте, какую сумму можно направить на первоначальный платеж, какие выплаты предстоят в дальнейшем и насколько комфортна такая нагрузка. Только после этого имеет смысл сравнивать конкретные проекты и квартиры внутри них.

Собственный капитал может использоваться как первоначальный платеж, если застройщик предлагает подходящую рассрочку или инвестор рассматривает ипотечное финансирование. В этом случае важно оценивать не стоимость квартиры сама по себе, а всю конструкцию сделки: первоначальный взнос, график будущих платежей, стоимость финансирования и срок, на который инвестор планирует вложение.

Ключевой вопрос при таком подходе: сможет ли инвестор выполнить все будущие обязательства без чрезмерной нагрузки на свои денежные потоки и получить приемлемый результат при продаже или сдаче объекта.

Доходность инвестиционной квартиры рассчитывают исходя из полной суммы вложений и предполагаемого результата на выходе. В расчет включают стоимость объекта, все платежи по рассрочке или ипотеке, расходы на ремонт и другие затраты, связанные с покупкой и владением.

Затем определяют возможную цену продажи и срок инвестирования. Если квартира планируется для аренды, отдельно рассчитывают арендный поток и расходы на содержание и налоги. После этого можно оценить абсолютную прибыль и годовую доходность. Для инвестиционной сделки важно считать именно всю финансовую модель, поскольку высокая потенциальная цена продажи сама по себе еще не означает высокую доходность.

Если вы рассматриваете недвижимость как инвестиционный актив, специалисты Smarent могут подобрать объект под ваш капитал, денежные потоки и инвестиционную задачу. А начать лучше с бесплатной консультации — просто нажмите на кнопку ниже.